3. Проблемы самовольного строительства
Ст. 222 ГК РФ предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке. Для легализации самовольного строения и признания на него права собственности необходимо устранить правовые проблемы, допущенные при его строительстве.
При установлении прав на самовольную постройку как на объект недвижимости судом производится исследование конкретных обстоятельств, связанных с ее возведением и имеющих значение для признания права собственности на самовольные строения. В связи с этим у суда возникает ряд вопросов по факту осуществления самовольного строительства.
В частности, на каком праве принадлежит земельный участок, на котором осуществлено возведение самовольной постройки; имеется ли разрешительная документация; соответствуют ли технические характеристики готового строения площади, этажности и другим данным, предусмотренным утвержденным проектом; имеются ли нарушения градостроительных норм и правил; могут ли они повлиять на прочность и безопасность конструкций дома; соблюдены ли необходимые противопожарные, санитарные и другие обязательные нормы и правила; чьи интересы могли быть нарушение при возведении спорного строения и др.
Так как суд не обладает специальными знаниями в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд в соответствии с правилами ст. 79, 187 ГПК РФ, ст. 82 АПК РФ назначить проведение соответствующей экспертизы.
Указанные действия суда направлены, в первую очередь, на устранение пробелов, допущенных при осуществлении самовольного строительства.
4.Права на земельный участок.
Любой объект недвижимого имущества (в частности, здание, сооружение, строение) расположен на земельном участке, прочно связан с землей, его перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (этот квалифицирующий признак недвижимых вещей установлен п. 1 ст. 130 ГК РФ). Эта неразрывность с земельным участком обусловливает необходимость наличия прав на земельный участок у лица, осуществляющего строительство. В этом состоит презумпция следования правовой судьбы постройки судьбе земли.
В ЗК РФ предусмотрены права следующих групп лиц на использование земельных участков:
- в соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет (наряду с иными правами) право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
- согласно ст. 41 ЗК РФ землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков также могут осуществлять права собственников земельных участков, указанные ранее.
То есть в соответствии с указанными положениями ЗК РФ собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Таким образом, законодательно закреплен механизм регулирования гражданских правоотношений, основанный как на правовом закреплении права собственности на землю, так и признанием наряду с этим правом наличия иных вещных прав на землю: права пожизненного наследуемого владения земельным участком и права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 216 ГК РФ).
П. 1 ст. 222 ГК РФ предписывает заинтересованному лицу возводить недвижимое имущество только на земельном участке, отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, для того, чтобы оно не получило статус самовольного.
В п. 2 Обзора судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с применением ст. 222 ГК РФ, одобренного на заседании Президиума Второго арбитражного апелляционного суда 25.12.2007 г. указано, что обязательным условием признания права собственности на самовольную постройку является предоставление осуществившему ее лицу земельного участка в установленном порядке под самовольную постройку.
В качестве примера приведено дело N А31-3546/2006-10, по которому Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации города о признании права собственности на самовольную постройку - здание, общей площадью 1201,4 кв. м.
Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на то, что земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, в собственности, пожизненном наследуемом владении либо постоянном (бессрочном) пользовании истца не находится.
Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения, исходя из того, что в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, тогда как заявителем жалобы не представлены доказательства, подтверждающие предоставление ему в установленном порядке земельного участка под самовольную постройку.
При этом ссылка заявителя апелляционной жалобы на письмо Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города, которым Комитет считает возможным предоставить земельный участок, необходимый для эксплуатации здания после представления Обществу свидетельства о государственной регистрации права собственности на него, не имеет правового значения для настоящего спора, поскольку Комитет на момент рассмотрения спора судом первой инстанции не является лицом, осуществляющим распоряжение земельными участками и вопрос предоставления земельного участка не находился в его компетенции.
Аналогичное дело было изложено в обзоре судебной практики "Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам". В соответствии с п. 2 Обзора в отличие от ранее действовавшего законодательства п. 3 ст. 222 ГК РФ допускает признание права собственности на самовольно возведенную постройку при условии, что лицу, осуществившему строительство, в установленном порядке будет выделен земельный участок под возведенным строением.
