1 Влияние глобального финансового кризиса и экономической рецессии на строительный рынок
1.1 Обзор и аналитика Российского рынка
Жилищное строительство в России, как известно, стало одной из первых отраслей, по которой ударил финансовый кризис. В президентском Послании Федеральному Собранию 2006 года В. Путин наметил два рубежа, которые необходимо достичь в жилищном строительстве. Первый – сдавать жилья 80 млн. квадратных метров в год. Это уровень последних советских лет. Следующий рубеж – 140 млн. квадратных метров, то есть по метру на человека ежегодно. Это общемировая норма. И все последние годы страна уверенно двигалась в указанном направлении. На рисунке 1.1 представлена динамика сдачи жилья в России в период с 2006 года по 2008 год. В 2006-ом году – 47 млн. кв.м., в 2007-ом – 58, 5 млн. кв. м., в 2008 году – 61, 5 млн. кв.м.
Рисунок 1.1 – Динамика изменения сдачи жилья в России за 2006-2008 года
Рост, как видно, даже, несмотря на кризис последних месяцев, неуклонный. Только в минувшем году его темпы снизились. И вот уже В. Путин выдвигает задачу не наращивать темпы жилищного строительства – это нереально, а не допустить падения ниже уровня 2008 года. Вопрос в том, как удержать достигнутый уровень. Это зависит от ряда обстоятельств:
От самой возможности строить: от наличия площадок, состояния стройиндустрии, а самое главное – от доступности банковского кредита.
От состояния ипотеки. Особый разговор об ипотеке социальной. В Москве она действует, несмотря на кризис. Больше того, в 2008 году ипотечных кредитов выдано даже больше, чем в предыдущем. Через Департамент социального жилья получили квартиры 3 672 семьи. Но эта ипотека для тех, кто согласен доплатить за жилье свои деньги, чтобы не стоять в очереди. Это плата не ниже себестоимости, но в разы ниже рыночной стоимости. С ипотекой же не социальной, а обычной картина совершенно иная. Понятно, что те, кто теряет работу, не могут не только брать, но и оплачивать уже взятый банковский кредит. И Д. Медведев об этом не просто говорит, а добивается, чтобы для таких людей были введены кредитные каникулы, чтобы для оплаты ипотечных кредитов можно было использовать «материнский капитал».
Платежеспособный спрос населения. В разных районах он различен [10].
6-7 апреля Премьер-министр Владимир Путин выступил с первым ежегодным отчетом в Госдуме. Отчет позволяет судить о векторе экономической политики правительства. Она отчасти напоминает советскую: государство создает инвестиционный спрос в инфраструктурных отраслях, считая второстепенными отрасли, ориентированные на потребительский спрос. В период кризиса эксперты считают такую политику оправданной.
Владимир Путин напомнил, что на госгарантии по кредитам, дополнительную капитализацию компаний, поддержку экспорта направляется 500 млрд. руб. Но право на получение господдержки получат лишь те, кто самостоятельно способен привлекать ресурсы, обслуживать долги. Рассчитывать только на госзаказ производителям не стоит – в восстановлении деловой активности государство планирует участвовать через субсидирование процентных ставок, развитие лизинга и поддержку потребительского кредитования.
Премьер сказал и о том, что государство должны получить реальную, а не искусственную структуру внутреннего спроса, которая станет эффективной основой для посткризисного восстановления и последующего развития экономики. По его словам, за счет бюджета проблему низкого спроса в экономике «полностью решить невозможно». Премьер много говорил об инновациях, но важнейшим из локомотивов, который вытянет экономику, ему видится строительство [17].
Проблемы и факторы влияния:
Банки практически полностью остановили кредитование инвестиционно-строительных проектов из-за существенного снижения ликвидности и качественного роста рисков нереализации готовых жилищных объектов, несмотря на то, что только в сентябре-октябре Банк России направил в экономику России 1,411 трлн. руб. в виде кредитов, выданных банковскому сектору.
