Глава 2. Характеристика объекта оценки

2.1 Анализ социально-экономическое положение региона и населенного пункта, в котором находится объект оценки

Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Поэтому считаем необходимым охарактеризовать социально-экономическое положение Свердловской области и г. Екатеринбурга (таблица 1).

В Российской Федерации 2017 год – это период выхода экономики из рецессии и начала восстановительного роста. Екатеринбург в отчетном году вышел на траекторию устойчивого поступательного роста, большинство ключевых экономических показателей продемонстрировали положительную динамику. Возобновившийся в конце 2016 года рост реальной заработной платы, а также существенное замедление темпов роста потребительских цен способствовали стабилизации ситуации на потребительском рынке.

За январь – декабрь 2017 года оборот крупных и средних организаций увеличился на 6,2 процента и составил 1624,3 миллиарда рублей. Наибольшую долю в обороте крупных и средних организаций по-прежнему занимают оптовая и розничная торговля (41,3 процента) и промышленное производство (35,2 процента). Прибыль крупных и средних организаций увеличилась на 19,5 процента и составила 99,3 миллиарда рублей. В 2017 году в Екатеринбурге сохранились высокие объемы промышленного производства. В то же время темпы роста объемов промышленного производства были более сдержанными на фоне высокой базы 2016 года. По итогам отчетного года индекс промышленного производства составил 100,2 процента, объем отгруженной продукции – 103,9 процента. По предприятиям обрабатывающей промышленности индекс производства в отчетном периоде составил 98,8 процента, объем отгруженной продукции – 100 процентов. Промышленность Екатеринбурга поддерживается стабильной работой предприятий оборонно-промышленного комплекса, получающих государственные заказы.

Свердло́вская о́бласть — субъект Российской Федерации, входит в состав Уральского федерального округа.

Административный центр — город Екатеринбург.

Граничит на западе с Пермским краем, на севере с Республикой Коми и Ханты-Мансийским автономным округом, на востоке с Тюменской областью, на юге с Курганской, Челябинской областями и Республикой Башкортостан.

Свердловская область располагает крупными предприятиями различных видов экономической деятельности. Они производят сотни наименований продукции – это чугун, сталь, нефтепродукты, газ, уголь, сера, хромовые соединения, строительные материалы.

В недрах области разведаны более 2500 месторождений 75 видов полезных ископаемых. По объемам запасов и добыче полезных ископаемых область входит в ведущую группу регионов России.

В области хорошо развита транспортная инфраструктура.

2.2 Анализ рынка жилой недвижимости г. Екатеринбурга

Обязательным условием оценки недвижимости является исследование последних тенденций на рынке, что позволяет более объективно определить рыночную стоимость объектов недвижимости.

Рынок недвижимости в г. Екатеринбург е представлен в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок нежилых помещений. В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты.

Квартиры составляют основной сегмент рынка недвижимости.

Современный рынок жилой недвижимости г. Екатеринбурга можно условно разделить на:

- первичный рынок жилой недвижимости;

- вторичный рынок жилой недвижимости.

Наибольшую долю на рынке продаж (предложения) составляет вторичный рынок жилья (более 60%).

Массовая застройка г. Екатеринбурга — это в основном дома типовых серий, пяти-, девяти- и четырнадцатиэтажные, характеризующиеся не самыми привлекательными потребительскими качествами. По индивидуальным проектам здания стали активно строиться только в последние годы.

В таблицах 2 и 3 представлена типизация объектов жилой недвижимости в городе Екатеринбург е по качеству и размеру соответственно.

