37. Аренда и субаренда объектов нежилого фонда для предприятий ргб. Виды и формы аренды.

Вопрос №17

38. Продажа объектов НД. Основные способы продажи.

Купля-продажа — это такая сделка, в которой прода­вец обязуется передать товар в собственность покупате­ля, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену.

Право собственности возникает у приобретателя с момента госу­дарственной регистрации сделки.

Учитывая, что здания, сооружения и другие объекты недвижимости неразрывно связаны с землей, покупателю одновременно с передачей права собственности на здание, сооружение, иное недвижимое имущество передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При продаже жилого дома, его части или отдельной квартиры сохраняется право пользования соответствующей частью жилого помещения за лицами, которые его имели до продажи, не будучи собственниками. При нарушении прав этих лиц договор куп­ли-продажи считается недействительным.

При продаже предприятия как имущественного комплекса продаются не только здания и оборудование, но также права и обя­занности продавца. Составляется акт инвентаризации имущества, передается бухгалтерский баланс, определяется перечень всех обя­зательств продаваемого предприятия, и делается это на основе не­зависимого аудиторского заключения. Требуется согласие кредито­ров на продажу, а если долги были переведены на покупателя пред­приятия без согласия кредиторов, то покупатель и продавец в соответствии с законом несут солидарную ответственность перед кредиторами по долгам предприятия.

Спо­собы купли-продажи: закрытая подписка на акции, аукцион, коммерческий кон­курс, открытый или закрытый тендер (торги), инвестиционный конкуре, неорганизованные сделки,

Выбор способа продажи зависит от целей:

1) быстрая продажа и максимальная цена недвижимости достигаются на аук­ционных торгах.

2) Инвестиционный конкурс преследует цель - подобрать наиболее эффективного собственника, вкладывающего деньги в реконструкцию объекта, находящегося в тяжелом экономическом состоянии или даже являющегося банкротом.

3) Продажа земельных участков часто проводится на закрытых тендерах, куда допускаются определенные муниципальными, региональными и федеральными властями участники.

4) Коммерческий конкурс представляет собой торги ограниченного количества участников, должных удовлетво­рить ряду условий (социальных и/или инвестиционных), выдвигае­мых организаторами конкурса.

5) Аукцион подходит больше для небольших объектов недвижи­мости, коммерческий конкурс — для мелких и средних предпри­ятий, инвестиционный конкурс проводится для крупных предпри­ятий.

Для аукциона обязательно участие в торгах покупателей и вне­сение залога. Для коммерческого и инвестиционного конкурсов обязательно выполнение условий конкурса (минимальная цена, , сохранение на срок до 3-х лет назначения и профиля объекта не­движимости, обеспечение занятости, финансирование и использо­вание объектов, социальной сферы и пр.), а также дополнение их своими предложениями по использованию и развитию приобретае­мого объекта.

Для инвестиционного конкурса обязательно еще наличие существенных инвестиций, качественно меняющих объект недвижимости. Предложения направляются в конкурсную комис­сию в запечатанном конверте, вместе с платежным документом о внесении залога и копией учредительных документов. Участникам запрещается обмениваться информацией о сделанных предложе­ниях, а сведения об участниках сохраняются в тайне до вскрытия конвертов.

Любая форма сделок с недвижимым имуществом всегда закан­чивается государственной регистрацией сделки, удостоверяющей: 1) права собственности на недвижимость; 2) вещные права на не­движимость (право пожизненного наследуемого владения земель­ным участком, право постоянного бессрочного пользования зе­мельным участком-, право хозяйственного ведения имущества, пра­во оперативного управления имуществом); 3) ограничения прав на недвижимое имущество (сервитут, ипотека, доверительное управ­ление, аренда и др.).

39. Бюро технической инвентаризации (БТИ), его основные функции, роль, задачи и место в операциях с НД.

Государственное унитарное предприятие г. Москвы "Московское городское бюро технической инвентаризации" - ГУП МосгорБТИ является органом учета объектов недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений и т.д.) в г. Москве.

Государственное унитарное предприятие г. Москвы "Московское городское бюро технической инвентаризации" создает информацию о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов и об изменении этих показателей. Основой государственного учета является технический учет, который осуществляется путем проведения технической инвентаризации и учета документов (название, год постройки, место постройки, конструктивная хар-ка, инженерное обустройство (ХВС, ГВС, отопление) поэтажная планировка с размерами каждого помещения, план эксплекации помещений (под номерами «1 – коридор» с точным указанием размеров и площадей)).

Технический учет объектов недвижимости - описание и индивидуализация недвижимых объектов или их совокупности, как объекта учета, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов путем осуществления работ по определению местоположения, технической паспортизации, технической инвентаризации, технической регистрации и документальному учету текущих изменений. ГУП МосгорБТИ осуществляет также официальный статистический учет жилищного фонда и представляет статистическую отчетность в Государственный комитет Российской Федерации по статистике.

