1.2 Ценообразующие факторы и методы ценообразования

Определение цены объекта недвижимости – весьма сложная и важная проблема при совершении сделок с недвижимостью.

Непосредственное установление цены в любой сделке результат взаимодействия продавца или покупателя, у каждого из которых есть свое представление о справедливой с его точки зрения цены объекта.

Не случайно, поэтому существование таких понятий как «цена продавца» и «цена покупателя», достаточно широко распространенных на рынке недвижимости. Сами по себе эти термины довольно просты.

«Цена продавца» - сумма денег, за которую продавец готов уступить свои права на объект недвижимости [14, с. 25].

Наиболее типичными для продавца при установлении цены являются такие аргументы, как:

- понесенные продавцом когда-то затраты («Я купил эту квартиру (дом, участок и пр.) за 50 тысяч долларов, да еще вложил в него еще столько же, так что меньше, чем за 100 тысяч я ее не продам»);

- цены на равнозначные, по его мнению, объекты («Мне нужна двухкомнатная квартира, так что я готов продать мой дом за сумму, которой мне хватит, чтобы ее купить»)

- уровень текущих и будущих доходов продавца («Я выхожу на пенсию и мне нужно, чтобы вырученных от продажи денег хватило на жизнь»

- услышанные или полученные из средств массовой информации сведения о ценах на аналогичные, по мнению продавца, объекты («Моя знакомая продала такую же, как у меня квартиру, за 5 миллионов рублей, так что ниже этой суммы она не стоит»).

«Цена покупателя» - сумма денег, которую покупатель готов отдать за права на объект недвижимости [14, с.26].

У покупателя – свои доводы о приемлемом уровне цены:

- уровень финансовых возможностей («Я могу заплатить за эту квартиру не больше, чем 4 миллиона рублей»);

- информация, полученная из тех же средств массовой информации, статей, рассказов («В Интернете сейчас висят предложения на такие же квартиры по цене на полмиллиона рублей меньше»);

- характеристики настоящего жилья («У меня сейчас кухня 20 кв. метров, а Вы мне предлагаете только с 9 кв. метрами»).

Как видим, «цена продавца» и «цена покупателя» - это отражение субъективных представлений продавца и покупателя о той желаемой с их точки зрения цене, за которую они готовы продать/приобрести объект недвижимости.

Субъективность в оценках продавца и покупателя, однако, вовсе не означает, что у них нет объективной основы. На деле такие представления всегда базируются на множестве факторов и информации, которая имеет разную природу – отчасти объективную, отчасти субъективную, на которой и базируется их представления о разумной и справедливой цене.

Цена в любой конкретной сделке, в конечном счете, будет результатом столкновения представлений продавца и покупателя и родится она в результате их переговоров. Задача оценщика – определить, какой может быть наиболее вероятная разумная цена, по которой может быть продан/приобретен тот или иной объект недвижимости.

Рассмотрим факторы формирования цены на объекты недвижимости.

Все факторы, влияющие на уровень цен на объекты недвижимости, могут быть разделены на две группы: [9, с. 48]

1. Факторы, определяющие уровень цен на национальном и региональных рынках в целом.

2. Факторы, определяющие уровень цены на конкретный объект недвижимости.

К первой группе относятся такие общеэкономические факторы как уровень развития страны, объемы валового внутреннего продукта (ВВП) на душу населения, уровень занятости, уровень доходов населения в стране и пр. Исследование их влияния на рынок недвижимости, его активность, уровень цен и арендной платы – особая большая тема. Мы же остановимся только на тех факторах из этой группы, которые непосредственно влияют на текущее состояние рынка.

Во-первых, уровень цен на объекты недвижимости в каждый данный момент времени определяется соотношением предложения и спроса на рынке. Так, если предложение превышает спрос, то у покупателя больше возможности диктовать свои условия, в том числе и относительно уровня цены. Такая ситуация называется «рынок покупателя» и цена, при прочих равных обстоятельствах, будет снижаться.

Предложение превышает спрос – «рынок покупателя»: цена падает.

Если, напротив, спрос превышает предложение, то возможности диктовать свои условия выше у продавца. В этом случае мы имеем дело с «рынком продавца» и цена будет расти.

