Глава 2. Приватизация жилых помещений

"__" ___________ 200__ года

Договор N ______

приватизации жилого помещения

Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Саратовской области, в лице руководителя Иванова Ивана Петровича, действующее на основании Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ", Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", Постановления Правительства Саратовской области от 23 сентября 2002 года N 87-П, именуемый в дальнейшем "Собственник", и Петрова Ирина Анатольевна, 1956 года рождения, Петров Александр Петрович, 1950 года рождения, именуемый(е) в дальнейшем "Гражданин(не)", заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Собственник безвозмездно передает, а Гражданин(не) приобретает в общую совместную собственность жилое помещение по 1/2 доли каждому, находящееся по адресу: Саратовская область, город Балаково, дом N 23, квартира N 45, стоимостью на 23 ноября 2004 года: 245 897 (двести сорок пять тысяч восемьсот девяносто семь) рублей, установленной Балаковским отделением филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" по Саратовской области. Заключение N 4567 от 29.11.2004.

2. Жилое помещение состоит из 2 комнат(ы), имеет общую площадь 48,4 кв. м, в том числе жилую площадь 31,2 кв. м, расположено на 3 этаже 5-этажного жилого дома.

3. Доля Гражданина (граждан) в жилом доме составляет: 0,175.

Подписи:

Собственник: _________________________(Ф.И.О.)

Гражданин: _________________________(Ф.И.О.)

_________________________(Ф.И.О.)

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законом о приватизации государственного и муниципального имущества. Положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие порядок приобретения права собственности, также применяются при приватизации, но только в том случае, если законом не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 235 ГК РФ "Основания прекращения права собственности" по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

При приватизации происходит переход права собственности лишь на государственное (муниципальное) имущество, при этом необходимо решение собственника имущества.

Способом приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда является их безвозмездная передача нанимателям. Особый порядок передачи жилых помещений регулируется Законом РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", который в соответствии с Вводным законом <4> будет действовать до 1 января 2007 г. (ч. 2 ст. 2).

--------------------------------

<4> Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ.

Граждане вправе приватизировать жилые помещения только в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе помещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения и оперативного управления у предприятий и учреждений, а также жилищный фонд, временно находящийся у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность.

Закон о приватизации не распространяется на передачу гражданам занимаемых ими жилых помещений, находящихся в собственности акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью и иных хозяйственных обществ. В случае если указанные общества передают гражданам в собственность жилье, данные сделки будут являться дарением - гражданско-правовой сделкой, но не сделкой приватизации.

Пункт 6 Постановления Верховного Совета РСФСР от 04.07.1991 N 1542-1 "О введении в действие Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" <5> рекомендовал общественным объединениям передавать находящееся в их собственности жилье гражданам на условиях, предусмотренных для государственного (муниципального) жилищного фонда. Данные рекомендации относились и к приватизации жилищного фонда колхозов.

--------------------------------

<5> Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст. 960.

Положение о реорганизации и приватизации государственно-кооперативных (кооперативно-государственных) предприятий агропромышленного комплекса, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 04.09.1992 N 708, которое в настоящее время уже не применяется, определяло несколько путей в отношении жилья при реорганизации колхозов и совхозов:

1) передача в муниципальную собственность;

2) передача или продажа гражданам в соответствии с Законом о приватизации;

3) включение в уставный капитал реорганизуемого колхоза или совхоза.

До реорганизации и в момент реорганизации колхозы и совхозы могли заключать договоры приватизации жилья. Жилищный фонд, включенный в уставный капитал реорганизованного юридического лица, не подлежит приватизации в соответствии с Законом о приватизации жилья, поскольку он не относится ни к государственной (муниципальной) собственности, ни к собственности общественных организаций.

Учреждение юстиции при регистрации сделки приватизации должно проверить принадлежность жилого помещения к муниципальной или государственной собственности.

В том случае, если жилое помещение является муниципальным или государственным в силу разграничения собственности или жилищный фонд был передан с баланса приватизированного государственного предприятия в муниципальную собственность до 31 января 1998 года, согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", требуется предварительная регистрация права государственной или муниципальной собственности перед регистрацией перехода права к гражданам.

Если жилое помещение поступило в муниципальную или государственную собственность после 31 января 1998 года, регистрация права собственности на приватизируемое жилое помещение возможна также только после регистрации возникновения права муниципальной или государственной собственности.

Законом о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации (в редакции от 4 июля 1991 г.) предусматривалась бесплатная передача в собственность граждан жилых помещений в размере не менее 18 кв. м общей площади на одного человека и дополнительно 9 кв. м на семью. Площадь квартиры, превышающая нормы бесплатно передаваемого жилья, подлежала оплате гражданами. 23 декабря 1992 г. в этот Закон были внесены изменения и дополнения, согласно которым передача в собственность занимаемого гражданами жилья производится бесплатно, независимо от его размера. Суммы, ранее выплаченные гражданами за часть общей площади, превышающей по размеру названные выше нормы, подлежали возврату.

Согласно Закону РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, а также жилые помещения в специализированных домах.

В то же время в Законе N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не раскрываются понятия "аварийные жилые помещения", "общежития", "закрытые военные городки", "служебные жилые помещения".

Обобщая существующее законодательство и сложившуюся практику, можно сделать вывод, что аварийными считаются жилые дома (жилые помещения), имеющие значительный износ или повреждения несущих конструкций, то есть непригодные для проживания граждан. Отнесение жилых домов (жилых помещений) к непригодным для проживания осуществляется в соответствии с Положением по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденным Приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 05.11.1985 N 529.

Новый Жилищный кодекс РФ не предусматривает понятия "общежития". Жилые помещения относятся к общежитиям на основании соответствующих положений, содержащихся в Примерном положении об общежитиях, утвержденном Постановлением Совета Министров РСФСР от 11.08.1988 N 328 (в ред. Постановления Правительства РФ от 23.07.1993 N 726). Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Общежития укомплектовываются мебелью, другими предметами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих в них, в соответствии с типовыми нормами.

Закрытые военные городки в соответствии с Законом РФ от 14 июля 1992 г. N 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании" относятся к объектам, для которых необходим особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан. Согласно ст. 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих", к закрытым военным городкам относятся расположенные в населенных пунктах военные городки воинских частей, имеющие систему пропусков, а также отдельные обособленные военные городки воинских частей, расположенные вне населенных пунктов. Перечни закрытых военных городков утверждаются Правительством РФ по представлению Министерства обороны РФ (или иного федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба). Этим объясняется, что в домах закрытых военных городков приватизация жилых помещений запрещена <6>.

--------------------------------

<6> Титов А.А. Комментарий к Закону РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" / Отв. ред. В.Б. Исаков. М.: Юрайт-Издат, 2003.

