Глава III. Дефекты и неурядицы в имущественной сфере § 1. Несуществующее имущество

Имущественными объектами гражданских прав могут быть вещи, имущественные права и иное имущество, существующие в реальной действительности: имущество, являющееся осязаемой категорией материального мира, а также бестелесные вещи*(80). Так, в соответствии со ст. 128 ГК РФ это могут быть не только наличные деньги, номинированные в той или иной валюте, но и безналичные денежные средства, существующие в виде записей по счетам, открытым в кредитных организациях. Безусловными обязательствами ЦБ РФ являются только его банкноты и монеты, которые обязательны к приему по нарицательной стоимости при осуществлении всех видов платежей, для зачисления на счета, во вклады и для перевода на всей территории России (ст. 30 Федерального закона от 10.07.2002 N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)"). Для того чтобы безналичные деньги были реальным имуществом, они должны быть обеспечены наличием в достаточном размере денежного остатка на корсчете банка, в котором размещены на счете безналичные деньги, поскольку безналичные денежные средства представляют собой обязательства такого банка перед клиентом*(81).

По своей сути безналичные деньги на счете представляют собой право требования клиента к банку, которое включает в себя целый комплекс правомочий: исполнение поручений клиента за счет остатка, выдача денег, погашение долгов самого клиента перед банком и др. По верному замечанию Р. Саватье, обязательственное требование - это "единственное техническое средство, включающее в юридический оборот такие имущества, в отношении которых не может быть права собственности, поскольку они исчезают в самом процессе исполнения обязательства, предметом которого они являются"*(82).

Передав банку денежные средства, клиент утрачивает право собственности на них как на вещь, которое переходит к самому банку, что дает ему право ими распоряжаться по своему усмотрению и от своего имени, на что прямо указано в п. 2 ст. 5 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-1 "О банках и банковской деятельности". При этом клиент приобретает взамен право требования к банку в силу связывающего их обязательства, вытекающего из договора банковского счета. Такой правовой режим безналичных денег сближает их с таким специфическим объектом гражданского оборота, как доля в уставном капитале хозяйственного общества, которая закрепляет определенный объем корпоративных прав за его участником, передавшим в счет оплаты доли денежные средства или иное имущество.

Реализация клиентом данного права требования влечет вещно-правовой эффект в виде получения имущественных выгод. Безналичные денежные средства, будучи разновидностью имущества, не относятся к вещам, а потому не могут являться объектом вещных прав в гражданско-правовом смысле. По своей природе безналичные денежные средства, существующие в виде записи на банковском счете кредитора (их обладателя), представляют собой его обязательственное требование на определенную сумму к кредитной организации, в которой открыт данный счет (Постановление Конституционного Суда РФ от 10.12.2014 N 31-П)*(83).

Несмотря на свою обязательственно-правовую природу, безналичные деньги охватываются понятием "собственность", которое защищается в нашей стране ст. 35 Конституции РФ, ст. 1 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, заключенной в г. Риме 04.11.1950, ст. 17 Всеобщей декларации прав человека, принятой Генеральной Ассамблеей ООН 10.12.1948, ст. 18 Конвенции о защите прав инвестора, заключенной в г. Москве 28.03.1997, ст. 26 Конвенции СНГ о правах и основных свободах человека, заключенной в г. Минске 26.05.1995, ст. 1 Соглашения стран СНГ от 09.10.1992 "О взаимном признании прав и регулировании отношений собственности" и другими международными договорами в данной сфере.

