2.2 Цели деятельности предприятия

Основной целью функционирования любого коммерческого предприятия является извлечение прибыли от своей деятельности. Именно поэтому на данном предприятии планируется реализовать проект по разработке и строительству загородного закрытого поселка. Именно получение дохода от реализации данного проекта является целью его внедрения.

Но для достижения данной стратегической цели необходимо решить большое количество сопутствующих задач и достичь множества тактических целей. Таким образом, все цели реализации проекта можно представить в виде иерархии целей.

Итак, основной, стратегической целью является получение предприятием дополнительного дохода в будущем. Подцелью данной стратегической цели является снабжение граждан земельными участками под индивидуальное жилое строительство с подведенными к каждому участку коммуникациями, дорогами. Для этого необходимо:

1. покупка земельных участков, их межевание и регистрация;

2. строительство дорог;

3. подведение коммуникаций;

4. проведение мероприятий маркетинга.

2.3 Характеристика отрасли.

На сегодняшний день в Челябинской области существует огромное множество коттеджных поселков различных уровней и классов. Каждый из них по своему уникален: различна концепция, стоимость жилья в этих поселках, наличие коммуникаций, инфраструктуры.

Как отмечают эксперты, одним из главных рычагов развития рынка загородного жилья по-прежнему остается дефицит свободных площадок в черте города. При этом они не исключают, что через несколько лет челябинские девелоперы могут столкнуться с проблемой затоваривания рынка и капризами спроса: жители Челябинска все чаще стремятся покупать более комфортные загородные дома и дачи большей площади, с более интересными архитектурными и планировочными решениями и качественной отделкой.

История строительства загородного жилья в Челябинске насчитывает добрый десяток лет. В 90-е годы, после падения железного занавеса, в Россию начали медленно но верно проникать европейские тенденции. Ветер перемен подул и на рынке строительства. Именно тогда в Челябинской области появились первые охотники обзавестись небольшими коттеджами в черте города или близ него. Строительство велось хаотично: желающие иметь собственный домик приобретали землю и на собственные средства возводили строение. В этом случае любители загородной жизни сталкивались с множеством бытовых проблем: отсутствием коммуникаций, связи и другими. Приходилось копать скважину, канализационный колодец. Иногда желающие построить дома решали бороться с коммунальными проблемами в складчину. Но из-за объективных экономических факторов – инфляции, кризиса 1998 года – коммуникации в большинство посёлков так и не были подведены. Сегодня вдоль Уфимского и Свердловского трактов по-прежнему высятся неказистые крепости из красного кирпича, до которых так и не добралась цивилизация.

Первые попытки централизованного строительства загородных посёлков относятся к началу девяностых. Первой ласточкой на этом рынке стал челябинский предприниматель Лев Бульман, начавший реализацию амбициозного проекта – строительство коттеджного посёлка «Полина». Он расположился между Троицким и Уфимским трактами в тридцати километрах от Челябинска. Но идея Бульмана оказалась нежизнеспособной. Проект попусту оказался преждевременным.

Следующую попытку централизованного строительства загородного жилья челябинские компании предприняли уже в XXI веке. Строительные площадки расположились в радиусе тридцати километров от города. Из посёлков в формате организованной застройки того времени называют посёлок «Газовик», построенный по немецкому проекту. Застройщиком и впоследствии собственником жилья был ЛПУ «Уралтрансгаз». Компанией были построены однотипные одноэтажные коттеджи площадью около 200 кв. метров с бассейном, сауной и центральными коммуникациями. Позже в «Газовике» было организовано и своё ТСЖ.

Новое оживление на рынке относится к 2005 году. Зачастую это связывают с проявлением интереса к загородному строительству со сменой городской администрации и изменениями в градостроительном законодательстве. «Получилось так, что реализовывать крупные проекты в городе смогли лишь некоторые фирмы («Стройком», «Артель-С», «Массив»). Остальным компаниям пришлось продолжать точечную застройку. Но строители не растерялись – отправились осваивать территории, прилегающие к Челябинску. Там и земля дешевле, и есть где развернуться. За 2005-2006 годы было анонсировано 23 поселка на различных этапах застройки и планирования.