Произошло ужесточение условий предоставления строительных кредитов. Устойчивой тенденцией стал существенный рост процентных ставок, в том числе по уже выданным кредитам, ставки по которым достигли величины 22-25 %. Удорожанию кредитов будет также способствовать повышение ставки рефинансирования Центральным банком России.
В уведомительном порядке предприятиям-заемщикам сообщается о повышении процентных ставок по уже выданным кредитам. При этом разрыв между уведомлением и повышением ставок может составлять несколько банковских дней. Это не дает компаниям времени скорректировать свои действия: рефинансировать кредит, снизить издержки и т.п.
Сроки рассмотрения заявок и выделения средств катастрофически выросли. В июле 2008 года средний срок рассмотрения кредитных заявок для предприятий среднего бизнеса составлял 2 недели. В ноябре сроки выросли до 2-3 месяцев. Даже после утверждения кредитных лимитов банком – кредитором, задержка поступления денежных средств на расчетный счет заемщика составляет от одной недели до месяца.
Практически лишь крупнейшие компании, имеющие высокую долговую нагрузку, получают доступ к кредитным ресурсам через банки с государственным участием и Государственную корпорацию «Банк развития и внешнеэкономической деятельности». Эти средства предназначены для рефинансирования существующих задолженностей, в большей степени перед иностранными кредитными организациями. Это также означает, что ликвидность в реальном секторе не увеличивается.
Начиная с 3-его квартала 2008 года, сформировалась устойчивая тенденция сокращения объемов ипотечного жилищного кредитования.
Почти в 20 раз сократилось количество банков, выдающих ипотечные кредиты. Только около 15 банков сохранили ипотечные программы. При этом 80 % объема ипотечного кредитования приходится на долю пяти крупнейших, в основном, государственных банков.
Банки, как и в случае с кредитованием строительства, ужесточили требования к заемщикам и условия предоставления кредитов, а также существенно повысили размеры ставок (от 20 % и выше).
Полностью остановились сделки по рефинансированию (секьюритизации) выданных ипотечных кредитов.
Кредитование населения на этапе строительства полностью прекращено.
Произошла массовая остановка продаж жилья, связанная с ожиданием потенциальными покупателями падения цен на недвижимость, сокращением объемов ипотечного жилищного кредитования, а также снижением реальных заработных плат и началом сокращения рабочих мест в промышленности. Параллельно, в целом реальный сектор столкнулся с драматическим падением платежеспособного спроса, следствием которого также стала нехватка ликвидности во всех базовых отраслях экономики.
В 2008 году существенно замедлился темп роста объема ввода жилья (почти в 6 раз по сравнению с 2007 годом).
Опасаясь социальных взрывов со стороны, так называемых, «обманутых дольщиков», депутаты Государственной думы РФ в срочном порядке вносят дополнения и изменения в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (№214–ФЗ), которые де-факто сводятся к запрету застройщикам привлекать средства населения на этапе строительства.
Принятие подобных законодательных новаций приведет к существенному сокращению деятельности частных предпринимателей в жилищном строительстве, поскольку в России функционирует лишь несколько банков, которые могут полностью профинансировать комплексное освоение территории.
Девелоперы вынуждены «замораживать» значительное количество строительных (не только жилищных) проектов, находящихся на стадии получения исходно–разрешительной документации, а также замедлять темпы начатого строительства, вплоть до его полной остановки, из-за нехватки средств для расчетов с подрядными организациями.
Нередкими стали случаи перехода на бартер при расчетах между девелоперскими и подрядными компаниями. Отсутствие у девелоперов средств на продолжение строительства приведет к разорению сотен подрядных организаций.
В результате, в 2009 году ожидается реальное сокращение объемов ввода жилья (не менее 20-25 %).
Снижается спрос строительных компаний на строительные материалы.
В результате, предприятия строительной индустрии вынуждены сокращать объемы производства основных строительных материалов.
Примерно половина цементных заводов России уже остановила печи. Практически все заводы перешли на сокращенную рабочую неделю.
