- •Тема 1. Роль градостроительства в современном обществе
- •Тема 4. Типы поселений Российской Федерации и выбор территории для них
- •4.1 Типы поселений в рф и их классификаций
- •4.2 Особое регулирование градостроительной деятельности
- •4.3 Понятие о районной планировке
- •4.4 Выбор территории для поселения
- •Тема 5. Государственные, общественные и частные интересы в области градостроительной деятельности
- •Тема 6. Зонирование территорий для осуществления градостроительной деятельности и правила их застройки
- •6.1 Территории городских и сельских поселений
- •6.2 Правила застройки
- •Тема 7. Виды территориальных зон
- •7.1 Жилые зоны
- •7.2 Общественно-деловые зоны
- •7.3 Производственные зоны
- •7.4 Зоны инженерной и транспортной инфраструктур
- •7.5 Рекреационные зоны
- •7.6 Зоны сельскохозяйственного использования
- •7.7 Зоны специального назначения
- •7.8 Зоны военных объектов и иные зоны режимных территорий
- •7.9 Территории пригородных зон городов
- •Тема 14. Предпроектный анализ территории
- •14.1 Задачи предпроектного анализа территории
- •14.2 Оценка природных ресурсов территории
- •14.3 Анализ и оценка антропогенных ресурсов территории
- •14.4 Комплексная оценка территории
- •14.5 Ресурсный потенциал и емкость территории
- •14.6 Предпроектное районирование территории и балансовый анализ
- •14.7 Проведение предпроектного анализа
- •14.7.1 Определение демографической емкости района по наличию территорий, пригодных для промышленного и гражданского строительства
- •15.7.2 Анализ и оценка сложившегося социально-производственного потенциала района
- •15.7.3 Анализ рельефа территории с целью определения участков, пригодных для того или иного вида функционального использования
- •14.7.4 Комплексная оценка территории города по инженерно-экономическим и социальным показателям с целью определения очередности освоения
- •14.7.5 Анализ и оценка состояния окружающей среды
- •15.7.6 Определение транспортной емкости территории
- •14.7.7 Предпроектный анализ территории исторически сложившегося города
- •Тема 17. Особенности развития системы экономической оценки городских земель.
- •17.1 Цели и задачи создания системы экономической оценки городских земель
- •17.2 Поэтапное проведение кадастровой оценки городских земель
- •Тема 12. Архитектурно-художественные приемы, как средства гумманизации городской среды.
14.7.7 Предпроектный анализ территории исторически сложившегося города
Архивные изыскания — на основе письменных источников раскрывается происхождение города, возникновение основных комплексов и градостроительных систем; выявляются факторы, повлиявшие на формирование городской структуры; уточняются начертания планов отдельных элементов. На основе анализа графических изображений города выявляются зрительные взаимосвязи, имеющие композиционное значение; фиксируются выявленные памятники истории и культуры. Полученные архивные сведения наносятся на план города.
На основе натурного обследования выявляются и фиксируются на плане элементы исторической планировочной системы:
определяются территории сохранившейся ценной исторической застройки:
фиксируется сохранность исторической градостроительной композиции ценного природного ландшафта;
выявляются композиционные связи, ансамбли, зоны панорамного восприятия и зоны влияния элементов исторической композиции города.
В результате анализа составляется историко—градостроительный план, в котором фиксируются: памятники градостроительства и архитектуры, ценные элементы природного ландшафта.
Анализ и оценка территории служат основанием для зонирования по ценности историко-градостроительной среды и определения характера реконструктивных мероприятий.
Тема 17. Особенности развития системы экономической оценки городских земель.
Экономический рост зависит от следующих основных факторов: количества и качества природных и трудовых ресурсов, ресурсов капитала и технологий. Еще два фактора — достаточный уровень совокупных расходов и эффективность распределения ресурсов — существенны для практической реализации способностей экономики к росту.
Одна из особенностей экономического развития — неравномерность распределения основных факторов роста природных и трудовых ресурсов, капитала, технологий. В пределах одной страны это касается, прежде всего, крупных городов.