Конституционный Суд РФ своим Постановлением от 3 ноября 1998 г. N 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова признал не соответствующей Конституции РФ ст. 4 указанного Закона в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. В связи с принятием данного Постановления в гражданский оборот было вовлечено значительное количество объектов недвижимости - жилых помещений в коммунальных квартирах.

Приватизировать квартиру можно только в том случае, если она получена от государства до 1 марта 2005 года согласно ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Данный порядок распространяется и на комнаты в коммунальной квартире.

Приватизировать жилые помещения могут только граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на основании договора социального найма.

До вступления в силу Федерального закона от 15.05.2001 N 54-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" участие в приватизации не было связано с наличием гражданства РФ. Отказ в приватизации по причине отсутствия гражданства не допускался. Пункт 3 ст. 62 Конституции РФ наделяет иностранных граждан и лиц без гражданства равными с гражданами РФ правами и обязанностями, кроме случаев, установленных законом или международным договором. Закон о приватизации устанавливает запрет на участие в приватизации иностранцев.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 31 мая 2002 г. N 62-ФЗ "О гражданстве Российской Федерации" гражданами РФ являются:

1) лица, имеющие гражданство РФ на день вступления в силу Закона "О гражданстве Российской Федерации";

2) лица, которые приобрели гражданство в соответствии с вышеуказанным Законом.

Гражданство РФ подтверждается паспортом. Гражданство несовершеннолетних лиц определяется по месту рождения, гражданству и месту жительства родителей (ст. 12 Закона "О гражданстве Российской Федерации").

Приватизации подлежат жилые помещения, которые заняты гражданами на основании договора социального найма. До 31 мая 2001 года (дата вступления в действие Федерального закона N 54-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ") была возможна приватизация жилых помещений, занимаемых гражданами на основании договора найма или аренды. Таким образом, незаселенные государственные и муниципальные жилые помещения не могут быть приватизированы в соответствии с указанным Законом.

Жилье может быть передано в собственность только на добровольной основе. Добровольность выражается в согласии всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет на приватизацию либо их отказе от приватизации и согласии на передачу жилья одному или нескольким проживающим.

Особо защищаются права всех несовершеннолетних. Так, Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <7> указал: "Учитывая, что в соответствии со ст. 28 и 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов".

--------------------------------

<7> БВС РФ. 1993. N 11. С. 2.

При приватизации учитываются также права граждан, которые имеют право на проживание, но в конкретный момент не проживают в жилом помещении. В соответствии со ст. 60 ЖК РСФСР жилое помещение сохранялось за временно отсутствующими гражданами в случаях:

1) призыва на военную службу или прохождения ее по контракту (в течение первых 5 лет);

2) выезда по условиям и характеру работы, в связи с командировкой за границу или с обучением;

3) помещения детей на воспитание в государственные детские учреждения, к родственникам или опекунам (попечителям), в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя);

4) выезда на лечение в лечебно-профилактическое учреждение.

Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 23.06.1995 N 8-П "По делу о проверке конституционности части первой пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука" <8> признал положения ст. 60 ЖК РСФСР, допускающие лишение права пользования жилым помещением в связи с осуждением к лишению свободы, утратившими силу.

--------------------------------

<8> СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622.

Пункт 4 ст. 71 Семейного кодекса РФ защищает жилищные права несовершеннолетних, в отношении которых родители (один из них) лишены родительских прав. В данном случае ребенок сохраняет право пользования жилым помещением, а также сохраняет имущественные права, основанные на факте родства с родителями и другими родственниками, в том числе право на получение наследства.

Несмотря на то, что Пленум Верховного Суда РФ определил порядок отказа, участие несовершеннолетних в приватизации фактически обязательно. В соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в договор передачи включаются несовершеннолетние лица, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность; или несовершеннолетние, проживающие отдельно, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Учреждения юстиции, при регистрации права собственности, вправе истребовать для проверки соблюдения жилищного законодательства документы о гражданах, зарегистрированных в жилом помещении не только на момент приватизации, но и снятых до этого с регистрационного учета.

В случае нарушения положений действующего законодательства в государственной регистрации прав должно быть отказано (абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Приватизировать государственное жилье совершеннолетний гражданин может только один раз, данное правило закреплено в статье 11 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Однако в том случае, если ребенок, не достигший 18 лет, участвовал в приватизации, он может еще раз приватизировать жилье уже после совершеннолетия. Таким образом, гражданин может участвовать в приватизации жилья дважды: один раз - до достижения 18 лет, второй раз - после.

В соответствии со ст. 6 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" передача жилых помещений в собственность граждан должна осуществляться уполномоченными собственниками указанных жилых помещений: органами государственной власти, органами местного самоуправления, государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд. Данное положение действует до 1 марта 2010 г.

Согласно первоначальной редакции ст. 7 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", договоры безвозмездной передачи жилых помещений подлежали регистрации в исполнительном органе местной администрации. Право собственности на приобретаемое жилое помещение возникало с момента регистрации договора передачи. Таким образом, регистрация договоров приватизации была функцией органов местного самоуправления. Государственная регистрация сделок в учреждениях юстиции была установлена нормами ГК РФ с 1 января 1998 года и осуществлялась с 31 января 1998 года по мере поэтапного создания учреждений юстиции в регионах.

В настоящее время положение о необходимости регистрации договора безвозмездной передачи в местной администрации исключено Федеральным законом N 54-ФЗ.

Согласно ст. 7 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

Форма примерного договора на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан приведена в Постановлении коллегии Госкомитета ЖКХ РСФСР от 18 октября 1991 г. N 7.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Порядок государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения определен в Инструкции, утвержденной Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233.

Для того чтобы приобрести в собственность жилое помещение в порядке приватизации, гражданину необходимо представить следующие документы:

1) заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя, а также несовершеннолетними членами семьи в возрасте от 14 до 18 лет. Если кто-либо из указанных лиц не желает участвовать в приватизации, этот член семьи нанимателя представляет дополнительное заявление, в котором содержится просьба не включать его в число участников общей собственности приватизируемого жилого помещения, так называемый отказ от приватизации. Если же кто-либо из указанных членов семьи вообще возражает против приватизации, то, естественно, договора об этом быть не может;

2) документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением; чаще всего этот документ - ордер. Также может потребоваться договор социального найма. Если ранее договор не заключался, оформить его можно до 2007 года при условии, что в государственную квартиру семья въехала до 1 марта 2005 года. Для оформления договора нужно представить копию ордера, выписку из домовой книги, копию финансового лицевого счета, поэтажный план и экспликацию жилья. В договоре социального найма указываются все граждане, проживающие в квартире. При этом совершеннолетние жильцы, которые отказываются участвовать в приватизации, должны в договоре указать это, проставив в нем свои подписи;

3) справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано. Получить такую справку необходимо в Бюро технической инвентаризации, причем данные нужны по всем адресам, где имелась регистрация по месту жительства с 1 сентября 1991 года. Если лицо получило российское гражданство после 1 сентября 1991 года, требуется также представить документ, подтверждающий этот факт приобретения гражданства;

4) поэтажный план и экспликацию жилья из БТИ;

5) в случаях, когда в жилом помещении проживают несовершеннолетние или они сохраняют право пользования этими помещениями, документ органов опеки и попечительства;

6) выписку из домовой книги, копию финансового лицевого счета и справку о проверке жилищных условий из ЖЭК.