В 2009 году плановое производство цемента будет на 20 % ниже 2008 года. При этом на восстановление «докризисного» объема производства цемента уйдет значительное время. В то же время, как показал опыт 2007-2008 годов, импорт цемента из-за рубежа не может превышать 10 млн. тонн в год.
Быстрыми темпами происходит снижение финансовой устойчивости девелоперских компаний, что создает реальную угрозу их банкротства.
Ситуация усугубляется тем, что многие инвестиционно-строительные компании в предыдущий период проводили весьма агрессивную и рискованную политику по наращиванию объемов жилищного строительства, опираясь на контрольные цифры приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в рамках весьма высокой динамики цен на рынке жилья, обеспечивающей высокую доходность строительного бизнеса.
В результате, та часть инвестиционно-строительных компаний, у которой имелись значительные объемы кредиторской задолженности по сравнению с их активами (кредиторская задолженность > 1), оказалась в состоянии технического дефолта.
Замедление темпов роста цен на жилье, начавшееся в 2007 году, и их стагнация в первой половине 2008 года, сменились их корректировкой в сторону уменьшения в 3-ем квартале 2008 года, достигшей в ряде регионов 20-30 % в различных сегментах жилищного рынка.
В результате нарастающих финансовых трудностей у девелоперов растет угроза обвального падения цен, что влечет за собой дополнительные угрозы снижения финансовой устойчивости банковской системы, усиливающиеся тем, что на балансах банков скопились значительные объемы ипотечных кредитов (свыше 700 млрд. рублей), обеспеченных все более обесцениваемыми и становящимися неликвидными залогами жилой недвижимости.
Вместе с тем, следует отдавать отчет в том, что основная причина роста цен в докризисный период – дисбаланс между спросом и предложением, вызванный дефицитом жилья, по-видимому, останется определяющим фактором динамики цен и после выхода страны из кризиса.
Нарастает угроза появления новой волны «обманутых дольщиков», спровоцированная не столько механизмами привлечения средств граждан, сколько резко сократившимися объемами финансирования строительства.
Происходит сокращение работников (от 25 % и более) строительных компаний, предприятий строительной индустрии и смежных отраслей. Часть сотрудников отправляется в бессрочные неоплачиваемые отпуска.
В условиях замедления темпов экономического роста и нарастающих угроз рецессии усиливается тенденция снижения реальных заработных плат и сокращения занятости в реальном секторе экономики.
Результатом является снижение платежеспособности населения и возрастающая неуверенность в завтрашнем дне.
Следствием этого является снижение спроса на жилье и резкое увеличение количества просрочек выплат по ипотечным жилищным кредитам, возросших за октябрь 2008 года по многим регионам на 20-50% по сравнению с предыдущим месяцем.
Это приводит к существенному росту рисков для банков, усиливающихся одновременным снижением ликвидности обесценивающихся залогов.
Увеличивающаяся безработица, в том числе среди мигрантов из стран ближнего зарубежья, не может не сказаться на увеличении уровня криминализации общества.
Застройщиков принуждают выкупать технические условия (ТУ) на присоединения к инженерным сетям за 1-2 года до начала строительства.
Стоимость ТУ еще не построенного дома дает дополнительную нагрузку в размере не менее 5-8 тыс. руб. на 1 кв.м. жилья (свыше 20 % себестоимости).
Муниципальные власти по–прежнему накладывают всевозможные обременения на застройщиков.
Ранее основной формой подобных обременений была так называемая «доля города». Сегодня обременения сохранились в виде отчислений на развитие социальной инфраструктуры, превратились в скрытую форму, замаскированную под денежными аукционами на покупку земли или инвестиционных контрактов (как в Москве). Кроме того, власти зачастую не хотят брать построенные социальные объекты (ДДУ, школы и т.п.) на свой баланс. Это также приводит к удорожанию себестоимости строительства жилья (иногда на 20-30 %) [18].
