7. Государственная регистрация права долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Пунктом 2 ст. 23 Закона о регистрации (в ред. Закона о введении в действие ЖК) прав установлено, что регистрация возникновения, пе­рехода, ограничения (обременения) и прекращения права собствен­ности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Данная норма указывает на производный характер регистрации доли в общей собственности от регистрации права на помещение в доме.

Постановлением Правительства РФ от 22.11.2006 № 710 в Правила ведения ЕГРП внесены изменения, в том числе в части внесения за­писей о правах на общее имущество многоквартирных домов. При­казом Минюста России от 14.02.2007 № 29 утверждена Инструкция о регистрации прав на общее имущество в многоквартирном доме. Опре­деленный данными документами порядок регистрации права долевой собственности на общее имущество многоквартирных домов основан на следующих положениях.

1. Государственная регистрация многоквартирных домов не прово­дится. Регистрируются права, их ограничения (обременения) и сдел­ки со следующим общим недвижимым имуществом многоквартирно­го дома: общий земельный участок; здания и сооружения (расположенные на общем участке и от­носящиеся к общему имуществу данного дома); общие помещения дома.

Права на иное общее имущество многоквартирного дома, не явля­ющееся недвижимым, в частности чердаки, технические этажи и под­валы, площадки для автомобильного транспорта, не регистрируются, однако эти объекты указываются в графе «Особые отметки регистра­тора» подраздела I-2 ЕГРП («Здание, сооружение (общее имущество в многоквартирном доме)»). Сведения о составляющих общего имуще­ства дома, которые не могут быть описаны в качестве самостоятель­ных вещей (в частности, несущие, ненесущие и ограждающие кон­струкции) в данной фафе не указываются (д. 9 Инструкции Минюста о регистрации прав на общее имущество в многоквартирном доме).

2. При регистрации права на общее имущество разделы ЕГРП на общий земельный участок, здания, сооружения и нежилые помещения объединя­ ются. В их заголовках указывается «Входит в состав общего имущества в многоквартирном доме» (п. 24 Правил ведения ЕГРП).

Размер доли в праве на общее имущество указывается либо в со­ответствии с поданными на регистрацию документами, либо вносят­ся слова «Доля в праве пропорционапьна размеру общей площади...» и указываются наименование и адрес объекта (п. 39 Правил ведения ЕГРП). Например, «Доля в праве пропорциональна размеру общей площади квартиры №...».

3. Регистрация права на общее имущество в доме обязательна в слу­ чае (п. 5 Инструкции Минюста о регистрации прав на общее имуще­ ство в многоквартирном доме): возведения нового общего объекта недвижимости; приобретения общего земельного участка; совершения сделок по передаче общего недвижимого имуще­ства в пользование (например, в аренду на срок не менее одно­го года); установления ограничения (например, сервитута).

4. Регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) прав на общее имущество возможна только после регистрации права собственника на его индивидуальное помещение (п. 5 Инструкции Минюста о регистрации прав на общее имущество в многоквартир­ ном доме).

Для регистрации наличия права на общее имущество дома не требу­ется регистрация прав собственности на индивидуальные помещения, воз­никших до 31 января 1998 г. (до вступления в силу Закона о регистрации прав), а именно в случаях: приобретения собственниками помещений в долевую соб­ственность земельного участка в существующей застройке; регистрации права долевой собственности на общее имуще­ство дома в существующей застройке. Если возникшее до 31 января 1998 г. право собственности на жилые и нежилые помещения не зарегистрировано в ЕГРП, то собственники представляют свои правоустанавливающие документы на помещение (п. 7 Инструкции Минюста о регистрации прав на общее имущество в многоквартирном доме).

5. Запись о праве общей долевой собственности вносится под от­дельным номером на отдельный лист в отношении каждого собствен­ника квартиры и с указанием его персональных данных (п. 40 Правил ведения ЕГРП).

