1.2 Текущее состояние Челябинского рынка недвижимости и строительства

В последние годы в Челябинской области был отмечен устойчивый рост и развитие всего строительного комплекса. Ежегодно увеличивался объем ввода жилья, количество строящихся объектов соцкультбыта, коммунального и дорожного хозяйства, снижался объем незавершенного строительства.

Залогом успешной реализации строительных программ является эффективно функционирующий строительный комплекс. Число действующих строительных организаций в области в 2008 году составило более 3 000, в них трудилось более 77 тыс. человек. Доля строительной отрасли в валовом региональном продукте в 2007 году составила 6 %. По предварительным данным объем инвестиций в основной капитал за 2008 год составил 167 млрд. рублей, или 112 % к уровню 2007 года (в сопоставимых ценах). Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», составил 72 млрд. рублей или 108 % к уровню 2007 года (в сопоставимых ценах).

Несмотря на положительные итоги работы первых 9-ти месяцев 2008 г., с октября отмечено снижение объемов выполненных работ к соответствующему периоду предыдущего года (октябрь – 91,0 %, ноябрь – 98,3 %, декабрь –70,7 % против роста 116,1 % за 9 месяцев 2008 г.) [19].

Так же последние месяцы характеризуются глобальным снижением количества сделок по купле–продаже недвижимости. На рисунке 1.2 представлены итоги опроса среди риелторских компаний, одним из основных пунктов которого стал вопрос о динамике объемов сделок по купле-продаже недвижимости.

Рисунок 1.2 – Опрос о динамике объема сделок по купле-продаже недвижимости за 1кв. 2009 года

Выяснилось: около 16 % респондентов заявили, что у них все по-прежнему, у тех же, кто был более откровенен в разговоре, удалось выяснить, что ситуация довольно-таки сложная – 25% риелторских компаний Челябинска ощутило практически 100 %-ное сокращение количество сделок по купле-продаже недвижимости, а у 42 % агентств объемы сократились более чем вдвое. Порядка 17 % опрошенных отказались обсуждать эту животрепещущую тему.

Как известно, большую роль в повышении доступности жилья играет развитие ипотечного жилищного кредитования. В 2005-2007 годах наблюдался стабильный рост объемов кредитования, но, к сожалению, начиная с июня прошлого года возникли трудности, связанные с общей экономической ситуацией, в связи с чем в 2008 году выдано только 17 068 кредитов (на сумму 17 млрд. рублей) вместо планируемых 30 000. При этом в 2007 году было выдано 28 368 кредитов на сумму 23 млрд. рублей. В 2008 году средняя сумма кредита составила 1 млн. рублей, средний срок кредита 20 лет.

При катастрофическом снижении покупательской активности, в последнее время наблюдается некоторое снижение рыночных цен, но так называемую «скрытую коррекцию», происходящую за счет скидок и торга, оценить довольно сложно. По неофициальным данным при покупке жилья на вторичном рынке сейчас можно «выторговать» скидку в 100-200 тысяч рублей. Строители не проводят массовых акций распродаж, однако, и на первичном рынке квартиры в единичных случаях продаются по ценам практически на уровне себестоимости.

Правда, даже так называемая «официальная» статистика, говорит не только о замедлении роста цен на жилье в прошедшем году, но и об их снижении в начале 2009 года. В таблице 1 представлены изменения стоимости квадратного метра на рынке недвижимости Челябинска в январе по отношению к декабрю, начиная с 2005 года.

Таблица 1 – Изменение стоимости квадратного метра на рынке недвижимости Челябинска в январе по отношению к декабрю, начиная с 2005 года

Период	Первичный рынок	Вторичный рынок
Декабрь 2005 года – январь 2006 года	+ 4,5	+ 11,68
Декабрь 2006 года – январь 2007 года	+ 0,75	+ 0,22
Декабрь 2007 года – январь 2008 года	+ 0,89	+ 3,16
Декабрь 2008 года – январь 2009 года	–1,03	– 2,55

Первый месяц 2009 года отличился уникальным для челябинского рынка недвижимости явлением: квадратные метры дешевели. Причем уровень снижения стоимости на первичном и вторичном рынках был прямо пропорционален росту в прошедшем году: новостройки за месяц сбавили в весе на 1,03 % (средняя стоимость по данным за январь – 47 890 рублей за квадратный метр), а вторичное жилье на 2,56 % (47 238 рублей за квадратный метр). Естественно, январь традиционно считался «мертвым» месяцем для рынка недвижимости. Но, тем не менее, за все время функционирования системы сбора и подсчета данных начиная с 2005 года – даже в этом месяце отрицательной динамики сразу по всем видам жилья не наблюдалось.

