3.9 Учет арендованных основных средств

Практически любой компании для работы необходимо помещение. Естественно, не каждая фирма может приобрести офис или производственную площадь в собственность. В этом случае на помощь приходит договор аренды. Причем помещение можно арендовать как у другой фирмы, так и у обычного человека. Но при оформлении такого контракта с физическим лицом у компании довольно часто возникают сложности. Рассмотрим основные из них.

Договор аренды: заключение...

Для начала отметим основные требования, которые предъявляет законодательство к договору аренды нежилого помещения.

Во-первых, он обязательно должен быть составлен в письменном виде (п. ± ст. 65± ГК РФ). Во-вторых, если такой договор заключается на срок не менее года, то он подлежит госрегистрации. Причем это правило распространяется и на случаи, когда одной из сторон сделки выступает физическое лицо. Как избежать регистрации договора аренды? Необходимо всего лишь заключить контракт на срок менее года. А затем можно продлить его на такой же срок (до года). В этом случае госрегистрация не потребуется, ведь после окончания первоначального срока аренды отношения сторон будут регулироваться уже новым договором. Если же срок в контракте не оговорен, он считается заключенным на неопределенное время. Такие договоры также не подлежат госрегистрации. Об этом сказано в пунктах 10 и ±1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59.

В-третьих, у договора аренды есть существенные условия. Это указание в нем фактического адреса помещения, его площади, размера арендной платы. Без таких данных контракт считается незаключенным (п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 ГК РФ).

При заключении договора аренды нелишне проверить права арендодателя на помещение, которое будет сдаваться. Для этого можно запросить у физлица свидетельство о праве собственности. На основании свидетельства фирма может заказать справку на получение информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Из реестра можно узнать, не было ли продано или заложено сдаваемое имущество.

...и налоговые последствия

Итак, договор аренды заключен. Рассмотрим, какие "налоговые" особенности должна учесть фирма, заключившая контракт с физлицом. Особого внимания здесь требуют два вопроса:

• кто и в каком случае будет платить налог на доходы;

• можно ли включить в налоговые расходы сумму арендной платы.

Ответ на первый вопрос зависит от того, является физлицо простым гражданином или индивидуальным предпринимателем. В первом случае доход от сдачи имущества облагается налогом на доходы по ставке 13 процентов. Обязанность удержать и перечислить налог возлагается на фирму-арендатора. Если же человек зарегистрирован как предприниматель, то все налоги платить он должен самостоятельно. Причем это необязательно налог на доходы. Например, если бизнесмен применяет "упрощенку", то в бюджет он перечислит единый налог. В базу по налогу на доходы физлиц включается только сумма арендных платежей. Возмещаемые арендатором физлицу суммы расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги этим налогом не облагают (письмо Минфина России от 20.06.2006 № 03-05-01-04/165).

Расходы на аренду, согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса, можно отнести к прочим затратам фирмы, связанным с производством и реализацией. Разумеется, если соблюдаются два условия: они экономически обоснованны и документально подтверждены.

Таким образом, при аренде помещения у физлица, которое не зарегистрировано как предприниматель, данные затраты можно включить в налоговую себестоимость, если:

• оформлен договор аренды;

• составлен акт сдачи-приемки оказанных услуг по аренде;

• есть документы, подтверждающие оплату расходов на аренду. Причем такой документ должен содержать все реквизиты первичного документа.

Об этих требованиях сказано в письме Минфина России от 24.06.2005 № 03-05-01-04/205.

Обратите внимание: если фирма разместит в квартире свой офис, то расходы на аренду нельзя включить в налоговую себестоимость. Дело в том, что размещение организаций в жилом помещении не допускается. Оформлены документы, подтверждающие аренду, или нет, неважно. Списать затраты в уменьшение облагаемой прибыли можно лишь после перерегистрации данного помещения как нежилого (письмо Минфина России от 27.10.2005 № 03-03-04/1/310).

Эксперт "НА" ЕЛ. Тарасова

Нормативные Акты для бухгалтера № 22, 14 ноября 2006

Расходы на ремонт арендуемых основных средств

Все расходы, связанные с ремонтом амортизируемых основных средств, арендуемых налогоплательщиком, учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией.

При проведении особо дорогих и сложных видов ремонта налогоплательщик для обеспечения в течение двух и более налоговых периодов равномерного включения расходов на проведение ремонта основных средств вправе создавать резервы под предстоящие ремонты. (Письмо Минфина РФ от 29/12/2007 N 03-03-06/1/901)

МИНФИН РФ

П и с ь м о № 03-03-06/1/901

от 29/12/2007

Вопрос: ООО заключило соглашение с арендодателем 01.11.2005 г. "Об использовании коммерческой недвижимости" как аналог предварительного договора аренды, который содержит все основные признаки договора аренды, установленные ГК РФ. По условию договора затраты на ремонт арендодатель не компенсирует.

10.11.2005 г. был перечислен аванс и страховой депозит.

В августе 2006 года ООО заключен договор на отделочные работы. 30.09.06 г. на основании КС-2 расходы по общестроительным работам были приняты к учету, списаны на издержки обращения и учтены в целях налогообложения налога на прибыль. Согласно КС-2 были выполнены следующие виды работ:

а) отделочные работы: потолок, перегородки из гипсокартона, межкомнатная дверь

в) покраска стен, укладка плитки напольной.