Спрос превышает предложение – «рынок продавца»: цена растет.

Во-вторых, динамика цен на рынке определяется такими факторами, как динамика доходов приобретателей недвижимости и динамика строительных издержек.

Рост доходов приобретателей (покупателей) недвижимости ведет к росту спроса на объекты недвижимости а, значит, и цен на них. Но зависимость здесь совсем не прямая, поскольку, как правило, между уровнем доходов покупателя и уровнем цен на объекты недвижимость существует значительный разрыв.

Например, уровень годового дохода семьи из трех человек в 1 000 000 рублей по состоянию на 2018 год для Екатеринбурга может считаться вполне приличным. Но стоимость трехкомнатной квартиры будет составлять около 5 000 000 рублей, так что соотношение «Цена квартиры/годовой доход» будет равно 5 (это соотношение часто называют «коэффициент доступности жилья». Предположим, что доход вырастет на 20% и составит 1 200 000 рублей, а цена квартиры увеличится даже на 10%, т.е. станет 5 500 000 рублей. Коэффициент доступности жилья изменится, но изменится незначительно – лишь до 4,6. Значит, даже существенный рост текущих доходов не ведет к такому же росту спроса.

Нужно иметь в виду, что рынок аренды в этом отношении заметно отличается от рынка продаж, потому что здесь уже нет такого разрыва – арендная плата составляет лишь часть дохода арендатора и потому зависимость между ростом доходов арендаторов и ростом их спроса на аренду может быть заметно более явной.

Аналогичным образом обстоит дело и тогда, когда мы имеем дело с использованием ипотечного кредитования. Оно как раз и построено на том, что платежи по кредиту составляют лишь часть дохода заемщиков, так что рост их доходов может быть важным фактором роста спроса на приобретение недвижимости в собственность.

Что касается строительных издержек, то понятно, что если растет стоимость материалов: цемента, кирпича и пр., уровень заработной платы в строительстве, то не может не расти и стоимость строительной продукции – домов и квартир.

В-третьих, следует иметь в виду, что на спрос на данные объекты недвижимости (а, значит, и на цены) может повлиять ситуация с объектами, которые их могут заменить.

Например, при росте цен на квартиры на первичном рынке, очевидно, вырастет спрос на аналогичные квартиры на вторичном рынке, что, через какое-то время вызовет и здесь рост цен. Другой вариант: в строящихся домах запланировано недостаточное, по сравнению со спросом, количество однокомнатных квартир. Очевидно, что это может вызвать рост спроса с последующим ростом цен на двухкомнатные квартиры малой площади. Или, еще одна возможность: быстро растет арендная плата. Это может привести к тому, что как альтернативный вариант будет рассматриваться приобретение квартир с использованием ипотечных кредитов. Следовательно, спрос на такой вариант решения жилищной проблемы также может вырасти.

Вторая группа факторов, это факторы, определяющие наиболее вероятную цену на конкретный объект недвижимости.

Эти факторы также можно разделить на две группы:

1) характеристики объекта,

2) характеристики сделки.

Характеристики объекта – это его физические параметры, отличающие данный объект от других. На наиболее массовом рынке – рынке квартир и комнат в многоэтажных домах к числу таких факторов относятся такие, как:

• характеристики местоположения;

• характеристики здания, в котором расположен объект сделки;

• характеристики объекта сделки (квартиры или комнаты).

Местоположение как экономическая характеристика объекта недвижимости находит свое отражение в двух основных параметрах: окружении и доступности.

Под окружением объекта понимается характер окружающей объект застройки, уровень благоустройства окружающей территории, ландшафт и пр. Любой объект может, как выиграть, так и проиграть от своего окружения.

Надо заметить, что роль одного и того же окружения может быть различна для объектов недвижимости разного типа. Так, расположение в самой непосредственной близости от метро может быть фактором, повышающим ценность торговой или офисной недвижимости, и рассматриваться как негативный фактор для элитного, клубного жилья.

Под доступностью объекта понимается близость или отдаленность объекта с точки зрения его пользователя от места проживания, работы пользователя, от маршрутов общественного транспорта, автомагистралей и пр.