В таблице 2 представлена динамика изменения стоимости квадратного метра на первичном рынке недвижимости Челябинска с января 2008 года по январь 2009 года с интервалом в месяц.

Таблица 2 – Динамика изменения стоимости квадратного метра на первичном рынке недвижимости Челябинска с января 2008 года по январь 2009 года с интервалом в месяц

Год, месяц	Средняя цена 1 кв. метра, руб.	Динамика по отношению к прошлому месяцу, %	Прирост к январю 2008 года, %	Среднегодовой прогноз	Кол–во квартир, принимавших участие в подсчете
январь 2008	39 398	0,39	0	2,34	8 123
февраль 2008	39 550	0,38	0,38	2,28	9 952
март 2008	40 241	1,74	2,13	6,96	15 686
апрель 2008	40 297	0,13	2,28	6,84	30 979
май 2008	41 373	2,67	5,01	12,02	27 637
июнь 2008	41 887	1,24	6,31	12,62	33 752
июль 2008	42 655	1,83	8,26	14,16	38 174
август 2008	42 875	0,51	8,82	13,23	40 504
сентябрь 2008	41 665	–2,82	5,75	7,67	45 584
октябрь 2008	41 170	–1,18	4,49	5,39	51 070
ноябрь 2008	41 703	1,29	5,85	6,38	32 684
декабрь 2008	42 327	1,49	7,43	–	43 789
январь 2009	41 890	–1,03	6,32	– 6,18	29 535

Подорожание квадратного метра на первичном рынке оказалось неожиданно низким: за год его стоимость выросла всего на 7,43 %. Цены на новостройки планомерно и незначительно повышались из месяца в месяц, пик этого роста отмечен в мае, когда стоимость квадрата в новом жилье увеличилась на 2,67 % по отношению к прошлому месяцу. А в сентябре и октябре, напротив, наблюдалось некоторое удешевление, по всей видимости, связанное не с политикой строительных компаний, а с действиями посредников, имеющих в собственности строящееся жилье.

Такое постепенное повышение расценок на квадратные метры строительные компании, как правило, планируют заранее, и связано оно со степенью готовности объекта: чем ближе срок сдачи в эксплуатацию, тем дороже становятся квадратные метры в этом доме.

Даже несмотря на то, что ушедший год стал рекордным в отношении объемов сдачи в эксплуатацию жилья (почти 3 миллиона квадратных метров), последние месяцы ознаменовались довольно неприятными событиями. Практически все стройки низкой степени готовности оказались «замороженными» (хотя в большинстве случаев и неофициально), а многие строительные компании (в том числе и крупнейшие в городе) в качестве «антикризисных» мер сократили большое количество сотрудников. Возможно, именно это позволило строительным компаниям избежать банкротства. Кроме того, взаимодействие с властями помогло строителям не только остаться на плаву, но и несколько поправить финансовое положение. Более двадцати челябинских строительных компаний заключили договоры с государством о выкупе у них жилья для социальных нужд. Строители продали квадратные метры, находящиеся в 70 % и выше степени готовности, областным властям «по оптовым ценам»: 27 200 рублей. По данной программе были выкуплены более тысяч квартир: в них расселят людей из ветхо-аварийного фонда и семьи военнослужащих. Государство потратило на эти цели порядка 1,5 млрд. руб., часть денег – около миллиарда – застройщики уже получили.