Собрать все эти документы можно поручить представителю. В этом случае представителю требуется доверенность, заверенная у нотариуса.

На решение вопроса о приватизации жилья по заявлениям граждан отводится двухмесячный срок, который исчисляется со дня подачи документов. Таким образом, организации (должностные лица), которые осуществляют оформление приватизации жилых помещений, и граждане должны обязательно руководствоваться этим сроком. Законодательством не предусмотрены конкретные меры ответственности за превышение двухмесячного срока, однако виновные должностные лица могут быть привлечены, например, к дисциплинарной ответственности в соответствии с законодательством о труде.

Не может быть отказано в приватизации занимаемых жилых помещений гражданам, если приватизация данного жилого помещения не противоречит закону. Соблюдение установленного порядка соответствующим органом представительной власти оформления передачи жилья обязательно и для граждан, и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан.

Если гражданин, подавший заявление о приватизации жилья, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в его собственность либо до регистрации такого договора, это обстоятельство не может служить основанием к отказу в удовлетворении требований наследников, так как наследодатель выразил при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, но по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано. При возникновении спора по поводу наследования жилого помещения вопрос решается в судебном порядке <9>.

--------------------------------

<9> Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 24.08.1993 N 8 (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.1993 N 11; от 25.10.1996 N 10).

В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилья он вправе обратиться в суд. Споры, в связи с отказом гражданину в приватизации жилого помещения, разрешаются судом по правилам искового судопроизводства.

Поскольку в указанном случае предметом спора является имущество, которое не подлежит оценке при передаче его в собственность граждан в порядке бесплатной приватизации, государственная пошлина при подаче таких заявлений должна взиматься в размере, предусмотренном для исковых заявлений, не подлежащих оценке.

Исковые заявления лиц, претендующих на приватизированное жилое помещение по мотиву принадлежности этого помещения наследодателю, в том числе и в случае, когда приватизация не была надлежащим образом оформлена при жизни наследодателя, оплачиваются государственной пошлиной, исходя из действительной стоимости помещения, по поводу которого возник спор. Стоимость определяется на время предъявления иска.

В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (гл. 9, ст. 166 - 181 ГК РФ).

Пример искового заявления о признании недействительным отказа в приватизации:

В _________________ районный (городской)

суд ___________________________ области.

(края, республики)

Истец: ________________________________.

(Ф.И.О., адрес)

Ответчик: _____________________________.

(наименование, адрес)

Третьи лица: __________________________,

(Ф.И.О. жены истца, адрес)

_______________________________________.

(Ф.И.О. матери истца, адрес)

Исковое заявление

о признании недействительным отказа в приватизации

занимаемого жилого помещения

Я, __________________________________________________________,

являюсь нанимателем квартиры, состоящей из __________ комнат жилой

площадью ___________ кв. м, общей площадью ____________ кв. м.

Квартира расположена в доме _________________________________,

(наименование предприятия)

которому этот дом передан по договору на праве полного

хозяйственного ведения.

Вместе со мною в квартире проживают жена _____________________

(Ф.И.О)

_______________________ и мать __________________________________.

(Ф.И.О.)

В соответствии с Законом "О приватизации жилищного фонда в

Российской Федерации" мною было подано "__" ____________ 20___ г.

названному предприятию заявление о бесплатной передаче в мою

собственность квартиры. Жена и мать согласны на закрепление за

мною квартиры на праве собственности.

Мое заявление было оставлено без удовлетворения по мотиву

(основание отказа).

Считаю отказ неправомерным. Квартира не относится к категории

жилых помещений, не подлежащих приватизации.

В соответствии со ст. 2, 6, 8 Закона "О приватизации жилищного

фонда в Российской Федерации" прошу:

1. Признать недействительным отказ в приватизации занимаемой

мною и членами моей семьи квартиры.

2. Обязать ___________________________________________________

(наименование предприятия)

заключить со мною договор о передаче мне на праве собственности

квартиры.

Приложение

1. Копия заявления о приватизации квартиры.

2. Заявление жены ____________________________________________

(Ф.И.О.)

и матери _________________________________________________________

(Ф.И.О.)

о согласии приватизировать квартиру на мое имя.

3. Письменный отказ в приватизации квартиры.

4. Выписка из лицевого счета.

5. Справка о том, что ранее право на бесплатную приватизацию

не было использовано.

6. Квитанции об уплате госпошлины.

7. Копия искового заявления для ответчика.

Подпись

Дата

Верховным Судом РФ совместно с некоторыми верховными судами республик в составе России, краевыми, областными судами изучена практика рассмотрения дел, связанных с приватизацией жилья. Согласно материалам обобщения этих дел, рассмотрение судами обращений граждан является эффективным средством защиты их прав, предусмотренных Законом РФ о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации.

Возникают трудности в рассмотрении таких дел судами в связи с тем, что многие положения Закона о приватизации изложены сжато, без уточнения механизма их реализации. Отсутствуют существенные разъяснения по порядку применения Закона.

Учитывая, что суды по-разному подходят к разрешению целого ряда вопросов, возникающих при рассмотрении дел данной категории, Пленум Верховного Суда РФ, обсудив 24 августа 1993 г. материалы проведенного изучения, принял Постановление N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

В Постановлении отмечено, что в соответствии с п. 1 ст. 25 ГПК РСФСР, предусматривающим подведомственность судам дел по спорам граждан, возникающим из гражданских правоотношений, судам подведомственны дела, связанные с осуществлением и защитой прав граждан при приватизации занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая ведомственный жилищный фонд, т.е. жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений.

Специальное указание о подведомственности таких дел содержится и в ч. 3 ст. 8 Закона о приватизации жилищного фонда, предусматривающей, что в случае нарушения прав гражданина при приватизации жилья он вправе обратиться в суд. Однако порядок обращения гражданина в суд и порядок рассмотрения его заявления судом в Законе не определены.

Изучение показало, что в решении этого вопроса нет единства. Одни суды рассматривали заявления граждан, поданные в связи с отказом в приватизации жилых помещений, в порядке, предусмотренном ГПК РФ для дел, возникающих из административно-правовых отношений, другие - в порядке искового производства. Пленум Верховного Суда РФ в п. 2 Постановления от 24 августа 1993 г. разъяснил, что, поскольку в связи с отказом в приватизации занимаемого гражданином жилого помещения между ним и соответствующим советом народных депутатов, исполнительным органом, предприятием, за которым на праве полного хозяйственного ведения закреплен, или учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд, возникает спор о праве гражданском, он должен разрешаться судом по правилам искового производства.

