20.Оценка стоимости объекта недвижимости.

При оценке стоимости объекта недвижимости, как правило, применяют известные в экономике подходы: затратный, доход­ный и сравнительный. Затратный подход представляет определение полной восста­новительной стоимости зданий и сооружений за вычетом износа, увеличенного на стоимость земли, включающее расчеты: стоимости приобретенной свободной и имеющейся в распоря­жении земли с целью ее оптимального использования; полной восстановительной стоимости строения; величины износа;

Остаточная восстановительная стоимость здания определяет­ся уменьшением полной восстановительной стоимости на вели­чину износа. Расчет конкретного этапа проводят по формулам.

1. Рыночная стоимость земельного участка:

где Ц_п — цена права использования земельного участка, р./м²; S — площадь, занимаемая строением, м².

2. Полная восстановительная стоимость строения, р.:

где С — стоимость строительства 1 м³ здания в 1-м году (4-й год — год застройки здания); К_ц — ценностной коэффициент; И₁₂ — индекс изменения стоимости с 1-го года по 2-й; И₂з — индекс изменения стоимости со 2-го года по 3-й; И_т — территориальный коэффициент; V — объем здания, м³; Н_дс — ставка налога на добавленную стоимость.

3. Физический износ здания:

где Ф_к/ — физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %; 7, — коэффициент, показывающий долю вос­становительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания; п — чис­ло отдельных конструкций, элементов или систем в объекте.

Долю восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости зда­ния, %, следует принимать по укрепленным показателям восста­новительной стоимости зданий. Численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем — до 10 %,

для конструкций, элементов и систем — до 5%, для зданий в целом — до 1 %.

4. Остаточная восстановительная стоимость объекта:

5.Рыночная стоимость здания (объекта)

21.Жилищно-коммунальное хозяйство. Основные функции жкх.

На территории города ЖКХ обеспечивает функционирование жилищного хозяйства, водоснабжения, водопотребления, водо-отведения и очистки сточных вод, теплоснабжения, газоснабже­ния, электроснабжения и др.В настоящее время ЖКХ РФ находится в кризисном состоя­нии, которое характеризуется дотационностью отрасли и неудов­летворительным финансовым положением, высокой затратностью, отсутствием экономических стимулов снижения издержек на про­изводство коммунальных услуг, неразвитостью конкурентной среды и высокой степенью износа основных фондов, неэффективной работой предприятий, большими потерями энергии, воды и дру­гих ресурсов. Объем дебиторской задолженности предприятий ЖКХ на ко­нец 2000 г. составил 168,1 млрд р., а объем кредиторской задол­женности предприятий ЖКХ превысил 245,1 млрд р. Износ коммунальной инфраструктуры составляет более 60 %, около четверти основных фондов полностью отслужили свой срок. Количество аварий возросло за 10 лет примерно в 5 раз.Потери тепла при эксплуатации существующих тепловых сетей значительно превышают нормативы. Потери, связанные с утечка­ми из-за внутренней и внешней коррозии труб, составляют 10 — 15 %, а срок службы теплотрасс по этой причине в настоящее время в 4 —6 раз ниже нормативного. Суммарные потери в тепло­вых сетях достигают 30 % от произведенной тепловой энергии, что эквивалентно 65 — 80 млн т условного топлива в год.Перерасход топлива в котельных малой мощности из-за пло­хой водоподготовки и плохого процесса горения составляет более 12,5 %. Их КПД колеблется в пределах 20—40 %. Планово-предупредительный ремонт сетей и оборудования систем водоснабжения коммунальной энергетики полностью усту­пил место аварийно-восстановительным работам, единичные затраты на проведение которых в 2,5 —3 раза выше затрат на плано­вый ремонт таких же объектов. Это еще более усугубляет нехватку ресурсов. Одним из следствий такого положения стало обострение проблемы обеспечения населения России питьевой водой нор­мального качества и в достаточном объеме. Без ее кардинального решения невозможно сохранение санитарно-эпидемиологиче­ского благополучия населения. Более 40 % подаваемой в сеть пить­евой воды не соответствует требованиям санитарных правил и норм. Срочной модернизации требуют около 30 % мощностей водо­провода — 27,0 млн м³ и 16 % водопроводных сетей — 73,6 тыс. км. Мощность очистных сооружений канализации составляет 56,1 млн м³ в сутки.

Более 50 млн м² жилищного фонда находятся в ветхом состоя­нии. В домах этого фонда проживают около 2 млн чел. В этих условиях жилищно-коммунальные предприятия не име­ют серьезных экономических стимулов оптимизации структуры тарифов, снижения нерациональных затрат материально-техни­ческих ресурсов. В итоге затраты, например, электроэнергии на производство и реализацию 1 м³ воды на 30 % выше среднеевропейского уровня. Численность персонала отечественных предприятий в расчете на 1000 обслуживаемых жителей в 1,5 раза выше, чем аналогичных европейских. Удельное потребление воды на одного жителя в 1,5 — 2 раза выше, чем в западноевропейских странах. Все это свидетельствует о наличии системного кризиса в от­расли, межотраслевом характере возникших проблем, для пре­одоления которых требуется взаимосвязанная по направлениям и по уровням программа действий. Начало разрешению этого кри­зиса положила Концепция реформы ЖКХ на 1997 — 2003 гг., од­нако жизнь внесла коррективы: реформирование продлено до 2008 г