Собственность - это прежде всего конкретное имущество, которое собственник вправе защищать всеми средствами, предусмотренными законом и иными нормативными правовыми актами России (п. 1 Информационного письма ВАС РФ от 20.12.1999 N С1-7/СМП-1341 "Об основных положениях, применяемых Европейским судом по правам человека при защите имущественных прав и права на правосудие"), например, земельный участок, дом, квартира и иное жилое помещение. Помимо этого в качестве собственности следует также рассматривать следующее имущество:

- электрическая, тепловая и другие виды энергии, которая "...не обладает выраженной телесной природой, ее существование проявляется исключительно в полезных эффектах от ее потребления"*(84);

- акции и иные бездокументарные ценные бумаги - бестелесные вещи (res incorporales)*(85), закрепляющие за их владельцем определенный объем имущественных и личных неимущественных прав и не имеющие материальной формы выражения, в связи с чем передача прав на них осуществляется не физическим вручением, а путем проведения операций в системе ведения реестра (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.08.2006 по делу N А43-16226/2005-23-479)*(86);

- денежные суммы, взысканные вступившим в законную силу судебным актом (Постановление ЕСПЧ от 08.12.2015 по жалобам N 47032/06, 6415/07, 39249/08 и 39251/08, дело "Кулюк и другие против России");

- иные имущественные права и другие объекты, в отношении которых владелец пользуется правом на уважение своей частной собственности (Постановление ЕСПЧ от 21.06.2016 по делу "Калугина против России", жалоба N 2686/06).

Исходя из этого, безналичные деньги, обеспеченные остатком на корсчете банка или иными его активами, позволяющими исполнять поручения клиента, могут трансформироваться в конкретные имущественные права. При отсутствии такого обеспечения они представляют собой не что иное, как обычные технические (цифровые) записи на счетах, которые никаких реальных прав клиенту не предоставляют. Это связано с тем, что цифровые остатки на счете формируются фиктивно в результате формального осуществления технических записей по счетам бухгалтерского учета, не образуют денежный остаток и не влекут никаких правовых последствий (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.10.2016 по делу N А13-17975/2015).

Так, на счет клиента не могут быть зачислены деньги, исполнены поручения, погашены требования самого клиента перед банком (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.08.2016 по делу N А40-31510/15). В случае банкротства кредитной организации клиент вправе рассчитывать на удовлетворение своих требований к ней в порядке очередности, установленной Законом о банкротстве. Такие ничем не обеспеченные права требования дают их обладателю только абстрактную возможность получить имущественное удовлетворение своих притязаний при наличии у банка каких-либо активов и их достаточности для проведения расчетов. Страховая защита на такие требования не распространяется, при этом в судебной практике уже выработан и успешно применяется подход о недопустимости создания искусственной ситуации с дроблением и переоформлением депозитов с целью получения возмещения за счет средств фонда страхования вкладов*(87).

Такие права требования не подтверждают реальное существование банковского депозита, и у Агентства по страхованию вкладов не возникают страховые обязательства в соответствии со ст.ст. 11-12 Федерального закона от 23.12.2003 N 177-ФЗ "О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации" (Определения Верховного Суда РФ от 28.04.2016 N 45-КГ16-2, от 19.04.2016 N 9-КГ16-3 и др.). В таких случаях вкладчик не вправе рассчитывать на выплату ему страхового возмещения (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.01.2017 по делу N А13-17928/2015).

Таким образом, технические записи по счетам клиентов в банке, совершенные в условиях его неплатежеспособности, при отсутствии доказательств реального внесения вкладчиком денежных средств по договору банковского вклада не влекут правовых последствий в связи с фактической неплатежеспособностью кредитной организации в виде выплаты страхового возмещения по вкладу (п. 11 раздела III "Разрешение споров, возникающих в сфере страхования вкладов" Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016, далее - Обзор N 4 (2016)).

Так, в одном деле у вкладчика имелся годовой депозит в банке в долларах под 6,75%. Банк стал испытывать трудности с ликвидностью, сначала ЦБ РФ ввел ограничения, затем запрет на привлечение денежных средств физических лиц во вклады, а после этого у банка была отозвана лицензия на осуществление банковских операций. Наряду с другими вкладчиками гражданин обратился в Агентство по страхованию вкладов с заявлением о выплате ему страхового возмещения, но получил отказ по причине того, что операция по внесению денежных средств во вклад истца была фиктивной, поскольку совершена в период неплатежеспособности банка, когда он уже не имел возможности обеспечить оборотоспособность денежных средств, отражавшихся на счетах клиентов банка, включая счет вкладчика.