Запрет приватизации жилья уже не раз откладывался. Очевидно, он может стать огромной проблемой для тех, кто по каким-либо причинам не приватизировал свое жилье. Однако и у тех, кто успел это сделать, может возникнуть потребность расторгнуть договор приватизации. По многим признакам деприватизация схожа с признанием недействительным договора о передаче жилого помещения в собственность.

Федеральным законом от 20 мая 2002 г. N 55-ФЗ в Закон "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" внесена статья 9.1, в соответствии с которой граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность. Соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма данных жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством ее субъектов.

Такая же норма предусматривается в п. 15 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в РФ (утв. решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. N 4). При переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма или аренды граждане имеют право на приватизацию этого жилья при условии расторжения договора передачи в собственность в порядке приватизации ранее занимаемого помещения.

При деприватизации жилья важным является вопрос о восстановлении либо не восстановлении права на приватизацию жилья. Споры существуют уже по поводу самого вопроса: либо это восстановление права, либо его сохранение, либо повторная приватизация. Правильным было бы полагать, что в жилищном законодательстве существует два самостоятельных института: признание договора о передаче в собственность жилого помещения в порядке приватизации недействительным и деприватизация жилья (многими исследователями эти понятия смешиваются). Деприватизация имеет место, когда отсутствует спор о праве (в отличие от признания недействительным договора о передаче жилого помещения в собственность), и применяется по единогласному волеизъявлению всех сособственников независимо от побудительных мотивов без восстановления права на приватизацию.

Как известно, с 1991 года на территории РФ начался процесс приватизации жилых помещений. Граждане, занимавшие жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов, получили возможность бесплатно приобрести такие помещения в собственность. Очень скоро данный процесс должен закончиться. Кроме того, ст. 20 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" устанавливает, что граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 г. вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством РФ. При этом такой порядок в настоящее время регулируется главой 7 ЖК РФ, которая устанавливает правовое регулирование отношений по предоставлению жилых помещений по договору социального найма. Поэтому перед многими гражданами в настоящее время встал вопрос о целесообразности приватизации и "расприватизации" своего жилого помещения. Вообще выгодно ли иметь на праве собственности жилое помещение в многоквартирном доме или частном домовладении?

Несомненными "плюсами" права собственности на жилое помещение являются права, которыми обладают собственники. В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. Собственник жилого помещения может предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.

Статья 17 ЖК РФ устанавливает пределы использования жилых помещений. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, кафе, баров и пр. В жилом помещении возможно, например, разместить адвокатский кабинет или кабинет нотариуса, офис риелтора.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.

Указанные права могут реализовываться путем продажи, обмена, дарения, ренты, залога, передачи по наследству, а также предоставления жилого помещения в аренду. Рассмотрим каждый из названных пунктов реализации прав. Обратим внимание на то, что до приватизации фактически жилое помещение находится в собственности государства или муниципального образования, а уже после приватизации оно переходит в категорию частной собственности.

По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя помещение, а покупатель в свою очередь передать продавцу определенную в договоре сумму денег. Для заключения договоров купли-продажи жилых помещений установлена обязательная письменная форма. Указанный договор составляется в виде одного документа, подписанного сторонами сделки. Причем несоблюдение формы договора продажи недвижимого имущества влечет его недействительность. На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна подобная сделка с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности - возвратить полученное в натуре или возместить его стоимость в деньгах.

В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое. К договору мены применяются правила купли-продажи, при этом каждая сторона признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен. Если договором мены не оговорено иное, то цены обмениваемых жилых помещений предполагаются равными. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые жилые помещения признаются неравноценными, сторона, обязанная передать жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок не предусмотрен договором.

В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Существуют определенные условия, при несоблюдении которых договор дарения признается ничтожным. Так, в случае если даритель в договоре не указывает конкретную вещь, которую он обещает подарить, или договор предусматривает передачу дара одаряемому после смерти дарителя, такие договоры считаются ничтожными. Договор дарения жилого помещения должен быть обязательно составлен в письменной форме и зарегистрирован в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Существуют определенные условия, при которых дарение запрещено. В соответствии со ст. 575 ГК РФ не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда:

1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

3) государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

4) в отношениях между коммерческими организациями.

Гражданским законодательством предусмотрены условия, при которых возможна отмена дарения. Например, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, даритель вправе отменить дарение. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

В соответствии со ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Возможны выплаты как постоянной (бессрочной), так и пожизненной ренты, в том числе пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться иным лицам путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица.

В отличие от всех иных договоров отчуждения жилых помещений только в отношении договора ренты предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение.

Своеобразие договора ренты заключается в том, что он состоит как бы из двух договоров: по "первому" осуществляется передача права собственности на жилое помещение, которая может быть как возмездной (в форме купли-продажи), так и безвозмездной (в форме дарения) (ст. 585 ГК РФ). "Вторым" договором, собственно, и является договор ренты, то есть постоянной или пожизненной выплаты денежных средств тому, кто передает жилое помещение.

Одной из наиболее новых и перспективных форм реализации права собственности является получение кредита под залог жилого помещения. Указанные правоотношения регулируются ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Сутью договора залога жилого помещения является то, что в случае невозврата кредита должником кредитор имеет право реализовать его жилое помещение и из вырученных средств погасить кредит, а оставшуюся часть средств вернуть бывшему собственнику такого помещения.

Важным правом собственника жилого помещения является право передачи жилого помещения по наследству. В соответствии со ст. 1110 ГК РФ наследованием признается переход имущества умершего к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент. Наследование может осуществляться по завещанию и по закону. Завещанием признается способ распоряжения своим имуществом в случае смерти. Гражданин вправе завещать любое собственное имущество, в том числе и жилое помещение. Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом. Завещание может быть совершено в отношении одного или нескольких лиц, причем как физических, так и юридических. Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, причем каждая последующая очередь наследует, если нет наследников предыдущей очереди. К наследникам первой очереди относятся дети, супруг и родители наследодателя. К наследникам второй очереди относятся полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. Наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). В качестве наследников четвертой очереди - родственники третьей степени родства - прадедушки и прабабушки наследодателя. Наследниками пятой очереди признаются родственники четвертой степени родства - дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки). К наследникам шестой очереди относятся родственники пятой степени родства - дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети). К наследованию в качестве наследников седьмой очереди по закону призываются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Подводя итог описанных прав собственника жилого помещения, можно сделать вывод, что жилое помещение может приносить своему собственнику определенный доход. Указанный доход может быть разовым, полученным в результате продажи жилого помещения, либо постоянным, получаемым в результате сдачи помещения внаем. Помимо дохода, жилое помещение может являться гарантией платежеспособности его собственника. Это очень важно при необходимости для гражданина получить кредит в банке. Собственник также может распорядиться жилым помещением как при жизни, так и после смерти путем передачи по наследству.

