5 Урок из 5

Договор аренды недвижимости: что нужно проверить арендатору

Алла Андреева

руководитель юридического управления ООО «АльфаСтрахо...

Ольга, вы прошли почти весь путь курса. Остался последний рывок — изучить этот урок и сдать тест, чтобы получить электронный сертификат. В уроке определите, что проверить и исправить в договоре аренды, чтобы защитить интересы своей компании и исключить риск ненужных споров. Посмотрите видео в начале урока, чтобы узнать, как и зачем читать выписку из ЕГРН и поэтажный план. В тексте под видео найдете формулировку, при помощи которой можно детально описать предмет аренды в договоре. Помимо этого в уроке есть полезные советы, которые помогут проверить четыре других условия договора аренды: о целевом использовании, пересмотре размера арендной платы, о сроке и порядке расторжения договора.

Предмет договора

Когда в аренду передают недвижимое имущество, его описание надо проверить по расширенной выписке из ЕГРН. Кроме того, выписка поможет арендатору удостовериться, что объект аренды действительно принадлежит арендодателю.

Пример формулировки с описанием предмета договора аренды

«Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату недвижимое имущество (нежилое помещение), именуемое далее "Помещение", находящееся в собственности Арендодателя в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права от 11 мая 2010 г. № 77788878, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимость сделана запись регистрации № А77-5478-57889-5757, площадью 50 кв. м (пятьдесят квадратных метров), расположенное в здании по адресу: г. Москва, ул. Складочная, д. 910, второй этаж, помещение I, комната № 1».

Выписку из ЕГРН можно получить в бумажной или в электронной форме.

Бумажную выписку можно получить через МФЦ. Она будет распечатана на обычных листах бумаги, заверена подписью и скреплена печатью.

Выписку из ЕГРН в электронном формате можете получить самостоятельно через сайт Росреестра. Вы получите электронный файл, заверенный усиленной электронной подписью.

Если у арендатора есть сомнения, что фактическая площадь объекта соответствует данным в договоре, лучше провести обмер. Если фактическая площадь окажется меньше, можно на этом основании потребовать снизить размер арендной платы.

Целевое использование объекта аренды

Формулировка о цели использования предмета аренды важна по двум причинам.

Во-первых, надо проверить, соответствует ли эта цель виду разрешенного использования участка и помещения согласно записи ЕГРН и градостроительным нормам.

Во-вторых, подробно сформулированная цель поможет получить поддержку и правовую защиту в экстренных ситуациях.

Пример, когда условие о цели аренды помогло получить поддержку

В 2020 году в целях борьбы с распространением коронавирусной инфекции на федеральном и региональном уровнях вводили ограничения осуществления отдельных видов деятельности. При этом организациям, занимавшимся этими видами деятельности, предоставили меры поддержки. В частности, арендаторам разрешили приостановить внесение арендной платы, отказаться от договора аренды или снизить арендную плату. Применить такие меры не получится, если в договоре цель аренды указали обобщенно, без указания конкретного вида деятельности: «для коммерческих целей», «для размещения офиса», «с целью оказания услуг арендатором», «под магазин».