Анализ финансовых коэффициентов

Традиционный анализ приносящей доход недвижимости требует использования финансовых отчетов, с помощью которых возможно сформировать свое мнение о стоимостных характеристиках недвижимости. В ходе анализа рассчитываются финансовые коэффициенты (в том числе, если это возможно, по аналогичным объектам), позволяющие уяснить характеристики конкретной недвижимости (табл. 3.7).

Таблица 3.7 Финансовые коэффициенты, используемые в оценке недвижимости

Коэффициенты	Способ расчета
Коэффициент улучшений
Коэффициент задолженности
Коэффициент собственного капитала
Коэффициент покрытия долга
Коэффициент недоиспользования
Коэффициент расходов на содержание недвижимости
Мультипликатор рентных платежей
Коэффициент рентабельности

Коэффициент улучшений характеризует удельный вес зданий (сооружений) в стоимости недвижимости и позволяет определить, какой вклад в общую стоимость вносят составные части недвижимости. На основании оценки его величины принимаются инвестиционные решения, связанные с будущими характеристиками недвижимости и способами ее эксплуатации.

Коэффициент задолженности также как и коэффициент собственного капитала и коэффициент покрытия долга важны при оценке целесообразности финансирования приобретения недвижимости с помощью заемных средств (более подробно об этом в разд.3.7).

Коэффициент недоиспользования позволяет судить о характерных поправках на недоиспользование и соответствующим образом i корректировать потенциальный валовой доход.

Коэффициент расходов на содержание недвижимости служит

для оценки величины расходов в действительном валовом доходе. Он является критерием формирования затрат на основе их наиболее рационального использования.

Мультипликатор рентных платежей характеризует способность недвижимости генерировать доходы. Сопоставление мультипликатора с коэффициентом расходов на содержание недвижимости позволяет сложить мнение об эффективности использования действительного валового дохода. Мультипликатор, рассчитанный на основе чистого операционного дохода, показывает, во сколько раз стоимость недвижимости превышает значение последнего.

Коэффициент рентабельности выступает нормой доходности, характерной для оцениваемого объекта. На основании сопоставления его с требуемой покупателем нормой доходности принимаются конкретные инвестиционные решения.

Характер изменения доходов

Приведение доходов в стоимость производится с помощью коэффициента капитализации, который показывает связь между годовым доходом и стоимостью недвижимости. При известных годовых доходах (действительных валовых или чистых операционных) проблема оценки стоимости сводится к расчету коэффициента капитализации. Последний зависит от характера изменения доходов, которые могут быть:

• постоянными на протяжении значительного периода времени;

• постоянными в течение ограниченного периода времени;

• увеличивающимися постоянными темпами;

• уменьшающимися;

• различными по годам экономической жизни недвижимости.