1.3 Характеристика развития современного рынка жилой недвижимости России

Для более полного понятия сущности рынка российской недвижимости и основ ценообразования на нем рассмотрим характеристику развития рынка жилой недвижимости России, изложенную обозревателем портала о недвижимости Realto.ru Л. Каменевой [17].

До 2008 года цены на квартиры росли прямо пропорционально аппетиту воротил большого бизнеса и кормящихся на этой ниве посредников.

Этот рост не был спонтанным и, конечно, не был рыночным. Он обуславливался интенсивным развитием рынка новостроек и последующим превращением его в спекулятивную пирамиду.

Новостройки были сначала относительно доступны среднему классу. Новые дома во многом были интереснее устаревшего советского жилья и потому вызывали повышенный интерес. Изначально стоимость новостроек определялась затратами с одной стороны и планкой вторичного рынка с другой, обеспечивая инвестору уже тогда высокие доходы. Но вскоре рынок новостроек сформировался в самостоятельный сегмент и оторвался от вторичного окончательно, став ориентиром роста уже для рынка жилья в целом. И затем именно новостройки стали определять уровень стоимости квадратного метра жилья, вторичному жилью было суждено подстраиваться под этот процесс.

Развивать рынок новостроек крупному капиталу значительно интереснее, так как это технологично и предсказуемо. В строительство полились очень большие деньги. Цены медленно ползли вверх, и крупный капитал задумался, как бы процесс ускорить и увеличить доходность бизнеса.

Банкам было доверие небольшое и приобретение недвижимости в народе всегда рассматривалось как вложение. Но, одно дело, когда жилье приобретается для семьи «на вырост», совсем другое — когда скупается этажами и подъездами.

Недвижимость перестала осуществлять свою непосредственную функцию, заменив собой счета в банках и став предметом спекуляций.

Как и любой пузырь лопается, обвал рынка жилья был неминуем, но даже когда он состоялся, еще почти полгода его не признавали, пиарщики продолжали врать про стабильный рост, маркетологи проводили рекламные акции — бонусы, подарки, скидки, распродажи. На самом же деле продажи встали еще до этого, спрос ждал развития ситуации, а докатившийся до России финансовый кризис молниеносно снизил этот самый отложенный спрос и породил новые страхи. Объемы ипотеки упали. И даже больше – многие заемщики, потеряв работу, не смогли оплачивать кредит. В итоге их квартиры перешли банкам.

Спекулятивный капитал ушел не только из недвижимости, но и из страны в целом. Последовали банкротства компаний, не способных перекредитоваться. Продажи, да и строительство новостроек остановилось — этот сегмент пострадал больше всех, десятки тысяч людей было уволено.

На фоне этих событий рынок недвижимости фактически умер, квартиры продавались, но не покупались. Предложение многократно превысило спрос. Вообще конец 2008 и первая половина 2009 года были очень странными — никто не мог сказать, сколько стоит жилье. Ведь уже в процессе раздувания пузыря недвижимость оторвалась от четких критериев оценки, но еще были ориентиры в виде статистики продаж и заявленных процентов роста, но после схлопывания пузыря и наступления кризиса недвижимость фактически утратила всякие понятия о стоимости.

Многие тогда надеялись, что кризис принесет оздоровление рынку недвижимости, с него уйдут спекулянты, а крупные игроки сделают выводы из своих ошибок. Но ничего не изменилось и сегодня происходит ровно тоже самое - накрутка цен продолжается. При отсутствии каких-либо свершений внутри России, цены на жилье идут уверенно в рост, отыгрывая кризисное падение и возвращаясь к пику 2008 года. Взамен старого создается новый пузырь. И одна из причин его все та же — люди с деньгами не верят в страну и во власть, не верят в валюту, переводя свои доходы в физическую форму.

Особенностью нового пузыря является то, что он растет в условиях сужения рынка. На фоне сильного сокращения платежеспособного спроса мы видим и сокращение востребованного предложения.