Наряду с вышеизложенным, обращаем внимание и на наличие тех "минусов", которые возникают у собственника жилого помещения. Главными "минусами" права собственности на жилое помещение являются определенные обязанности собственника. Одна из главных обязанностей собственника, в соответствии со ст. 210 ГК РФ, состоит в бремени содержания имущества. В соответствии с ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан содержать не только само помещение, но и, в случае если жилым помещением является квартира, общее имущество в многоквартирном доме. На основании ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относятся помещения, не являющиеся частью квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации. Иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции указанного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Земельный участок, на котором находится указанный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. На практике это означает, что каждый собственник квартиры обязан производить отчисления организации, которая занимается обслуживанием многоквартирного дома, определенных денежных средств в зависимости от размера своей квартиры. В случае если квартира не является собственностью гражданина, который проживает в ней на основании договора социального найма, плату за содержание общего имущества в многоквартирном доме обязан перечислять собственник, а именно орган государственной власти или местного самоуправления.

Следующей обязанностью собственника жилого помещения является использование этого помещения по назначению, о чем мы уже говорили выше. Однако использование жилого помещения строго по назначению не составляет каких-либо серьезных неудобств для собственника. Не собственник, а квартиросъемщик также обязан использовать свое жилое помещения по назначению.

Помимо этого, собственник обязан уплачивать налог на имущество физических лиц. Налог в настоящее время исчисляется исходя из рыночной стоимости жилого помещения, а не его оценки в БТИ. Кроме того, на основании ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" все жильцы - собственники в многоквартирном доме являются также сособственниками земельного участка, который находится под таким многоквартирным домом. Использовать данный земельный участок, кроме как по его прямому назначению, невозможно, но государству он приносит определенный доход, поскольку подлежит налогообложению.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Такие положения и закрепляет ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Граждане получили землю под многоквартирным домом в общую долевую собственность и должны платить налог за пользование этим земельным участком.

Помимо этого, жильцы многоквартирного дома, где не менее одной четверти квартир приватизированы (т.е. находятся в частной собственности) обязаны создавать свои органы и организацию управления имуществом такого многоквартирного дома, на них ложится ответственность за техническое и прочее состояние дома. Даже если четверть квартир в многоквартирном доме приватизированы и они уже обязаны создать ТСЖ, эта четверть будет платить налоги за землю под этим домом полностью за всех других жильцов, не собственников квартиры, поскольку не собственники по прежнему платят только квартплату.

Такое положение ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" напрямую противоречит положению п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Юридические лица, за исключением ГУП и МУП, государственных и муниципальных учреждений, религиозных организаций, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2008 года в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса РФ. Арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в соответствии с решением Правительства РФ.

Размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых объектами транспортных систем естественных монополий, а также земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в районах Крайнего Севера, не может быть выше размеров ставок земельного налога, установленных для земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Права в отношении земельных участков оформляются в срок до девяти месяцев и более. Предположим, что заявление о переоформлении земли под ЖСК подано еще в 2005 г., наступил 2006 г., но земля не переоформлена, и теперь весь процесс переоформления земли придется начинать заново, поскольку местные администрации запрещают ЖСК брать в аренду земельные участки, находящиеся под их домами, а требуют от них оформления данных земельных участков в собственность. При условии, что законодатель, принимая Закон "О введении в действие ЖК РФ", внес бы изменения в положения Закона РФ "О введении в действие ЗК РФ", с правовой точки зрения никаких неясностей в этом вопросе не возникло бы.

Теперь о частном домовладении. До реформ 90-х годов прошлого века земли гражданам под частное домовладение предоставлялись на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Теперь Земельный кодекс РФ запрещает это и устанавливает, что граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается. Обратим внимание на то, что никакого срока на переоформление данного права законодатель не установил. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется.

Статья 21 ЗК РФ устанавливает такие положения в отношении земельного участка, предоставленного еще в советское время гражданам на праве пожизненного наследуемого владения. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 года N 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 20 Земельного кодекса РФ.

Согласно ст. 388 Налогового кодекса РФ, даже обладая земельным участком на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования, все равно необходимо платить земельный налог в местный бюджет. Такой подход законодателя вполне оправдан, поскольку владельцы частных домов пользуются своими земельными участками. Владельцы многоквартирного дома, приобретая земельный участок, на котором размещается их многоквартирный дом, как собственники этого участка, будут платить данный налог за себя и за тех, кто квартиру в доме приватизировать не захотел. Единственный способ не платить земельный налог заключается в том, чтобы вообще не приобретать право собственности на имущество в многоквартирном доме (т.е. не приватизировать свою квартиру). Но тогда владелец квартиры рискует оказаться в жилом помещении с меньшей площадью, поскольку нет никаких гарантий, что, вернув квартиру в собственность муниципалитета, он сохранит за собой полное право пользования именно этим жилым помещением.

Существует возможность сократить сумму налога на землю. На основании ч. 5 ст. 391 НК РФ налоговая база уменьшается на не облагаемую налогом сумму в размере 10 000 рублей на одного налогоплательщика на территории одного муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) в отношении земельного участка, находящегося в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненно наследуемом владении следующих категорий налогоплательщиков:

1) Героев Советского Союза, Героев РФ, полных кавалеров ордена Славы;

2) инвалидов, имеющих III степень ограничения способности к трудовой деятельности, а также лиц, которые имеют I и II группу инвалидности, установленную до 1 января 2004 года без вынесения заключения о степени ограничения способности к трудовой деятельности;

3) инвалидов детства;

4) ветеранов и инвалидов Великой Отечественной войны, а также ветеранов и инвалидов боевых действий;

5) физических лиц, имеющих право на получение социальной поддержки в соответствии с Законом РФ от 15 мая 1991 г. N 1244-1 "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" (в редакции Закона РФ от 18 июня 1992 г. N 3061-1), в соответствии с Федеральным законом от 26 ноября 1998 года N 175-ФЗ "О социальной защите граждан РФ, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении "Маяк" и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча" и в соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 года N 2-ФЗ "О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне";

6) физических лиц, принимавших в составе подразделений особого риска непосредственное участие в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;

7) физических лиц, получивших или перенесших лучевую болезнь или ставших инвалидами в результате испытаний, учений и иных работ, связанных с любыми видами ядерных установок, включая ядерное оружие и космическую технику.

Физические лица, относящиеся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, а также общины таких народов - в отношении земельных участков, используемых для сохранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов, - вообще освобождены от уплаты данного налога на основании п. 7 ст. 395 НК РФ.

Однако правом на налоговую льготу необходимо уметь воспользоваться. Для того чтобы грамотно воспользоваться налоговыми льготами, необходимо не только знать о них, но и собрать нужные документы, чтобы затем представить эти документы в налоговый орган.

