Глава 10. Договор дарения жилого помещения

Дарение представляет собой один из наиболее распространенных видов сделок с жилыми помещениями. Это объясняется тем, что собственники жилых помещений часто используют дарение в других сделках, например, дарение активно применяется в обязательствах ренты.

Согласно ст. 572 ГК РФ, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. В нашем случае речь пойдет о передаче жилых помещений и, возможно, земельных участков, расположенных под ними, по договору дарения.

Основной признак дарения - безвозмездность. По договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Не допускается дарение квартиры муниципальному образованию в лице органа местного самоуправления в связи с ранее выданным ордером на муниципальное жилье. Распространены сделки дарения жилья с условием сохранения прав пользования дарителем этим жилым помещением. Здесь налицо встречное обязательство одаряемого - предоставить (сохранить) дарителю право пользования жильем после его отчуждения. Такой договор не может быть признан дарением, данная сделка притворна (совершена с целью прикрыть другую сделку, отношения сторон по данному договору сходны с договором пожизненного содержания с иждивением). Притворная сделка признается ГК РФ ничтожной (п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170). Однако положение о сохранении прав пользования дарителя в договоре дарения между членами семьи, проживающими в одной квартире, не следует расценивать как условие договора. Даритель может остаться проживать в подаренной квартире не в силу условий договора дарения, а в соответствии со ст. 292 ГК РФ, как член семьи нового собственника - одаряемого.

Дарение - это двусторонняя сделка, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора - дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие). Обещание дарения, напротив, - односторонняя сделка, которая связывает только обещавшего (п. 2 ст. 572 ГК РФ). До передачи дара одаряемый вправе отказаться от дарения. Отказ от принятия дара - это тоже односторонняя сделка, которая должна быть совершена в той же форме, что и дарение (п. 1 ст. 573 ГК РФ). Передача и принятие дара в виде недвижимого имущества осуществляются, как правило, вручением ключей и правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 574 ГК РФ).

Особое внимание следует обратить на недопустимость заключения договора дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Невозможна также государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя, даже в случае нотариально удостоверенного договора. Если при жизни дарителя переход права на недвижимость не был зарегистрирован, это имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в наследственную массу скончавшегося дарителя. Напомним, что заявления о регистрации должны быть поданы обеими сторонами - дарителем и одаряемым.

При дарении недвижимости совершаются два регистрационных действия:

1) регистрация договора дарения (сделки) - независимо от жилого или нежилого назначения недвижимости;

2) регистрация права собственности одаряемого.

Как правило, договор дарения недвижимости свидетельствует о принятии дара одаряемым и эти два регистрационных действия совершаются одновременно. Для регистрации представляются те же документы, что и при купле-продаже, кроме передаточного акта. В договоре не требуется указывать цену даримой недвижимости. Если дарится доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, то соблюдения права преимущественной покупки и согласия остальных сособственников на регистрацию не требуется, поскольку сделка безвозмездная (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

В случае обещания дарения регистрируется только сделка. Для государственной регистрации права одаряемого требуется принятие им дара.

Отказ одаряемого от принятия дара возможен после регистрации сделки, но только до регистрации права. Если после регистрации права собственности одаряемого, он возвращает имущество дарителю по взаимному согласию, то государственной регистрации подлежит данное соглашение как новая сделка дарения, а также переход права собственности к дарителю.

Ввиду безвозмездности дарение более строго регулируется законом, чем иные сделки. Статьи 575 и 576 ГК РФ содержат случаи запрещения и ограничения дарения. Не допускается дарение имущества малолетних и недееспособных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами). Не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями, такие договоры между юридическими лицами называются не дарением, а, например, "договором безвозмездной передачи", "соглашением о передаче с баланса на баланс" и пр., но признаком совершаемого дарения является не название договора, а безвозмездность. Отчуждение дарения имущества, находящегося в совместной собственности, допускается по согласию всех сособственников (п. 2 ст. 576 ГК РФ), в отличие от иных сделок, когда согласие остальных предполагается (ст. 253 ГК РФ).

