8. Прекращение общей собственности. Раздел общего имущества и выдел доли

Общая собственность прекращается в результате реального разде­ла общего имущества или выдела из него доли, осуществляемых по соглашению сособственников или по решению суда. При этом воз­никает право личной собственности на конкретную изолированную часть объекта (в виде комнат и помещений). Если осуществляется вы­дел доли одного из сособственников, то другая часть объекта остается в долевой собственности остальных сособственников.

Согласно п. 6 Постановления Пленума ВС РСФСР от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользова­ния домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» выдел участнику общей собственности принад­лежащей ему доли в доме означает передачу в собственность опреде­ленной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного значения, соответствующих его доле, и влечет за собой прекращение общей собственности на указанную часть строений.

Общее понятие неделимой вещи дано в ст. 133 ГК: неделимой является вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Неделимая вещь указана в п. 4 ст. 244 ГК как «вынужден­ный» объект права общей собственности, поскольку невозможность ее раздела без изменения исходного назначения или недопустимость раздела законом исключают индивидуальную собственность на ее ча­сти. Еще один критерий дан в ст. 252 ГК: выдел доли в натуре невоз­можен, если он не допускается законом или это влечет несоразмер­ный ущерб всему имуществу. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению,

существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользова­нии и т.п.

Таким образом, для всех вещей существуют следующие условия раздела:

• отсутствие законодательных запретов раздела;

• сохранение частями назначения целой вещи;

• сохранение частями материальной ценности целой вещи, в том числе удобства в пользовании.

Согласно п. 9 ст. 12 Закона о регистрации прав в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь об­разованных объектах вносятся записи в новые разделы ЕГРП, в ко­торых делаются ссылки на разделы, относящиеся к ранее существо­вавшим объектам. Если в ЕГРП было ранее зарегистрировано право долевой собственности на целый объект, например жилой дом, то после реального раздела сформированный для жилого дома раздел реестра закрывается и открываются новые разделы на каждую часть жилого дома как самостоятельные объекты прав, в которых регистри­руется право собственности каждого владельца части. В случае даль­нейшего отчуждения собственником части объекта, переставшего быть общей собственностью, соблюдения преимущественного права покупки не требуется.

В случае реального раздела или выдела доли жилой дом, остава­ясь целым объектом недвижимости, перестает быть единым объектом гражданских прав. Однако в силу физической и эксплуатационной целостности объекта сохраняется общая собственность владельцев частей на общее имущество дома (конструкции, оборудование, общие помещения, коммуникации и пр.). Поэтому в соглашении о реальном разделе желательно определять доли в праве на общее имущество, как правило, пропорциональные площади реальной части дома, а также порядок пользования, сохранения и ремонта общего имущества.

Например, граждане С, В. и К. унаследовали в равных долях жилой дом общей площадью 54 кв. м. При государственной регистрации их прав в ЕГРП открыт раздел на жилой дом, в который внесены три записи о праве собственности С, В. и К. с указанием размеров их долей в праве. Произ­веденная государственная регистрация удостоверена свидетельствами, выданными каждому из сособственников, в которых указаны: объект пра­ва - жилой дом площадью 54 кв. м, вид права - долевая собственность, 1/3 доля в праве. С. желает выделить свою долю из общего имущества, а В. и К. не намерены прекращать общую равнодолевую собственность, о чем они заключают соответствующее соглашение. Технические характе­ристики дома позволяют выделить С. в натуре изолированную часть жилого дома, состоящую из комнаты, обозначенной в техническом паспорте БТИ № 1, площадью 14 кв. м и пристройки 5 кв. м. Оставшаяся нераз­деленная часть жилого дома включает комнату № 2 площадью 18 кв. м, комнату № 3 — 10 кв. м и веранду - 7 кв м. В соглашении указывается, что ввиду несоразмерности выделенного имущества его доле С. выплачи­вает В. и К. компенсацию в размере ¹/₅₄ от инвентаризационной стоимо­сти жилого дома Стороны определяют долевую собственность на общее имущество дома (водопровод, электрооборудование и пр.) и участие в расходах по его эксплуатации и ремонту в следующих долях С — ¹⁹/₅₄, В — ^|7/₅₄, К. — ¹⁸/54 от общей суммы затрат. На основании данного согла­шения производится государственная регистрация права С. на часть жи­лого дома, состоящую из комнаты № 1 и пристройки, общей площадью 19 кв. м и прав долевой собственности (по '/₂ доли в праве) В. и К. на дру­гую часть жилого дома, состоящую из комнат № 2, № 3 и веранды, общей площадью 35 кв. м. Доля в праве на общее имущество не регистрируется.

Если реальный раздел или выдел осуществляется на основании судебного решения, то суд указывает в решении, какую долю в доме составляет выделяемая собственнику изолированная часть дома. Раз­решая спор, суд определяет всю совокупность правоотношений по поводу жилого дома, включая право личной собственности на кон­кретные части и право долевой собственности на общее имущество в доме. Исходя из определенной доли жилого дома, устанавливается размер компенсации в случае несоответствия выделенной части раз­меру существовавшей до раздела доли в праве обшей собственности. Можно сказать, что указанный в судебном решении размер доли дома определяет также и участие собственников конкретных частей во вла­дении, пользовании и расходах по содержанию общего имущества дома. Резолютивная часть судебного решения, как правило, содержит однозначные сведения об объектах, субъектах и правах, необходимые для внесения в ЕГРП.

Так, для условий предыдущего примера можно предположить, что В. и К не согласились на выдел доли С. Тогда С. подал в суд. В судебном ре­шении возможна формулировка' «Иск о выделе доли из общего имуще­ства удовлетворить. Передать в собственность С. часть жилого дома об­щей площадью 19 кв. м, состоящую из комнаты № 1 площадью 14 кв. м и пристройки площадью 5 кв. м, что составляет 19/54 доли жилого дома. Оставить в общей собственности В. и К в равных долях часть жило­го дома общей площадью 35 кв м, состоящую из комнат № 2 площадью 18 кв м, №3 — 10 кв. м и веранды - 7 кв. м., что составляет 35/54 долей жи­лого дома» На основании данного судебного решения производится госу­дарственная регистрация права собственности С и долевой собственно­сти В. и К. на указанные части жилого дома аналогично вышеприведенному примеру регистрации на основании соглашения о выделе доли.