Глава 3. Договор аренды жилого помещения

Статья 17 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (в ред. от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ) (данный Закон утратил силу с 1 марта 2005 г.) предусматривала в качестве основания возникновения права на жилое помещение социального использования сдачу жилых помещений в аренду. Жилые помещения могли сдаваться как гражданам, так и юридическим лицам. Указанный Закон отождествлял понятия "аренда" и "коммерческий наем". Гражданский кодекс РФ различает эти понятия.

Новый Жилищный кодекс РФ не делает никаких нововведений по данному поводу, только незначительно кодифицирует нормы о праве собственника жилищного помещения сдавать его в аренду.

Основным документом по аренде жилья, регулирующим отношения между арендодателем и арендатором, является договор аренды жилого помещения, который заключается в письменной форме.

Договор аренды жилого помещения является консенсуальным, взаимным и возмездным.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, служебные и специализированные жилые дома и квартиры, предназначенные для проживания определенных категорий граждан, могут быть предметом договора аренды только в том случае, если арендатором выступает юридическое лицо. Для регулирования правоотношений по владению и пользованию жилыми домами (помещениями) между гражданами применяются правила о договоре найма жилого помещения. Часть 2 ст. 671 ГК РФ исключает возможность заключения договора аренды жилого помещения между гражданами.

Итак, по договору аренды жилого помещения арендатором в соответствии с ч. 2 ст. 671 ГК РФ и ч. 2 ст. 30 ЖК РФ может быть только юридическое лицо, но необходимо отметить, что арендатором может быть и физическое лицо - индивидуальный предприниматель. Арендодателем может быть не только юридическое лицо, но и гражданин.

В соответствии с п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Таким образом, обязанность физического лица регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя возникает при осуществлении данным лицом предпринимательской деятельности. Тем не менее действующим законодательством не предусмотрена государственная регистрация физического лица в качестве индивидуального предпринимателя в случае сдачи им принадлежащего ему имущества в аренду.

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ рассмотрел данный вопрос и в письме от 28 апреля 2005 г. N 03-01-11/2-81 изложил свою позицию.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем" разъяснялось, что если лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, приобрело для личных нужд жилое или иное недвижимое имущество, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход, содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.

Таким образом, в случае сдачи физическим лицом в аренду принадлежащего ему помещения государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя не требуется.

Гражданин - собственник недвижимости, сдаваемой в аренду, обязан по окончании финансового года представить в налоговые органы декларацию о доходах и уплатить налог в размере 13% от суммы полученных доходов.

По условиям, действующим сегодня в г. Москве, информация о любом зарегистрированном договоре аренды передается регистрирующим органом в налоговые органы.

В случае, когда юридическое лицо выступает в качестве арендатора, владение и пользование жилым домом (помещением) может быть осуществлено лишь с целью проживания граждан. Причем сделки, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие части первой ГК РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Порядок и условия аренды жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, устанавливаются законодательством Российской Федерации и ее субъектов. Согласно ст. 12 Закона г. Москвы от 11.03.1998 N 6 "Основы жилищной политики в городе Москве" город Москва имеет право предоставить юридическому лицу жилое помещение в фонде коммерческого использования по договору аренды в порядке и на условиях, установленных законодательством и договором.

В соответствии со ст. 15 Федерального закона от 28 августа 1995 г. N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" установление порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью находится в исключительном ведении представительных органов местного самоуправления. К примеру, решением Совета депутатов Химкинского района Московской области от 21.06.2002 N 6/7 "О порядке и условиях использования и реализации жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности Химкинского района" утверждено Положение об условиях аренды жилых помещений (в том числе с правом выкупа) муниципальной собственности Химкинского района Московской области. Данное Положение определяет условия предоставления юридическим лицам в аренду (в том числе с правом выкупа) жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности Химкинского района Московской области.

Собственники жилых помещений имеют право предоставлять юридическим лицам квартиры или дома любой площади на условиях аренды.