Особые требования предусмотрены и для дарения через представителя. Дарение не может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого. К доверенности на совершение дарения установлены специальные требования, в ней должны быть указаны предмет дарения и одаряемый. В противном случае она ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК РФ). Например, сделкой с превышением полномочий является дарение, совершенное представителем юридического лица - руководителем филиала, действующим от имени юридического лица по доверенности. Доверенность, на основании которой действует руководитель филиала, содержит полномочия на совершение разнообразных сделок без указания возможности дарения, его предмета и лица, которому предназначен дар. Регистрация такой сделки возможна только в случае прямого одобрения ее непосредственно юридическим лицом (п. 1 ст. 183 ГК РФ).

Дарение может быть двух видов, и мы приведем примеры таких договоров дарения. Это собственно само дарение и обещание дарения в будущем. Также можно отдельно выделить договор пожертвования.

Законом подробно не оговорены условия договора дарения. Есть лишь некоторые требования к такому договору. Это требование во всех видах договора дарения установлено относительно предмета договора. Фактически как и во всех сделках с жилыми помещениями, так и в договоре дарения необходимо абсолютно точно определить предмет договора. Сделать это нужно таким образом, что бы не оставалось никакой возможности для разночтений предмета договора, иными словами, по такому условию должно идентифицироваться только одно жилое помещение, передаваемое по договору. В договоре всегда указывается точный и подробный адрес жилого помещения, вплоть до этажа, на котором расположена квартира, указываются ее технические характеристики (например, метраж). Если предметом договора выступает частный дом и земельный участок, на котором дом расположен, помимо аналогичных технических характеристик дома и его точного адреса, указывается также кадастровый номер и другие характеристики (например, площадь в га) земельного участка, его местоположение, целевое использование (это земля поселений, сельскохозяйственного назначения и т.д.).

Есть еще одно условие, которое можно (и желательно) определить в договоре. Оно возникает в случаях отмены дарения, установленных ст. 578 ГК РФ. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).

Договор дарения может содержать еще одно условие, позволяющее отменить дарение, в том случае, когда одаряемый (тот, кому подарили жилое помещение) умрет раньше дарителя (того, кто подарил).

В отношении договоров обещания дарения в будущем в самом тексте договора необходимо предусмотреть, имеет ли правопреемник одаряемого право получить дар от дарителя (при наступлении определенного события) и обязаны ли правопреемники дарителя совершить дарение в отношении одаряемого (его правопреемников) также при наступлении определенных событий. Если такого условия в договоре не предусмотрено, эта обязанность и право переходят по наследству.

Статья 582 ГК РФ регулирует положения в отношении договоров пожертвования. Пожертвования могут делаться гражданам, лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и учебным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, а также государству и другим субъектам гражданского права. На принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

Пожертвование имущества гражданину должно быть, а юридическим лицам может быть обусловлено жертвователем использованием этого имущества по определенному назначению. При отсутствии такого условия пожертвование имущества гражданину считается обычным дарением, а в остальных случаях пожертвованное имущество используется одаряемым в соответствии с назначением имущества.

Юридическое лицо, принимающее пожертвование, для использования которого установлено определенное назначение, должно вести обособленный учет всех операций по использованию пожертвованного имущества. Из положений ГК РФ следует, что в договоре пожертвования следует в обязательном порядке предусмотреть условие о назначении (целевом использовании) имущества, переданного в дар. Применительно к жилым помещениям, к примеру, его можно подарить органу местного самоуправления для того, чтобы он предоставлял данное помещение малоимущим семьям по договорам социального найма.

Если использование пожертвованного имущества в соответствии с указанным жертвователем назначением становится, вследствие изменившихся обстоятельств, невозможным, оно может быть использовано по другому назначению лишь с согласия жертвователя, а в случае смерти гражданина-жертвователя или ликвидации юридического лица - жертвователя по решению суда. Использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанным жертвователем назначением или изменение этого назначения с нарушением правил дает право жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования.

Договор дарения жилого дома

г. __________________________ ____________________________

(дата прописью)

Гр. _________________________________________________________,

(Ф.И.О.)

проживающий _____________________________________________________,

(полный адрес по месту жительства)

и гр. ___________________________________________________________,

(Ф.И.О.)