Таблица 2. Результаты типизации жилья по качеству

Тип жилья Параметры	Сталинские дома	«Хрущевки»	«Брежневки»	Панельные и кирпичные дома улучшенной планировки
Этажность	2, 3, 4, 5	4, 5	5	9, 10, 12, 16, 17
Материал стен дома	Кирпичные, панельные	Кирпичные, панельные	Кирпичные, панельные	Кирпичные, панельные
Наличие лифта	Отсутствует	Отсутствует	Отсутствует	Имеется
Наличие балкона/лоджии	Балкон	Балкон	Балкон, лоджия	Лоджия, балкон
Высота потолков, м.	2,8 - 3,2	2,5	2,6	2,5 – 2,7
Площадь кухни мин./ макс., кв. м.	7 – 10	4,5 – 6	7 - 8	7,5 – 9,0
Год постройки мин./макс.	1930 -1950	1960 - 1970	1970 – 1980	1970 - 2000
Горячее водоснабжение	Автономное	Автономное, центральное	Центральное	Центральное

Разброс цен на квартиры и комнаты зависит от многих факторов, таких как местоположение жилья, его состояние, этаж, инфраструктура, бытовые удобства и, конечно же, от спроса. Одним из основных параметров, определяющих стоимость квартиры, считается месторасположение недвижимости, что в свою очередь определяет престижность объекта.

Таблица 3. Результаты типизации жилья по размеру

Тип жилья Параметры	1-комнатные квартиры			2-комнатные квартиры			3-комнатные квартиры			Многокомнатные квартиры
	Мин	Макс	Мин		Макс	Мин		Макс	Мин		Макс
Общая площадь, м^2.	27	55	40		76	45		110	60		145
Жилая площадь, м^2.	14	22	26		45	33		60	45		75
Площадь кухни, м^2.	5	15	5		15	5		20	5,5		20

В городе Екатеринбург е можно выделить несколько районов, которые отличаются по престижности, экологической обстановке, озеленению, наличию промышленных объектов, уровню зашумленности, особенностям жилого фонда, наличию инфраструктуры, возрасту и другим характеристикам, определяющим ценовой диапазон объектов недвижимости.

Сегодня престижность района во многом определяется следующими факторами:

• расположение района относительно центра города;

• наличие необходимой инфраструктуры в районе;

• количество домов высокого качества в районе, наличие равноценного окружения;

• благоприятный социальный состав жителей;

• благоприятная экологическая обстановка (отсутствие вредных производств, загазованности, шума);

• низкий уровень криминогенности;

• наличие рекреационных зон (парки, скверы, детские площадки);

• удобство транспортного сообщения.

Полнота соответствия характеристики района перечисленным параметрам позволяет судить о степени его престижности.

Средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке жилья Екатеринбурга, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, выросла на 0,4% за месяц и на 13 мая составила 72 117 руб. Недельные темпы изменения средней цены в последние три недели стабилизировалась.

За месяц число объектов на рынке увеличилось на 4,2% и достигло отметки 8,49 тыс. объектов. Выросло и количество комнат - на 0,4% за четыре недели (1,48 тыс. объектов). Обратную корректировку фиксируем для группы пригородных объектов на рынке – их число незначительно сократилось на 0,4% (в реальном выражении 692 квартиры). Сроки экспозиции объектов увеличились и составляют чуть больше 4,5 месяцев.

Среди различных территорий отмечаем противоречивую динамику. Объекты в Центре стали дороже на 0,8%. Квадратный метр объектов в Центре стоит 102 737 руб. Квадратный метр в районах, приближенных к Центру, обойдется покупателю по 76 851 руб., - его цена за месяц повысилась на 0,1%. Квартиры второго пояса в цене не изменились: стоимость объектов здесь составляет 66 051 руб./кв. м. в среднем. На территории третьего ценового пояса объекты покупают по 59 005 руб./кв. м. (+0,6%). Для объектов четвертого ценового пояса наблюдаем отрицательную корректировку 0,7%, то есть средняя цена квадратного метра для квартир в отдаленных районах достигла отметки 50 959 руб./кв. м.

