Оценка стоимости исходя из доходов, увеличивающихся постоянными темпами.

Оценка стоимости в этом случае основывается на том, что ожидается постоянный рост чистых операционных доходов из-за будущего повышения стоимости зданий, сооружений и земли. Расчет стоимости недвижимости производится в соответствии с моделью М. Дж. Гордона:

(3.8)

где: D - годовой чистый операционный доход;

t - темп ежегодного постоянного прироста годового операционного дохода;

К - коэффициент капитализации, определенный методом кумулятивного построения.

Для этого подхода характерны следующие допущения:

1. чистый операционный доход возрастает одним темпом;

2. период получения чистых операционных доходов неограниченно большой (стремится к бесконечности).

Оценка стоимости на основе уменьшающихся доходов

Используется для оценки недвижимости, которая утрачивает стоимость. Утрата стоимости может происходить двояко:

• на протяжении определенного периода чистые операционные доходы получаются в одинаковых размерах, а затем поступления прекращаются;

• чистые операционные доходы уменьшаются в будущем (при этом не имеет значения происходит это уменьшение постоянным темпом или нет) и наконец иссякают.

Стоимость оценивается следующим образом:

• при одинаковых чистых операционных доходах:

С = D * An + У + З (3.9)

• при уменьшающихся чистых операционных доходах:

_{C = PVD1 + PVD2 + PVDn+ У + З} (3.10)

где: _{PVD1.. PVDn} - текущая стоимость чистых операционных доходов

за n-летний период, при этом D_n - последний получаемый чистый операционный доход;

У- утилизационная стоимость;

3 - стоимость земли.

Приведение чистых операционных доходов в текущую стоимость осуществляется с помощью ставки дисконта, приравненной к величине коэффициента капитализации. Наличие в расчетах утилизационной стоимости обусловлено тем, что покупатель, ориентированный на доход, после прекращения денежных поступлений постарается возместить стоимость улучшений, исходя из стоимости компонентов.

Оценка стоимости при доходах, различных по годам экономической жизни недвижимости.

В этом случае оценка стоимости производится путем приведения в текущую стоимость всех ожидаемых на протяжении оставшейся экономической жизни чистых операционных доходов:

_{C = PVD1 + PVD2 + PVDm + У + З} (3.11)

где: _{PVD1.. PVDm.} - чистые операционные доходы за m-летний период;

m - количество оставшихся лет экономической жизни объекта.