проживающий _____________________________________________________,

(полный адрес по месту жительства)

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Я, гр. ___________________________________________________,

подарил гр. ______________________________________________________

принадлежащий мне жилой дом, состоящий из _______________ комнат и

подсобных помещений ______________, общей площадью _______________

кв. метров, в том числе жилой ________________________ кв. метров.

2. При доме имеется земельный участок размером __________ га и

следующие строения и приспособления ______________________________

(сарай, туалет, погреб,

_________________________________________________________________.

колодец, хоз. постройки и пр.)

3. Даримый, продаваемый дом под арестом и в залоге не

состоит, право собственности на него никем не оспаривается.

4. Дом и прилегающие строения, а также земельный участок

принадлежат мне на основании _____________________________________

(как один из возможных вариантов:

__________________________________________________________________

свидетельства о наследовании, выданного "___" _______ 20__ г.

__________________________________________________________________

нотариальной конторой N ______ гор. ______;

__________________________________________________________________

плана дома и прилегающей территории, выданным

_________________________________________________________________.

Бюро технической инвентаризации гор. _______ области, края)

5. Я, _______________________________________________________,

(Ф.И.О.)

в дар от _________________________________________________________

указанный дом с прилегающим земельным участком и строениями на нем

принимаю.

6. Все домовладение оценивается сторонами в __________________

тысяч рублей ____________________________________________________.

(сумма прописью)

7. Все расходы, связанные с оформлением настоящего договора,

принимает на себя _______________________________________________.

(Ф.И.О.)

8. Экземпляр настоящего договора хранится в делах ____________

нотариальной конторы г. ________________, а ___________ экземпляра

вручены сторонам.

Подписи сторон:

(подпись)

(подпись)

Удостоверительная подпись нотариуса, печать.

Договор дарения доли квартиры

г. __________________ ____________________________________

(число, месяц, год - прописью)

Мы, гр. ______________________________________________________

(Ф.И.О. полностью)

и гр. ___________________________________________________________,

(Ф.И.О. полностью)

проживающие _____________________________________________________,

(место жительства)

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Я, гр. ________________________________________, подарил(а)

(Ф.И.О. полностью)

дочери (сыну)_____________________________________________________

(Ф.И.О. полностью)

долю из принадлежащей мне ________ квартиры общей площадью _______

кв. м, в том числе жилой площадью ________________________________

(прописью)

кв. м, находящейся по адресу: г. ______________, ул. ____________,

д. _____________, кв. __________.

Доля исчислена из жилой площади квартиры.

2. Указанная квартира принадлежит мне, гр. ___________________

(Ф.И.О.

_________________________________________________________________,

полностью)

по праву собственности, что подтверждается _______________________

района г. ________________ от "__" ___________ 20__ г. N ________.

3. Я, гр. ___________________________________________________,

(Ф.И.О. полностью)

в дар от отца (матери) ___________________________________________

долю указанной квартиры принимаю.

4. Подаренная _____________________________, (__________) доля

(прописью)

указанной квартиры оценивается сторонами в _______________________

(прописью)

(__________) рублей.

Сумма ________________ (______) доли составляет ______________

(прописью) (прописью)

(_______) рублей.

5. Одновременно данным договором установлен порядок

пользования квартирой: одаряемому ________________________________

(Ф.И.О. полностью)

поступает в пользование изолированная комната размером ___________

(прописью)

___________________________________________________________ кв. м,

и гр. ____________________________________________________________

(Ф.И.О. полностью)

- изолированная комната ___________________________________ кв. м.

(прописью)

Места общего пользования будут находиться в пользовании обоих

(обеих).

6. Одаряемая(ый) осуществляет за свой счет эксплуатацию и

ремонт квартиры соразмерно с занимаемой площадью, а также

участвует в расходах, связанных с техническим обслуживанием и

ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.

7. Расходы по заключению настоящего договора уплачивает

гр. _____________________________________________________________.

(Ф.И.О. полностью)

8. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых

один хранится в делах _______________________________ нотариальной

конторы, а другие выдаются гр. ___________________________________

(Ф.И.О. полностью)

и гр. ___________________________________________________________.

(Ф.И.О. полностью)

Подписи сторон

Удостоверительная надпись нотариуса