- •Вопрос 1. Понятие о земельном праве
- •Вопрос 2. Предмет и метод земельного права
- •Вопрос 3. Земельные правоотношения
- •Вопрос 4. Земельное право и земельное законодательство
- •Вопрос 5. Основные институты земельного права
- •Вопрос 6. Соотношение земельного права с другими отраслями права
- •1. Понятие и виды источников земельного права республики беларусь
- •2. Конституция республики беларусь - основной источник земельного и других отраслей права
- •3. Нормативные акты президента республики беларусь
- •4. Кодекс о земле республики беларусь и иные законы как источники земельного права
- •5. Подзаконные нормативные и иные акты, содержащие нормы земельного права
- •Лекция №3 по теме «право собственности на землю по законодательству республики беларусь»
- •1. Понятие собственности и права собственности на землю
- •2. Формы и виды земельной собственности
- •3. Содержание права собственности на землю
- •4. Право государственной собственности на землю
- •5. Право частной собственности на землю
- •6. Основания возникновения и прекращения права собственности на землю
- •7. Охрана права собственности на землю
- •Лекция №4 по теме «правовое регулирование основных сделок с землей. Аренда земли»
- •1.Понятие, виды и условия действительности сделок с землей
- •2. Купля-продажа и обмен земельными участками
- •3. Залог земельного участка
- •4. Наследование земельного участка
- •5. Понятие аренды земли
- •6. Стороны в договоре аренды, их права и обязанности
- •7. Расторжение договора аренды земли
- •Лекция №5 по теме «право землевладения и землепользования»
- •1. Понятие и общая характеристика права землевладения
- •3. Основные права и обязанности землевладельцев
- •Основания возникновения, изменения и прекращения права землевладения
- •4. Понятие права землепользования, его отличительные черты и принципы
- •5. Субъекты и объекты права землепользования
- •6. Виды права землепользования
- •7. Права и обязанности землепользователей
- •8. Возникновение и прекращение права землепользования
- •9. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (земельный сервитут)
- •Лекция №6 по теме «управление земельным фондом
- •1. Понятие, отличительные черты управления земельным фондом
- •2. Государственный земельный кадастр и мониторинг земель
- •4. Землеустройство
- •5. Государственный контроль за рациональным использованием земель и их охраной
- •6. Разрешение земельных споров
- •2. Содержание и порядок охраны земель
- •3. Экономическое стимулирование охраны земель
- •Лекция №8 по теме «ответственность за нарушение земельного законодательства»
- •1. Понятие и состав земельного правонарушения
- •2. Виды земельных правонарушений
- •3. Виды юридической ответственности за нарушение земельного законодательства
- •Лекция №9 по теме «правовой режим охраны и использования земель сельскохозяйственного назначени, населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачного строительства»
- •1. Состав земель сельскохозяйственного назначения
- •2. Особенности правового режима земель сельскохозяйственного назначения
- •3. Предоставление и использование земель сельскохозяйственного назначения
- •4. Права и обязанности колхозов и других сельскохозяйственных предприятий по использовании земель сельскохозяйственного назначения
- •5. Понятие земель населенных пунктов и особенности их правового режима
- •6. Правовой режим земель городов и отдельных категорий городских земель
- •7. Правовой режим земель сельских населенных пунктов
- •8. Земли пригородной и зеленой зон
- •Лекция №10 по теме «правовой режим охраны и использования земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны, природного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения»
- •2. Правовой режим земель промышленности
- •3. Земли транспорта
- •4. Особенности правового режима земель связи
- •5. Земли, предоставленные для нужд обороны
- •6. Особенности правового режима земель для пользования недрами и проведения изыскательских работ
- •7. Земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения. Понятие и основные признаки
- •8. Состав и особенности правового режима земель природоохранного назначение
- •9. Земли оздоровительного назначения
- •10. Особенности правового режима земель рекреационного и историко-культурного назначения
- •Лекция №11 по теме «правовой режим охраны и использования земель лесного фонда, земель водного фонда и земель запаса»
- •1. Понятие и состав земель лесного фонда
- •2. Право лесопользования и его виды
- •3. Право пользования землями I лесного фонда
- •4. Понятие и состав земель водного фонда
- •5. Право водопользования и его виды
- •6. Права и обязанности водопользователей и пользователей землями водного фонда
- •7. Правовой режим водоохранных зон и прибрежных полос
- •8. Понятие земель запаса
- •9. Управление землями запаса. Порядок отвода и использования земель запаса
- •Лекция №12 по теме «правовое регулирование собственности, владения и пользования землей граждан»
- •1. Общая характеристика правового регулирования использования земель гражданами
- •2. Правовое регулирование землевладения крестьянских (фермерских) хозяйств
- •3. Пользование землей для ведения личного подсобного хозяйства
- •4. Право граждан на земельные участки для индивидуального и кооперативного жилищного и гаражного строительства
- •5. Право граждан на земельные участки для коллективного и индивидуального садоводства и дачного строительства
- •6. Право землепользования граждан для огородничества, сенокошения и выпаса скота
- •7. Служебные земельные наделы
2. Купля-продажа и обмен земельными участками
Договор купли-продажи представляет собой одну из правовых форм, опосредующих товарное обращение.