Приватизация содержит в себе целый комплекс спорных вопросов, и на практике реализации приватизации часто возникают судебные иски. Спорные вопросы, связанные с приватизацией жилого фонда, еще долгое время будут возникать, а следовательно, и рассматриваться в судах. Примером из практики является довольно интересный факт. В 2005 г. году адвокат Б., в интересах своего клиента, занялся приватизацией его квартиры в г. Саратове. Клиент А. проживал в двухкомнатной квартире в Кировском районе г. Саратова. Проживал до тех пор, пока не женился, и с этого времени вместе с женой он жил по другому адресу в Октябрьском районе г. Саратова. В браке у них родилась дочь, которая никогда в квартире, расположенной в Кировском районе, прописана не была и фактически не проживала, поскольку жила совместно с родителями совсем по другому адресу. А., вместе со своей матерью, обратился к адвокату для приватизации их квартиры в Кировском районе г. Саратова в равных долях на каждого (т.е. по 1/2 на каждого).

Были собраны все необходимые документы и поданы в регистрационную палату для последующей регистрации квартиры. Однако у адвоката возник вопрос, не потребует ли регистрационная палата разрешения от органа опеки и попечительства на то, что несовершеннолетняя дочь не будет принимать участия в приватизации жилого помещения своим отцом.

С одной стороны, она никогда не была в данной квартире даже прописана. Но ведь есть положение абз. 2 ст. 7 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ". Согласно данному положению, в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования этим жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. Получается, что даже если дочь А. и не была прописана в приватизируемой квартире, она имела право пользования данным жилым помещением и должна быть включена в договор приватизации. Известно, что несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия. Следовательно, несовершеннолетняя дочь А. может еще участвовать в приватизации квартиры своих родителей и своей бабушки, Закон это допускает.

На основании ст. 20, ч. 2, ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов. Отец несовершеннолетней прописан по одному адресу, мать по другому, но все они вместе фактически проживают по месту регистрации матери. Несовершеннолетняя дочь, таким образом, имеет право пользования в отношении приватизируемого жилого помещения. Кроме того, она имеет право на проживание в приватизируемой квартире, а следовательно, ее также необходимо включать в приватизацию. Но что если дочь фактически не пользуется данным жилым помещением?

Регистрационная палата г. Саратова приостановила приватизацию и дала срок в один месяц на то, чтобы получить разрешение органа опеки и попечительства, которым бы было дано право несовершеннолетней дочери клиента А. не участвовать в приватизации квартиры, где зарегистрированы ее отец и бабушка, а фактически проживает только бабушка. В своем решении о приостановлении приватизации регистрационная палата указала на положение абз. 2 ст. 7 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ", но мотивировать, на основании чего регистрационная палата считает, что несовершеннолетняя дочь А. имеет право пользования квартирой бабушки, - оказалась не в состоянии.

В органе опеки и попечительства Октябрьского района г. Саратова разъяснили правовые основания подобных действий, сославшись на два письма Минобразования РФ от 20.02.1995 "О защите жилищных прав несовершеннолетних" и от 09.06.1999 "О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних". Данные нормативные документы, обязательные для деятельности органов опеки и попечительства, и устанавливают эти положения. Между тем письма Министерства образования не являются нормативным правовым актом и не имеют никакой юридической силы. Они не подлежат регистрации в Минюсте РФ как нормативные правовые акты. Однако есть другой документ, который, конечно, назвать нормативным правовым актом сложно, но он имеет юридическую силу и может применяться к неограниченному количеству правоотношений. Это пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ". Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Учитывая, что в соответствии со ст. 28 и 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов. Исходя из содержания п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, очевидно следует вывод, что разрешение органа опеки и попечительства в нашем случае просто необходимо, иначе посредством обращения в суд сам орган опеки и попечительства отменит такую приватизацию.

Положения двух указанных писем Министерства образования заслуживают внимания. Даже если учесть, что юридической силы они не имеют, но как циркуляры Министерства образования они обязательны для исполнения органами опеки и попечительства. В них содержатся положения относительно отчуждения жилого помещения (совершения с ним сделок), отчасти их возможно применять и к приватизации, которая нередко предшествует последующей продаже квартиры.

При рассмотрении вопросов по отчуждению жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, в том числе несовершеннолетним, органам опеки и попечительства рекомендуется запрашивать дополнительно к документам, установленным в письме Минобразования РФ от 9 июня 1999 г. N 244/26-5 "О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних", следующие документы:

1) заявление несовершеннолетнего старше 14 лет о согласии на данную сделку;

2) справки БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения;

3) разрешение на регистрацию в населенном пункте субъекта Российской Федерации в случае выезда семьи по новому адресу из ОВД (форма 6);

4) выписку (справку) из домовой книги с места регистрации несовершеннолетнего по месту жительства.

В случае выдачи органом опеки и попечительства предварительного разрешения на совершение сделки по продаже жилых помещений с приобретением жилья после его продажи (с последующим приобретением) в постановляющей части постановления (распоряжения) необходимо указывать, что продажа производится с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности или указывается, где он будет проживать в случае, если он является только членом семьи собственника.

На этом основании оформляется договор продажи жилого помещения с условием.

Копия договора представляется в орган опеки и попечительства.

Оформление предварительного разрешения на совершение сделки с жилыми помещениями, в которых несовершеннолетние являются собственниками, сособственниками, членами семьи собственника жилого помещения, дома, производится в форме постановления (распоряжения) органа местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетних.

В случаях произвольного изменения (перерегистрации ребенка с одной жилплощади на другую) родителями несовершеннолетнего договора социального найма жилого помещения (при включении ребенка в ордер на жилое помещение), когда происходит явное ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего, целесообразно вмешательство органа опеки и попечительства для восстановления законных прав несовершеннолетнего в соответствии с требованиями ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР. К правоотношениям по приватизации и последующей купле-продаже жилых помещений, которые произошли еще до введения в действие нового ЖК РФ (т.е. еще до 1 марта 2005 г.), следует применять положения ранее действовавшего жилищного законодательства. Действующее жилищное законодательство в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ устанавливает, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. Однако ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" устанавливает, что действие положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Согласно письму Минобразования РФ от 20 февраля 1995 г. N 09-М "О защите жилищных прав несовершеннолетних" для рассмотрения вопросов по отчуждению (купле-продаже, дарению, мене) жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, в том числе и несовершеннолетним, рекомендуем органам управления образованием запрашивать следующие документы:

1) заявление родителей (обоих) либо лиц, их заменяющих, с просьбой о разрешении совершения сделки;

2) запрос нотариуса о разрешении совершения сделки по месту нахождения жилых помещений;

3) копии финансовых лицевых счетов жилой площади отдельно с места продажи и места покупки (обмен) жилых помещений;

4) копии свидетельств о собственности на жилое помещение отдельно с места продажи и с места покупки (обмена);

5) согласие несовершеннолетнего старше 16-летнего возраста проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки отчуждения жилой площади;

6) копия справки из налоговой инспекции, подтверждающая отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость.