К характеристикам здания, влияющим на вероятную цену объекта недвижимости – квартиры, относятся, прежде всего, такие как:

- год постройки;

- используемые строительные материалы;

- наличие или отсутствие инженерного оборудования (лифты, например);

- этажность;

- состояние здания;

- возможность подключения к информационным сетям и пр.

К характеристикам объекта - квартиры, влияющим на цену, относятся:

- площадь общая и жилая;

- количество комнат;

- площадь кухни;

- наличие балконов и лоджий;

- наличие подсобных помещений;

- расположение на том или ином этаже.

Среди факторов, отражающих условия сделки и влияющих на цену объекта, можно назвать такие как:

- потребность во в приобретении жилья у продавца («встречка»)

- использование ипотечного кредитования,

- рассрочки и пр.

Эти факторы также влияют на возможную цену квартиры.

Существует целая система методов определения цен. Продавцы рассматривают цену как переменный и важный фактор, поэтому к ее назначению относятся весьма осторожно. При выборе метода определения цены обычно исходят из следующих соображений. Если установить слишком высокую цену, то спрос будет ограничен. Если установить слишком низкую цену, то прибыль будет мала или ее не будет совсем. Возможная цена определяется себестоимостью продукции, ценами товаров-конкурентов и товаров-заменителей, уникальными достоинствами товара по сравнению с другими товарами. Максимальная цена определяется уникальными достоинствами товара, минимальная издержками производства, средняя — конкуренцией.

Система методов ценообразования включает следующие методы:

- затратные;

- параметрические.

Затратные методы ценообразования основаны преимущественно на учете затрат на производство и реализацию продукции. К затратным методам ценообразования относятся:

- метод полных издержек;

- метод стандартных издержек;

- метод прямых издержек.

Метод полных издержек — это способ формирования цен на основе всех затрат, которые списываются на единицу того или иного изделия и к которым добавляется необходимая фирме прибыль. Метод применяется предприятиями, положение которых близко к монопольному и сбыт продукции которых практически гарантирован.

Метод стандартных издержек позволяет формировать цены на основе расчета затрат по нормам с учетом отклонений фактических затрат от нормативных. Его преимущество состоит в возможности управления затратами по отклонениям от норм, а не по их общей ве­личине. Метод обеспечивает непрерывное сопоставление затрат. Наиболее сложным элементом системы стандартных издержек является определение стандартов затрат.

Метод прямых издержек — это способ формирования цен на основе определения прямых затрат исходя из конъюнктуры рынка, ожидаемых цен продажи. Практически все условно-переменные за­траты зависят от объема выпускаемой продукции и рассматриваются как прямые. Остальные затраты (косвенные) относятся на финансовые результаты. Поэтому данный метод называют также методом формирования цен по сокращенным затратам.

Разновидностью ценового метода прямых издержек является метод стандартных прямых издержек, совмещающий преимущества методов стандартных и прямых издержек.

Параметрические методы ценообразования основаны на учете технико-экономических параметров товаров. К параметрическим методам ценообразования относятся:

- метод удельной цены;

- метод баллов;

- метод регрессии.

Метод удельной цены основан на формировании цен по одному из главных параметров качества товара. Удельная цена рассчитывается как частное отделения цены на основной параметр качества товара. Этот метод используется лишь для ориентировочных оценок во избежание грубых ошибок.

Метод баллов заключается в использовании экспертных оценок значимости параметров товаров. Практическое использование балльного метода при определении конкретных цен осуществляется по следующему алгоритму: отбор основных параметров; начисление баллов по каждому параметру; суммирование баллов по базовому и искомому товару; расчет цен на товары по соотношению суммарных баллов.

Ценовой метод баллов целесообразно применять при формировании цен на те товары, параметры которых разнообразны и не поддаются непосредственному количественному соизмерению (удобство, дизайн, мощность, цвет, запах, вкус и т.д.).

Ценовой метод регрессии состоит в определении эмпирических формул (регрессионных уравнений) зависимости цен от величины нескольких основных параметров качества в рамках параметрического ряда товаров. При этом цена выступает как функция от параметров качества товара.