Жилищный нацпроект фактически пересмотрен:
Удар финансового кризиса по жилищному строительству стал наиболее заметным проявлением проблем российской экономики. Стройкомплекс оказался неподготовленным к кризису: строители не готовы снижать цены, несмотря на падение цен на основные стройматериалы. В результате темпы ввода жилья резко упали, и многие объекты строительства оказались замороженными. О перспективах реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» 21 января на «правительственном часе» в Госдуме был подготовлен доклад нового министра регионального развития Виктора Басаргина.
В конце прошлого года глава Минрегиона Виктор Басаргин уже докладывал об успехах нацпроекта «Доступное жилье» на заседании Совета по реализации национальных приоритетных проектов и демографической политике. По его словам, доля граждан, способных приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, возросла с 9 до 18 % за три года реализации нацпроекта. При этом объемы строительства жилья выросли в 1,5 раза – с 44 до 61 млн. кв. м в год. Объемы ипотечного жилищного кредитования выросли более чем в 10 раз – с 56 до 630 млрд. руб. в год.
Однако доступность жилья в России за период реализации нацпроекта «Доступное жилье» менялась. Всего за несколько месяцев финансового кризиса более 20 млн. человек потеряли даже теоретическую возможность покупки жилья. Такие данные, в частности, опубликовали в конце декабря аналитики российского центра GED Analytics. По их оценкам, еще полгода назад ипотечный кредит могли получить и оплачивать российские домохозяйства с доходом от 54 тысяч рублей в месяц. Теперь на нее могут претендовать только домохозяйства с доходом более 90 тысяч рублей в месяц. В результате финансового и экономического кризиса количество российских домохозяйств, способных купить квартиру в кредит, сократилось за несколько месяцев с 27 % до 10 %, т.е. почти в 3 раза. Так, средний ежемесячный ипотечный платеж за стандартную квартиру площадью в 51 кв. м вырос с 28 287 руб. в июле до 43 705 руб. в декабре 2008 года. Именно этот прирост ипотечных платежей в 54 % и лишил многих россиян всех перспектив покупки жилья.
Возможность приобрести жилье хотя бы раз в поколение – раз в 30 лет – за счет банковских ипотечных кредитов, по мнению экспертов, является важнейшим признаком принадлежности к среднему классу. Таким образом, спад строительства и кризис ипотеки сократил численность среднего класса более чем на 20 миллионов человек и одновременно нанес чувствительный удар по нацпроекту «Доступное жилье».
Поэтому количественные ориентиры нацпроекта по объемам ввода жилья были пересмотрены. Как известно, национальный проект предусматривал увеличение объемов ввода жилья с 60 млн. в 2007-м до 80 млн. кв. м в 2010 году. Причем эти ориентиры считались, весьма скромными. Президент Владимир Путин в послании Федеральному Собранию в апреле 2007 года говорил о том, что даже поставленные в нацпроекте высокие ориентиры, такие, как ввод к 2010 году ежегодно 80 миллионов квадратных метров жилья, уже не могут удовлетворить потребности современного российского общества. Требуется как минимум предусмотреть этот рост до 100-130 миллионов квадратных метров в год, а по-хорошему – строить не менее одного квадратного метра жилья в год на каждого гражданина России.
Однако сегодня ввод 100 или даже 80 миллионов квадратных метров в год представляется абсолютно недостижимым. В конце декабря Виктор Басаргин заявил, что в 2009 году будет введено около 52 млн., а в 2012 году – 65 млн. кв. м жилья. При этом в 2010 году, по данным Минрегиона, ввод жилья составит около 53 млн. кв. м.
Не помогут восстановить объемы жилищного строительства и масштабные государственные вливания. Объемы финансирования из федерального бюджета в 2009 году программы реализации нацпроекта более чем в 3 раза превышают объемы 2008 года. Столь значительный рост объясняется единовременным выделением 200 млрд. руб. на поддержку ипотеки, а также направлением около 90 млрд. руб. на обеспечение категорий граждан, установленных законодательством, в частности увольняемых военнослужащих.
Более 90 % федеральных средств расходуется на стимулирование спроса на рынке жилья и оздоровление банковского сектора, около 10 % – на стимулирование предложения жилья. Все средства, направляемые на обеспечение жильем категорий граждан, установленных законодательством, предназначены для приобретения жилья на первичном рынке, т.е. на поддержку строительного комплекса.
