4. Состав общего имущества в многоквартирном доме и доля в праве обшей собственности

Законом установлена долевая собственность на следующее общее имущество: в многоквартирном доме (ст. 290 ГК, ст. 36 ЖК, ч. 5 ст. 16 За­кона об участии в долевом строительстве); в коммунальной квартире (ст. 41 ЖК). Отметим, что многоквартирные дома являются единым объектом имущественных прав только при условии принадлежности всех квар­тир одному лицу. Например, согласно ст. 163 ЖК в государственной и муниципальной собственности находятся дома, в которых все поме­щения находятся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований. Государственный (муниципаль­ный) дом, в котором приватизирована хотя бы одна квартира, уже не является объектом государственной (муниципальной) собственности. При условии полной выплаты паевого взноса хотя бы одним членом кооператива в кооперативном доме возникают права собственности на квартиру и долевой собственности на общее имущество много­квартирного дома (ч. 2 ст. 129 ЖК). Аналогично, дом, в котором хотя бы одно помещение передано в собственность гражданина, в целом не является объектом права собственности застройщика, в его собствен­ности могут находиться только оставшиеся квартиры.

При наличии собственников квартир многоквартирный дом в целом не является единым объектом имущественных прав. В соответствии с граж­данским и новым жилищным законодательством многоквартирные дома (кондоминиумы - согласно действовавшему до 1 марта 2005 г. Закону о товариществах собственников жилья) являются комплексом (совокупностью) недвижимого имущества, включающим: самостоятельные помещения, принадлежащие разным лицам на праве собственности: общее имущество дома, являющееся их долевой собственно­стью. Многоквартирные дома являются объектами отношении по эксплуатации и управлению - особых жилищных правоотношений (п. 1 ст. 290 ГК, разд. VIII ЖК).

Статьей 36 ЖК. определено общее имущество, принадлежащее собственникам помещений в многоквартирном доме на праве об­щей долевой собственности. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила содержания общего имущества), уточняющие его состав.

В состав общего имущества многоквартирного дома входят:

1. Помещения, не являющиеся частью квартир и предназначенные для обслуживания более одного собственника в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лиф­ товые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры (технические подвалы).

Данные помещения именуются в Правилах помещениями общего пользования. К ним относятся, например, колясочные и построен­ные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки. К размещенному в общем подвале оборудованию относятся, в том числе и котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое ин­женерное оборудование.

2. Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное обору­ дование, находящееся в данном доме за пределами или внутри поме­ щений и обслуживающее более одного помещения.

К ограждающим несущим конструкциям относятся фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несу­щие колонны и иные ограждающие несущие конструкции. К ненесу­щим — конструкции окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции.

Внутридомовые общие инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения включают (п. 5 Правил содержания общего имущества):

• стояки и ответвления от них до первого отключающего устрой­ства;

• указанные отключающие устройства;

• коллективные (общедомовые) приборы учета холодной и го­рячей воды;

• первые запорно-регулировочные краны на отводах внутри-квартирной разводки от стояков;

• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, расположенное на этих сетях.

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью (п. 9 Правил содержания общего имущества).

Внутридомовая общая система отопления включает (п. 6 Правил содержания общего имущества):

• стояки;

• обогревающие элементы;

• регулирующую и запорную арматуру;

• коллективные (общедомовые) приборы учета тепловой энер­гии;

• другое оборудование, расположенное на этих сетях.

Внутридомовая общая система электроснабжения включает (п. 7 Правил содержания общего имущества):

• вводные шкафы;

• вводно-распределительные устройства;

• аппаратуру защиты, контроля и управления;

• коллективные (общедомовые) приборы учета электрической энергии;

• этажные щитки и шкафы;

• осветительные установки помещений общего пользования;

• электрические установки систем дымоудаления, систем авто­матической пожарной сигнализации внутреннего противопо­жарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъ­ездов многоквартирного дома;

• сети (кабели) от внешней границы, установленной в соответ­ствии с п. 8 Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии;

• другое электрическое оборудование, расположенное на этих сетях.

Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водо-отведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптово­локонной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено за­конодательством РФ, является внешняя граница стены многоквартир­ного дома. Границей эксплуатационной ответственности при наличии соответствующего коллективного (общедомового) прибора учета. если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей органи­зацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в много­квартирный дом (п. 8 Правил содержания общего имущества).

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью (п. 9 Правил содержания общего имущества).

3. Земельный участок, на котором находится многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

4. Иные объекты вне дома, расположенные на общем участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустрой­ства данного дома. К ним относятся трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного мно­гоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участ­ка, на котором расположен многоквартирный дом.

По существующим правилам данные государственного техниче­ского учета и инвентаризации являются достоверными сведениями об объектах градостроительной деятельности, жилых и нежилых по­мещениях. Соответственно основанием для включения объектов в со­став общего имущества являются сведения о назначении помещений в документах ОТ И (БТИ).

Состав общего имущества дома должен быть указан в договоре управления многоквартирным домом, который заключается управля­ющей компанией, выбранной общим собранием собственников по­мещений, с каждым из них (ст. 162 ЖК). Для домов, разрешения на строительство которых получены после 1 марта 2005 г., состав общего имущества дома должен указываться в проектной декларации (ин­формации о проекте строительства), которая должна публиковаться в средствах массовой информации (в том числе в сети Интернет) и передаваться в орган по государственной регистрации прав (ст. 21 За­кона об участии в долевом строительстве).

По общему правилу доля в праве на общее имущество дома про­порциональна размеру общей площади помещения (ст. 37 ЖК), если до вступления в силу Закона о введении в действие ЖК собственники помещений решением общего собрания или иным соглашением не установили иное (ст. 15 Закона о введении в действие ЖК).

Собственникам комнат также принадлежит право долевой соб­ственности на общие помещения в коммунальной квартире, обслужива­ющие более одной комнаты. Доля собственника комнаты пропорцио­нальна общей площади комнаты (ч. 1 ст. 42 ЖК).

Особенность доли в праве на общее имущество в силу закона гакова, что она: не отчуждается отдельно от права собственности на помеще­ние; не подлежит выделу; автоматически возникает и переходит вместе с правом соб­ственности на помещение. Содержание права долевой собственности на общее имущество за­ключается в том, что собственники помещений имеют право пользо­ваться общим имуществом и должны нести расходы по его содержанию, соразмерные своей доле участия (ст. 30, 39, 43 ЖК).

Созданное для управления многоквартирным домом товарище­ство собственников жилья (ТСЖ) вправе определять расходы на со­держание и ремош общего имущества и размер платежей на эти цели для каждого собсизенника помещений, а также требовать в судебном порядке возмещения убытков в случае неисполнения собственника­ми помещений обязательств по указанным платежам (ст. 137 ЖК).

Решение об оплате расходов на капитальный ремонт принимается общим собранием собственников помещений. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт распространяется на всех собствен­ников помещений с момента возникновения права собственности на помещение. Обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт переходит к новому собственнику (ст. 158 ЖК).