Правомерно ли отражение услуг в составе издержек у ООО строительной организации по общестроительным работам в арендованном помещении, переданном по акту приема-передачи на основании соглашения "Об использовании коммерческой недвижимости" до заключения основного договора аренды?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно - тарифной политики рассмотрел вопросы, поставленные в письме от 22 ноября 2007 г. б/н, и, исходя из информации, содержащейся в письме, сообщает следующее.

Положения гл. 25 "Налог на прибыль организаций" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при определении налоговой базы не ставят расходы, связанные с ремонтом, в зависимость от вида произведенного ремонта (текущего, среднего, капитального) или способа его осуществления (хозяйственный или подрядный).

Пунктом 1 ст. 260 Кодекса установлено, что расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат.

В соответствии с п. 2 положения указанной статьи применяются также в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено.

Таким образом, все расходы, связанные с ремонтом амортизируемых основных средств, арендуемых налогоплательщиком, учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией.

При этом следует иметь в виду, что при проведении особо дорогих и сложных видов ремонта налогоплательщик для обеспечения в течение двух и более налоговых периодов равномерного включения расходов на проведение ремонта основных средств вправе создавать резервы под предстоящие ремонты основных средств в соответствии с порядком, установленным ст. 324 Кодекса.

Заместитель директора Департамента С.В. Разгулин

Как ни назови объект…

АКДИ "Экономика и жизнь"

И. Макалкин, ведущий эксперт АКДИ "ЭЖ"

Компания закупила у поставщика комплектующие, материалы, оборудование и смонтировала в районах Крайнего Севера сеть передачи данных Интернета. Сеть была введена в эксплуатацию и учтена на счете 01. Мы рассчитываем применять к ней коэффициент ускоренной амортизации в целях главы 25 НК РФ.

Может ли компания сдать ее в лизинг с правом выкупа? Каким образом в этом случае можно перевести сеть на счет 03?

Лизинг - совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе с приобретением предмета лизинга. Лизинговая деятельность - вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг.

По договору лизинга арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем (ст. 2 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", ст. 665 ГК РФ).

Итак, договор финансовой аренды (лизинга) имеет инвестиционный характер, поскольку подразумевает покупку имущества специально для лизингополучателя.

К рассматриваемой ситуации лизинг отношения не имеет. В данной ситуации должны применяться общие положения Гражданского кодекса РФ о договоре аренды.

Согласно п. 1 ст. 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ).

С 1 января 2006 г. Приказом Минфина России от 12.12.2005 N 147н в Положение по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01 были внесены изменения, согласно которым объекты, предназначенные исключительно для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование с целью получения дохода, также относятся к основным средствам. При этом они должны отражаться в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе доходных вложений в материальные ценности, т.е. на счете 03. Из этого можно заключить, что перевод основного средства со счета 01 на счет 03 не признается выбытием основного средства.

Следует отметить, что типовая схема корреспонденций по счетам 01 "Основные средства" и 03 "Доходные вложения в материальные ценности" предусматривает проводку Дебет 01 - Кредит 03 и не содержит обратной проводки Дебет 03 - Кредит 01 (Инструкция по применению Плана счетов финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н). В то же время в преамбуле к Инструкции говорится, что в случае возникновения фактов хозяйственной деятельности, корреспонденция по которым не предусмотрена в типовой схеме, организация может дополнить ее, соблюдая единые подходы Инструкции.

Исходя из вышеизложенного, по нашему мнению, компанией могут быть сделаны следующие проводки:

Дебет 03 - Кредит 01

- осуществлен перевод сети в основные средства, предназначенные для сдачи в аренду и лизинг (на сумму первоначальной стоимости сети);

Дебет 02/ "01" - Кредит 02/"03"

- отражен перевод амортизации сети с субсчета амортизации ОС, учитываемых на счете 01, на субсчет амортизации ОС, учитываемых на счете 03.

Однако, на наш взгляд, такой перевод со счета на счет не имеет особого смысла. Если до 2006 г. активы, отраженные на счете 03, не признавались основными средствами и поэтому не облагались налогом на имущество, то с 2006 г. разницы между счетами 01 и 03 в плане налогообложения нет (см., например, письма Минфина России от 19.09.2006 N 03-06-01-04/175, от 14.02.2006 N 03-06-01-04/36).

Обратите внимание! Поскольку в данной ситуации должен заключаться договор аренды, а не договор лизинга, не может быть применена льгота по налогу на прибыль в виде ускоренной амортизации, предусмотренная п. 7 ст. 259 НК РФ для лизингового имущества.

В заключение отметим, что тем же п. 7 ст. 259 НК РФ в отношении амортизируемых основных средств, используемых для работы в условиях агрессивной среды, предусмотрено применение к основной норме амортизации специального коэффициента, но не выше 2.

В целях главы 25 НК РФ под агрессивной средой понимается совокупность природных и (или) искусственных факторов, влияние которых вызывает повышенный износ (старение) основных средств в процессе их эксплуатации.

По мнению Минфина России (письмо от 27.08.2007 N 03-03-06/1/604), указанную норму допустимо применять в отношении амортизируемых основных средств, используемых в зимнее время в условиях низких температур в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, а также в условиях отсутствия автомобильных дорог.