2. Причины возникновения оснований для признания постройки самовольной.
Для того чтобы строение не стало самовольным, необходимо соблюдение нескольких требований.
1) Необходимость отвода земельного участка с соблюдением целевого назначения.
В соответствии со ст. 30 ЗК РФ от 25.10.2001 г. N 136-ФЗ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
- без предварительного согласования мест размещения объектов (в этом случае предоставление осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), либо по договорам аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства);
- с предварительным согласованием мест размещения объектов (в аренду, в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование).
2) Оформление разрешительной документации.
Согласно ст. 51 ГрК РФ от 29.12.2004 г. N 190-ФЗ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ст. 51 ГрК РФ. В соответствии с п. 17 указанной статьи выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
- строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
- строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
- строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
- изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
- иных случаях, если в соответствии с ГрК РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
Необходимо обратить внимание на тот факт, что в ст. 222 ГК РФ речь идет не только о разрешении на строительство. Понятие "разрешительная документация" не трактуется в законодательстве РФ. Но в Федеральном законе от 17.11.1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в РФ" (ст. 3) говорится о ряде документов, которые необходимо иметь застройщику при осуществлении строительства.
Так, при строительстве, реконструкции архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, застройщик обязан иметь архитектурный проект. Он представляет собой архитектурную часть документации для строительства и градостроительной документации, содержащую архитектурные решения, которые комплексно учитывают социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-художественные и иные требования к объекту в объеме, необходимом для разработки документации для строительства объектов, в проектировании которых необходимо участие архитектора.
Архитектурный проект выполняется в соответствии с архитектурно-планировочным заданием - комплексом требований к назначению, основным параметрам и размещению архитектурного объекта на конкретном земельном участке, а также обязательным экологическим, техническим, организационным и иным условиям его проектирования и строительства, предусмотренным законодательством РФ и законодательством субъектов РФ. В нем содержатся:
- положения утвержденной градостроительной документации,
- обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к архитектурному объекту,
- требования по охране памятников истории и культуры,
- указания на строительство в особых условиях (сейсмозона, зона вечной мерзлоты и другие),
- требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства.
Кроме того, строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
Таким образом, комплект разрешительной документации представляет собой разрешение на строительство (за исключением случаев, рассмотренных ранее), разрешение собственника земельного участка, архитектурный проект и архитектурно-планировочное задание.
4) Выполнение градостроительных и строительных норм и правил. В качестве примера можно привести строительные нормы и правила СНиП 2.02.1983 "Основания зданий и сооружений", утвержденные постановлением Госстроя СССР от 05.12.1983 г. N 311 и введенные в действие 1 января 1985 г. Новых СНиПов пока не принято. Они должны соблюдаться при проектировании оснований зданий и сооружений. В соответствии с ними, в частности, проектирование оснований включает обоснованный расчетом выбор:
- типа основания (естественное или искусственное);
- типа, конструкции, материала и размеров фундаментов (мелкого или глубокого заложения; ленточные, столбчатые, плитные и др.; железобетонные, бетонные, бутобетонные и др.);
- мероприятий, применяемых при необходимости уменьшения влияния деформаций оснований на эксплуатационную пригодность сооружений.
5) Соблюдение прав и охраняемых законом интересов других лиц без возможной угрозы их жизни и здоровью.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.07.2005 г. N 665/05 было установлено следующее. Общество с ограниченной ответственностью "Сити плюс" приобрело у общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Перспектива" нежилые помещения площадью 1309,1 кв.м. в 5-этажном здании, произвело реконструкцию здания и подало исковое заявление о признании права собственности на нежилые помещения общей площадью 1235,4 кв.м. 6-го этажа и 7-го этажа (комнаты N 1-16).
Утвержденная проектная документация и разрешение на строительство у истца отсутствуют.
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
Согласно п. 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим постройку, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, реконструкция недвижимости проведена без получения на это необходимых разрешений, с нарушением градостроительных норм и правил.
Реконструкция не согласована с балансодержателем и другими заинтересованными лицами. Сохранение постройки нарушает права и охраняемые интересы балансодержателя и других лиц, владеющих нежилым помещением на законных основаниях.
