3.6. Затратный подход к оценке

Общая характеристика

Затратный подход к оценке зданий и сооружений является разновидностью затратного подхода к оценке недвижимости. В соответствии с последним, рыночная стоимость недвижимости определяется как сумма стоимости земельного участка, как свободного, и стоимость (с учетом износа) строительства улучшений. Оценка основывается как на поведении рационального покупателя, который не заплатит за объект больше минимальной суммы затрат на строительство объекта, аналогичного по конструктивному решению и функциональному назначению оцениваемому, так и на поведении типичного продавца, желающего вернуть затраченные на строительство средства.

Затратный подход применяется преимущественно:

• на неактивных рынках недвижимости, когда нет информации о ценах продаж аналогичных объектов;

• для объектов, не приносящих доход;

• для уникальных объектов;

• для оценки страховой и налогооблагаемой стоимости зданий (сооружений).

В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооруже­ний различают их восстановительную стоимость или стоимость замещения объекта.

Восстановительная стоимость объекта определяется затратами на воспроизведение как бы точной копии оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся элементов неэффективности.

Восстановительная стоимость или стоимость замещения за вычетом стоимости износа называется остаточной стоимостью замещения (восстановления).

Оцениваемые здания (сооружения) могут быть созданы из материалов, в соответствии со строительными технологиями и проектами, которые в настоящее время не используются, а затраты на создание их копий в современных условиях либо невозможно рассчитать, либо они не сопоставимы с затратами на возведение современных зданий аналогичного функционального назначения. В этой ситуации, когда стоимость оцениваемого объекта приравнивается к стоимости сооружения одинаковой полезности, возведение которого соответствует современному уровню строительства, используется стоимость замещения. Она выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект с применением современных стандартов, материалов, дизайна в текущих ценах.

Определение стоимости нового строительства зданий и сооружений для целей оценки имеет некоторые специфические особенности по сравнению с прогнозом стоимости будущего строительства.

К ним относятся:

• специальная структура стоимости строительства, учитывающая современные экономические условия;

• необходимость одновременного учета цен различных базисных периодов на строительные материалы, трудозатраты, эксплуатации строительной техники;

• возможное отсутствие проектно-сметной и другой документации по оцениваемому объекту;

• неопределенность исходных данных из-за отсутствия возможности получить полное представление о конструкции оцениваемого здания путем технического обследования;

• отсутствие, как правило, достаточного финансирования и времени для детального повторения работы проектировщиков.

Несмотря на фундаментальность и широкую номенклатуру нор­мативно-методической базы, применяемой для целей строительного проектирования, следует иметь в виду, что при оценке недвижимости приоритетными все же являются специфические оценочные подходы. В первую очередь, в качестве источника информации о стоимости нового строительства следует рассматривать достоверные данные о строительных подрядах на возведение подобных зданий. При отсутствии прямого Доступа к условиям подрядных контрактов, данную информацию можно получить у местных строительных подрядчиков.

В странах с давно функционирующим рынком недвижимости, крупные фирмы, занимающиеся оценкой, публикуют данные по текущим ценам на строительство. В Украине в настоящее время ведется активная работа по созданию подобной специализированной базы данных, результаты которой публикуются в научно-аналитическом журнале «Власність в Україні». Одним из направлений такой работы является использование нормативно-методической базы, разработанной специально для целей оценки и переоценки - «Укрупненных показателей восстановительной стоимости» (УПВС).

В состав «Укрупненных показателей восстановительной стоимости» входят 37 общих и отраслевых сборников, содержащих стоимостные показатели для возведения единицы (площади, объема) различных строений. Нормативы, включенные в УПВС, охватывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства. Цены, приведенные в УПВС, отражают стоимость, сложившуюся в период до 80-х годов прошлого века.

Расчет стоимости зданий, сооружений в рамках затратного подхода осуществляется с использованием следующих методов:

• по стоимости единичного показателя;

• по стоимости объекта аналогичного функционального назначения;

• разбивки на компоненты;

• с помощью единичных расценок.