Причем, судя по всему, рынок новостроек все так же играет роль критерия оценки стоимости жилья, хотя его доля резко сократилась. Подавляющее же большинство сделок сегодня — съезды и разъезды (альтернативные сделки) на вторичном рынке жилья.

Что же сегодня формирует спрос? На сегодняшний день потребность в покупке жилья у населения остается, но это население уже давно не является спросом, по крайней мере, в сегменте новостроек. Цены настолько велики, что в большинстве случаев доходы семей не позволяют даже за несколько лет накопить сумму, необходимую для первоначального взноса по ипотеке. Да и платить по кредиту они также не в состоянии. В такой ситуации приобретение новостройки сомнительно. Поэтому основная масса граждан России вообще уже не может надеяться на значительное улучшение качества жилья — им доступны лишь альтернативные сделки на вторичном рынке, меняя подобное на подобное, да и то с привлечением ипотеки. А альтернативные сделки — это не спрос и не предложение, это уравнивающий себя на рынке сегмент. Он был, есть и будет.

Один из элементов спроса — миграция из других регионов страны и ближнего зарубежья. С одной стороны это поддержка рынка, с другой — залог будущих этнических проблем. Но этот ресурс не неисчерпаем и иссякает пропорционально обеднению глубинки.

Поэтому оснований предполагать, что платежеспособный спрос будет расти, у нас нет. Наоборот, он сокращается. Рынку недвижимости нужен реальный экономический подъем страны.

Много писали и пишут о дефиците жилья, не всегда уточняя, чего именно не хватает. Говорят он, дефицит, растет. По крайней мере, нас все время в этом уверяют СМИ. На самом деле предложение на рынке есть и оно велико. Но оно не востребовано теми, кто в состоянии сегодня покупать. Дефицит же действительно есть, его искусственно поддерживают в сегменте современного жилья. Основная причина – снижение темпов коммерческого строительства и ввода его в эксплуатацию. Именно «благодаря» этому сегменту и удается имитировать рост цен сегодня.

По мнению Л. Камневой [17] в будущем рынок новостроек и вторичного жилья все больше будут отделяться друг от друга, в первую очередь в вопросах ценообразования. Стоимость новостроек определяется их расположением и уникальностью предложения.

Основой рынка жилой недвижимости на долгие годы становятся альтернативные сделки. В зависимости от роли государства и его социальной миссии возможны несколько сценариев развития рынка недвижимости. Основной тренд — избавление от старого жилья с переездом в более современное — естественно сохранится. Поэтому вторичная недвижимость будет все более расслаиваться и колебания стоимости станут все более значительны.

В сегменте качественного современного жилья будет возникать локальный дефицит, который может быть удовлетворен в будущем только новыми домами, перешедшими из статуса новостроек во вторичное жилье. Одновременно предложение старого жилья будет значительно превышать уровень спроса. Резкое падение цен в масштабах целых районов предопределят и их судьбу, сделав их «проблемными» от притока мигрантов.

Средняя стоимость жилья вряд ли будет расти в обозримом будущем, скорее всего она даже не покроет инфляцию. Впрочем, само понятие средней стоимости жилья утратило свой смысл уже давно, но все еще используется маркетологами. Собственник должен понимать, что его личная квартира может дешеветь так же быстро, как дорожают новостройки бизнес-класса.

Цены на жилье сегодня в значительной мере перегреты и поддерживаются искусственной нехваткой новых объектов, как коммерческих, так и социальных. Если власти и бизнес продолжат эту политику, есть риск нового обвала. Но таким масштабным как прежде он не станет — пока нет больших заемных средств.

С точки зрения задач ценоопределения в сложившейся ситуации есть и положительная сторона. Цена за квартиру постепенно перестает быть абстрактным понятием, основанным только на желаниях продавца, посредника и на спекуляциях на рынках. Ранее ситуация доводилась до такого абсурда, что во многих случаях цена за квартиру основывалась на ничем не подкрепленном мнении продавца. Постоянно дорожающее жилье, выставленное на продажу, ожидало новых владельцев до года и более. Сегодня подавляющее большинство сделок — альтернативные, ее участникам не выгоден рост цен, им нужна стабильность. Сейчас как раз и наступила относительная стабилизация, а оценка стоимости жилья становится все более прозрачной.