Прием документов для подготовки разрешения на совершение сделки должен осуществляться только при наличии запроса и всех необходимых документов.

В случаях сделок с жилыми помещениями, находящимися в другом регионе (республике, крае, области), необходимо представить документ, подтверждающий разрешение на прописку (регистрацию) (форма 15), из ОВД по месту будущего проживания несовершеннолетнего.

Для совершения сделок с жилыми помещениями в г. Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях целесообразно истребовать письменное обязательство каждого собственника (заверенное нотариусом) о выписке его и проживающих с ним членов семьи с занимаемой жилой площади.

В обязательном порядке должно быть закреплено право несовершеннолетних членов семьи собственника (сособственника) на проживание и пользование вновь приобретаемым жилым помещением. Копии договоров по отчуждению жилой площади должны представляться в органы опеки и попечительства в месячный срок с момента выдачи разрешения на совершение сделки. Органам опеки и попечительства письмом Министерства образования РФ не рекомендуется одобрять сделки, при которых производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершать сделки по залогу помещений в силу большего риска потери имеющейся площади.

Итак, ребенок, который никогда не был зарегистрирован в жилом помещении одного из своих родителей, никогда там не проживал, все равно должен участвовать в приватизации данного жилого помещения, пусть даже такой родитель впоследствии и еще до приватизации умрет. Основаниями для подобного вывода могут служить положения ст. 7, абзац 2, Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", п. 7 Постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993, а также положения ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Обратимся к другой, более сложной ситуации с защитой прав несовершеннолетнего. В апреле 2006 г. адвокат Б. обратился в суд в защиту прав своего клиента - истицы. Между истицей и Михайловым Александром Вячеславовичем был зарегистрирован брак, во время которого родился сын Михайлов Александр Александрович, 17.11.1988 г.р. Брак был расторгнут в 1992 г. С момента заключения брака и до 2000 г. истица и ее сын проживали по адресу: г. Энгельс, 2 микрорайон, д. 22, кв. 7. Данное жилое помещение было предоставлено в 1974 г. по ордеру на состав семьи из двух человек: Михайловой Валентине Георгиевне, которая являлась до своей смерти 22.08.2002 нанимателем данного жилого помещения, состоящего из двух комнат, и Михайлову Александру Вячеславовичу, который являлся сыном нанимателя. Михайлов А.В. умер 18.02.2000. У Михайловой В.Г. есть брат Романов Владимир Георгиевич, который зарегистрирован по адресу: г. Энгельс, 2 микрорайон, д. 22, кв. 7 - в 2002 г. В вышеуказанное жилое помещение истица и ее сын вселились с согласия нанимателя и всех совершеннолетних членов семьи.

Совместно с сыном нанимателя и самим нанимателем жилого помещения, т.е. с матерью мужа, и бабушкой сына истицы, они на протяжении многих лет вели совместное хозяйство, а именно: на совместные деньги делали ремонт в квартире, покупали необходимые вещи, оплачивали коммунальные услуги, питались, т.е. жили одной семьей. После смерти Михайлова А.В. истица переехала жить к своей матери, однако ее сын продолжал проживать в указанной квартире, т.к. после школы всегда приходил к бабушке, где ел, делал уроки, ночевал. При своей жизни Михайлова В.Г. очень хотела зарегистрировать в квартире внука, а затем приватизировать жилое помещение, т.к. несовершеннолетний Михайлов А.А. никогда не участвовал в приватизации и не использовал это право. С вопросом о регистрации на территории жилого помещения, нанимателем которого она являлась, своего внука - Михайлова А.А. Михайлова В.Г. обращалась в ЖЭУ, однако, поскольку на тот момент имелась задолженность за коммунальные услуги, в регистрации несовершеннолетнего Михайлова А.А. ей было отказано. После погашения задолженности за коммунальные услуги, которые помогала погашать истица, Михайлова В.Г. заболела и не смогла заниматься пропиской внука и приватизацией жилого помещения. Она неоднократно говорила соседям, что как только выздоровеет, сразу же пропишет внука. После смерти Михайловой В.Г. сын истицы переехал жить по своему месту регистрации до совершеннолетия, т.к. несовершеннолетний ребенок не мог проживать один в спорной квартире. После смерти Михайловой В.Г. Романов В.Г. обещал выполнить волю умершей, однако после того, как истица помогла ему переоформить лицевой счет на его имя, стать нанимателем жилого помещения, Романов отказался зарегистрировать несовершеннолетнего Михайлова А.А. в жилом помещении, мотивируя это тем, что все документы находятся у его племянницы Атясовой И.А.

В 2003 г. Романов В.Г. приватизировал спорную квартиру и продал ее Атясовой И.А. Каких-либо пояснений по поводу регистрации договора приватизации и купли-продажи ответчик не дала и документов не представила.

На основании ст. 6 ЖК РФ к жилищным правоотношениям, которые возникли в тот период времени (в 2002 г. во время регистрации приватизации жилого помещения и его купли-продажи), должно применяться законодательство того времени. На основании ст. 53 ЖК РСФСР к членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Кроме того, члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

Таким образом, несовершеннолетний Михайлов А.А. приобрел право пользования еще с 1988 г. и по настоящий момент не утратил этого права пользования. На основании ст. 7 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Кроме того, согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г., поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

Предполагается, что несовершеннолетний Михайлов А.А. должен был принимать участие в приватизации указанной квартиры. Однако по невыясненным обстоятельствам Михайлов А.А. не был включен в договор приватизации данного жилого помещения. Остается открытым вопрос и о добросовестности приобретателя. В соответствии со ст. 302 ГК РФ ответчица не может считаться добросовестным приобретателем, поскольку она знала о том, что в спорной квартире проживал несовершеннолетний Михайлов А.А. Соответственно, согласно позиции, изложенной Конституционным Судом РФ в Постановлении от 21 апреля 2003 г. из ее владения можно истребовать данное имущество.

На основании ст. 7 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно ст. 167, 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Романов В.Г. зарегистрировал договор приватизации, который не соответствует требованиям законодательства РФ о приватизации. Ответчик приобрела спорную квартиру на основании договора купли-продажи, зная о том, что правом пользования данной квартирой обладает несовершеннолетний Михайлов А.А. и потому ее сделка также не может считаться законной (в силу ст. 292 ГК РФ в редакции от 2003 г., когда фактически и происходили все сделки со спорным жилым помещением).