Признавая отказ Агентства по страхованию вкладов в выплате страхового возмещения, суд исходил из следующего. У банка были проблемы с ликвидностью и отсутствовала возможность исполнения распоряжений клиентов. Соответственно, перевод части денежных средств со счетов кредиторов банка на счета иных лиц, в том числе истца, по сути, направлен на передачу прав требования по вкладу новым кредиторам. При отсутствии достаточных средств на корреспондентском счете банка внутрибанковские проводки являются не более чем техническими действиями по изменению числовых значений на счетах клиентов, а совершение корреспондирующих расходных и приходных записей по счетам клиентов банка свидетельствует не об уплате денежных средств, а фактически означает передачу прав требования к кредитной организации.

Исполнение банком обязательств по зачислению поступающих на счет клиента денежных средств и их перечислению со счета, а также распоряжение клиентом находящимися на его счете денежными средствами, зачисленными банком, могут осуществляться только лишь при наличии на корреспондентском счете банка необходимых денежных средств (Определение Конституционного Суда РФ от 25.07.2001 N 138-О).

При недостаточности денежных средств на корреспондентских счетах банка реализация прав и обязанностей по договору банковского счета невозможна, а действия по перечислению денежных средств на счет истца не могут быть признаны действиями по исполнению договора банковского вклада и не порождают правовых последствий, характерных для данного вида договоров. Указанные действия совершены с намерением искусственного создания остатка на счете истца в целях последующего предъявления требования о выплате страхового возмещения и влекут за собой ущемление прав других кредиторов банка, что является недопустимым в силу ст. 10 ГК РФ.

При недостаточности денежных средств банки выдавать крупные суммы наличными реальной возможности не имеют. Однако программные средства кредитных организаций позволяют создать видимость такой выдачи путем внесения по счету кассы формальных записей о совершении расходных операций. При этом указанные технические действия возможны только в том случае, если одновременно также формально вносятся по соответствующему счету записи о внесении в кассу такой же общей суммы денежных средств или большей. Реальное внесение денежных средств для этого не требуется, а приходные записи по счету кассы возможны в любом количестве и на любые суммы, в том числе на суммы, не превышающие максимального размера страхового возмещения по вкладам.

Таким образом, действия истца и банка не повлекли внесения реальных денежных средств на счет истца, они не породили у банка обязанностей, характерных для договора вклада, следовательно, не породили обязательств Агентства по страхованию вкладов по выплате страхового возмещения истцу в соответствии со ст.ст. 11, 12 Федерального закона от 23.12.2003 N 177-ФЗ "О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации" (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 19.10.2016 N 33-22527/2016).

Превращение денежного остатка на счете в проблемном банке в технические записи, удостоверяющие наличие у владельца счета обязательственных прав требования к нему, исключает возможность реального проведения каких-либо операций. Любые поручения, как то: оплата уставного капитала хозяйственного общества*(88), выплата вознаграждения третьим лицам, возвращение долгов, перечисление налогов и иных обязательных платежей при отсутствии достаточной суммы на корсчете банка, в котором открыт счет, невозможны.

В сходной ситуации также находятся те вкладчики банка, которые поддались уговорам менеджеров и переоформили свои депозиты на кредитные ноты, которые являются высокорискованными инвестиционными инструментами. Кредитные ноты являются ничем не обеспеченными ценными бумагами эмитента, не ведущего, как правило, никакой хозяйственной деятельности, способной генерировать входящий денежный поток для обслуживания заемных обязательств перед держателями кредитных нот. Банк, инициировавший такую сделку, действует как агент иностранного эмитента, перечисляя ему собранные от граждан деньги и затем получая их обратно в виде субординированного займа (кредита) от него, выводя тем самым сбережения граждан из-под страховой защиты на случай его банкротства.

