2.3 Анализ местоположения и состояния оцениваемого объекта
Объектом оценки в данной дипломной работе является двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: Екатеринбург ул. Косарева, д.16 кв.1.
Объект оценки расположен в Промышленном районе г. Екатеринбурга на Химмаше. В пределах пешей доступности расположены школа, детский сад, продовольственные магазины. Транспортная доступность – удовлетворительная (рядом проходят автобусные и троллейбусные маршруты).
Оцениваемая квартира состоит из двух комнат и расположена на пятом этаже пятиэтажного крупнопанельного дома со всеми удобствами, с подвалом. Дом удален от проезжей части, расположен во дворах. Год постройки дома – 1974 год. Водоснабжение, отопление и энергоснабжение в доме – центральное, вентиляция – естественная. Общий вид здания – хороший.
На основании визуального осмотра и данных кадастрового паспорта помещения (Приложение 1) можно сделать следующее описание объекта оценки.
Общая площадь квартиры – 47,2 м2, жилая – 33 м2 (одна комната – 17,3 м2, вторая – 15,7 м2). Площадь кухни составляет 5,5 м2, санузел занимает 3,5 м2. В квартире имеется балкон, проведен телефон. Ориентация окон – два окна - на северо-запад, одно – на юго-восток. Общий вид квартиры – удовлетворительный.
Планировка квартиры представлена в кадастровом паспорте помещения (Приложение 1).
Таким образом, анализ местоположения и состояния объекта в первом приближении позволяют говорить о недостаточно высокой стоимости объекта.
Оценка произведена в соответствии со следующими допущениями:
- специальная экспертиза инженерных сетей не проводилась;
- объект оценки не обладает какими-либо скрытыми дефектами, в том числе дефектами несущего каркаса здания, которые могли бы повлиять на его стоимость;
- объект недвижимости соответствует всем санитарным и экологическим нормам;
- при оценке использованы достоверные источники информации.
Глава 3. Описание процесса оценки объекта
3.1 Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки объекта
Теория оценки недвижимости рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода. Возможность и целесообразности применения каждого из подходов, а так же выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе спецификации объекта вида определяемой стоимости.
Определение рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов существенно влияющих как на рынок оцениваемых видов имущества в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При этом рассматривается возможные способы использования имущества и выбирается такое, которое дает максимальный доход. Для этого проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
При оценке применяются общие, для всех видов имущества, подходы:
- затратный;
- сравнительный;
- доходный.
На рисунке 2 представлена методическая структура определения рыночной стоимости.
Затратный подход является одним из трех основных подходов в оценке недвижимости. При применении затратного подхода стоимость объекта недвижимости определяется суммированием рыночной стоимости (свободного) земельного участка и полных затрат застройщика (девелопера) на его благоустройство и строительство на нем улучшений объекта недвижимости на дату оценки. При этом учитывается (добавляется) предпринимательская прибыль инвестора (застройщика) и вычитается накопленный за время эксплуатации совокупный износ улучшений [14,с. 58].
Рис. 2 - Методическая структура определения рыночной стоимости
В основу затратного подхода положен принцип замещения, согласно которому стоимость объекта недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой объект недвижимости эквивалентной полезности. Кроме того, в затратном подходе используются принципы спроса и предложения, ожидания, зависимости от внешней среды, а также принцип изменения (учитывающий, в частности, воздействие инфляции, зонирования, демографических изменений и другие факторы).
Затратный подход целесообразно применять в совокупности с другими подходами при оценке объектов недвижимости, принадлежащих развивающимся, формирующимся сегментам рынка недвижимости. Он выручает оценщика в условиях неприменимости сравнительного и доходного подходов (при пассивном рынке или при оценке некоммерческих объектов спецназначения).
Затратный подход не рекомендуется применять в случаях, когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка или достоверно определить все виды износов и устареваний (когда отсутствует надежная информация для расчета износа).
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами [14, c.62].
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который основывается на том, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода[9, c.125].
На основании имеющейся у нас информации об объекте оценке для определения его стоимости решено использовать затратный и сравнительный подходы. Но предварительно проведем анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.