4. Поняття та зміст договору найму (оренди)

Договір найму (Глава 58 – 60 ЦК), закони України «Про оренду державного і комунального майна» від 10.04 1992 р., «Про фінансовий лізинг» від 11.12.2003 р., "Про оренду землі" від 06.10.1998 р. та інші.

За договором найму (оренда) наймодавець передає або зобов'язався передати наймачеві майно в користування за плату на певний термін.

Характеристика найму (оренди)

1. Наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно. Згідно зі ст. 760 ЦК предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживча річ), а також майнові права.

2. Наймодавцями і наймачами можуть бути будь-які юридичні та фізичні особи, в тому числі суб'єкти господарювання. Особливості щодо суб'єктного складу передбачені, зокрема ст. 787 ЦК щодо наймодавця за договором прокату, якою може бути особа, що здійснює підприємницьку діяльність з передання речей у найм.

3. Майно, що є предметом найму, надається у користування згідно зі ст. 773 ЦК відповідно до його призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

4. Якщо майно, що є предметом найму, надається на певний строк, встановлений договором, то наймач після припинення договору зобов'язаний повернути майно. ЦК також передбачає укладання договору найму на невизначений строк. У цьому разі кожна із сторін договору найму може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна – за три місяці (договором або законом може бути встановлений інший строк). Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом 1 місяця договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (ст. 764 ЦК).

5. Договір найму має оплатний характер, що передбачає оплату певної грошової суми (або еквіваленту в натуральній формі) за користування майном. Розмір і форма оплати встановлюються договором, не обмежуючись законодавством. Специфіка передбачена, зокрема, щодо державного та комунального майна.

6. Форма договору найму залежить від його виду (договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально; договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі, а договір, укладений строком на один рік і більше, підлягає нотаріальному посвідченню).

7. Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму, у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та його призначенню. Якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право за своїм вибором: вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою; відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків.

8. ЦК передбачає декілька підстав припинення договору найму (у разі смерті фізичної особи-наймача, ліквідації юридичної особи; відмова від договору; дострокове розірвання договору найму на вимогу наймача та наймодавця).

Згідно зі ст. 782 ЦК наймодавець має право відмовитися від договору і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом 3 місяців підряд. Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач: користується річчю всупереч договору або призначенню речі; без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача (ст. 783 ЦК).

Наймач, в свою чергу, має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймодавець: передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі; не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі (ст. 784 ЦК).

У разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у належному стані. Якщо він не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.