Для различных типов объектов также отмечаем как положительные, так и отрицательные корректировки ценовых показателей. Снижение цены на этот раз характерно только для объектов типа «брежневки» - на 0,8%. При покупке объекта в доме «эпохи застоя» покупатель заплатит 63 611 руб./кв. м. «Пентагоны» подорожали на 0,3% до отметки 64 753 руб./кв. м. Для квартир типа «спец. проекты» наблюдаем повышение цены на 0,4%. Текущая цена квартир в современных домах на рынке фиксируется на уровне 82 189 руб./кв. м. Увеличились в цене и «хрущевки» - на 0,5%. Квадратный метр «хрущевки» стоит 64 339 руб. в среднем. Для «полнометражек» замечаем самую весомую положительную корректировку (+1,0%). Купить квартиру в доме «сталинских» времен можно по средней цене 60 862 руб./кв. м. Квартиры в типовых домах 80-90-х покупателям предлагают по 66 620 руб./кв. м. (показатель остался без изменений).

Для объектов различных размеров отмечаем положительную динамику по отношению к значениям четырехнедельной давности. Квадратный метр однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных объектов стал дороже на 0,3% до отметки 77 327 руб., 70 862 руб. и 70 351 руб. соответственно Средняя цена на многокомнатные квартиры выросла на 0,4%. Рыночная цена «четырешек» составляет 74 115 руб./кв. м. на сегодня.

Средние цены на комнаты снизились на 0,2%. Теперь объекты на рынке комнат выставляют по 59 304 руб./кв. м. Квартиры пригородных территорий обладают средней ценой 52 785 руб./кв. м. (+0,1% за четыре недели).

Изменение цен предложения на рынке недвижимости Екатеринбурга (вторичный рынок жилья)

Район	Средняя цена предложения на 13.05.2019, руб./кв. м	Изменение за неделю, %	Изменение за 4 недели, %	Разброс цен* и изменение за последние 4 недели
				нижний ценовой сегмент, руб. (%)	верхний ценовой сегмент, руб. (%)
По городу	72 117	–0,0	+0,4	–	–
Центр	102 737	+0,2	+0,8	62 329 (–0,3)	161 672 (–0,2)
1-й пояс	76 851	–0,0	+0,1	55 016 (–0,4)	106 117 (+0,7)
2-й пояс	66 051	–0,0	+0,0	48 742 (+0,7)	88 839 (–0,2)
3-й пояс	59 005	+0,2	+0,6	43 675 (+1,4)	78 642 (+0,1)
4-й пояс	50 959	–0,4	–0,7	31 363 (–1,8)	71 622 (+2,8)
Средний срок экспозиции за последние 4 недели						142 дня

* Методика расчета. Для «нижнего ценового сегмента» указаны средние цены предложения по 10% объектов выборки с наименьшей ценой предложения за 1 кв. м. Соответственно для «верхнего ценового сегмента» указаны средние цены предложения по 10% объектов выборки с наибольшей ценой предложения за 1 кв. м.

 

Состав ценовых поясов рынка жилья, принятый для целей аналитики рынка недвижимости Екатеринбурга в УПН

Наименование ценового пояса	Жилые районы
Центр	Границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Луначарского, Большакова
1 пояс	Автовокзал, Ботанический, ВИЗ, Вокзальный, Втузгородок, Заречный, Парковый, Пионерский, Шарташский рынок, Юго–Западный
2 пояс	Академический, ЖБИ, Завокзальный, УНЦ, Уктус, Уралмаш, Широкая речка, Эльмаш, Солнечный
3 пояс	Елизавет, Компрессорный, Новая Сортировка, С. Сортировка, Совхоз, Химмаш, Чермет, Сибирский, Синие камни
4 пояс	Лечебный, Верхнемакарово, Горный щит, Изоплит, Исток, Калиновский, Кольцово, Медный, Н–Исетский, Палкино, Птицефабрика, Пышма, Рудный, Садовый, Северка, Семь ключей, Чусовское озеро, Шабровский, Шарташ, Шувакиш

Стоимость 1 м² в различных районах города Екатеринбурга колеблется довольно в широком диапазоне. Так, стоимость 1 м² в квартирах типовой планировки в Центральной части города (престижные районы города) превышает стоимость 1 м² в отдаленных районах города (Химмаш) на 25%.