12.2. Системы обеспечения функционирования зданий

При выборе помещения для будущего офиса следует обра­тить серьезное внимание на его обустроенность, т. е. наличие в нем тех систем, без которых не может существовать производ­ство.

Противопожарная система — это одна из основных и наи­более важных внутренних систем здания, которая служит для защиты здания от пожаров. Для получения рекомендаций по ее обустройству следует обратиться в местное отделение пожарной службы. Далее необходимо ознакомиться с соответствующими законодательными документами, касающимися новых и пере­строенных зданий либо зданий, находящихся в эксплуатации. В этих документах даются нормативы на используемые мате­риалы и соответствующие требования для защиты от пожаров и средства обнаружения возгорания. Но необходимо помнить, что независимо от принятой системы пожарной безопасности она должна иметь легко доступный центральный пульт упра­вления. Контрольный пульт управления располагают на посту круглосуточной охраны. Он включает в себя:

— пульт управления системой оповещения о местах возгора­ния;

— пульт управления системой автоматического пожароту­шения;

— средства оперативной или автоматической связи со служ­бами пожаротушения.

Пожарная безопасность офиса может обеспечиваться по до­говору круглосуточно специализированными организациями по­жарной охраны.

Обязательным требованием является наличие в каждом по­мещении на видном месте простейших огнетушителей, пользо­ванию которыми должен быть обучен каждый работник офиса. Более подробная информация по вопросам обеспечения пожарной безопасности офиса представлена в курсе "Безопасность жизне­деятельности", либо "Охрана труда".

Отопление, вентиляция, охлаждение, кондициониро­вание. При проверке данных систем необходимо убедиться, что они соответствуют законодательным требованиям. Требования по отоплению обязательны для всех видов производственных по­мещений и зависят от вида отопления, используемого на данной территории. Кондиционирование помещений зависит не столько от требований нормативных, сколько от материальных и финан­совых возможностей фирмы.

Освещение. Выбор систем освещения и их характеристик зависит, как от экономических и технических возможностей, так и от персональных потребностей. В первую очередь, следует определить, насколько можно использовать естественное осве­щение с учетом расположения и размеров помещений и окон, глубины освещения солнечным светом. Не последнее значение имеют вид из окна и такие факторы, как наличие отраженного света, удаленность рабочего места, яркость освещения, норма­тивное отношение площади окон к площади пола (1:6).

Освещенность помещений офиса определяется световым по­током, падающим на единицу поверхности пола или рабочего стола, и измеряется в люксах (люмен-м²). Требуемый уровень освещенности зависит от характера выполняемой деятельнос­ти:

— контора, офис и административные помещения — 500 лк;

— работа с оргтехникой и машинопись — 750 лк;

— архивы — 300 лк;

— компьютерные залы — 500 лк;

— чертежные залы — 500 лк (общее освещение), 750 лк (на рабочей поверхности);

— производственные помещения — 500 лк (работа с докумен­тами); 1000 лк (тонкая работа, например, сборка электронных схем); 1500 лк (особо тонкая работа, например, художественная роспись);

— лаборатории — 500-700 лк;

— склады и хранилища — 150 лк (на уровне пола). Нормативная освещенность может обеспечиваться источни­ками общего и локального (местного) освещения. Необходимо не только правильно подобрать местное освещение или, например, освещение дисплея компьютера, но и создать подходящий свето­вой режим. При освещении места, где выполняется какой-либо вид работы, необходимо помнить о том, что яркое освещение может вызвать чувство дискомфорта как у работников, так и у клиентов. Снизить этот эффект можно с помощью рассеивателей (абажуров), устройств освещения отраженным светом, источни­ков света, вмонтированных в подвесные потолки.

Существенную роль играет и тип используемых ламп, кото­рые делятся на три основные категории:

— лампы накаливания с небольшим сроком службы, требу­ющие высоких эксплуатационных затрат;

— люминесцентные трубки (лампы дневного света), широко применяемые в офисах и лабораториях, отличающиеся низким уровнем яркости и высокой эффективностью;

— газоразрядные лампы высокого давления, экономичные и простые в эксплуатации.

В некоторых случаях наиболее эффективно локальное осве­щение: настольные лампы, торшеры, вмонтированные в стены или офисную мебель плафоны.

Лампы накаливания и люминесцентные трубки применяются внутри зданий, газоразрядные — для внешнего освещения.

Водо- и газоснабжение, канализационные системы. Все виды бизнеса нуждаются в этих системах, и все здания должны быть оборудованы такими коммуникациями.

Источниками воды могут быть центральный водопровод ли­бо собственная скважина, обеспечивающая подачу подземной во­ды. В любом случае пробы воды передаются в специально ли­цензированную лабораторию на анализы с целью определения ее чистоты и возможностей использования.

В ряде случаев для питьевых и производственных целей может применяться привозная вода. Например, при работе в экстренных условиях, при обслуживании населения в рекре­ационных местностях, при изготовлении изысканных напит­ков.

Газ предпринимателю необходим как источник энергии для производственных и бытовых нужд (отопление, пищеблок, сау­на). Он может поступать по магистральному трубопроводу либо использоваться привозным в баллонах.

Канализация бывает центральная и локальная (местная). Локальная выполняется силами или средствами предпринима­теля с разрешения санэпидстанции с соблюдением требований устройства выгребных колодцев.

Электро-, водо-, газо- и канализационные системы оборуду­ются специализированными фирмами с разрешения местных ор­ганов надзора и контроля по предварительно разработанным и согласованным проектам. Оплата за пользование и технический надзор производится по договорам с соответствующими органи­зациями (например, горэлектросеть, горводоканал, трест газо­вого хозяйства).

Эффективность использования рабочего и вспомога­тельного пространства определяется тем, насколько раци­онально используется имеющееся в распоряжении офиса про­странство.

Вновь создаваемые, да и длительно работающие фирмы ред­ко остаются статичными. Политическая, экономическая и тех­ническая ситуация вокруг них постоянно изменяется, что, в свою очередь, влияет на деятельность офиса. Результатом этого становятся высокая текучесть кадров, качественные изменения кадрового состава, реорганизации управленческих связей и вза­имоотношений и, возможно, более высокий уровень автомати­зации работы офиса. Эти неизбежные изменения должны быть учтены при организации офиса, иначе могут возникнуть следу­ющие отрицательные последствия:

— неравномерная заполненность пространства;

— недостаток площадей в связи с внедрением новых видов деятельности оборудования;

— неэффективное использование пространства, планируемое по случаю, на короткий срок;

— разрозненные связи между отдельными компаниями;

— ухудшение эстетических и климатических условий вслед­ствие повышения автоматизации офиса и появления нового обо­рудования.

Чтобы избежать отрицательных последствий, необходимо ре­ально определить наиболее приемлемые пространственные усло­вия для данного вида деятельности. Потребность в площади определяется по нормативам в среднем на одного человека. Раз­мер общей площади является результатом простого математи­ческого расчета. При этом следует учесть динамику возможных изменений во времени, и она должна быть заложена в основу определения потребностей площадей на перспективу. В совре­менном высокотехническом офисе так называемые дополнитель­ные и вспомогательные площади часто так же велики, как и пло­щади, занимаемые индивидуальными рабочими местами. При разработке бизнес-плана необходимо учесть, что рынок предпо­лагает все более дорогие проекты обустройства помещений.