По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 520 ГК).
Предметом договора купли-продажи служит имущество, которое продавец обязуется передать покупателю. Предмет договора купли-продажи - земельный участок характеризуется рядом особенностей. Именно этим обстоятельством можно объяснить тот факт, что свободной купли-продажи земли пока не предусмотрено ни одной из бывших республик СССР.
Земельные участки, а также все то, что прочно связана, с землей: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения, - отнесено законодательством к недвижимому имуществу. Впервые это предусмотрено ст. 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31 мая 1991 г.
Договоры об отчуждении земли подчиняются общим правилам осуществления договоров. Но при этом должны соблюдаться специальные нормы, касающиеся видов сделок, условий их осуществления именно с недвижимым имуществом. Так, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным (ст. 525 ГК).
Право распоряжения землей в его гражданско-правовом понятии связано с отменой исключительной государственной собственности на землю и включением ее в гражданский оборот.
Земля может быть сама по себе объектом сделки по купле-продаже. Например, приобретается в собственность земельный участок для ведения подсобного хозяйства. В юридической литературе такую сделку именуют прямой. Но сделка с землей может быть и косвенной опосредованной. В этом случае объектом купли-продажи, мены и других договоров будет не столько земельный участок, сколько иные объекты недвижимости, расположенные на нем.
По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая зое та этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда продавец является собственнике земельного участка, на котором находится продаваема недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.
Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к нему переходит право собственности в ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования участком, установленным законодательством или договором. При продаже такой недвижимости покупателе приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (ст. 523 ГК).
Иначе складывается правовое регулирование перехода прав на недвижимость при продаже только земельного участка. В соответствии со ст. 524 ГК в случаях, когда земельный участок, на котором находятся принадлежащие продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, на условиях, определяемых договором купли-продажи.
Таким образом, важное значение имеет объем переходящих к покупателю прав на земельный участок. Если предметом договора служит земля, она может переходить к покупателю на праве собственности. При продаже расположенного на земельном участке объекта покупатель становится собственником земли только в случае, когда такими правами обладал продавец. Если же участок, который занят недвижимостью, принадлежит продавцу на ином праве, то к покупателю переходит только объем его правомочий. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем собственнику, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Сделки по купле-продаже земли могут заключаться на определенный срок, но, по общему правилу, обычно без указания срока. Для пресечения торговли земельными участками, на наш взгляд, следует предусмотреть в законодательстве повышенное налогообложение или запрет на продажу участка в течение определенного срока.
Основным признаком договора купли-продажи земли является переход земельного участка в собственность покупателя.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости.
При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3. ст. 394 ГК, не применяются.
Если иное не предусмотрено законодательством или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
В случаях, когда цена недвижимости установлена договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (ст. 526 ГК).
Цена земельных участков по сделкам между собственниками земельных участков устанавливается участниками сделки, если иное не предусмотрено законодательством Республики Беларусь (ст. 62 Кодекса о земле).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 527 ГК).
Закон запрещает отчуждение земли, сдачу ее в залог и аренду до полного внесения платы за землю.
Анализ земельного законодательства свидетельствует, что сделки по купле-продаже, обмену земельных участков могут быть различными с позиций цели использования земли. Это может быть продажа органом, уполномоченным государством, земельных участков, находящихся в государственной собственности, в частную собственность гражданам; приобретение участков собственниками для строительства и обслуживания жилого дома, ведения коллективного садоводства и дачного строительства, отчуждение земель соответствующим сельским (поселковым), городским (городов областного подчинения и города Минска), районным исполнительным и распорядительным органам, а также гражданам при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков. Жилые дома, дачи и садовые домики могут отчуждаться субъектами права частной собственности на землю только вместе с земельными участками, кроме случаев продажи строений на снос.
Отчуждение земельных участков, приобретенных гражданами в частную собственность для ведения личного подсобного хозяйства, допускается при сохранении целевого назначения земель.