Таблица 1 – Основные закрытые коттеджные поселки

Проект	Инвестор	Удаленность от города	Объем вводимого жилья	Сроки сдачи проекта
Петровский-1	АПСО Челябинска	6 км по Курганскому тракту	Ок.130 тыс. м2 коттеджи	2010
Премьера	ОАО «Квартал»	10 км по Троицкому тракту	34 таунхауса по 8 квартир	2010
Сапфир Урала	ГК «Азия»	28 км по Троицкому тракту	900 коттеджей	2015
Видово	ЗАО «Энергоинвест»	80 км по Уфимскому тракту	60 тыс. м2 в коттеджах, таунхаусах и малоэтажных домах	2012
Соколиная гора	ГК «Аркаим»	5 км. по Свердловскому тракту	130 квартир в малоэтажных домах и таунхаусах	2009
Ольгино	ООО «Промышленные технологии»	14 км по Уфимскому тракту	От 80 до 100 коттеджей и таунхаусов	2009
Северные Шершни	ООО «Артель-С»	В черте города	Таунхаусы 360 квартир	2008
Солнечная долина	ГК «Ренова»	пос. Кременкуль	3,5 млн. м2	2024

Выделяют несколько типов застройки на рынке индивидуального жилищного строительства.

Прежде всего, это индивидуальные дома, находящиеся в черте города. Типичным примером является поселок Колупаевка. Старые дома сносятся и на их месте вырастают «новорусские» европеизированные замки, с точки зрения возведения таких объектов несомненным плюсом является наличие коммуникаций. Кроме того, инфраструктура доступна в пределах километра, имеется городской транспорт. Ещё один немаловажный фактор – городская прописка. К этому сегменту можно отнести и малоэтажное строительство – таунхаусы на улице Татьяничевой, на Северных Шершнях, в поселке АМЗ. Это промежуточный вариант между своим домом и квартирой в многоэтажке. Таунхаусы – дома на несколько хозяев, но каждая квартира имеет отдельный вход. По высоте они не превышают двух-трёх этажей».

Следующий сегмент – пригородное строительство (удалённость от города 10-15 километров). Здесь существует несколько вариантов. Первый – покупка садового участка и его застройка. Такие посёлки отличает смешанный тип поселения, когда рядом с типичными садовыми хижинами соседствуют дворцы. Второй вариант – площадки под индивидуальную застройку. Типичный пример – поселок Тарасовка. К таким территориям централизовано подводятся коммуникации, нарезаются участки, а дальше каждый землевладелец полагается на свой вкус и фантазию. Именно поэтому такие поселения не отличаются стройной концепцией и архитектурным единством. Рядом с коттеджем площадью 1500 квадратных метров стоят дома на 300 «квадратов». Несомненным плюсом таких посёлков является единый социум, так как земля на этих участках дорогая. Главный недостаток – долговременность строительства. В Тарасовке до сих пор есть дома, которые достраиваются.

Третий тип – организованные загородные посёлки, когда застройщик централизованно подводит к площадке коммуникации, возводит жильё и инфраструктуру.

Последний сегмент, который выделяют челябинские эксперты – «дальние дачи». «Это загородное строительство на участках, удалённых от города более чем на 30 километров. Сюда можно отнести такие районы, как Чебаркуль и Увильды. В них проживать можно, но с точки зрения транспортной доступности крайне неудобно. Сюда приезжают на выходные и в отпуск.

Сегодня каждый десятый житель Челябинска хотел бы иметь дом за городом – таковы результаты опросов населения за последние два года. Эксперты объясняют растущий интерес потребителей к загородной недвижимости желанием людей жить в собственном доме поближе к природе, где более благоприятная экология и созданы все условия для комфортной жизни.

Однако, как отмечают строители, с каждым годом требования потребителей растут. Сегодня те, кто мечтают о собственном домике, внимательно взвешивают плюсы и минусы пригородного образа жизни, подходят к выбору будущего жилища более рационально. Поэтому, девелоперы стремятся к комплексному освоению огромных территорий за пределами Челябинска, которые позволяют построить загородное жилье низкой плотности застройки и создать целый комплекс услуг.