Для обеспечения операций с объектами недвижимости ГУП МосгорБТИ предоставляет юридическим и физическим лицам по их письменным запросам сведения и справки в соответствии с установленным порядком.

Ежегодно ГУП МосгорБТИ выпускает краткие справочники о жилых и нежилых строениях г. Москвы по состоянию на первое января текущего года. Справочники создаются на основе информации базы данных "Жилищный и нежилой фонд". Информация базы данных является отображением сведений содержащихся в технических паспортах строений, учтенных в БТИ.

Краткие справочники предназначены для городских органов управления и позволяют дать статистическую информацию о жилых и нежилых строениях г.Москвы по следующим показателям:

• административным округам;

• категориям владельцев,

• типам квартир (однокомнатные, двухкомнатные и т.п.)

• материалу стен, этажности, периоду постройки и техническому состоянию;

• обеспеченности видами благоустройства.

  В справочнике содержится информация о количестве и площадях строений.

Цели и задачи, решаемые ГУП МосгорБТИ

ГУП МосгорБТИ осуществляет технический учет объектов недвижимости на территории г.Москвы в целях обеспечения:

• государственного и муниципального управления недвижимым имуществом;

• налогообложения и страхования недвижимости;

• государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• инвестирования недвижимости и градостроительной деятельности;

• государственного контроля использования объектов недвижимости;

• иных, связанных с владением, пользованием и распоряжением недвижимым имуществом деятельностью.

Основными задачами государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности являются:

• обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль над осуществлением градостроительной деятельности;

• формирование обобщенной информационной базы об объектах градостроительной деятельности и их территориальном распределении;

• обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;

• информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• сбор и предоставление сведений об объектах градостроительной деятельности для проведения государственного статистического учета.

40. Риэлторы, их функциональные обязанности и место в сделках с НД.

Вопрос №11

Работа риелторских фирм связана с проведением операций с объектами особо высокой ценности, как правило, не являющихся собственностью фирм. Они не продают и не покупают недвижи­мость — это цель продавца и покупателя. Задача фирм — получение дохода за счет оказания сложной услуги по продаже или покупке чужой недвижимости.

Об основных видах деятельности риэлторской фирмы можно су­дить по наиболее распространенным услугам, которые она оказывает:

— совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена жилых и нежилых помещений;

— продажа жилых и нежилых помещений с аукциона и на кон­курсной основе;

— сдача в аренду жилых и нежилых помещений, земельных участ­ков, находящихся в собственности юридических и физических лиц;

— заключение договоров купли-продажи жилья с пожизнен­ным содержанием собственника и др.

Функции:

- оказание кон­сультационно-посреднических услуг при совершении сделок с не­движимостью.

- минимизировать совокупные издержки и риски при соверше­нии сделок с недвижимостью (транзакционные из­держки сделки, осуществляемой с помощью фирмы, будут ниже, чем при самостоятельном решении этого вопроса с тем же уровнем риска). В настоящее время в качестве оптимальной величины транзакционных издержек для фирм с хорошей репутацией называется 4—6% к цене продавца. Следует иметь в виду, что комиссионное вознаграждение ус­танавливается далеко не всегда по отношению к цене недвижимости. Практикуется и оплата в абсолютном выражении в зависимости от со­держания и объема заказанных риелторской фирме услуг.

Этапы проведения сделки с недвижимостью с участием риелторской фирмы:

1. заявка на продажу

2. поиск покупателя

3. проведение переговоров

4. при достижении согласия открытие сделки

5. сбор и проверка документов

6. подготовка договора, согласование схемы расчета

7. подписание договора

8. внесение денег (в банк, нотариусу или в эскро-фирму)

9. нотариальное удостоверение договора и уплата пошлины

10. государственная регистрация договора и уплата пошлины

11. Обмен документов по сделке на деньги (в банке, у нотариуса или в эскро-фирме)

12. Закрытие сделки

Виды деятельности риелторской фирмы:

1. основной вид – консультирование

2. поддерживающие виды – оценка стоимости, маркетинг, обеспечение расчетов по сделкам

3. дополнительные виды – ипотечное кредитование, инвестиционная деятельность, девелопмент, управление ОН, финансовые услуги, страхование титула

Страхование титула — защита собственника от финансовых по­терь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-ли­бо обременении объекта недвижимости, уже существующих, но не известных собственнику на момент покупки страхового полиса. Речь идет о страховании от событий, случившихся в прошлом, по­следствия которых могут обнаружиться в будущем, а, следователь­но, риски нового собственника или арендатора принимает на себя за определенную плату страховая компания.

Зарубежный опыт показывает, что 70—80 % от общего числа сделок покупатели и продавцы осуществляют не самостоятельно, а через риелторские фирмы.