Кафедра: гражданское право.
Предмет: градостроительство и землепользование. Проблемы правосознания.
Составители: к.ю.н. Блинников Л.А. Ковтун З.Л.
Лекция № 6.
«Основные черты самовольной постройки».
1.Признаки самовольной постройки.
На первый взгляд, отношения, связанные с фактом создания самовольной постройки, просты и предсказуемы.
Ст. 263 ГК РФ определяет права собственника земельного участка в части его застройки. Согласно ей указанное лицо может:
- возводить на нем здания и сооружения;
- осуществлять их перестройку или снос;
- разрешать строительство на своем участке другим лицам.
Но эти права осуществляются им только при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Соответственно, их нарушение влечет создание такого объекта недвижимости, как самовольная постройка.
Глава 14 ГК РФ предполагает в качестве одного из способов приобретения права собственности на постройку - осуществление самовольного строительства, результатом которого является создание самовольной постройки и признание на нее права собственности при наличии предусмотренных в ст. 222 ГК РФ условий.
Самовольной постройкой может быть недвижимое имущество (жилой дом, другое строение, сооружение), обладающее признаками, установленными гражданским законодательством.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ у самовольной постройки имеются следующие признаки:
- земельный участок, на котором была создана постройка, не был отведен для ее строительства в установленном законодательством порядке;
- на ее создание не была получена необходимая разрешительная документация;
- самовольное строение было создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил;
- в результате возведения указанной постройки происходит нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо возникает угроза жизни и здоровью граждан.
При этом достаточно наличия одного из перечисленных признаков, чтобы строение приобрело статус самовольного.
Сначала остановимся на вопросе, какой именно объект может быть признан самовольной постройкой.
Исходя из норм ст. 222 ГК РФ таковым может быть только объект недвижимости.
Остановимся подробнее на материалах конкретного дела, изложенного в п. 1.1 Обзора судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с применением ст. 222 ГК РФ, одобренного на заседании Президиума Второго арбитражного апелляционного суда 25.12.2007 г. (дело N А31-4308/2006-17). В нем сделан вывод о том, что в силу указанных ранее положений ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является:
1) жилой дом - согласно п. 2 ст. 16 ЖК РФ он представляет собой вид жилых помещений, индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;
2) другое строение, сооружение - в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. N 37, оно представляет собой отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения. Признаками его единства служат:
- фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала;
- при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.
При этом также различают жилые и нежилые здания. Жилое здание - жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы. Нежилое здание - предназначенное для использования для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей.
На земельном участке эти здания (исходя из их целевого использования) подразделяются на основные и служебные.
Основным называется здание, которое среди других на земельном участке является главенствующим по капитальности постройки, по архитектурным признакам и своему назначению. На одном земельном участке может быть одно или более зданий.
Служебным называется строение, которое по отношению к основному зданию имеет второстепенное значение на земельном участке. Служебные строения зачастую бывают некапитального типа и при технической инвентаризации их внутренние помещения не измеряются и не учитываются. К числу служебных строений относятся сараи, гаражи (индивидуального пользования), навесы, дворовые погреба и т.п.
Возвращаясь к указанному ранее обзору, необходимо отметить следующее мнение суда. Право собственности на самовольную постройку может быть признано за заинтересованным лицом при условии, что постройка является недвижимым имуществом, а, например, не временным сооружением.
Обратимся к положениям ст. 130 ГК РФ. Согласно ей к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
По мнению суда и по смыслу данной нормы, прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом имеющихся в деле доказательств.
В рассматриваемом случае (п. 1.1. обзора судебной практики) согласно техническому паспорту, объект, на которое просит признать право собственности истец, представляет собой здание служебно-вспомогательного пункта, два навеса (служебные постройки) и забор (металлическая сетка в бетонных столбах). Из акта обследования технического состояния здания служебно-вспомогательного пункта следует, что данное здание представляет собой вагончик, конструкция стен которого состоит из каркаса металлического профиля, обтянутого профилированным листом, фундамент состоит из бетонных блоков, подвальных помещений нет, полы деревянные.
