- •Министерство образования и науки российской федерации московский финансово-промышленный университет «синергия»
- •Выпускная квалификационная работа
- •Содержание
- •Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости недвижимости. 9
- •Глава 2. Практика оценки стоимости недвижимости на примере офиса в Москве. 31
- •Введение.
- •Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости недвижимости.
- •1.1. Недвижимость как объект оценки.1
- •1.2. Цели и задачи оценки недвижимости3.
- •1.3. Российские стандарты оценки недвижимости.
- •1.4. Принципы оценки недвижимости.5
- •1.5. Процесс оценки стоимости офисной недвижимости.6
- •1.6. Методика оценки стоимости недвижимости.7
- •Глава 2. Практика оценки стоимости недвижимости на примере офиса в Москве.
- •2.1. Основные факты и выводы.
- •2.2. Задание на оценку.
- •2.3. Сведения о заказчике и об оценщике.
- •2.4. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки8.
- •2.5. Применяемые стандарты оценочной деятельности.
- •2.6. Описание объекта оценки.
- •2.6.1. Перечень использованных при проведении оценки данных.
- •Данные, предоставленные заказчиком
- •2.6.2. Юридическое описание объекта
- •2.6.3. Строительно-техническое описание объекта оценки9
- •Объемно-планировочные решения оцениваемых помещений.
- •2.7. Анализ рынка коммерческой недвижимости10
- •Динамика объемов предложения, млн. Кв.М.11
- •Структура спроса на аренду офисных помещений12
- •Структура спроса на покупку офисных помещений
- •Динамика средневзвешенной по площади ставки аренды офисов долл./кв.М. В год
- •Некоторые сделки аренды, совершенные в 3 квартале 2011 г.13
- •2.8. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
- •Определение факторов наилучшего и наиболее эффективного использования
- •2.9. Выбор методов и подходов к оценке.
- •2.10. Определение рыночной стоимости доходным подходом.
- •2.10.1. Определение величины чистого операционного дохода для объекта оценки
- •Описание объектов-аналогов
- •Расчет величины потенциального валового дохода от объекта оценки
- •Реконструированный отчет о доходах для нежилого помещения общей площадью 185,0 кв. М
- •2.10.2. Расчет общего коэффициента капитализации
- •Зависимость премии за инвестиционный менеджмент в зависимости от площади объекта недвижимости
- •2.10.3. Расчет рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода
- •2.11. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом.
- •Основные требования к аналогам
- •Описание объектов-аналогов
- •2.12. Согласование результатов.
- •Результаты, полученные при применении трех подходов
- •Оценка факторов, влияющих на вес значения каждого подхода
- •Оценка факторов, влияющих на вес значения каждого подхода
- •Итоговая стоимость объекта оценки
- •Заключение.
- •Список использованной литературы.
- •Приложение 1. Фотографии объекта оценки.
- •Приложение 2. Документы информационно-аналитического характера.
- •Приложение 3 Копии документов предоставленных заказчиком оценки
- •1. Общие положения
- •2. Предмет договора
- •3. Способ приватизации
- •4. Цена приватизируемого имущества
- •5. Порядок и сроки расчетов
- •6. Момент возникновения права собственности.
- •8. Обязанности и права «Покупателя».
- •9. Ответственность сторон.
- •10. Разрешение споров.
- •11. Заключительные положения.
- •12. Адреса и реквизиты сторон.
- •Приложение 4.
- •Расчет величины арендной платы для помещения площадью 185,0 кв. М
- •Приложение 5.
2.6.2. Юридическое описание объекта
Таблица 5.
|
Нежилое помещение общей площадью 185,0 кв. м | |
|
Адрес объекта оценки |
г. Москва, ул. Суздальская, д. 34, корп. 2, номера на поэтажном плане: этаж I, помещение IV – комнаты с 1 по 14; помещение V – комнаты с 1 по 10. |
|
Форма собственности |
Собственность |
|
Субъект права |
Закрытое акционерное общество «Специализированное автомобильное хозяйство района Новокосино» ОГРН 1057748746230, дата присвоения 19.07.1995 г.; ИНН 7720537970; КПП 772001001 |
|
Правоустанавливающие документы |
Договор купли-продажи объекта приватизации АИ № 2158 от 23 августа 2010 г. |
|
Существующие ограничения (обременения) права |
Не зарегистрированы |
|
Текущее использование |
Офисное |
|
Балансовая стоимость, руб. |
10 802 542,38 |
|
Остаточная стоимость, руб. |
10 562 485,90 |
Оценка выполнена, исходя из следующих предположений:
Оцениваемый объект не отягощен дополнительными сервитутами, не учтенными при оценке.
Юридическая экспертиза прав на объект не производилась.
2.6.3. Строительно-техническое описание объекта оценки9
Объект оценки расположен на первом этаже жилого дома, который представляет собой 14-ти этажное здание, построенное в 1987 году, и находится по адресу: г. Москва, ул. Суздальская, д. 34, корп. 2.
Здание находится на первой линии домов, в 10-ти минутах транспортной доступности от станции Московского метрополитена «Новогиреево».
Объект оценки имеет хорошую транспортную доступность. Доступ к объекту на автомобиле осуществляется по Новосихинскому шоссе. Имеется стихийная парковка во дворе. Подъездные пути – асфальтированы.
Фотографии объекта оценки см. в Приложении к Диплому.
Оцениваемое помещение находится на первом этаже жилого дома.
Внутренняя отделка помещений объекта оценки соответствует назначению помещений, общее состояние хорошее. Ремонтные работы по отделке не требуются. Стены – обои. Потолок окрашен краской. Пол – ламинат, линолеум, керамическая плитка. Оконные проемы – пластиковые. Двери внутренних помещений деревянные.
На этаже, где располагаются оцениваемое помещение, располагаются санитарно-гигиенические помещения.
Здание оборудовано сетями теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, канализации, электроснабжения, системой притяжно-вытяжной вентиляции, пожаротушения.
При проведении оценки объекта в стоимости были учтены конструктивные особенности основных элементов, объемно-планировочные решения, а также уровень и состояние внутренней отделки помещений, в которых располагаются нежилые помещения – это типичные здания класса «В» (хорошее местоположение, доступность основных магистралей, близость ко МКАД; свободная или коридорно-кабинетная планировка, современная стандартная отделка офисов (в отделке используются хорошие материалы); принудительная вентиляция, возможно использование сплит-систем кондиционирования; оптико-волоконная связь, услуги известных телекоммуникационных провайдеров).
Таблица 6.
Объемно-планировочные решения оцениваемых помещений.
|
Параметры |
Характеристики |
|
Общая площадь оцениваемых помещений, кв. м |
185 |
|
Средняя высота помещений по внутреннему объему, м |
2,65 |
Вывод: По состоянию на дату проведения оценки объект недвижимости находится в хорошем состоянии. Внутренняя отделка помещений – соответствует их функциональному назначению, нормативный усредненный срок службы – 125 лет. Здание класса «В».