6 Месторасположение коттеджного поселка

Как показывает практика, большинство желающих иметь собственный загородный дом, стремятся приобрести земельный участок недалеко от города и в основном в западном направлении выезда из города Челябинска (так называемое шершневское направление). Это можно объяснить несколькими причинами:

1. экологически-чистая территория. В данном направлении нет загрязняющих окружающую атмосферу производств, а роза ветров в данном месте расположена так, что сюда ветрами не тащит выбросы с производств в других частях города;

2. большое разнообразие садов, поселков, коттеджных поселков на любой вкус, удовлетворяющих разным потребностям каждого человека;

3. большое количество чистых водоемов;

4. возможность быстро добраться до центра города;

5. большое количество элитных коттеджных поселков.

Таким образом, местом расположения нашего коттеджного поселка выбираем так же в западном направлении от города.

Наш коттеджный поселок расположен в 7 километрах от поста ГАИ на Шершневском водохранилище. От этого поста ГАИ идет достаточно хорошая автотрасса до поселка с большим количеством общественного транспорта.

Наш поселок будет расположен рядом с поселком Вавиловец-2, мимо которого проходит Мичуринский проспект. В соответствии с генеральным планом застройки города Челябинска, этот Мичуринский проспект будет выходить на улицу Тополинная Аллея, что обеспечит еще более удобную транспортную доступность в поселок.

7 Организационный план

В Группу предприятий «Компаньон» входит компания УралЖилСтрой. Данное предприятие занимается строительством загородных коттеджей из клееного бруса.

Реализацией проекта по строительству загородного коттеджного поселка будет заниматься УралЖилСтрой: контроль за исполнением, за сроками строительства, наем подрядных организаций для выполнения определенных видов работ.

Реализацией земельных участков в коттеджном поселке будет заниматься департамент загородной недвижимости агентство недвижимости, которое так же входит в группу предприятий «Компаньон».

К задачам подразделения относится:

1. поиск потенциальных клиентов;

2. организация переговоров с покупателями;

3. заключение договоров купли-продажи земельных участков;

4. организация показов земельных участков потенциальным покупателям.

Реализацией мероприятий маркетинга будет заниматься отдел маркетинга агентства недвижимости. Задачами отдела маркетинга являются:

1. разработка фирменного стиля, дизайна;

2. поиск источников медиа-носителей;

3. заключение договоров с рекламными агентствами;

4. постоянное обновление рекламных объявлений в сетях интернет;

5. изготовление баннеров, буклетов и растяжек.

8 Финансовый план

Данный проект планируется финансировать часть за счет собственных средств. За счет собственных средств финансируется подготовительный этап проекта: покупка земельных участков, межевание, регистрация земельных участков. Эти затраты составляют 12246500 рублей.

Так же планируется взять кредит на этап строительства коттеджного поселка в размере 9500000 рублей под 13% годовых, сроком на 2 года в банке ОАО «Сбербанк».

Таблица 7 – смета необходимых затрат

Статья затрат	сумма	срок
покупка земельного участка 2 га	12000000	2011
Межевание земельных участков	119000	2011
Оформление права собственности на каждый отдельный участок	127500	2011
ИТОГО 2011	12246500
Коммуникации (свет, газ)	4000000	2012
Водоснабжение	864000	2012
Канализование	640000	2012
Строительство дорог	1500000	2012
Строительство ограждения периметра	200000	2012
Маркетинг	2208200	2012
ИТОГО 2012	9412200
Маркетинг	1218200	2013
ИТОГО 2013	1218200
ИТОГО	22876900

Таким образом, можно составить план погашения кредита:

Таблица 8 – График погашения кредита

Период	Выплата по кредиту	Выплата по процентам	Остаток
1	312 022.16 руб.	92 083.33 руб.	8 187 977.84 руб.
2	315 402.40 руб.	88 703.09 руб.	7 872 575.44 руб.
3	318 819.26 руб.	85 286.23 руб.	7 553 756.18 руб.
4	322 273.13 руб.	81 832.36 руб.	7 231 483.05 руб.
5	325 764.43 руб.	78 341.07 руб.	6 905 718.63 руб.
6	329 293.54 руб.	74 811.95 руб.	6 576 425.09 руб.
7	332 860.89 руб.	71 244.61 руб.	6 243 564.20 руб.
8	336 466.88 руб.	67 638.61 руб.	5 907 097.32 руб.
9	340 111.94 руб.	63 993.55 руб.	5 566 985.38 руб.
10	343 796.48 руб.	60 309.01 руб.	5 223 188.90 руб.
11	347 520.95 руб.	56 584.55 руб.	4 875 667.95 руб.
12	351 285.76 руб.	52 819.74 руб.	4 524 382.20 руб.
13	355 091.35 руб.	49 014.14 руб.	4 169 290.84 руб.
14	358 938.17 руб.	45 167.32 руб.	3 810 352.67 руб.
15	362 826.67 руб.	41 278.82 руб.	3 447 526.00 руб.
16	366 757.29 руб.	37 348.20 руб.	3 080 768.70 руб.
17	370 730.50 руб.	33 374.99 руб.	2 710 038.21 руб.
18	374 746.74 руб.	29 358.75 руб.	2 335 291.46 руб.
19	378 806.50 руб.	25 298.99 руб.	1 956 484.96 руб.
20	382 910.24 руб.	21 195.25 руб.	1 573 574.72 руб.
21	387 058.43 руб.	17 047.06 руб.	1 186 516.29 руб.
22	391 251.57 руб.	12 853.93 руб.	795 264.72 руб.
23	395 490.12 руб.	8 615.37 руб.	399 774.60 руб.
24	399 774.60 руб.	4 330.89 руб.	-0.00 руб.
Итого:	8 500 000.00 руб.	1 198 531.81 руб.

