57. Задачи и цели государственной регистрации прав на нд

Вопрос №1(цели и задачи органов юстиции)

Гос. регистрация прав на НД осуществляется с целью учета прав на НД и сделок с ней, контроля выполнения обязательств по сделкам, регулирования споров и налогообложения имущества.

58. Оценочная деятельность, субъекты и объекты

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объектов и субъектов оценки. Субъектами оценочной деятельности являются физические и юридические лица, а также органы государственной власти и саморегулируемые организации оценщиков, т. е. все те, кто заказывает оценку, проводит ее, регулирует и контролирует, а также является потребителем оценочных услуг.

К субъектам оценочной деятельности можно отнести:

-органы исполнительной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований;

-оценщиков, являющихся индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами;

-профессиональные объединения оценщиков;

-заказчиков оценщиков — юридических и физических лиц, по инициативе которых на основании заключенного между ними и оценщиком в письменной форме договора проводится оценка того или иного объекта;

-потребителей оценочных услуг — юридических или физических лиц, а так же органов исполнительной власти, использующих информацию, содержащуюся в отчете об оценки.

К объектам оценки относятся:

-отдельные материальные объекты (вещи);

-совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

-право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

-права требования, обязательства (долги);

-работы, услуги, информация;

-иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

59. Страхование объектов нд

При вступлении в права собственности на объект недвижимости, а также в процессе владения данным объектом, собственник не застрахован от того, что его сделка по приобретению будет признана недействительной вследствие того, что предыдущие сделки были заключены с нарушениями. При этом в России отсутствуют правовые инструменты, с помощью которых собственник, даже если он является добросовестным покупателем, может компенсировать свои потери и хотя бы частично вернуть себе убытки, наступившие в связи с утратой права собственности на объект недвижимости. Единственный инструмент, который позволяет застраховаться от подобного ущерба – это заключение договора страхования риска утраты права собственности, или титульное страхование. Другой случай может возникнуть, если Вы берете в к кредит под залог недвижимости или земельного участка. Одно из требований банка при этом - это страхование риска утраты права собственности на объект недвижимости, так как он является заинтересованным лицом, которое может также пострадать вследствие признания сделки недействительной и отчуждения имущества у его конечного владельц. Страховая сумма по договору соответствует действительной стоимости объекта недвижимости, либо размеру кредита, если объект недвижимости является предметом залога. При принятии риска на страхование и определении условий страхования, обязательным является предоставление собственником копий свидетельства о праве собственности, договора купли-продажи, документов, подтверждающих рыночную стоимость объекта недвижимости, а также документов, позволяющих судить о характере предшествующих сделок (предыдущие договора купли-продажи, основания перехода права собственности, отсутствие судебных разбирательств в отношении объекта недвижимости и т.д.). Кроме этого, если из представленных документов невозможно сделать вывод о степени риска, страховщик очень часто настаивает на проведении независимой юридической экспертизы чистоты последней и предшествующих сделок с объектом недвижимости.В соответствии с Российским законодательством срок исковой давности по сделкам приобретения объектов недвижимости составляет 3 года, в связи с чем договора страхования титула как правило заключаются на срок не более 3-х лет с момента приобретения права собственности, если другие требования не предъявляются со стороны Банка или других заинтересованных лиц.

Страхование объектов недвижимости от повреждений, причиненных природными или техногенными явлениями, а также противоправными действиями третьих лиц, является распространенной практикой защиты имущественных интересов граждан и организаций от рисков порчи или разрушения недвижимого имущества.

Основным законом в области страхования является "ЗАКОН ОБ ОРГАНИЗАЦИИ СТРАХОВОГО ДЕЛА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" № 157-ФЗ. Этот законодательный акт определяет основные положения страхового дела и, в частности, говорит о порядке назначения страховой суммы по договору и тех последствиях, которые могут вытекать из завышения или занижения страховой суммы относительно реальной стоимости застрахованного имущества. Закон однозначно говорит, что при завышении страховой стоимости относительно рыночной (действительной) стоимости имущества договор страхования считается недействительным на сумму данного превышения, то есть страховая защита действует только в пределах рыночной стоимости вне зависимости от того, на какую сумму имущество было застраховано, а если страховая сумма меньше рыночной стоимости, то то объект считается застрахованным не полностью и страховое возмещение уплачивается частично, пропорционально отношению действительной рыночной стоимости и страховой суммы.

Любой объект недвижимости является составным и состоит из участка земли, или прав в отношении этого участка, если земля не находится в собственности, и зданий и сооружений, возведенных на данном земельном участке. Поскольку объект недвижимости не может быть продан без земли, на которой он находится, то оценка рыночной стоимости любой недвижимости складывается из стоимости земли и стоимости возведенных строений. То есть, если исходить из рыночной стоимости недвижимости и принять страховую сумму равной рыночной стоимости, то получается, что мы страхуем не только строение, которое действительно подвергается рискам порчи и утраты, например пожар, затопление, обрушение, но и земельный участок, который не может сгореть, навечно уйти под воду или провалиться в пучину. Конечно, можно рассмотреть влияние пожара или наводнения для самого земельного участка, но, безусловно, они не будут иметь таких последствий, как для расположенных на нем строений. Земля, как часть поверхности, в любом случае останется (если, конечно, не рассматривать самые экзотические случаи) и местоположение участка не изменится, а, следовательно, стоимость участка не изменится. На какую компенсацию (страховую выплату) со стороны страховой компании может рассчитывать страхователь? Согласно закону страховщик компенсирует только прямые убытки страхователя, связанные с произошедшим страховым случаем. То есть страховая компания выплатит сумму достаточную для ремонта и восстановления поврежденных или разрушенных строений и в любом случае страховое возмещение не будет превосходить стоимости нового строительства идентичного здания или сооружения. Следовательно, наилучшим выбором страхователя будет назначение страховой суммы равной стоимости нового строительства за вычетом износа страхуемого объекта недвижимости - ведь это максимальная сумма, которую выплатит страховая компания. Но здесь есть один нюанс, оцененная таким способом страховая стоимость не будет равна рыночной стоимости объекта недвижимости, так как не будет включать в себя стоимость земельного участка. В некоторых случаях страховая компания может воспользоваться нормой закона гласящей, что если имущество застраховано на сумму меньшую, чем его рыночная (действительная) стоимость, то и возмещение выплачивается не полностью, в сумме причиненного ущерба, а частично - пропорционально величине страховой суммы и рыночной стоимости объекта. Сможет страховая компания воспользоваться этой лазейкой или нет, зависит от конкретных формулировок договора страхования. Если в договоре конкретно указано, что объектом страхования является строение без земельного участка, страховая стоимость объекта оценена независимым оценщиком и указано, что договор страхования предоставляет полное 100% покрытие убытков, то трактовать по иному эти условия договора будет сложно. Но если в договоре страхования есть неоднозначность в описании объекта страхования или неопределенность в стоимости этого объекта на дату заключения договора, то в случае возникновения конфликта между страхователем и страховой компанией возможно длительное судебное разбирательство с неопределенным исходом.