Следует сказать, что факты, подтверждающие прочную связь данного вагончика с землей, и невозможность перемещения спорной постройки без несоразмерного ущерба ее назначению в материалах дела отсутствуют. То есть самовольная постройка, являющаяся предметом спора, не является недвижимым имуществом.
Таким образом, в случае, когда спорное строение не является объектом недвижимости, отсутствуют основания для признания права собственности на него как на самовольную постройку.
В связи с рассматриваемой ситуацией важным является вопрос, можно ли применять нормы гражданского законодательства в отношении объектов незавершенных строительством.
Практика применения ст. 222 ГК РФ в отношении данных объектов неоднозначна.
По мнению Второго арбитражного апелляционного суда, изложенному в п. 1.4. вышеназванного обзора (дело N А82-3875/2006-35), нельзя признавать самовольной постройкой помещение в незавершенном строительством доме. Вывод суда по указанному делу о том, что весь дом в целом является объектом незавершенным строительством, обоснован отсутствием надлежащим образом оформленных разрешения на строительство, акта приемки объекта в эксплуатацию жилого дома и постановления о вводе объекта в эксплуатацию.
То есть, с одной стороны, жилой дом, в котором находится спорное помещение, возведен ответчиком без получения в установленном законом порядке соответствующего разрешения на строительство. Поэтому в том виде, в каком он существует на момент рассмотрения дела, он обладает определенными в п. 1 ст. 222 ГК РФ признаками самовольной постройки.
Но в соответствии с п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.
При таких обстоятельствах, с учетом изложенных положений действующего законодательства, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания за истцами права собственности на нежилые помещения в незавершенном строительством доме, а также признания указанных помещений пригодными для использования.
То есть, даже с учетом того факта, что жилой дом, возведенный ответчиком без разрешения на строительство, обладает определенными в п. 1 ст. 222 ГК РФ признаками самовольной постройки, право собственности на него как на объект самовольного строительства не может быть признано, так как самовольная постройка представляет собой конечный результат строительной деятельности, а объект незавершенного строительства еще находятся в процессе своего создания.
В данном случае применимы нормы о государственной регистрации его в качестве объекта незавершенного строительства согласно ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав", согласно которым право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании:
- документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности);
- документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (если соответствующий земельный участок был отведен на ином праве).
Таким образом, исходя из положений ст. 222 ГК РФ, можно сделать вывод о том, что самовольные постройки представляют собой недвижимое имущество, то есть в отношении них процесс строительства должен являться законченным.
Данная точка зрения подтверждается также письмом ПФР от 13.08.2001 г. N ЮБ-09-27/6616 "О купле-продаже объектов незавершенного строительства". В соответствии с ним при покупке объектов незавершенного строительства, прежде всего, следует исходить из того, что право собственности у продавца на отчуждаемый объект незавершенного строительства как на недвижимое имущество возникает только с момента государственной регистрации данного объекта в установленном ФЗ "О государственной регистрации прав" порядке.
На основании ст. 219 ГК РФ, связывающей возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество с моментом его государственной регистрации, до государственной регистрации объект незавершенного строительства не является недвижимостью, а представляет собой лишь известную совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает только с момента государственной регистрации этой недвижимости (на основании ст. 130 ГК РФ). То есть право на незавершенный строительством объект должно быть зарегистрировано (п. 2 ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав").
Иная точка зрения основана на том, что ст. 130 ГК РФ однозначно отнесла объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу. Исходя из смысла п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество, а, значит, и незавершенный строительством объект. Поэтому на объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных п. 3 ст. 222 ГК РФ.
В качестве примера можно привести практику Арбитражного суда Красноярского края, который при рассмотрении дел N А33-9798/03-с2, N А33-16687/03-с2 признал право собственности на самовольно возведенные объекты незавершенного строительства.