При этом ответчиком по иску о взыскании номинала кредитных нот с причитающимся по ним доходом выступает сам иностранный эмитент, а не банк. В московском регионе судебная практика сложилась против горе-инвесторов, которые лишились не просто страховой защиты на сумму своих сбережений, зафиксированных в кредитных нотах, но и вообще возможности заявлять какие-либо требования к банку (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.11.2016 по делу N 33-44244/16). Инвестор вправе свои требования предъявить к эмитенту кредитных нот, который их аннулировал, сделав несуществующим имуществом, вот только большой вопрос, что ему удастся получить.

Отметим также, что государство со своей стороны конкретных мер по защите неосторожных граждан не предпринимает, ограничиваясь только рекомендациями. Так, ЦБ РФ в Информационном письме от 27.02.2017 г. N ИН-01-59/10 "Об информировании граждан при предложении им финансовых инструментов и услуг в кредитных организациях" сформулировал ряд рекомендаций для кредитных организаций с целью обеспечения прав их клиентов на получение полной и достоверной информации о предоставляемых финансовых услугах и их потребительских свойствах. Мегарегулятор даже утвердил примерную форму уведомления граждан при предложении им финансовых услуг в кредитных организациях.

Помимо рассмотренной ситуации с безналичными деньгами, которые утрачивают реальную стоимость в результате банкротства банка, на счетах в котором они были размещены, и кредитных нот можно привести и другие примеры несуществующего имущества. Вещь может перестать существовать в своем первоначальном виде, что влечет определенные правовые последствия для участников гражданского оборота и иных правоотношений.

Так, при решении вопроса о назначении меры пресечения в уголовном деле, если имущество, являющееся предметом залога, уничтожено или повреждено (например, недвижимость пострадала в результате пожара) либо право собственности на него или право хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом (ст. 345 ГК РФ). В противном случае мера пресечения по рассматриваемому уголовному делу должна быть изменена (абз. 2 п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2013 N 41 "О практике применения судами законодательства о мерах пресечения в виде заключения под стражу, домашнего ареста и залога").

Факт существования вещи в реальной действительности учитывается при разрешении споров по поводу признания права собственности на нее либо признания указанного права отсутствующим, ее истребования из чужого незаконного владения, о присуждении к исполнению обязанности в натуре и по другим требованиям, связанным с ней. При невозможности возврата вещи, например, если она была разобрана на запчасти, которые были проданы по отдельности, ее стоимость может быть взыскана в качестве неосновательного обогащения.

Разделенный на части земельный участок как прежняя вещь перестает существовать в натуре, вместо него появляются вновь образованные земельные участки, что обязательно следует учитывать при планировании сделок с ними, имея в виду налоговые последствия. Они поставлены законом в зависимость от срока владения активом при определении доходов, подлежащих налогообложению (Определение Верховного Суда РФ от 19.12.2016 N 53-КГ16-16).

Если акции перестали существовать как объект гражданского оборота в связи с аннулированием их выпуска, например, в результате признания его недействительным (п. 2 Обзора практики разрешения споров, связанных с отказом в государственной регистрации выпуска акций и признанием выпуска акций недействительным, утв. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 23.04.2001 N 63), то их нельзя истребовать из чужого незаконного владения, равно как и не допускаются какие-либо сделки по передаче права собственности на них (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.02.2014 N Ф03-7404/2013).

От существования вещи в натуре зависит вид и объем прав на нее: так, в случае разрушения или сноса ветхого жилья собственник жилого помещения в нем взамен утраченного имущества получает от государства иное благоустроенное жилое помещение в порядке и на условиях, предусмотренных законом. Соответствующее право требования к государству или к муниципальным органам также может перейти по наследству, которое собственник жилого помещения в ветхом жилье при жизни не успел реализовать (Определение Верховного Суда РФ от 23.04.2013 N 5-КГ13-15).

В случае если в период действия договора залога заложенная вещь была разобрана на составные (запасные) части, то залог считается действующим в отношении всех таких составных частей, при условии что их можно идентифицировать как составные части первоначальной вещи (Постановление ФАС Уральского округа от 19.02.2013 N Ф09-14224/12). Иным образом обстоит дело в случае, когда заложенная вещь стала частью другого имущества, образовав с ним единую неделимую вещь, что влечет прекращение права залога на первоначальную вещь, при этом залог не возникает в отношении вновь образованной неделимой вещи.