Предметом договора аренды является изолированное жилое помещение, пригодное для проживания, благоустроенное (по согласованию сторон), отвечающее санитарным и техническим нормам, а также находящееся в доме, не подлежащем включению в план капитального ремонта к моменту заключения договора аренды. Жилое помещение должно быть свободно от любых обязательств третьих лиц.

В договоре определяются права и обязанности сторон. Согласно договору арендодатель обязуется предоставить арендатору жилое помещение за плату во временное пользование. Арендатор обязуется использовать жилые помещения по прямому назначению, то есть только для проживания граждан, бережно относиться к жилищному фонду и придомовой территории, выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, противопожарные и эксплуатационные требования.

Арендатор не вправе без согласия арендодателя производить переустройство и перепланировку жилого и подсобных помещений, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического оборудования.

Арендуемые жилые помещения должны использоваться только по их назначению. Арендатор - юридическое лицо может предоставить эти помещения своим работникам на условиях безвозмездного пользования или субаренды.

Юридическое лицо, выступающее в качестве арендатора жилого помещения, обязано сдать гражданам жилое помещение для проживания по договору субаренды. При этом при сдаче жилого помещения в субаренду арендатор обязан согласовать договор с арендодателем. Ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Арендатор несет ответственность перед арендодателем за субарендаторов, которые нарушают условия договора аренды жилого помещения. Спор может возникнуть, например, в случае самовольного переоборудования жилого помещения субарендатором.

Если юридическое лицо, выступающее по договору арендатором, ликвидируется, то субарендатор имеет право на заключение с собственником жилой площади договора найма на жилое помещение, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, при добросовестном исполнении своих обязательств по договору субаренды в пределах оставшегося срока субаренды.

Договор аренды жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может заключаться на конкурсной основе (на основании протокола о результатах конкурса) либо по распоряжению местной администрации. Срок договора может быть различным, но, как правило, не более 5 лет.

Проект договора подготавливается комитетом по управлению имуществом. Передача жилого помещения по договору от имени арендодателя осуществляется комитетом по управлению имуществом по акту приема-передачи жилого помещения. Акт приема-передачи, как правило, утверждается главой района или уполномоченным им органом местного самоуправления (должностным лицом). Указанный акт является неотъемлемой частью договора. В случаях, предусмотренных действующим законодательством, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации в регистрационной палате.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, в договоре аренды должны быть указаны:

1) объект (квартира, комната, дом);

2) срок, на который заключается договор;

3) стоимость договора (цена аренды объекта за единицу времени);

4) порядок оплаты аренды;

5) порядок оплаты коммунальных платежей.

В договор могут быть включены какие-либо дополнительные условия, касающиеся текущего ремонта, права на совершение каких-либо улучшений в арендуемом имуществе лиц, проживающих совместно с арендатором, порядка расторжения договора.

Арендная плата устанавливается в сумме, выраженной в рублях или в эквиваленте иностранной валюты или условных денежных единицах. Сумма арендной платы, эквивалентная иностранной валюте или условной денежной единице, вносится в рублях и определяется по официальному курсу ЦБР соответствующей валюты на день оплаты. Арендная плата, плата за коммунальные услуги и эксплуатационные расходы вносятся арендатором независимо от факта пользования жилым помещением. Плата за коммунальные услуги и эксплуатационные расходы перечисляется в установленном законодательством порядке.

Внимательное отношение к условиям договора найма (аренды) позволит избежать долгих судебных тяжб в случае возникновения споров у сторон по договору.

Договор аренды квартиры с правом выкупа

г. Саратов

"___" ___________ 20__ г.