Вместе с тем эффективность распределения городских ресурсов, использование благоприятного потенциала имеющихся факторов роста еще далеки от оптимальных. Во многом это связано с недостаточным вниманием к проблеме согласования процессов управления на уровне макроэкономики страны в целом и экономики крупного города. Это же касается и уровня макроэкономических интересов города и микроэкономических интересов отдельных предприятий и граждан.
Микро- и макроэкономические процессы тесно взаимосвязаны: макроэкономические факторы (уровень рыночной ставки процента, безработицы. инфляции) существенно влияют на принимаемые решения домашних хозяйств и предприятий о потребительских расходах, сбережениях, инвестициях, что, в свою очередь, изменяет динамику и структуру совокупного спроса, определяющих возможность экономического роста.
Большинство современных экономистов, по-разному трактуя соотношение роли рыночных механизмов саморегуляции и планирующей государственной системы в управлении процессами экономического развития общества, сходятся в одном мнении: без централизованного управления городом его развитие невозможно. В то же время создание эффективной системы управления экономикой крупного города требует не только использования последних достижений науки и информационных технологий, но и минимизации отрицательного влияния основных законов развития бюрократии: «убывающей компетенции» и «случайности принятия решений». Повышение эффективности системы управления городом, особенно на уровне среднего звена, происходит медленно: современные экономические знания еще не стали неотъемлемой составной частью образования специалистов-управленцев.
Этим во многом объясняются неудачные попытки переноса упрощенных «рыночных» моделей на процессы управления новыми хозяйственно-экономическими отношениями в сфере недвижимости, в системе городского землепользования. То же относится и к «градостроительным» подходам к решению проблем землепользования исходя из классической схемы планирования развития города: «жилье — работа – отдых». Подобные модели и даже компьютерные программы изобилуют всевозможными параметрами и произвольно введёнными факторами, предлагаемыми для оценки «рыночной» стоимости городских земель.
Общий недостаток большинства из них — отсутствие анализа конкретной экономической ситуации, специфики источников финансирования, движения денежных потоков, системы отношений собственности, в том числе вновь создаваемой, взаимодействия макроэкономических интересов города в целом и микроэкономических интересов отдельных предприятий-землепользователей различных форм собственности, а в итоге всего многообразия интересов жителе города.
При этом часто не определен объект оценки, нет подробного анализа его характеристик и особенностей. В большинстве случаев земельный участок считается понятием геодезическим, неким пространственным базисом для размещения здания или сооружения, способного приносить доход исходя из принципа «наилучшего возможного использования». Более того, в характеристиках городских земель даже встречаются показатели, отражающие их возможное сельскохозяйственное использование. Многообразные экономические аспекты, позволяющие согласовать позиции сторон и найти объективные основы для решения спорных проблем, при этом практически даже и не рассматриваются
Изъян известных подходов - использование при оценке входящего в систему макроэкономики города сложного объекта недвижимости (городских земель) классического определения рыночной стоимости товара, относящегося в своей основе к сфере микроэкономики отдельных предприятий.
Большинство оценщиков уже хорошо знает, что в рамках микроэкономических подходов рыночная стоимость товара, в том числе и земельного участка, определяется как наиболее вероятная цена его продажи на открытом и конкурентном рынке при ровной свободе действий продавца и покупателя, наличии достаточного времени для получения полной, достоверной информации и принятия хорошо обоснованного решения. При этом «по умолчанию» предполагается, что речь идет об условиях нормальной рыночной экономики, что имеются все необходимые институты рынка: кредитование, страхование, система регистрации, разрешения споров и т. д. Для товаров повседневного спроса подобные рыночные институты уже практически созданы. Но для рынка недвижимости, и прежде всего для земельного рынка, это далеко не так.
Бремя создания и воспроизводства городской земельной недвижимости практически целиком лежит на городском бюджете или бюджете градообразующих предприятий.
В таких условиях «рыночная» стоимость объекта недвижимости, в том числе и права аренды земельного участка, часто является вынужденным компромиссом городских властей с инвестором при далеко не полной информации о возможных последствиях принимаемого решения и высоком уровне обоюдных рисков. И переносить методы оценки отдельных объектов недвижимости - земельных участков, зданий и сооружений — на всю городскую земельную недвижимость надо с особой осторожностью и только после серьезного макроэкономического анализа данной проблемы.