Так, в одном деле суд пришел к выводу о том, что если объекты, составлявшие технологическую линию и находившиеся в залоге, перестали существовать в качестве самостоятельных вещей, став частью недвижимого имущества (построенного завода) и войдя в его состав, то право залога в отношении первоначальных объектов прекращается, и в деле о банкротстве своего должника он участвует как обычный кредитор на общих основаниях со всеми (Определение Верховного Суда РФ от 20.06.2016 N 310-ЭС16-6474). Если вещь стала в результате выполнения работ частью другого имущества, то ее уже нельзя истребовать или признать на нее отдельно право собственности, поскольку она утратила свое самостоятельное значение, став частью другой вещи и перейдя тем самым в иное качество (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.05.2016 N Ф06-8283/2016).

От существования заложенной вещи зависит статус конкурсного кредитора в деле о банкротстве и очередность удовлетворения его требований к должнику за счет сформированной конкурсной массы. Исходя из правовой позиции, изложенной в абз. 2 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", если не рассматривалось ранее требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество, то суд при установлении требований кредитора проверяет, возникло ли право залогодержателя в установленном порядке (имеется ли надлежащий договор о залоге, наступили ли обстоятельства, влекущие возникновение залога в силу закона), не прекратилось ли оно по основаниям, предусмотренным законодательством, имеется ли у должника заложенное имущество в натуре (сохраняется ли возможность обращения взыскания на него).

В приведенном примере возможность обращения взыскания на первоначальную вещь, которая была заложена, утрачена, что влечет прекращение права залога, поскольку заложенная вещь перестала существовать. В такой ситуации, а также в случае физической гибели вещи прекращение залога регистрируется в ЕГРП вне зависимости от наличия или отсутствия согласия залогодержателя (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.01.2016 N Ф03-6109/2015).

Как выше мы уже отметили, залог сохраняется в отношении всех составных частей заложенной вещи, на которые она была разобрана, при условии что они сохранились и не стали частью какого-либо иного имущества, образовав с ним неделимую вещь. Когда речь идет о таком виде обеспечения, как залог товаров в обороте, у залогодателя имеется право изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.) при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре залога (ст. 357 ГК РФ). При замене одних вещей другими на них также распространяется залог, а вот при залоге денежного требования залогодателя к третьему лицу ситуация может быть иной.

В случае когда имущественное требование, находящееся в залоге, было исполнено контрагентом залогодателя путем перечисления на его расчетный счет безналичных денежных средств, у залогодержателя не возникает право залога на эти средства, если только денежные средства в счет реализации права требования не поступили на специальный залоговый счет (пп. 3 п. 2 ст. 345, п.п. 1 и 4 ст. 358.6, п.п. 1 и 5 ст. 358.9 ГК РФ).

Обычный расчетный счет такой возможности залогодержателю не предоставляет, поскольку на основании п. 2 ст. 846 ГК РФ залоговый счет является специальным банковским счетом, он открывается в самостоятельном порядке, а не образовывается путем изменения статуса расчетного счета (пп. 2.8, 4.14 Инструкции ЦБ РФ от 30.05.2014 N 153-И "Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов"). Соответственно, и в случае банкротства залогодателя залогодержатель в такой ситуации не имеет статус залогового кредитора и получает удовлетворение своих требований в рамках установленной законом очередности (п. 4 раздела II "Споры, возникающие из обязательственных правоотношений" Обзора N 4 (2016).

Собственник автомобиля, уничтоженного в ДТП, взамен него получает страховое возмещение от страховой компании, а последняя вправе претендовать на передачу ей годных остатков или учет их стоимости при расчете суммы страхового возмещения. Однако вопрос об этом страховая компания должна ставить сразу, поскольку если дело дошло до судебного разбирательства и в суде первой инстанции она об этом не заявляла, то в дальнейшем вопрос о годных остатках разрешается отдельным иском (Апелляционное определение Пермского краевого суда от 17.11.2014 по делу N 33-10233).