Таким образом, итоговая выплата по процентам составит 1198531 рублей, ежемесячный платеж составляет 404105 рублей, а итоговая сумма выплат 9698531 рублей.

Поскольку в нашем коттеджном поселке будет всего 16 земельных участков, то в данном случае можно легко подсчитать выручку от реализации этих участков.

Итак, по плану за 2012 год реализовать 6 земельных участков (60 соток земли) по цене 250000 рублей за одну сотку земли. Таким образом выручка за 2012 год составит 15000000 рублей. За 2013 год необходимо реализовать оставшиеся 10 участков (100 соток) по цене 300000 рублей за одну сотку земли. Таким образом, выручка за 2013 год составит 30000000 рублей.

Так же необходимо учесть заработную плату работников. В данном случае фонд заработной платы формируется из комиссии от продажи земельного участка. Таким образом, комиссия планируется на уровне 2% от цены продажи. Следовательно, фонд оплаты труда за 2012 год составит 300000 рублей, а за 2013 год 600000 рублей. Таким образом, можно рассчитать страховые отчисления и налоговые выплаты:

Таблица 9 – Формирование фонда оплаты труда

Год	ФОТ, рублей	ЕСН, рублей	НДФЛ, рублей
2012	300000	102000	39000
2013	600000	204000	78000
Итого	900000	306000	117000

Теперь можно составить план прибылей и убытков по проекту:

Таблица 10 – План прибылей и убытков

план прибылей и убытков
показатель/год	2012	2013
Выручка	18000000	35000000
Затраты	8828200	1918200
прибыль до уплаты налогов	9171800	33081800
прибыль после выплаты налогов	7337440	26465440
налог на прибыль	1834360	6616360

Тут можно отметить, что в первый год реализации проекта прибыль после выплаты налогов будет составлять 7337440 рублей, что является неплохим показателем, учитывая что будет выполнен план продаж на 37%. К концу реализации проекта прибыль за второй год составит 26465440 рублей.

Далее необходимо составить план движения денежных средств, который показывает, когда именно и в каком объеме ожидаются денежные поступления, а так же когда и в каком объеме необходимо оплачивать свои расходы.

С помощью плана движения денежных средств можно оценить объем имеющихся в распоряжении проекта денежных средств в любой момент времени.

Таблица 11 – план движения денежных средств

план движения денежных средств
показатель/период	2011	2012	2013
инвестиционные потоки
Приток	0	0	0
отток:
покупка земли	10000000	0	0
регистрация земли	246500	0	0
Строительство	0	6260000	0
итого инвестиционный поток	-10246500	-6260000	0
операционные потоки
Приток
выручка от реализации	0	15000000	30000000
отток:
Реклама		2208200	1218200
выплата комиссий за продажу	0	300000	600000
итого операционный поток	0	12491800	28181800
финансовые потоки
приток:
заемные средства	0	8500000	0
отток:
выплата процентов по кредиту	0	873 648	324 884
выплата тела кредита	0	3 975 618	4 524 382
итого финансовый поток		3 650 734	-4 849 266
налоговые выплаты	0	1246360	5636360
итого чистый поток денежных средств	-10 246 500	8 636 174	17 696 174
Дисконтированный	-10246500	7196811,733	12289010
NPV	9239321,53

Таким образом, чистая приведенная стоимость по проекту составила 9239321 рублей за 2 года реализации проекта, что является достаточно хорошим результатом.

Так же важно отметить, что данный проект предполагает внутреннюю норму рентабельности около 80%. Данный показатель обеспечивает нам запас на случай, если будет расти ставка дисконтирования. И только при достижении её 80% наш проект перестанет считаться прибыльным. Но такое вряд ли может случиться, тем более в перспективе на 2 ближайших года.