Совет Министров Республики Беларусь постановлением от 14 января 1994 г. № 11 утвердил Перечень населенных пунктов, расположенных на площадях залегания разведанных и в установленном порядке утвержденных месторождений полезных ископаемых, земли которых не подлежат передаче в частную собственность. Перечень земель, не подлежащих передаче в частную собственность, установлен в ст. 38 Кодекса о земле.
Такие земли не могут быть объектами купли-продажи.
Одним из видов договоров по купле-продаже земли является договор о продаже земельного участка одним физическим лицом другому. Советом Министров Республики Беларусь 28 октября 1993 г. утверждена форма такого договора.
При помощи сделок купли-продажи происходит формирование вторичного рынка земли. Создание же первичного рынка осуществляется путем передачи или продажи земельных участков в частную собственность гражданам соответствующими местными исполнительными и распорядительными органами.
Формирование земельного рынка путем разрешения продажи земельных участков призвано принципиально изменить порядок перераспределения земель между различными субъектами и между различными сферами экономики республики. Прежде эта проблема решалась в административном порядке путем предоставления и изъятия земель по решению соответствующих государственных органов.
В соответствии с действующим земельным законодательством могут быть проданы гражданами-собственниками другим гражданам земельные участки или их части для ведения личного подсобного хозяйства, для строительства и обслуживания жилого дома, для ведения коллективного садоводства и для дачного строительства.
Договор купли-продажи земельного участка или его части может быть заключен при отсутствии спора по данному участку и иных причин, препятствующих заключению сделки, например, наложения запрещения и ареста недвижимого имущества (наложение запрещения осуществляется в связи с залогом, предоставлением кредита и иными обстоятельствами).
Форма договора купли-продажи земли определяется тремя факторами:
• потребностями гражданского оборота,
• необходимостью контроля со стороны государства за законностью совершения таких сделок,
• особенностями объекта таких сделок.
Несоблюдение нотариальной формы сделок с землей влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Договор купли-продажи земельного участка, разрабатываемый на основе утвержденной Советом Министров Республики Беларусь типовой формы, должен содержать сведения, характеризующие:
а) стороны сделки (данные о продавце и покупателе земельного участка);
б) предмет сделки (местоположение, размер и иные сведения о земельном участке или его части, сведения о недвижимости, размещенной на этом участке; наличие зданий, сооружений, их точный перечень, по возможности - полное описание);
в) указание на правоустанавливающие документы, .подтверждающие право собственности продавца земли;
г) отсутствие или наличие обременении, лежащих на земельном участке и прочно связанном с ним ином недвижимом имуществе (залог, аренда, особый режим использования, сервитутные права);
д) цену сделки, причем отдельно указывается цена, за которую продается (покупается) сам участок, и отдельно - стоимость строений, размещаемых на земельном участке;
е) отсутствие иных договоров по отчуждению данного земельного участка (он никому не продан, не поменян, отсутствует спор по поводу данной земли, скажем, между наследниками);
ж) другие необходимые условия (например, указание, на кого и в каких размерах возлагаются расходы по составлению и оформлению данного договора).
К договору прилагается план земельного участка, без которого его нотариальное удостоверение не может быть произведено. С момента регистрации право собственности продавца прекращается и возникает право собственности покупателя.
Государственный акт, удостоверяющий право собственности на купленный участок, выдается исполнительным и распорядительным органом, а его регистрацию и учет осуществляет землеустроительная служба. Документ продавца утрачивает силу или в него вносятся необходимые изменения (например, при продаже части участка).
Сделки с землей в интересах несовершеннолетних осуществляют их родители, в интересах подопечных - опекуны, в интересах усыновленных - усыновители. Такой договор может быть удостоверен при участии представителя органа опеки и попечительства, если родители, усыновители, опекун или попечитель в силу таких причин, как командировка, проживание в другой местности и т.п., не могут дать согласие на заключение договора.
Порядок купли-продажи квартир (домов) между гражданами установлен Гражданским и Жилищным кодексами Республики Беларусь, Временным положением, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 августа 1993 г. № 598. В них достаточно подробно определяются объекты купли-продажи, регламентируется порядок осуществления этого договора, его особенности и др. Договор об отчуждении домов, дач, садовых домиков подлежит нотариальному удостоверению по месту нахождения имущества. Для продажи требуется письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи. При оформлении данных договоров состав, количество, стоимость имущества, приобретаемого гражданами, не ограничиваются.
При осуществлении подобного рода сделок важно обратить внимание на следующие обстоятельства. В соответствии- с действующим законодательством субъектами права собственности на землю могут быть только граждане Республики Беларусь, постоянно проживающие на ее территории или приравненные к постоянно проживающим. Поэтому если жилой дом, дача, садовый домик приобретены в собственность лицом, не имеющим права получения в собственность земельного участка, имеющего отношение к такому строению, этот участок выкупается у собственника местным исполнительным и распорядительным органом за плату по ценам, действующим на момент выкупа.