Основное правовое последствие осуществления самовольного строительства и возведения самовольной постройки состоит в том, что лицо, ее осуществившее, не приобретает права собственности на нее, и не вправе распоряжаться ею (продавать, дарить, сдавать в аренду, иным образом распорядиться самовольной постройкой, а также совершать другие сделки), а сам объект не подлежит государственной регистрации в качестве объекта права собственности на недвижимое имущество.
Сделки, совершенные с самовольной постройкой, недействительны как не соответствующие закону или иным правовым актам на основании ст. 168 ГК РФ, в соответствии с которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Соответственно, до момента признания на нее права собственности в порядке, установленном законодательством, указанное лицо не только не может ввести данную постройку в хозяйственный оборот. Кроме того, он не может защищать свое право на нее.
Интересной представляется позиция ФАС Северо-Западного округа, изложенная в Постановлении от 20.01.2006 г. N А56-49841/04.
Поскольку право собственности на самовольно возведенную постройку у лица, ее построившего, не возникает (п. 2 ст. 222 ГК РФ), это лицо не может претендовать на защиту в порядке, предусмотренном гл. 20 ГК РФ "Защита права собственности и других вещных прав".
Иск ОАО к ЗАО об истребовании из незаконного владения ответчика занимаемых им нежилых помещений, принадлежащих истцу на праве собственности, которые были надстроены в результате реконструкции здания, не удовлетворен, поскольку образовавшиеся в результате реконструкции помещения представляют собой самовольную постройку, на которую у лица, ее соорудившего (ОАО), право собственности не возникает, но может быть признано судом по требованию указанного лица. Однако ОАО такого требования не заявляло. Создание имущества по заказу и за счет ОАО при отсутствии необходимых разрешений не является основанием для возникновения у истца права собственности на данные помещения.
Не подлежит удовлетворению иск так называемого собственника об истребовании из чужого незаконного владения самовольной постройки (ст. 301 ГК РФ). В удовлетворении требований отказано, поскольку истребуемое имущество отвечает признакам самовольной постройки, на которую у лица, ее осуществившего, права собственности не возникает, но может быть признано судом по требованию этого лица, заявленному согласно ст. 222 ГК РФ. А в рассматриваемом случае иск заявлен в порядке ст. 301 ГК РФ.
Данный вывод соответствует определению Конституционного Суда РФ от 25.03.2004 г. N 85-О, в соответствии с которым гарантии права собственности и права на жилище, предусмотренные ст. 35, ст. 40 Конституции РФ, предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях. А согласно ст. 222 ГК РФ лицу, осуществившему самовольную постройку, не принадлежит право собственности на нее, то есть законные основания для признания прав на нее у лица, осуществившего самовольное строительство, отсутствуют.
При этом неправомерные действия, совершенные в отношении указанного имущества, не могут нарушить конституционное право частной собственности, а также право лица, создавшего самовольную постройку, на жилище.
Нужно обратить внимание также на следующий момент.
В Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ (утв. приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. N 37) были даны рекомендации о порядке учета самовольно возведенных или переоборудованных зданий. В соответствии с ней как самовольная постройка рассматривается осуществление без соответствующего разрешения:
- реконструкции жилых домов (частей домов);
- переоборудования правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот;
- возведения нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого;
- возведения дополнительных зданий.
Выявленные при текущей инвентаризации самовольно возведенные законченные строительством здания (части зданий), а также самовольно занятые земли подлежат технической инвентаризации с включением их в учетно-технические материалы по общим правилам.
Но необходимо учесть следующее. Понятие самовольной постройки является правовым, а не техническим. Для того чтобы строение было признано таковым, недостаточно осуществления технического учета и сделанного в результате произведенного учета соответствующего вывода органа технической инвентаризации. Право применять последствия признания объекта недвижимого имущества самовольным строением принадлежит только суду.