2.10. Определение рыночной стоимости доходным подходом.

2.10.1. Определение величины чистого операционного дохода для объекта оценки

В результате исследования рынка аренды офисных помещений были выявлены 3 объекта, сопоставимых по местоположению и уровню потребительских свойств с объектом оценки. Подбор данных осуществлялся, исходя из условия соблюдения репрезентативности, как самих объектов, так и использованных источников информации.

Данные по арендным ставкам офисных помещений подобных объекту оценки в г. Москве:

Таблица 9

Описание объектов-аналогов

Параметры объектов	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3
Источник информации	Заказчик оценки	http://www.cian.ru	База Winner	http://www.cian.ru
Контактная информация		[phone]	[phone]	[phone]
Цена продажи/ предложения, руб.	Определяется	115 000	200 000	85 000
Вид права на строение	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Условия платежа	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами
Обстоятельства совершения сделки	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Дата продажи/ предложения	31 октября 2011	11 ноября 2011	30 октября 2011	07 октября 2011
Общая площадь, кв. м	185	133	200	94
Местоположение	г.Москва, ул.Суздальская, д.34, корп.2, 10 мин транспортом от ст. м. "Новогиреево"	г.Москва, Октябрьский проспект, д.10, 20 мин. транспортом от ст. м. "Выхино"	г.Москва, ул.Суздальская, д.20, корп.2, 10 мин. транспортом от ст. м. "Новогиреево"	г Москва, ул.Cвятоозерская, д.26, 15 мин. транспортом от ст. м. "Выхино"
Назначение	офисное здание	офисное здание	офисное помещение	офисное здание
Состояние объекта	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Вид внутренней отделки	Простая	Простая	Простая	Простая
Инженерные коммуникации	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация
Описание объекта	Помещение на 1 этаже жилого дома	Помещение на 1 этаже жилого дома	Помещение на 1 этаже жилого дома	Помещение на 1 этаже жилого дома

Расчёт величины арендной платы за 1 кв. м в год офисных помещений для объекта недвижимости, представлен в приложении 4.

Обоснование вносимых корректировок¹⁴

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ

Величина корректировки определяется путем мониторинга рынка предложений и выявленными соотношениями между ценой предложения и транспортной доступностью объектов.

По данным аналитического сайта www.arn.ru, были выявлены средние цены предложений на рынке недвижимости в Восточном административном округе г. Москвы.

Рисунок 2 - Средние цены предложений аренды на рынке недвижимости в ВАО г.Москвы¹⁵

Таким образом, для объекта-аналога №2, расположенного в том же районе, что и объект оценки (район Новокосино) корректировка не вводится.

Для объектов-аналогов №1 и №3, расположенных в районе Косино-Ухтомский, оценщик счел возможным и наиболее правильным поставить корректировку, равную 1,09, так как разница в средней цене сделок этих районов равна 9 %.

Потенциальный валовой доход от объекта оценки определяется путем умножения его общей площади на ставку арендной платы.

ПВД = А S ,

где: А – рыночная ставка арендной платы без учета НДС (годовая);

S – площадь, сдаваемая в аренду.

Величина потенциального валового дохода приведен таблице 10.

Простои площадей и несвоевременность внесения арендной платы арендаторами приводят к потерям дохода собственника объекта недвижимости.

Потери от недоиспользования площадей обычно выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу.

Таблица 10