6. Свидетельства о регистрации права общей долевой собствен­ности не выдаются. Регистрация общей долевой собственности удо­стоверяется указанием в свидетельстве о регистрации права на по­мещение описания помещений и размера доли в праве (п. 74 Правил ведения ЕГРП).

Документы для государственной регистрации прав на общее недви­жимое имущество многоквартирного дома. В соответствии с п. 6, 7 Инструкции Минюста о регистрации прав на общее имущество в многоквартирном доме для регистрации права долевой собственно­сти домовладельцев на общее недвижимое имущество, в том числе на общий земельный участок, необходимы следующие документы.

1. Заявление о государственной регистрации права общей долевой соб­ ственности, которое может быть подано: собственниками помещений непосредственно; представителями по доверенности (нотариально удостоверен­ной в соответствии с общими требованиями к доверенности на государственную регистрацию); представителями, уполномоченными решением общего со­брания собственников помещений; председателем или членом правления ТСЖ. В случае подачи заявления представителями дополнительно пред­ставляется документ, подтверждающий их полномочия, например ре­шение общего собрания собственников, принятое в соответствии со ст. 44—48 ЖК. Председатель или член правления ТСЖ представляют решение правления об их избрании, устав товарищества и протокол общего собрания членов ТСЖ, уполномочившего представлять инте­ресы членов ТСЖ при регистрации права общей собственности.

Ходатайство о регистрации перехода права на общее имущество дома может содержаться в заявлении о регистрации перехода права на приобретенное жилое или нежилое помещение в доме.

2. Документ об оплате государственной пошлины за регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме в размере 50 руб. для каждого долевого соб­ ственника (подлинники копия).

3. Сведения о размере доли в праве общей собственности на общее имущество дома (если они были определены до вступления в силу ЖК (до I марта 2005 г.) решением общего собрания или соглашением соб­ственников помещений) (п. 4 Инструкции Минюста о регистрации прав на общее имущество в многоквартирном доме).

4. Технический паспорт дома, удостоверенный ОТИ (БТИ) и со­держащий сведения об общем имуществе дома. Паспорт может быть представлен один раз при регистрации права общей собственности. Для последующей регистрации сделок и ограничений (обременении) прав на общее имущество его представление не обязательно. Повтор­ное представление паспорта дома требуется в случае изменения соста­ва общего имущества или характеристик входящих в него объектов.

5. Для регистрации прав на общий земельный участок также пред­ставляются:

• кадастровый план участка;

• акт органа государственной власти или местного самоуправле­ния о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (об установлении размеров и границ);

• решение общего собрания собственников помещений в много­квартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (если участок не был сформиро­ван до I марта 2005 г.);

• акт органа государственной власти или местного самоуправления о передаче земельного участка в долевую собственность домовладель­цев (если участок передавался домовладельцам в собственность).

6. Для регистрации возникновения права долевой собственности на вновь приобретенное общее имущество необходимы, в частности:

• разрешение на ввод в эксплуатацию завершенных строитель­ством (реконструкцией) обших зданий, сооружений или помещений;

• договоры приобретения общих зданий и сооружений;

• решение общего собрания собственников помещений о рекон­струкции дома (в том числе расширении и надстройке), строительстве общих зданий, строений, сооружений;

• согласие всех собственников помещений на уменьшение обще­го имущества дома путем его реконструкции.

7. Подлинник и копия правоустанавливающих документов на принад­ лежащее собственнику помещение (если возникшее до 31 января 1998 г. право собственности не зарегистрировано в ЕГРП).

Согласно Инструкции Минюста о регистрации прав на общее имущество в многоквартирном доме для регистрации сделок с общим имуществом и ограничений (обременении) прав, установленных по со­глашению с собственниками помещений, необходимы:

• заявление о регистрации сделки, ограничения (обременения), которое может быгь представлено участником сделки (лицом, в поль­зу которого устанавливается ограничение (обременение));

• решение общего собрания собственников помещений о переда­че общего имущества дома в пользование или об установлении огра­ничения (обременения);

• договор (аренды, безвозмездного пользования, соглашение о сервитуте).