Никаких прав не возникает из незаключенных договоров, кроме требований о возврате неосновательного обогащения, о возмещении убытков и других требований, связанных с защитой нарушенных прав их сторон. По недействительным сделкам у сторон возникают только реституционные требования, о которых мы говорили в предыдущей главе. Нельзя каким-либо образом распорядиться несуществующим имуществом, в том числе недействительным правом требования, соответственно, никаких прав не возникает и из обеспечения таких обязательств (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29.03.2016 N Ф10-19/2016).

Отдельно следует остановиться на таком специфическом имуществе, как объект незавершенного строительства, который находится в пограничном состоянии между строящейся вещью и готовым, построенным объектом, введенным в эксплуатацию. Объект незавершенного строительства является осязаемой вещью материального мира, однако до окончания строительных и отделочных работ, завершения организационных процедур он в зависимости от степени своей готовности существует в виде строительной площадки с возведенными конструкциями и строительными материалами либо уже в виде частично построенного здания или иного объекта. Такое пограничное состояние рассматриваемой вещи и обусловливает специфику ее правового режима.

Объект незавершенного строительства представляет собой незаконченный объект недвижимости с определенным уровнем готовности в процентном соотношении (например, 40-60%), строительство которого начато, но до конца не доведено (п. 10 ст. 1 ГрК РФ). Поскольку строительство объекта не закончено, на него не выдается и разрешительная документация на его ввод в эксплуатацию. В связи с этим объект незавершенного строительства нельзя использовать по назначению: для размещения офисных или торговых площадей, для проживания граждан и др.

Незавершенный объект также можно охарактеризовать как совокупность различного имущества: право аренды застраиваемого земельного участка, строительные материалы, оборудование, инвентарь и др. Однако простую совокупность вещей и прав нельзя считать объектом незавершенного строительства, поскольку каждая вещь (право) может выступать самостоятельным объектом гражданского оборота (например, право аренды земельного участка или строительные материалы). Чтобы ту или иную совокупность можно было рассматривать в качестве объекта незавершенного строительства, она должна обладать определенными устойчивыми признаками, которые позволяют выделить ее среди иных объектов гражданского оборота.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершено сооружение фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ), а вот замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ). Такие разъяснения дал Пленум Верховного Суда РФ в п. 38 Постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Схожее положение содержится в п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Там сказано, что если объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы), то отказ в государственной регистрации права на него является правомерным. На объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано право собственности. Этим он отличается, например, от простого замощения земельного участка асфальтом или щебнем при незначительной степени готовности, например, 1,18% (Определение Верховного Суда РФ от 30.09.2015 N 303-ЭС15-5520). Иными словами, объект незавершенного строительства - это не простая совокупность инвентаря и материалов на стройплощадке, а объект недвижимости с фундаментом. Его можно визуально определить как будущую недвижимость.

Объект незавершенного строительства законом отнесен к объектам недвижимого имущества, право собственности на него подлежит регистрации (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Когда объект незавершенного строительства застраивается окончательно, собственник может внести изменения в ЕГРП и скорректировать сведения. До этого момента собственник владеет объектом незавершенного строительства, на что и будет указано в выданной выписке из ЕГРП. Он вправе достроить объект, продать его, сдать в аренду, внести в качестве вклада в уставный капитал или распорядиться иным образом по своему усмотрению (ст. 209 ГК РФ).

Для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства представляется кадастровый паспорт, в котором, кстати, указание на степень готовности объекта не является обязательным. Характер данного объекта означает то, что он постоянно достраивается, поэтому степень его готовности является динамичной величиной, которая время от времени меняется. Основанием для отказа в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства отсутствие в кадастровом паспорте сведений о степени его готовности не является (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.06.2016 по делу N А32-35065/2015).