Мы, гр. _____________________________________________________,

(Ф.И.О. гражданина, паспортные данные)

проживающий по адресу: __________________________________________,

именуем ____________ в дальнейшем "Арендодатель", и общество с

ограниченной ответственностью "Профи" (свидетельство о

государственной регистрации серии I-КЛ, N 123, выдано

Администрацией Кировского района г. Саратова 08.02.1998,

идентификационный номер налогоплательщика ______________________),

юридический адрес которого: г. Саратов, ул. Лесная, 232,

фактически находящееся в г. Саратове, по ул. Ленина, 27, в лице

генерального директора Иванова Сергея Анатольевича, действующего

на основании Устава, зарегистрированного Администрацией

Кировского района г. Саратова __________ г. за N ____, и протокола

собрания участников ООО "Профи" об избрании его на указанную

должность от ________________ г. N ____, именуемое в дальнейшем

"Арендатор", с другой стороны, заключили настоящий договор о

нижеследующем:

1. Арендодатель предоставляет Арендатору во владение и пользование жилое помещение (квартиру) под номером семь, находящееся в городе Саратове, по ул. Чапаева, в доме N 718. Кадастровый номер квартиры - 66:41:00 0/13796/Б/21 0/0048-1. Указанная квартира расположена на четвертом этаже пятиэтажного кирпичного дома и состоит из двух комнат общей полезной площадью 57,4 кв. м, в том числе жилой площадью - 38,4 кв. м, что подтверждается справкой Бюро технической инвентаризации города Саратова от _______________ г. за N ___. Инвентаризационная оценка квартиры составляет 800 000 (восемьсот тысяч) рублей.

2. Указанная квартира принадлежит Арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом города Саратова Михайловой М.И. ________________ г. по реестру N 4572, зарегистрированного в Бюро технической инвентаризации города Екатеринбурга ____________ г. за N 264403, и свидетельства о государственной регистрации, выданного Учреждением юстиции Саратовской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним __________ г. за N 66-01/01-5/2000-177.

3. Квартира сдается в аренду сроком на 3 (три) года с момента подписания сторонами настоящего договора.

4. Арендная плата за весь период аренды определяется сторонами в 96 000 (девяносто шесть тысяч) рублей, уплачиваемых Арендатором Арендодателю следующим образом: 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей - одновременно с подписанием настоящего договора путем перечисления на лицевой счет Арендодателя N 17161 в Кировском отделении Сберегательного банка РФ N 095/1112 города Саратова. Оставшаяся сумма 36 000 (тридцать шесть тысяч) рублей выплачивается Арендодателю по 1000 (одной тысяче) рублей ежемесячно не позднее 10-го числа каждого следующего месяца путем перечисления на указанный лицевой счет либо наличными деньгами в бухгалтерии Арендатора.

5. Эксплуатационные расходы и коммунальные услуги в сумму арендной платы не входят и оплачиваются Арендатором отдельно.

6. Арендодатель обязан:

6.1. Не позднее трех дней с момента подписания настоящего договора предоставить квартиру Арендатору во владение и пользование с составлением передаточного акта, в котором будет отражено фактическое состояние квартиры на момент его составления. Арендодатель не отвечает за недостатки сданной в аренду квартиры, которые были либо должны были быть обнаружены Арендатором при передаче квартиры. В случае непредоставления квартиры в указанный срок Арендатор вправе по своему усмотрению истребовать от Арендодателя квартиру с возмещением убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

6.2. Не производить в какой бы то ни было форме отчуждение квартиры до окончания срока действия настоящего договора.

7. Арендатор обязан:

7.1. Использовать полученную в аренду квартиру только для проживания в ней граждан.

7.2. Содержать квартиру в исправности в соответствии с санитарными и противопожарными правилами, производить за свой счет текущий ремонт, устранять последствия аварий и повреждений, возникших по вине Арендатора либо лиц, вселенных им в квартиру, являющуюся предметом настоящего договора.

7.3. Не допускать переоборудования или перепланировки квартиры без согласия Арендодателя.

8. Указанная квартира переходит в собственность Арендатора по истечении срока аренды или до истечения его срока при условии внесения Арендатором всей обусловленной настоящим договором цены. В последнем случае квартира переходит в собственность Арендатора не ранее чем через один год с момента заключения настоящего договора.

9. Исполнение условий настоящего договора подтверждается соответствующим актом, составляемым сторонами не позднее одного месяца со дня наступления у Арендатора права требования выполнения п. 8 настоящего договора. Подлинность подписей на указанном акте в соответствии с настоящим договором должна быть нотариально засвидетельствована.