Меры правительства, которые могут обеспечить ввод не менее одного квадратного метра жилья в год на каждого гражданина России: на господдержку спроса на рынке жилья из федерального бюджета в 2009 году предполагается направить 294,5 млрд. руб. В том числе 68,9 млрд. руб. пойдет на обеспечение жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством. Около 20,8 млрд. руб. пойдет на обеспечение жильем ветеранов Великой Отечественной войны до мая 2010 года. На обеспечение жильем молодых семей пойдет 4,7 млрд. руб., а на увеличение уставного капитала «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» – 200 млрд. руб. [17].
Факты и прогнозы: говорят участники и эксперты строительного рынка
Минрегион установил новый норматив стоимости 1 кв.м. жилья на первое полугодие 2009 года и среднюю рыночную стоимость, 1 кв.м. жилья по субъектам РФ на 1-ый квартал 2009 года.
Теперь, согласно приказу Министерства регионального развития, новый норматив стоимости 1 кв.м. жилья на 1 полугодие по РФ установлен в размере 26,5 тысячи руб., что на 7,5% ниже, чем цена во втором полугодии прошедшего 2008 года.
Показатель средней рыночной стоимости 1 кв.м. жилья, утверждаемая Министерством регионального развития, применяется в том числе в качестве наибольшей цены, согласно которой в данное время государство выкупает жилье у застройщиков на торгах для переселения из ветхого жилищного фонда, а также для военнослужащих.
Николай Кошман, президент Ассоциации строителей России предположил, что себестоимость 1 кв. метра жилья в России может снизиться на 20-25 %, потому что стоимость строительных материалов не повысится. По его расчетам тонна цемента в этом году будет стоить в пределах 3 200 руб. Примерно на таком же уровне останется металл. Скорее всего не изменятся тарифы на подключение к сетям, что составляет 18-33 % стоимости возводимого объекта.
А Виктор Забелин, президент Российского союза строителей утверждает, что в 2009 г. жилья станет меньше, и объективных причин для существенного снижения цен нет. Рынок далек от насыщения предложением. Падение цены более чем на 20% – это критический момент, когда застройщик рискует не оправдать затраты.
По данным Росстата, стоимость 1 кв. м для застройщика в 2007 г. составляла 16 661 руб., а средняя цена проданного жилья была 47 482 руб./кв. м. У застройщиков достаточно прибыли, чтобы снизить стоимость квадратного метра. Но падение цен негативно отразится на финансовом состоянии подрядных организаций, у которых прибыль ничтожно мала.
Другие участники строительного рынка, считают, что бизнес должен иметь возможность нормально работать, а для этого ему нужны деньги. Они необходимы всем – это «кровь» экономической системы. Но сейчас банки не финансируют строителей, а люди не могут приобрести жилье, потому что сворачиваются ипотечные программы. Замкнутый круг. Однако рано или поздно начнется рост экономики, цены на жилье начнут расти, а предложения не будет. И мы снова столкнемся с проблемой перегретого рынка, когда потребителю предлагается «сметать» квадратные метры весьма сомнительного качества.
Еще одно мнение заключается в том, что застройщики начали рассчитываться с субподрядчиками готовыми квартирами. Но потом девелоперам все равно надо будет принять решение об отказе от большой прибыли. Иначе придется оставить строительный бизнес. За годы постоянного роста спроса они привыкли диктовать условия на рынке жилья. Цена на нем определялась, как говорится, «узким кругом преданных членов партии с 1905 г.». Расчеты показывают, что прямые производственные затраты не достигают четверти рыночной цены новой квартиры. Еще 25 % приходились на косвенные затраты – получение разрешения на строительство, приобретение земельного участка, социальные обязательства государственной и муниципальной власти. Некоторые компании умудрялись создавать собственную «подушку безопасности» в размере половины рыночной стоимости возводимого жилья [17].