С 01.01.2017 вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", которым, в частности, предусмотрены следующие правила относительно объекта незавершенного строительства. Такой объект может быть поставлен на кадастровый учет, в кадастр вносятся сведения о степени его готовности в процентах (ч. 1 и пп. 11 ч. 4 ст. 8 Закона N 218-ФЗ). В ст. 40 Закона N 218-ФЗ предусмотрены особенности кадастрового учета и государственной регистрации объекта незавершенного строительства. Там, в частности, сказано, что регистрация осуществляется также на основании правоустанавливающих документов на земельный участок и разрешения на строительство, а если оно не требовалось, то на основании технического плана на объект незавершенного строительства, который изготавливает кадастровый инженер.

Объект незавершенного строительства, который возведен с существенным нарушением градостроительных норм и правил, без разрешительной документации или на земельном участке, назначение которого не допускает строительство такого объекта, может быть признан самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ). В этом случае даже регистрация права собственности на объект не будет являться препятствием для его сноса как самовольной постройки. Собственник объекта незавершенного строительства должен приводить доказательства в пользу того, что при возведении объекта им не были нарушены обязательные требования. В частности, он может представить проектную документацию на объект или заказать экспертизу.

Если в ЕГРП право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано, можно обратиться с иском о признании этого права (п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), но для этого должны быть выполнены условия, предусмотренные ст. 222 ГК РФ. Более подробно вопросы оформления права собственности на самовольную постройку мы рассмотрим в пятом параграфе настоящей главы.

Поскольку строительство рассматриваемого объекта до конца не завершено, в нем могут быть не подведены необходимые коммуникации, системы энергоснабжения и водоотведения. Это исключает возможность распоряжаться отдельными помещениями в объекте незавершенного строительства, пока он не будет сдан в эксплуатацию и не станет полноценной недвижимостью. В процессе возведения объект незавершенного строительства не обладает стабильными индивидуально определенными признаками, позволяющими его идентифицировать в качестве объекта вещных прав (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13.10.2014 по делу N А82-12472/2013).

Незавершенность строительства подразумевает, что в дальнейшем объект станет зданием или сооружением. В нем, может быть, появится различное количество помещений, каждое из которых будет иметь свои характеристики. Кроме того, до ввода объекта в эксплуатацию нормальное использование инженерного оборудования, а следовательно, и нормальная эксплуатация помещений невозможны. Поэтому выделение в объекте незавершенного строительства нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав противоречит действующему законодательству. Приобретение права собственности на помещение в объекте незавершенного строительства (так же как и постановка его на кадастровый учет) невозможно (Определения Верховного Суда РФ от 13.10.2014 по делу N 306-ЭС14-2019, А65-25514/2013 и от 02.12.2014 по тому же делу).

Таким образом, права на отдельные помещения в объекте незавершенного строительства не могут быть зарегистрированы. Не получится и сдать их в долгосрочную аренду. Однако может быть зарегистрировано право собственности на весь объект. Оно возникает не с момента начала строительства, а только после государственной регистрации. Помимо этого допускается признание права на долю в таком объекте (Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186). Например, компании - участники долевого строительства до окончания строительства многоквартирного дома не имеют вещных прав на квартиры и помещения в нем, однако у них есть обязательственные права (требования) к застройщику (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.02.2015 N Ф03-126/2015).

Иным образом обстоит дело с участниками долевого строительства - гражданами. Поскольку они являются уязвимой стороной экономических отношений, для них предусмотрены особые правила. В случае уклонения застройщика от передачи объекта (квартиры или иного жилого помещения) гражданин вправе обратиться с иском о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде конкретной квартиры (п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Как мы уже отметили, в объекте незавершенного строительства нельзя выделить конкретные помещения, поскольку он в результате дальнейшего строительства может быть видоизменен. Однако в нем можно выделить доли без привязки к конкретным помещениям. Это можно сделать, например, при разделе общего совместного имущества супругов. Так, например, на объект незавершенного строительства, как и на любое иное имущество, может быть обращено взыскание по долгам собственника. Если он находится в общей долевой собственности, то кредиторы одного из долевых собственников вправе поставить вопрос о выделе для обращения на нее взыскания либо о ее продаже, если иные долевые собственники возражают против выдела. Доля продается либо другим долевым собственникам, либо третьим лицам с публичных торгов, если они не готовы ее приобрести (ст. 255 ГК РФ).