Названный акт будет служить основанием для передачи квартиры в собственность Арендатора и будет являться неотъемлемой частью настоящего договора.

10. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора в случаях, когда Арендатор либо вселенные им в квартиру лица:

10.1. Пользуются квартирой с существенным нарушением условий договора.

10.2. Существенно ухудшают квартиру.

10.3. Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

11. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в определенный им срок.

12. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда:

12.1. Арендодатель не предоставляет квартиру в пользование Арендатора либо создает препятствия пользованию квартирой в нарушение условий настоящего договора.

12.2. Переданная Арендатору квартира имеет существенные недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении настоящего договора и составлении передаточного акта, при этом не могли и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра квартиры.

12.3. Квартира в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

13. В квартире, являющейся объектом настоящего договора, никто не зарегистрирован и не проживает, и лиц, сохраняющих в соответствии с действующим законодательством право пользования указанной квартирой, не имеется, что подтверждается справкой ЖЭК N 50 Кировского района г. Саратова от __________ г.

14. Арендодателем нотариусу представлено заявление о том, что он не имеет супруга, который мог бы претендовать на указанную квартиру.

Арендатор с содержанием указанного заявления ознакомлен.

15. Арендодатель ставит Арендатора в известность об отсутствии каких-либо ограничений (обременений) в отношении квартиры, не названных в настоящем договоре. В соответствии с его заявлением, а также согласно вышеуказанной справке Бюро технической инвентаризации г. Саратова до заключения настоящего договора квартира никому не продана, не заложена, в споре и под арестом не состоит.

16. Задолженности по налогообложению за квартиру, являющуюся объектом настоящего договора, не имеется, о чем свидетельствует справка Государственной налоговой инспекции по Октябрьскому району города Саратова от __________ г. за N 344.

17. Изменение условий настоящего договора или его расторжение может иметь место только по соглашению сторон. По требованию одной стороны договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке в случае нарушения другой стороной условий договора.

18. Договор подлежит регистрации в Учреждении юстиции Саратовской области по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

19. Расходы по удостоверению настоящего договора уплачивает Арендатор.

20. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых вместе с подлинными документами, на основании которых он удостоверен, хранится в делах нотариуса города Саратова Михайловой И.И. и по одному экземпляру выдается каждой из сторон.

Подписи

Заключение договора аренды с правом выкупа не влечет передачу права собственности на жилое помещение до внесения всей суммы выкупа и регистрации перехода права собственности на него в установленном законом порядке. Выкупная стоимость жилого помещения определяется по результатам независимой оценки или по результатам конкурса.

Арендатор обязан вносить платежи в счет выкупа, а также арендную плату. Как правило, выкупные платежи вносятся ежеквартально, арендная плата - ежемесячно, порядок и сроки внесения платежей определяются договором.

Отметим, что срок выкупа жилого помещения не может превышать срока окончания действия договора аренды. Срок внесения первого платежа в счет выкупа начинает исчисляться по окончании 1-го календарного года с момента заключения договора аренды с правом выкупа. Однако выкупная стоимость жилого помещения может быть оплачена и до наступления срока внесения первого платежа в счет выкупа, и до окончания срока действия договора аренды с правом выкупа. Если арендатор досрочно вносит всю выкупную стоимость жилого помещения и при этом у него отсутствуют какие-либо обязательства перед арендодателем, возможно оформление права собственности на жилое помещение до окончания срока действия договора аренды с правом выкупа по соглашению сторон. Оформляется дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью договора аренды с правом выкупа. Переход права собственности на жилое помещение, предоставленное по договору аренды с правом выкупа, оформляется на основании акта передачи и подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Согласно Гражданскому кодексу РФ регистрация договоров аренды требуется только в том случае, если объектом по договору выступают здания или сооружения, причем если договора аренды заключаются на срок не менее года.

В том случае, если в аренду сдаются здания, сооружения, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Таким образом, законодатель устанавливает изъятие из общего правила о необходимости регистрации всех договоров аренды недвижимости, в том числе аренды жилых помещений.