Естественно, строители серьезно рискуют, продавая квадратные метры государству по ценам на 50 % ниже рыночных, но, с другой стороны, таким образом, многие компании избежали неприятной ситуации с недостроями, на завершение которых просто нет средств. А это – большой плюс для инвесторов, вложивших деньги в строительство на ранней стадии: вряд ли они хотели бы повторить судьбу «обманутых дольщиков», которые с конца 90-х годов и до сих пор не смогли решить свои проблемы. Это только первый опыт выкупа квадратных метров у застройщиков, в планах областных властей – включить в данную программу также жилье, находящееся в меньшей степени готовности. По нашим данным в Челябинске сейчас более миллиона квадратных метров находятся в стадии незавершенного строительства.

В различных районах Челябинска средняя стоимость квадратного метра изменялась по-разному [19]. В таблице 3 представлена средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в различных районах Челябинска.

Таблица 3 – Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в различных районах Челябинска

Район города	Средняя стоимость квадратного метра (руб.)
Центральный	44 645	10,2
Ленинский	39 000	9,87
Калининский	37 458	–6,53
Курчатовский	41 425	10,17
Советский	53 916	15,07
Металлургический	35 451	–3,58
Тракторозаводский	33 120	1,51

Отрицательная динамика была отмечена в Калининском районе, где квадрат стал на 6,53 % дешевле, чем в январе того же года (37 458 руб.), и в Металлургическом районе, где новостройки снизились в стоимости на 3,58 % (35 451 руб.). Также минимальное подорожание – всего на полтора процента – наблюдалось в Тракторозаводском районе, причем в отличие от ситуации на вторичном рынке, первичная недвижимость по итогам года здесь оказалась самой дешевой: новостройки предлагаются в среднем по 33 120 руб. за квадратный метр. А лидирует в рейтинге дороговизны нового жилья Советский район – 53 916 руб. за квадратный метр, и подорожание здесь наиболее значительное – более 15 % за год.

Как будет вести себя рынок в 2009 году – вопрос спорный. Оптимистичные прогнозы о росте на 25- 40 %, которые риелторы и строители активно продвигали год назад, не сбылись. Тем не менее, даже незначительный спад на рынке «эксперты» всех мастей определяют формулами типа «цены на недвижимость достигли дна», «дальше дешеветь некуда» и прочее. Однако объективные факты говорят об обратном.

Учитывая, что по различным оценкам от 20 % до 40 % сделок по купле–продаже недвижимости в Челябинске происходили при помощи ипотеки, можно утверждать, что спрос на жилье снизится и не вырастет снова, по крайней мере, в первой половине 2009 года. Даже в ушедшем году наша область не выполнила «правительственный план» по количеству выданных ипотечных кредитов: чиновники ожидали, что их будет порядка 30 тысяч, а в реальности заемщиков оказалось чуть больше 17 тысяч. На 2009 год областное руководство запланировало гораздо меньшую сумму: всего 6 тысяч кредитов, причем ожидается, что большинство из них обеспечат те, кто получил или получит господдержку: погасит часть займа с помощью «материнского капитала», сертификата материальной помощи молодым семьям и так далее.

Тем не менее, по данным социологических опросов, россияне до сих пор, не смотря ни на что, считают недвижимость наиболее надежным способом вложения свободных денежных средств. И хотя платежеспособность нашего населения из-за кризиса сведена к минимуму, покупка недвижимости в целях долгосрочных инвестиций не теряет своей актуальности. Вполне возможно, что год, начавшийся с удешевления квадратных метров, станет годом небольших подъемов и небольших падений, что в сочетании с высоким уровнем инфляции будет равноценно более серьезному росту – так что ценности своей недвижимость в итоге не потеряет. Оживление рынка может произойти ближе к осени. Серьезного спада ожидать не стоит по той простой причине, что последние годы квадратные метры в Челябинске дорожали довольно скромными темпами – себестоимость строительства росла более активно. А, учитывая прогноз трехгодичной стагнации в экономике страны, который бывший министр экономического развития и торговли Герман Греф озвучил 4 февраля на инвестиционном форуме в Москве, не стоит рассчитывать и на значительные скачки в ценах на недвижимость на этот период [21].