Объект незавершенного строительства может быть продан с публичных торгов только после регистрации права собственности на него самим должником или судебным приставом (п. 17 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утв. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Однако доля в праве собственности на объект незавершенного строительства может быть продана с торгов беспрепятственно.

Право на объект незавершенного строительства может переходить к наследникам собственника-гражданина в порядке универсального правопреемства. При реорганизации компании-собственника права переходят к его правопреемникам в соответствии с передаточным актом. В случае ликвидации компании-собственника объект используется для проведения расчетов с кредиторами, а при их отсутствии - распределяется между владельцами фирмы (п. 8 ст. 63 ГК РФ). При банкротстве собственника объект незавершенного строительства входит в состав конкурсной массы и реализуется с публичных торгов (с последующим распределением вырученных денег между кредиторами).

Объект незавершенного строительства может быть также разделен между супругами как общее совместное имущество (Определение Верховного Суда РФ от 24.06.2014 N 18-КГ14-51). Помимо этого его можно продать (п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, утв. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21) или совершить с ним другую сделку. При желании компания может приобрести объект незавершенного строительства для достройки и использования в предпринимательской деятельности. Его можно приобрести в качестве инвестиции: для последующей перепродажи в качестве объекта незавершенного строительства или в качестве уже законченного строительством здания.

Объект незавершенного строительства можно купить с условием об обязанности продавца завершить строительство и получить все необходимые документы на ввод в эксплуатацию. Такой договор является смешанным и помимо договора купли-продажи содержит также элементы договора подряда (ст. 421 ГК РФ). Платежи в нем необходимо разделить на базовую часть за сам объект и остальную часть, которая выплачивается по факту окончания строительства и получения документации. Долю в праве общей долевой собственности можно приобрести только в случае, если право на нее зарегистрировано в ЕГРП. Если регистрация права на долю произведена не была, приобретать ее очень рискованно. В этом случае продажа оформляется обычной уступкой имущественных прав (гл. 24 и п. 4 ст. 454 ГК РФ) при сохранении у продавца возможности распорядиться всем объектом незавершенного строительства.

При приобретении объекта незавершенного строительства в собственность к покупателю также переходит право собственности (или аренды) на земельный участок. Однако до момента окончания строительства наличие права собственности на объект незавершенного строительства не дает его собственнику исключительного право выкупить земельный участок. Это связано с тем, что такое право есть только у собственника готового здания или сооружения, а не объекта незавершенного строительства, который в пп. 6 п. 2 ст. 39.3 и в ст. 39.20 ЗК РФ прямо не назван. В отличие от зданий и сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их целевым назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию (Постановление Президиума ВАС РФ от 10.04.2012 N 15874/11).

Кроме того, суды подчеркивают, что положения действующего законодательства РФ направлены на введение в имущественный оборот объекта незавершенного строительства лишь для завершения строительства (Апелляционное определение Тверского областного суда от 04.09.2012 по делу N 33-3092). Исключение составляет случай, когда органами власти уже принято решение о предоставлении земельного участка в собственность, и они не возражают против перехода права собственности на участок к собственнику объекта незавершенного строительства. В этом случае переход права собственности на земельный участок будет зарегистрирован, если нет оснований для его отнесения к землям, ограниченным в обороте или изъятым из него (Определение Верховного Суда РФ от 22.02.2012 N 71-В11-13). Собственник объекта незавершенного строительства вправе получить компенсацию в случае изъятия у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд, как и в случае с любыми иными объектами недвижимости (Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2014 по делу N А51-26077/2013). Таким образом, объект незавершенного строительства или долю в праве на него можно приобретать в случае, когда право собственности на такой объект (долю) зарегистрировано в ЕГРП. Распоряжаться им можно так же, как и обычной недвижимой вещью с учетом определенных особенностей, вытекающих из специфики такого объекта (отсутствие исключительного права на выкуп земельного участка под ним, невозможность реализации помещений до завершения строительства и регистрации права на них).