По общему правилу, если самовольная постройка нарушает законные права и интересы третьих лиц, а также в случае, если она создает угрозу для жизни и здоровья граждан, заинтересованные лица, чьи права нарушены, вправе обратиться в суд с соответствующими иском о ее сносе.
Но не обязательно, что данный иск однозначно будет удовлетворен. Например, в постановлении Президиума Московского областного суда от 20.02.2006 г. N 141 судом был сделан следующий вывод: "Тот факт, что постройки возведены без надлежащего разрешения и не приняты в эксплуатацию, не является достаточным соответствующим закону основанием к принятию решения об их сносе, при том что дача остается в пользовании ответчика, постройки не нарушают интересы других лиц".
Также необходимо обратить внимание на тот факт, что существует ряд нормативных документов, регулирующих, например, возможность применения тех или иных материалов при строительстве объектов недвижимости с учетом вредного воздействия на человека. Например, 06.01.2004 г. Главным государственным санитарным врачом РФ были утверждены Методические указания МУ 2.1.2.1829-04 "Санитарно-гигиеническая оценка полимерных и полимерсодержащих строительных материалов и конструкций, предназначенных для применения в строительстве жилых, общественных и промышленных зданий", введенные в действие 1 мая 2004 г. В них дана оценка полимерных и полимерсодержащих строительных материалов и конструкций, так как создаваемое полимерными строительными материалами химическое загрязнение воздушной среды помещений может оказывать неблагоприятное влияние на самочувствие и состояние здоровья населения, связанное с неприятными обонятельными ощущениями, рефлекторными реакциями, хроническим общетоксическим действием, а также возникновением таких специфических биологических эффектов, как аллергенное, мутагенное, канцерогенное и другого рода действие. Этим определяются методические подходы, программа изучения материалов, а также перечень и характер необходимых частных методов исследования.
Санитарно-гигиеническая оценка указанных материалов осуществляется с использованием методических подходов, предусматривающих постановку исследований в моделированных условиях (т.е. при помощи модели натурной обстановки), в экспериментальных помещениях (т.е. в необитаемых натурных объектах), в натурных условиях (т.е. в обитаемых натурных объектах).
Таким образом, постройка должна быть не только возведена на отведенном в соответствии с законодательством РФ земельном участке соответствующего целевого назначения, но и соответствовать градостроительным, строительным, санитарным и прочим нормам и правилам.
При этом заинтересованное лицо, осуществившее ее возведение, должно представить соответствующие доказательства этого, подтвердить факт соблюдения санитарных и градостроительных требований, не нарушение общественных интересов. Отсутствие указанных доказательств может служить основанием для принятия решения о сносе объекта.
В качестве примера рассмотрим обстоятельства дела, отраженные в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 27.11.2007 г. N Ф08-7831/07. Собственником земельного участка было осуществлено строительство пристроенных помещений к магазину, право собственности на которое было зарегистрировано в установленном порядке. Истцом было подано исковое заявление о сносе указанных пристроенных помещений на основании того, что они нарушают его право на экологически благоприятную среду, а также в связи с тем, что расстояние от них до его недостроенного жилого дома не соответствует правилам пожарной безопасности и требованиям нормативных актов об устройстве санитарно-защитной зоны вокруг складов, предназначенных для хранения строительных материалов.
В качестве доказательств обратного были проведены две строительно-технических экспертиз, в соответствии с которыми пристроенные помещения соответствуют СНиПам, правилам пожарной безопасности и не создают угрозы жизни и здоровью граждан.
Таким образом, в качестве доказательства факта соблюдения градостроительных и санитарных норм, включая градостроительные регламенты, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и прочие нормативы, а также безопасности третьих лиц, судом были приняты результаты проведенной экспертизы. Соответствующие заключения и акты обследования позволят убедить суд в соответствии самовольно возведенного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам. Суд должен иметь основания для того, чтобы установить, что при производстве строительных работ не были допущены нарушения, и что имеется возможность для ввода указанного строения в эксплуатацию в установленном порядке.