3.2. Умови та фактори ціноутворення на ринку землі

Ціна є обов’язковою умовою будь-якої угоди, вона виконує функції механізму, який регулює ринковий оборот об’єктів земельної власності. Ціна завжди конкретна і буде істотно відрізнятись як у часі, так і в просторі, перебуваючи під впливом багатьох факторів: загальної економічної ситуації, рівня доходів та платоспроможного попиту, правового середовища, коливань попиту та пропозиції, особливих мотивів і особистих інтересів конкретного покупця і продавця, які тісно пов’язані і взаємообумовлюють один одного.

За ступенем впливу на ціноутворення перераховані фактори можна поділити на загальні й локальні.

Загальні фактори, що визначають стан і динаміку ринку, впливають на ціни і рівною мірою діють протягом певного періоду часу на різні типи ділянок, розташованих у конкретній місцевості.

Локальні фактори впливають на ціну конкретної земельної ділянки чи групи земельних ділянок і пов’язані передусім з характеристикою власне ділянки і місця її розташування.

При цьому вплив і загальних, і локальних факторів позначається, насамперед, на доході з землі,, величина якого завжди буде залежати від стану економіки в тому чи іншому регіоні та населеному пункті.

Економічні фактори

Земля отримує реальну цінність лише за умови її використання, а її вартість визначається тим доходом, що можна отримати від цього використання. І незалежно від форми отримання доходу: чи земельної ренти при самостійному господарюванні на ділянці, чи плати від надання ділянки в оренду або її продажу, — покупець заплатить за землю стільки, скільки доходу він зможе отримати з конкретної ділянки.

Неважко помітити, що до числа названих форм доходу входять як ті, які залежать від стану реальної економіки (розвиток бізнесу, зміна його структури і прибутковості, зростання чи зниження ділової активності, рівень і динаміка доходів населення), так і ті, котрі пов’язані з фінансовим ринком (доступність фінансових і кредитних ресурсів, ризик інвестицій у нерухомість в цілому і в землю зокрема). Саме з цими двома сферами пов’язане формування економічних факторів ціноутворення на ринку землі. Крім того, вони власне і визначають формування платоспроможного попиту.

Практика ціноутворення на земельні ділянки свідчить, що ціна в значній (якщо не в основній) мірі формується покупцем, а саме існуючим залежно від його загальної платоспроможності попитом на земельні ділянки певного призначення і місця розташування. Тому в основі оцінки земельних ділянок лежить економічна концепція отримання населенням чи підприємством максимальної вигоди в межах доходів, що вони мають [29].

Відповідно до цієї концепції плата за земельну ділянку, що характеризується конкретними споживчими властивостями, буде визначатися тією сумою, що мають змогу сплатити родини різного достатку, зберігаючи свій колишній життєвий рівень, а також підприємства, за умови збереження ними максимального прибутку. Це означає, що розмір плати за землю завжди буде коливатися між мінімальною сумою, окресленою фактичним рентним доходом із земельної ділянки і максимальною, яку потенційний покупець готовий заплатити, виходячи з очікуваних від облаштування і забудови ділянки доходів та пов’язаних з цим витрат. Підтвердженням цього може слугувати інформація первинного ринку про кількість угод і ціни на землю, що відображають попит на земельні ділянки.

Незважаючи на очевидні й природні мотиви придбати землю у власність, щоб за її рахунок збільшити наявні активи, підвищити інвестиційну привабливість майна і бізнесу, реструктуризувати існуюче землекористування, зменшити ризик знецінення власного капіталу і збільшити його ліквідність, головними факторами формування попиту є стан економіки в регіоні, історичні традиції і підприємницька активність населення.

Так, сприятлива економічна ситуація, а значить і загальний рівень доходів та купівельної спроможності, стали визначальними в попиті на земельні ділянки в індустріально розвинених регіонах України, в той час, як на заході країни домінуючим фактором у формуванні попиту виступала історична пам’ять про приватну власність на землю.

Однак загальним детермінантом попиту на первинному ринку слід вважати регіональні відмінності у розвитку малого і середнього підприємництва. Фактично, підприємницькі інтереси, продиктовані необхідністю якнайшвидшого повернення коштів, і визначили пріоритети в інвестуванні капіталу в землю.

Так, в Україні переважна більшість із загальної кількості придбаних ділянок (82,5%) мали комерційне використання — для розміщення магазинів, кафе, ресторанів, готелів, автозаправних станцій. Інші є земельними ділянками приватизованих промислових і транспортних підприємств, установ громадського обслуговування, кондомініумів. Такий розподіл свідчить про сьогоднішній попит, у якому переважає комерційна функція, що забезпечує найвищу прибутковість від використання землі.

Це знайшло відображення й у високому рівні цін на землю такої категорії. Показово, що в розрахунку на 1 кв. м середньозважена ціна продажу земельних ділянок комерційного використання майже в 2,5 рази перевищує ціни продажу ділянок іншого використання.