8.3.2. Метод дисконтированных денежных потоков
Метод дисконтированных денежных потоков применяется в случае произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта недвижимости.
Основные этапы применения метода дисконтированных денежных потоков:
1. Установление продолжительности получения дохода от объекта недвижимости.
2. Прогнозирование величины денежных потоков:
построение трендов денежных потоков доходов и расходов;
периодичность получения дохода.
3. Определение ставки дисконтирования.
Ставка дисконтирования обозначает сложный процент, используемый при расчете текущей стоимости будущих платежей.
Существуют различные методы определения ставки дисконтирования:
метод построения;
метод сравнения альтернативных инвестиций;
метод выделения;
метод мониторинга.
Метод построения основывается на предпосылке, что ставка дисконтирования является лишь функцией риска и может быть определена как сумма всех рисков, связанных с приобретением, эксплуатацией объекта недвижимости и другими операциями (риск рынка недвижимости, риск рынка капиталов, риск низкой ликвидности, риск инфляции, риск управления недвижимостью, финансовый риск, экологический риск, законодательный риск).
В основе метода сравнения альтернативных инвестиций лежит положение о том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные ставки дисконтирования.
Метод выделения предполагает, что ставка дисконтирования рассчитывается на основании данных о совершенных сделках.
Метод мониторинга позволяет выявлять тенденции изменения доходности альтернативных инвестиций, имеющих связь с доходностью объекта недвижимости. Такой анализ позволяет сделать предположение относительно вероятного прогноза изменения доходности объекта недвижимости на основе мониторинга рынка недвижимости, результаты которого официально публикуются.
4. Дисконтирование денежных потоков, которое осуществляется путем приведения стоимости потока денежных средств из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.
Процесс расчета предполагает дисконтирование каждого денежного потока соответствующей ему ставкой дисконтирования и последующее сложение всех полученных значений:
где Дt — денежный поток периода t, руб.;
it— ставка дисконтирования денежного потока периода t..
Расчет выручки от продажи объекта недвижимости (реверсии) в конце периода владения им и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.
Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи.
Расчет стоимости объекта недвижимости как разницы между текущей суммой доходов за расчетный период и суммой привлеченных заемных средств.
8.3.3. Техника остатка
Техника остатка предполагает капитализацию дохода, который относится только к одной из составляющих вложенных в объект недвижимости средств, тогда как стоимость других составляющих известна, то есть такая оценка производится с учетом влияния отдельных факторов образования дохода.
Расчет стоимости объекта недвижимости выполняется в следующей последовательности:
Определяется часть дохода за определенный период, который, необходим для привлечения инвестиций в составляющую с известной стоимостью путем умножения ставки капитализации на величину стоимости.
Определяется величина дохода, который приходится на вторую составляющую (неизвестную) путем вычитания дохода, приходящегося на первую составляющую из общей величины дохода.
Определяется стоимость второй составляющей путем деления приходящегося на нее дохода на соответствующую ставку капитализации.
Определяется стоимость объекта недвижимости путем сложения стоимости известной составляющей и рассчитанной стоимости неизвестной составляющей.