Диференціація цін на землю в межах міста

Земля — це специфічний товар, місце розташування якого не змінюється. Новий власник не може переміщати її. Тому цінність земельної власності визначає оточення. Природно, що в силу внутрішньої неоднорідності міської території, обумовленої наявністю центра і периферії, різним поєднанням природних і антропогенних ландшафтів, відмінностями в інфраструктурній облаштованості, цінність землі в межах міста буде відрізнятися «від місця до місця».

Місце розташування як фактор ціноутворення агрегує такі параметри, як доступність до центрів громадського тяжіння, інженерно-геологічні умови, характер забудови, екологічний стан, ступінь соціально-економічного освоєння тощо. При цьому їх не розчленовує ринок, а сприймає в цілісності й акумулює в ціні.

Сьогодні важливим джерелом інформації для учасників ринку й експертів з оцінки можуть стати регулярні публікації даних про ціни пропозиції на різні види нерухомості в спеціалізованих виданнях. В окремих країнах такі публікації і, насамперед, про ціни на землю, мають обов’язковий характер і є вимогою національного законодавства, що забезпечує прозорість ринкової інформації та робить її доступною для громадськості.

Здійснювалися вони й у дореволюційній Росії. Вище було описано, як публікація даних про нормальну розцінку земель Києва дала змогу встановити вкрай нерівномірний, але цілком закономірний характер зміни цін у межах міста.

Подібний розчленований рельєф має і поверхня цін на землю в сучасному Києві, що наочно демонструє існуючі розбіжності в цінових показниках «від місця до місця» і свідчить про їхній значний перепад у межах надвеликого міста. Так, у Жулянах, що характеризується не тільки периферійним розташуванням у плані міста, а й входженням у «шумову» зону аеропорту, ринкова ціна землі становить лише 27 грн./кв. м, а в районі Хрещатика, що має всі ознаки загальноміського центра (найкращу доступність, найвищий рівень соціально-економічного освоєння й історико-культурної цінності території і т. ін.), вона досягає 722 грн./кв. м.

Безперечно, диференціація рівня цін на земельні ділянки в межах надвеликого міста вкрай значна. Однак вона має певні закономірності, на які доцільно звернути увагу. Насамперед, у розподілі цін прослідковується традиційна і незмінна поясність.

Найвищі значення цінових показників припадають на ядро загальноміського центра, що хоча і займає невелику за площею територію міста, але характеризується значною розмаїтістю функціонального використання земель, і для якого визначальним є зосередження головних адміністративно-ділових, громадських і комерційних установ міста. Тут, як правило, концентруються основні процеси громадського життя і спостерігається найвища щільність денного населення, що забезпечує максимальний рівень рентного потенціалу, а отже й підвищений попит на землю.

Центральний пояс, що склався навколо ядра, багато в чому повторює характерні риси загальноміського центра. Для нього також властиве поєднання різних функцій (адміністративно-ділової, житлової, торгівельної, виробничої), що зумовлює підвищену інтенсивність і багатогранність громадського життя. Високий рівень аттрактивності міських земель у його межах поряд з розмаїтістю місць прикладання праці й послуг забезпечується й очевидною зручністю його зв’язків із усіма районами міста. Це визначає досить високий рівень цін на землю, хоча вони істотно поступаються цінам ядра загальноміського центра.

Слід зазначити, що високі ціни в центрі міста (особливо в його ядрі) дуже чуттєві до будь-якої зміни ринкової ситуації й зазнають значних коливань. У той же час інша, більша частина території міста, характеризується відносно невисокими і близькими між собою цінами серединного і периферійного поясів, що не так сильно піддаються впливу зміни ситуації на ринку.

Серединний пояс у багатьох містах сформований великими масивами міських земель, що мають чітку функціональну визначеність. Розташована тут житлова, промислова чи комунально-складська нерухомість, як правило, уже не має достатнього попиту. Своєрідними вузловими точками цього поясу, де спостерігається підвищення цін, є лише громадські центри, що сформувалися на основних містоформуючих магістралях. Саме з ними пов’язані інверсії цін на землю в серединному поясі.

Периферійний пояс, зазвичай, включає міські землі, освоєння яких почалося порівняно недавно і продовжується зараз під чітко визначені функції. За більшістю параметрів (зручність зв’язків, історико-культурна цінність, соціально-економічне освоєння) їх споживчі властивості значно поступаються землям загальноміського центра і центрального поясу. Однак попит на ці землі диктується високим рівнем інженерної облаштованості і відносно сприятливими екологічними умовами.

Як бачимо, існуюча поясність у розподілі цін пояснюється територіальними розходженнями в кон’юнктурі ринку міських земель. Для неї характерні, з одного боку, підвищений попит та обмежена пропозиція для ядра загальноміського центра і центрального поясу, а з іншого, – незначний попит і висока пропозиція для серединного і периферійного поясів.

Багато в чому це пов’язано з розходженнями в рівні прибутковості землі між центральними і периферійними частинами міста, коли віддача на інвестований у землю капітал у ядрі загальноміського центра в кілька разів перевищує цю віддачу на периферії. Тобто падіння рівня доходу з землі від центра до периферії випереджає зниження рівня цін на землю²¹.

Ця обставина не дає змогу робити припущення щодо однакового рівня дохідності землі на всій території міста. Наприклад, ставка капіталізації в межах міської забудови Києва змінюється більш ніж удвічі: від 19,7% у ядрі загальноміського центра до 8,0% у периферійному поясі.