Продажа земельного участка, находящегося в общей совместной или общей долевой собственности, либо его части может осуществляться при согласии всех участников общей собственности на землю без изменения целевого назначения земельного участка.
При наличии спора о границах земельных участков между собственниками соседних земельных участков и иными участниками земельных отношений совершение сделок по купле-продаже земли не допускается. Такой земельный участок может стать объектом купли-продажи при урегулировании всех конфликтных ситуаций. Наличие спора о границах земельного участка не способствует стабильности института частной собственности на землю. Участники конфликтных ситуаций во избежание судебных разбирательств должны их разрешить до осуществления сделок с землей.
Наиболее сложные вопросы, связанные с применением законодательства о праве частной собственности на жилой дом, разъяснены постановлением № 5 Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 4 июня 1993 г. «О практике разрешения судами споров, связанных с правом частной собственности на жилой дом».
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30 ГК), если это не противоречит правилам главы 31 ГК и существу мены- При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 538 ГК).
Предметом договора мены может быть как сам земельный участок, так и жилой дом (дача, садовый домик), расположенный на земельном участке, принадлежащем гражданину на праве частной собственности. В данном договоре вместо уплаты цены покупаемой земли покупатель взамен приобретенного предоставляет другой земельный участок. Субъектами данного договора в настоящее время могут быть не только граждане Республики Беларусь, но и граждане других государств СНГ. Совет Министров Республики Беларусь постановлением от 2 августа 1999 г. .№ 1191 утвердил Правила обмена жилых помещений государственного жилищного фонда в Республике Беларусь .
Они регулируют порядок обмена жилых помещений государственного жилищного фонда на жилые помещения государственного или частного жилищного фонда.
Обмен (мена) жилых помещений допускается с согласия собственника или уполномоченного им органа. Обмен жилыми помещениями может быть совершен между гражданами, проживающими в одном или разных жилых домах, расположенных как в данном, так и в разных населенных пунктах.
Предметом обмена могут быть:
* отдельная квартира или другое изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, одноквартирный жилой дом;
* часть жилого помещения, приходящаяся на долю нанимателя жилого помещения или совершеннолетнего члена его семьи, в том числе неизолированная жилая комната или часть комнаты, при наличии оснований, предусмотренных Правилами.
Наниматель или совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с соблюдением требований, установленных Правилами, обменять приходящуюся на его долю часть жилого помещения с другим гражданином при условии, что этот гражданин в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи лиц, оставшихся проживать в помещении.
В случаях заключения договора мены стороны сделки представляют дополнительно следующие документы:
* государственный акт на право частной собственности на землю,
* план границ земельного участка, справку об отсутствии залога или запрета на отчуждение земельного участка.
В договоре должно быть указано, что одна сторона передает другой стороне в собственность не только жилой дом, но и земельный участок.
Собственники земельных участков имеют право производить обмен незаконченного строительством жилого дома только при условии сохранения целевого назначения этих .земельных участков.
Не любой жилой дом, дача, садовый домик могут быть предметом обмена. Исключен обмен в отношении недвижимости, на которую наложены запрещения или арест. Есть и ряд других случаев, ограничивающих обмен.
Так, обмен жилыми помещениями не допускается, если:
* к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения либо о признании его недействительным;
* в отношении члена организация граждан-застройщиков рассматривается вопрос об исключении его из этой организации;
* дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, является аварийным, подлежит сносу или переоборудованию в нежилой, грозит обвалом, передается для государственных нужд;
* дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой обмениваемого жилого помещения;
* обмен носит корыстный или фиктивный характер;
* жилое помещение является служебным, находится в специальном доме или относится к жилым помещениям социального пользования;
* в связи с обменом в квартиру, в которой проживают два и более нанимателя (члена организации граждан-застройщиков), вселяется гражданин, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире признается невозможным;
* на жилое помещение в соответствии с законодательством Республики Беларусь наложен арест или запрещение на отчуждение (ст. 33 ЖК Республики Беларусь).
В Типовом уставе садоводческого товарищества 1989 г. закреплено право на обмен садовых участков, где его связывают с определенными условиями, поэтому реализовать право на обмен мог не каждый садовод. Обмен садовыми участками рассматривался как один из способов улучшения условий пользования землей. В настоящее же время садоводы - собственники земли - вправе по своему усмотрению решать вопросы обмена земельных участков.
В соответствии со ст. 554-576 ГК земля может быть объектом рентных отношений, в том числе таких как пожизненное содержание с иждивением. Среди сделок, совершаемых с земельными участками, Кодекс о земле называет и дарение.