В судебной практике возникли вопросы о том, как следует понимать положение закона о необходимости выяснения того, будет ли земельный участок выделен в установленном порядке и на какой стадии процесса суд должен сделать это.
В законе порядок разрешения вопроса о выделении лицу, осуществившему самовольную постройку, земельного участка под этой постройкой не регламентирован.
Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 34 постановления от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ" рекомендовал судам предлагать истцу представлять доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка на стадии подготовки дела к судебному разбирательству. Однако не будет ошибкой, если суд выяснит этот вопрос и в ходе судебного разбирательства до вынесения решения.
Так, например, малое предприятие (МП) "Башкортостан" обратилось в суд с иском к Н. о признании права собственности на не законченный строительством жилой дом и о выселении из него ответчицы, ссылаясь на то, что в 1990 г. на выделенном ему земельном участке было начато строительство дома, который самовольно заняла ответчица.
Н. предъявила к истцу встречный иск о признании за ней права собственности на спорный дом, указывая, что в 1990 г. она заключила с истцом договор подряда на строительство этого дома и тогда же полностью оплатила стоимость строительных материалов и работ.
Суд признал право собственности на дом за ответчицей Н., поскольку ею были представлены достоверные доказательства выполнения своих обязательств по договору подряда оплатить стоимость работ и материалов на строительство дома.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ оставила решение без изменения, согласившись с выводом суда о том, что земельный участок под домом будет в установленном порядке выделен ответчице.
Как установил суд при рассмотрении дела, земельный участок для жилищного строительства в установленном порядке ни истцу, ни ответчице не предоставлялся. Суд привлек к участию в деле местную администрацию и предложил ей решить вопрос о передаче земельного участка под самовольно возведенным жилым домом одной из сторон или решить вопрос об изъятии этого участка.
Администрация в своем письменном ответе на запрос суда сообщила, что земельный участок под домом по плану развития города предназначен для индивидуального жилищного строительства и будет выделен в установленном порядке той стороне, за которой суд признает право собственности на самовольно возведенный жилой дом.
Такая позиция местной администрации не препятствовала рассмотрению спора о праве собственности на самовольно возведенное строение, в связи с чем суд правильно разрешил этот спор в зависимости от того, кем из сторон были предоставлены достоверные доказательства об оплате работ и строительных материалов.
Отдельный блок проблем связан с тем, что самовольная постройка уже была возведена на земельном участке, находящемся у застройщика на правах аренды. Судебная практика по данному вопросу будет приведена в гл. 3 настоящей работы.
Рассмотрим ситуацию, когда земельный участок был предоставлен в аренду в установленном законодательством РФ порядке с определенным целевым назначением - для осуществления строительства. Затем застройщик получил необходимые разрешения, оформил проектную документацию и выполнил строительство объекта с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. Полученный в результате строительства объект недвижимости не является самовольным строением, так как отсутствуют основания, предусмотренные п. 1 ст. 222 ГК РФ. Право собственности на него как на созданный объект недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании документов, подтверждающих факт его создания.
При этом нужно обратить внимание на то, что если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
В случае же если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Когда же арендатором были допущены нарушения в целевом использовании земельного участка, либо строительство было выполнено без необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, результат произведенного с указанными нарушениями строительства представляет собой самовольную постройку.
При этом согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ арендатор не является тем лицом, за которым может быть признано право собственности на самовольное строение.
В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 г., утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда РФ 01.08.2007 г. рассматривался вопрос о том, возможно ли признание права собственности на самовольно возведенное жилое строение за гражданином, если земельный участок предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья.
В ответе говорится о том, что согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ). Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Самовольная постройка, как видно из вышеприведенной правовой нормы, как правило, подлежит сносу. Но в правиле есть и исключения, которые при соблюдении определенных условий могут позволить признать право собственности на самовольную постройку.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ, если гражданин возвел жилой дом без каких-либо необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, его право собственности может признаваться в том случае, если жилой дом построен без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Кроме того, необходимо обратить внимание на тот факт, что при признании права собственности на самовольную постройку недостаточно доказать факт целевого использования земельного участка при ее строительстве. Необходимо также установить расположение ее на земельном участке, предоставленном в установленном законом порядке.
