- •1. Специфические особенности прав на недвижимое имущество
- •2. Сущность и виды операций с недвижимым имуществом
- •3. Виды действительных сделок с недвижимым имуществом
- •4. Особенности сделок с предприятием (имущественным комплексом)
- •5. Понятие и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- •6. Рейдерские технологии при сделках с имущественным комплексом
- •7. Вещные права ограниченного содержания
- •8. Вещные права лиц, не являющихся собственниками
- •9. Доверительное управление имуществом
- •10. Страхование имущества.
- •11. Содержание экономических отношений по поводу аренды недвижимого имущества
- •12. Экономическое содержание арендной платы. Расчет арендной платы за недвижимое имущество
- •13. Аренда и лизинг.
- •14. Содержание договора аренды
- •15. Понятие и назначение оценки имущества предприятия
- •16. Понятие и виды стоимости недвижимого имущества
- •17. Принципы определения стоимости имущества
- •18. Этапы процесса оценки имущества предприятия
- •19. Сущность и сфера применения затратного подхода
- •20. Методы определения рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости
- •21. Оценка расчета восстановительной стоимости (стоимость замещения) объекта недвижимости
- •22. Понятие и способы определения износа зданий и сооружений
- •23. Сущность доходного подхода к оценке имущества предприятия
- •24. Метод прямой капитализации дохода
- •25. Метод дисконтированных денежных потоков
- •26. Сущность метода анализа продаж объектов недвижимого имущества
- •27. Методы определения и последовательность внесения поправок к цене
- •28. Расчет стоимости объектов с помощью валового рентного мультипликатора и общего коэффициента капитализации
- •Понятие производственной мощности, ее виды и способы определения
- •30. Организация выполнения ремонтных работ
- •31. Системы ремонта и обслуживания оборудования
- •32.Ремонтные нормативы
- •33. Сущность и назначение залога имущества
- •34. Основные участники системы ипотечного кредитования
- •35. Основные модели ипотечного кредитования
- •36. Амортизация имущества и амортизационная политика предприятия
4. Особенности сделок с предприятием (имущественным комплексом)
Причины продажи предприятия как единого имущ. комплекса:
* неплатежеспособность, ликвидация, банкротство;
* потребность в ден. средствах;
* принудительная продажа предприятия;
* переход к другим видам деятельности;
* предприятия специально создавалось для последующей продажи.
С учетом сложности и разнородности состава предпр. как имущ. комплекса, его продажа выделена в отд. вид. Моментом передачи явл. день подписания обеими сторонами передаточного акта. С этого момента к покупателю переходит риск случайной гибели или случ. повреждения имущества. Покупатель вправе использовать входящее в состав предприятия имущество и извлекать выгоды, но не вправе распоряжаться предприятием до перехода права собственности. Продавец после передачи предпр. тоже не вправе распоряжаться им. Право собственности на предпр. переходит к покупателю только с момента гос. регистрации этого права.
5. Понятие и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ним – юр. Акт, признание, подтверждение государством возникновения ограничения, перехода или прекращения прав на него в соот – ии с ГК РФ. Это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а так же иных оснований возникновения прав и обязанностей. Основным содержанием этой деятельности является юридический анализ документов, представленных для решения о гос. Регистрации.
Закон о гос регистрации детально регламентирует и устанавливает порядок гос регистрации, последовательно определяя ее стадии.
Порядок гос регистрации – это сов – ть норм, регулирующих отношения между государством в лице регистрирующего органа и лицом, обращенным за регистрацией.
6. Рейдерские технологии при сделках с имущественным комплексом
Основная сфера интересов рейдеров – недооцененное или проблемное предприятие, располагающее избыточным имущественным комплексом. Обычно рейдеры позиционируют себя как агентства недвижимости, управляющие или инвестиционные компании. Компания берет в управление объект, а потом пытается захватить его в собственность. Недружественное поглощение (захват) – это нечто среднее между чисто силовой акцией и юридической процедурой и осуществляется, как правило, хоть и на минимальных, но правовых основах. Это может быть обременение предприятия долгами, в результате чего накладывается арест на недвижимость и счета предприятия, а затем имущественный комплекс переходит в собственность кредитора-рейдера.
После достижения цели рейдеры начинают продавать имущество. Поглощенная недвижимость проходит цепь сделок купли-продажи с участием трех-четырех лиц (фирм-однодневок или оффшорных компаний). Добросовестным приобретателем является лишь последний покупатель, изъять имущество у такого покупателя чрезвычайно сложно.
Еще один действенный метод рейдеров – завладеть контрольным пакетом акций. Акции скупаются небольшими долями на физических лиц. Эффективны «каскадные атаки», когда проблемы защищающихся все время меняются, мешая создать эффективную защиту. За «акционерным каскадом» следует «арбитражный», затем «уголовный», «надзорный», «информационный» (с привлечением СМИ), «регистрационный», «имущественный». Есть даже «каскад надежды», когда возникшие вдруг доброхоты предлагают жертве купить у нее обреченное предприятие (хотя и
существенно дешевле) или провести переговоры с захватчиками. Обязательные элементы рейдерской тактики – привлечение властного ресурса (включая судебный), фальсификация документов (почти всегда), скорость проведения операций.