Любой спрос должен быть подтвержден рублем или другой валютой. Иначе речь идет о потребности. Так же обстоят дела и с недвижимостью. А у кого сегодня капитал? По данным экспертов, крупнейшие денежные потоки на этом рынке приходятся на Москву и Московскую область, Санкт-Петербург и Краснодарский край, а также ряд других успешных экономически районов. В этих регионах сохраняется стабильный спрос на жилье элитное и бизнес-класса.

В других регионах России наиболее востребовано бюджетное жилье, зачастую другого выбора там и нет, как нет и строительства. Преимущество остается у помещений с пониженной комфортностью. Несомненными лидерами являются «хрущевки». В последние годы к ним добавились и панельные дома, которые были построены для военных. По многим показателям они еще хуже своих советских аналогов – низкие потолки, огромные щели, практически отсутствующая звукоизоляция, минимум отделки. Но самое важное – сомнительное качество материалов. За счет этого квартиры и становятся дешевыми. По мнению специалистов, такое жилье будет ветшать очень быстрыми темпами.

Но в условиях современной России подобные варианты – самые оптимальные. Эти дома строятся за несколько месяцев и стоимость квадратных метров в них очень дешевая. Хотя все равно не по карману большинству россиян.

Таким образом, в целом по стране люди вынуждены переселяться из совсем плохого в просто плохое, еле-еле сводя концы с концами. В районах побогаче ведется строительство и у среднего класса возникает возможность вселиться в более достойное жилье.

При покупке жилья на этапе строительства важно провести анализ объекта, фигурантов и обратить внимание на следующие пункты договора. Кто стоит за строительством, с кем заключается договор? Кому принадлежит земля под строением? Какие сроки строительства, прописаны ли они в договоре, были ли ранее задержки у данного застройщика? Какие коммуникации будут проведены и когда? Какая отделка, комплектация? Планируется ли заложить место под стоянку, детскую площадку, зеленые насаждения? Если в договоре стоит фраза «под ключ», лучше поинтересоваться, что под этим подразумевает продавец. Все эти мелочи влияют на конечную стоимость новостройки. Не уточнив их, можно купить кота в мешке. В любом случае, покупка такого жилья – большой риск.

Другое важное обстоятельство, влияющее на цену – состояние дома. Недорого продается жилье, построенное в хрущевские и ранние брежневские времена. Особенно то, которое имеют очень плохую планировку: проходные комнаты, неудобные коридоры, крохотные кухни и санузлы, низкие потолки. Самые дешевые цены на квартиры, находящиеся в домах ветхого состояния, близкого к аварийному или с дефектами.

Низкая цена всегда должна настораживать покупателя. Возможно, сделка не совсем чистая. Мошенники часто именно таким способом находят своих жертв. Или квартира проблемная. Во многих случаях дефекты невозможно заметить невооруженным взглядом. Например, оплавленную и не замененную после пожара проводку. Или трещину в капитальной стене, умело спрятанную за обоями.

Кроме того, низкая цена может быть обусловлена неблагополучными соседями. Наркоманские притоны и прочий криминал, о наличии которого можно узнать только после переезда. Поэтому очень важно заранее провести небольшую разведку на месте. Хотя бы пообщаться с бабушками, которые сидят у подъезда.

И все же, дешевые и хорошие квартиры попадаются. Объясняется это самыми обычными житейскими ситуациями – срочно нужны деньги. Организации, занимающиеся срочным выкупом квартир, всегда требуют уступок до 30% и более. Поэтому в форс-мажорных ситуациях продавцы, конечно, стараются найти покупателей самостоятельно и готовы идти на уступки. При соблюдении предосторожностей, в том числе и юридических, вполне можно сэкономить на покупке жилья.