Так, например, по делу N А28-7061/2006-379/25 апелляционная инстанция оставила решение суда первой инстанции об отказе в признании права собственности на самовольную постройку в силе, указав, что, несмотря на то, что истцом представлено в материалы дела свидетельство о предоставлении Предприятию земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, однако он не доказал, что спорные объекты недвижимости расположены именно на данном земельном участке.
Еще одним решением было отказано в признании права собственности на самовольную постройку.
Арбитражным судом Иркутской области было рассмотрено дело N А19-3670/01-16 по иску общества к Администрации г. Иркутска о признании права собственности на самовольное строение. Суд отказал в иске, обосновав это такими обстоятельствами.
В силу ст. 218 ГК РФ лицо приобретает право собственности на вещь, созданную для себя с соблюдением законов и иных правовых актов.
Как усматривается из материалов дела, на основании Постановления мэра истцу выделен участок для организации временной базы, что подтверждается государственным актом на право пользования землей. На предоставленном земельном участке в 1992 году осуществлена постройка нежилого 2-х этажного здания.
В силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается строение, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений ли с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
Согласно ст. 28, 29 ЗК РФ основанием для строительства является решение о предоставлении земельного участка под строительство, которое принимается мэром города.
В нарушение вышепоименованных норм, истцом возведено спорное строение на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, без проекта и разрешения на строительство.
Суд предлагал истцу, как застройщику, представить в материалы дела необходимые разрешения, доказательство отведения земельного участка в установленном порядке, согласно ст. 222 ГК РФ; поименованные документы в материалы дела суду не представлены.
Вышеизложенное свидетельствует о том, что возведение самовольной постройки в нарушение норм ЗК РФ, ГрК РФ не порождает для истца право собственности на строение.
По приведенному примеру следует отметить, что суд правильно акцентировал внимание на целевом назначении земельного участка, поскольку отвод земельного участка (передача в собственность) "в установленном законом порядке" предполагает обязательно и его целевое назначение. (Результаты рассмотрения данного дела приведены в Справке об отдельных вопросах, возникающих в практике рассмотрения дел о признании права собственности на самовольную постройку от 11.10.2006 г. (Сектор анализа и обобщения судебной практики Арбитражного суда Иркутской области).
Список используемой литературы:
Конституция Российской Федерации. - М., 1993;
Гражданский кодекс Российской Федерации. №51-ФЗ;
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации часть первая. Под ред. Крашенниковой П.В. – М.: Изд-во Эксмо, 2003;
Градостроительный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ;
Комментарий к Градостроительному кодексу РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (с изменениями от 22 июля, 31 декабря 2005 г., 3 июня, 27 июля, 4, 18, 29 декабря 2006 г., 10 мая, 24 июля, 30 октября, 8 ноября, 4 декабря 2007 г., 13, 16 мая, 14, 22, 23 июля, 25, 30 декабря 2008 г., 17 июля, 23 ноября, 27 декабря 2009 г., 27 июля, 22, 29 ноября 2010 г., 20 марта, 21 апреля, 1, 11, 18, 19, 21 июля 2011 г.);
Жилищный кодекс Российской Федерации №188-ФЗ;
Земельный кодекс Российской Федерации №136-ФЗ;
Федеральный закон от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
Закон Краснодарского края от 21 июля 2008 г. N 1540-КЗ "Градостроительный кодекс Краснодарского края";
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав";
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22;
Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. N 37;
Козлов Е.В. Самовольная постройка: фрагменты истории // Гражданское право. 2008. N 21
Гражданское право: В 2 т. Т. 1. Отв. ред. Суханов Е. А. – М.: Изд – во БЕК, 2002;
Земельное право России. Под ред. Ерофеева Б.В. М.2011.
Земельное право. Под ред. Боголюбова С.А. М.: Юрайт., 2009.