3.6. Применение законодательства о защите прав потребителей к правоотношениям граждан и строительных организаций по поводу строительства жилья

Имеются в судебной практике и проблемы, связанные с рассмотрением исков об исполнении договоров граждан со строительными организациями, согласно условиям, которых гражданин, оплатив стоимость строительства жилья, должен получить его в собственность по окончании строительства.

Причем проблематика подобных ситуаций опять же заключается в том, что судами по-разному трактуются правоотношения сторон по рассматриваемым договорам и часть судов рассматривает их с применением норм Закона «О защите прав потребителей», другие же считают, что это законодательство здесь неприменимо.

Сложность этих исков заключается в том, что положенные в основу исковых требований по ним договора изобилуют разнообразием (это усматривается даже из их названий – о совместной деятельности по строительству, о долевом участии в строительстве, об инвестиционной деятельности, о долевом финансировании строительства, об участии в инвестировании строительства жилья и т. д., либо вообще без названия) и суду порой трудно разобраться в их правовой природе и характере возникших по ним правоотношений.

Поскольку же условия этих договоров определяются обычно стороной, которая обязуется предоставить жилье – ответчиком по делу (чаще всего гражданам приходится подписывать типовые, разработанные для всех них строительной организацией договора), то нередко в них включаются положения, невыгодные гражданину, а названия договоров преследуют цель ввести их в заблуждение относительно сущности заключаемых договоров.

Однако правовой анализ подобных договоров показывает, что они, как правило, не содержат отличительных признаков, присущих в соответствии с действующим законодательством виду договора, указанному в названии.

Характерен, в этой связи, иск гражданина, заключившего со строительной фирмой «Договор об инвестировании и строительстве в рассрочку», в соответствии с которым истец оплатил стоимость причитающейся ему квартиры, а фирма обязалась обеспечить строительство жилого дома и передать по его окончании квартиру истцу. Поскольку же в оговоренные сроки дом достроен не был и жилье ему передано не было, истец обратился в суд с требованиями обязать ответчика передать ему квартиру, а также в соответствии с Законом «О защите прав потребителей» возместить моральный ущерб и неустойку за несоблюдение сроков оказания услуги по строительству.

Возражая на иск, представители ответчика пояснили суду, что по их мнению, указанный Закон к данным отношениям не применим, так как заключенный между сторонами договор по своей правовой природе является договором о совместной деятельности, и его участников объединяет общая хозяйственная коммерческая цель – преобразование имущества и усилий в иное имущество (многоквартирный жилой дом), для достижения которой стороны обязались совместно действовать путем объединения имущества и усилий.

Исследовав же содержание договора, суд пришел к выводу о том, что он является ничем иным, как договором подряда. В соответствии с ним фирма – ответчик по делу – обязалась за свой риск выполнить работу по заданию истца (построить этот дом и передать ему квартиру в нем), а истец – лишь принять и оплатить эту работу. При этом в нем не содержались признаки договора о совместной деятельности, предусмотренные как обязательные ст. 434 ГК РСФСР и гл. 18 Основ гражданского законодательства, которые действовали на момент возникновения правоотношений.

Ко всему прочему, рассматриваемый договор не мог быть договором о совместной деятельности в принципе, так как действующее в тот период времени законодательство (ч. 3 ст. 434 ГК РСФСР) прямо запрещало заключение договоров о совместной деятельности между гражданами и юридическими лицами).¹⁷

С учетом изложенного суд первой инстанции (а позднее – кассационной и надзорной инстанций) счел, что возникшие правоотношения сторон являются отношениями потребителя и исполнителя работ (услуги). Поэтому к ним должны применяться нормы Закона «О защите прав потребителей», в том числе – и о взыскании неустойки и морального ущерба, что и было отражено в решении.

В самом деле, в таких ситуациях, когда фактически все участие гражданина в «совместной деятельности» сводится лишь к оплате причитающейся ему квартиры и ее получению, вряд ли возможно вести речь о том, что он имеет общую с ответчиком коммерческую цель – построение многоквартирного дома. Этот дом нужен ему лишь постольку, поскольку в нем будет располагаться его жилище.

Стороны здесь не ведут общих дел, не распределяют прибыли и убытков. Жилое помещение объектом предпринимательской деятельности не является, цели извлечения прибыли граждане-участники таких договоров не могут иметь.

Как показывает судебная практика, фактически все подобные договоры, несмотря на содержащиеся в них обильные ссылки на совершенно иную правовую природу, практически всегда по своей сути являются либо договорами купли-продажи, либо договорами подряда, а, следовательно, на них распространяется действие законодательства о защите прав потребителей.

Поэтому позиция некоторых судов, исключающих возникающие из таких договоров отношения из сферы действия Закона «О защите прав потребителей», ошибочна, такая практика не обеспечивает надлежащей защиты прав и интересов граждан.

Чтобы избежать подобных ситуаций, судам необходимо при установлении правовой природы таких договоров не ограничиваться лишь ознакомлением с их названием, а давать четкую квалификацию, анализировать их содержание, а в двусмысленных спорных ситуациях – использовать свое право толкования условий договора путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

При этом если содержащиеся в них положения находятся в противоречии с действующим законодательством и их условия ущемляют права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, суд вправе признать такие положения недействительными (ст. 16 рассматриваемого Закона).

Примечательно что аналогичной позиции ныне придерживается и высший судебный орган, поскольку в «Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, детально проанализировав фактически весь спектр подобных договоров, становившихся предметом споров, рассмотренных судами страны, пришла к выводу о том, что «в сложившейся ситуации следует признать правильной практику тех судов, которые, установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяли к указанным правоотношениям Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей…».¹⁸