Сегодня уже нельзя строить как раньше. Сначала человеку требовалось просто жильё, постепенно запросы возрастали, и ему захотелось, чтобы в коттедже жить было так же комфортно, как в городской квартире, чтобы рядом была минимальная инфраструктура: парк, где можно прогуляться вечером, спортивные площадки, детский сад, магазин, аптека, медпункт, хорошие дороги. Сейчас мы находимся на четвёртой стадии, когда человеку помимо всего перечисленного необходимо, чтобы рядом с домом находился ресторан, салон красоты, фитнес-центр и многое другое.

Аналитики считают, что в этом плане развитие рынка загородной недвижимости в Челябинске будет идти по московскому сценарию. Там наибольшую долю в общем объеме рынка коттеджных поселков занимает сегмент загородного жилья бизнес-класса, составляющий по разным оценкам 66-67%. На долю поселков эконом-класса приходится порядка 13%.

Однако существует и другая точка зрения. В Москве, при развитом рынке загородной недвижимости (около 470 посёлков), строительство посёлков эконом-класса начинается только сейчас. В Челябинске же ситуация противоположна. Рынок только начинает развиваться, но проекты эконом-класса по числу домовладений сопоставимы с бизнес- и премиум-классом. Элитного жилья в Челябинске и области нет вообще. Дело в том, что элитное жилье по цене $8-10 тысяч за квадратный метр сегодня не будет востребовано, так как за эти деньги его можно купить в Москве. Максимально приближенными к премиум-классу могут стать проекты загородных посёлков «Видово» и «Сапфир Урала». Удачное расположение и продуманная до мелочей инфраструктура будет привлекательна для элиты. Но по уровню цен на недвижимость данные проекты все же следует относить к категории «бизнес-класс».

Стоимость квадратного метра жилья в коттедже «Сапфира Урала» на данный момент составляет от 32 до 35 тысяч рублей. Мы позиционируем наши дома как второе загородное жильё, куда можно поехать на выходные. Но как показывает опыт, люди уезжают в загородный дом в пятницу после работы и возвращаются в воскресенье или в понедельник. Постепенно они перебираются туда жить. В проекте предусмотрели всё: удобная подъездная дорога, средства связи, Интернет, который позволит часть работы выполнять не выходя из дома. Кроме того, объездная дорога по городу, которая будет построена в ближайшее время, поможет экономить время. Чуть дороже будут стоить квартиры с видом на озеро Чебаркуль – диапазон составит от 30 до 45 тысяч рублей в зависимости от расположения окон, этажа, конкретного дома и выбранного графика платежей».

Что касается загородного жилья эконом-класса, то цена в пригородных посёлках колеблется от 20 до 25 тысяч рублей за квадратный метр (для сравнения, цена квадратного метра в центре Челябинска сегодня составляет 40-45 тысяч рублей). Так, коттедж площадью 90 метров в «Петровском-2» можно приобрести за два миллиона рублей. Чуть дороже обойдется жилье в посёлке «Премьера». Правда, как отмечают риелторы, при покупке коттеджей или таунхаусов есть риск приобрести встроенный в доме гараж и подсобные помещения по цене жилой недвижимости. Или, если земля не выкупается в собственность, ежемесячно выплачивать энную сумму за аренду.

Сегодня большинство проектов, заявленных челябинскими девелоперами, находится на стадии строительства. К сдаче готовятся поселки «Северные Шершни» и «Солнечная долина-2». В «Премьере» построено два таунхауса по восемь квартир, и в сентябре началось заселение. В «Петровском-2» сданы первые коттеджи.

По прогнозам челябинских специалистов, максимально высокий спрос на загородную недвижимость ожидается к 2012 году. К этому времени сегодняшние проекты уже частично будут реализованы, и покупатели смогут увидеть тот продукт, который предлагают строители. Предположительно, к этому времени на рынке появится около тысячи новых домовладений, а ещё через год их количество возрастёт втрое.

Прогнозировать, как отразится развитие загородного строительства на рынке челябинской недвижимости, специалисты пока не берутся. В Москве из 470 посёлков 50% являются неликвидными. Челябинская область не станет исключением.