В интересах истицы адвокат просил суд:

1) признать членом семьи нанимателя Михайловой Валентины Георгиевны Михайлова Александра Александровича;

2) признать недействительным договор приватизации жилого помещения Романовым В.Г., находящегося по адресу: г. Энгельс, 2 микрорайон, д. 22, кв. 7;

3) признать недействительным договор купли-продажи спорной квартиры между Романовым В.Г. и Атясовой И.А.;

4) признать недействительным свидетельство о праве собственности Атясовой И.А. в отношении квартиры N 7 в д. 22, расположенного во 2 микрорайоне г. Энгельса, и прекратить ее право собственности на данную квартиру;

5) взыскать с ответчиков государственную пошлину в размере 300 рублей;

6) выселить Атясову И.А. из квартиры N 7 в доме N 22 во 2-м микрорайоне г. Энгельса;

7) вселить в квартиру N 7 дома N 22 во 2-м микрорайоне г. Энгельса Михайлова Александра Александровича.

Требование о выселении ответчика необходимо заявлять, когда требуется признать судом правоустанавливающий документ ответчика недействительным и признать истца членом семьи нанимателя.

18 мая 2006 г. ответчиком Атясовой И.А. было представлено возражение по иску, поданному истицей (Михайловой И.А.) в защиту прав несовершеннолетнего Михайлова А.А. к Атясовой И.А., Энгельсской районной Администрации о признании членом семьи нанимателя, о признании договора приватизации недействительным и признании свидетельства о государственной регистрации права недействительным, о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и признании свидетельства о праве государственной регистрации права собственности недействительным.

Ответчик в обоснование своих возражений ссылается на то обстоятельство, что в свое время ордер был выдан Романовой Нине Георгиевне. Однако ответчиком не представлена копия данного ордера, не указана дата его выдачи, указано лишь, что в 1970 году в связи со смертью Романовой Н.Е. ордер на квартиру N 22 в доме N 7 2-го микрорайона г. Энгельса был переоформлен на Михайлову В.Г. Однако такой порядок противоречил бы Постановлению Совета Министров РСФСР от 9 мая 1963 г., который действовал на тот период времени. Данное Постановление Совета Министров РСФСР предусматривает включение в ордер всех членов семьи лица, которому выдается ордер, и в случае последующей смерти самого получателя жилого помещения никакой замены ордера на других членов семьи не предусматривается, поскольку они уже включены в состав членов семьи лица (в нашем случае Романовой Н.Г), которому предоставляется жилое помещение. Таким образом, ответчик либо не знает, либо умышленно вводит суд в заблуждение о причинах предоставления ордера Михайловой В.Г.

Ответчик в обоснование своих возражений приводит ряд объяснений, связанных с тем, что якобы истица и Михайлов А.В. с момента регистрации брака никогда не вселялись в спорное жилое помещение, а внук Михайловой В.Г. никогда не жил там. В доказательство своих доводов ответчик ссылается на то, что данные сведения могут подтвердить свидетели (соседи, проживающие рядом со спорным жилым помещением). Поскольку данное утверждение ответчика является ложным, истица ходатайствовала перед судом о вызове для дачи свидетельских показаний соседей спорного жилого помещения, которые подтвердили, что истица и Михайлов А.В. до расторжения брака проживали совместно в спорном жилом помещении, а несовершеннолетний Михайлов А.А. проживал в данной квартире и после развода своих родителей вместе с бабушкой вплоть до 2002 г. Данные сведения подтверждаются медицинской карточкой Михайлова А.А. из поликлиники N 3.

Ответчик в обоснование своих возражений ссылается на заочное решение мирового судьи от 25 октября 2005 г. по делу N 2-479 - 2005 года, где в мотивировочной части решения суда установлено, что несовершеннолетний Михайлов А.А. не проживал в спорном жилом помещении на период 2000 - 2002 гг. Однако, если изучить мотивировочную часть заочного решения суда, можно увидеть, что в нем указывается 2002 г., т.е. на момент смерти бабушки, а не о конкретном периоде времени с 2000 по 2002 год. Кроме того, для целей участия в приватизации совершенно никакого значения не имеет вопрос о том, проживал ли ребенок в спорном жилом помещении на период времени с 2000 по 2002 год. Отец несовершеннолетнего приобрел данное право в 1991 году и не утрачивал его, пока не умер в 2000 г. После смерти отца ребенок не утрачивает право на проживание в данном жилом помещении.

В своем возражении на исковое заявление истицы ответчик указывает на то обстоятельство, что ее средствами осуществлялись коммунальные платежи за спорную квартиру и был погашен долг по оплате 1 июля 2002 г. Однако из приложенной ответчиком копии платежного документа видно, что плательщиком за коммунальные платежи и долгу по состоянию на 1 июля 2002 г. являлась Михайлова В.Г. Свидетели, которых ходатайствует истица вызвать в суд, могут подтвердить, что ответчик неоднократно отбирала у Романова В.Г. его пенсию и с нее осуществляла платежи за квартиру и коммунальные услуги, о чем сама рассказывала соседям.

Между тем городской суд г. Энгельса Саратовской области отказал в первой инстанции в удовлетворении исковых требований. В случае с приватизацией квартиры клиента А. регистрационная палата г. Саратова посчитала, что его несовершеннолетняя дочь имеет право на участие в приватизации, а в рассматриваемом случае городской суд г. Энгельса к такому выводу не пришел. Факт того, что отец ребенка проживал, был прописан в спорной квартире в периоды с 1991 г. по 2000 г. говорит о том, что ребенок приобрел право пользования данным помещением. Поскольку ребенок оставался несовершеннолетним, он имел право на участие в приватизации данного жилого помещения, т.к. он таким правом может воспользоваться дважды.

Иски в области жилищных прав граждан довольно сложные и многогранные. Вопрос (требование в суде) можно сформулировать несколько иначе, и снова обращаться с исковыми требованиями в суд. Помимо кассационного обжалования первого решения Энгельсского городского суда, был заявлен иск к тому же ответчику с требованиями о признании договора купли-продажи и приватизации недействительными, но уже по другим основаниям. В первом случае адвокат и истица фактически признавали в суде, что внук совместно проживал со своей бабушкой и потому получил право пользования спорным жилым помещением. А во втором случае заинтересованная сторона не стала доказывать, что Михайлов А.А. проживал в спорном жилом помещении. Тем не менее он как сын своего отца (на тех основаниях, о которых выше уже сказано), который долгое время был зарегистрирован в данном жилом помещении, также приобрел право пользования спорным жилым помещением и, следовательно, должен принимать участие в приватизации этого жилого помещения.

Можно также обратить внимание на то обстоятельство, что в силу ст. 55 Семейного кодекса РФ ребенок имеет право на общение с обоими родителями, дедушкой, бабушкой, братьями, сестрами и другими родственниками. Расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка. В случае раздельного проживания родителей ребенок имеет право на общение с каждым из них. Ребенок имеет право на общение со своими родителями также в случае их проживания в разных государствах. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию.