3. Структура предварительного договора (субъекты, содержание, форма)

В отношении субъектов предварительного договора статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не устанавливает специальных правил. Следовательно, можно сделать вывод, что субъектами предварительного договора могут быть любые субъекты гражданского права с соблюдением общих ограничений, установленных в отношении правосубъектности участников гражданских правоотношений⁴⁵. Необходимо отметить особенность участия в заключении предварительного договора учреждений и унитарных предприятий. Так как предварительный договор не является сделкой по отчуждению имущества, то согласие собственника при его заключении не требуется. В данном случае проблематичной является ситуация по заключению с унитарным предприятием либо учреждением основного договора, так как он предусматривает передачу имущества, в связи с чем необходимо получение согласия собственника на такую передачу. В требовании стороны об обязании учреждения либо унитарного предприятия должно быть отказано, поскольку такая сделка запрещена законом⁴⁶.

В соответствии с пунктом 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Заключенным в надлежащей форме предварительным договором удостоверяется: 1. юридический факт заключения предварительного договора; 2. содержание будущего основного договора; 3. конструируется возможность совершать устно основной договор, требующий письменной формы (с ограничениями п. 3 ст. 159 ГК РФ <…>).

Помимо названного, пункт 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на последствие несоблюдения формы предварительного договора – ничтожность. В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является таковой с момента ее совершения и независимо от признания ее в таком качестве судом.

Так, Апелляционным решением Верховного суда республики Карелия от 23.05.2014 по делу № 33-1969/2014 решение суда было отменено, исковые требования о признании предварительного договора купли-продажи недействительным и взыскании денежной суммы удовлетворен, так как между сторонами в устной форме был заключен предварительный договор купли-продажи автомобиля.

Аналогичное решение было вынесено Московским городским судом 16.06.2014 по делу № 33-14200. По мнению истца, предварительным договором является расписка ответчика, в которой последний обязался переоформить на истца долю в уставном капитале ООО, а истец, в свою очередь, обязался оплатить эту долю. Суд отказал в удовлетворении названного требования, поскольку представленная истцом расписка не может быть расценена как предварительный договор, потому что не отвечает требованиям, предъявляемым к форме предварительного договора.

По верному мнению П.А. Меньшенина, «…если после заключения основного договора выяснится, что предварительный договор был недействительным или незаключенным, это не окажет влияние на действительность основного договора»⁴⁷. Автор мотивирует это тем, что: во-первых, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента совершения; во-вторых, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах; в-третьих, иные последствия недействительности сделки могут быть предусмотрены в законе.

Аннулирование юридических последствий предварительного договора состоит в том, что обязанность по заключению основного договор считается не возникшей, однако это не влияет на действительность основного договора. Во исполнение предварительного договора не осуществляется имущественное предоставление (заключение основного договора таковым не является), стоимость которого либо которое можно было бы вернуть. Также в настоящее время законодательство не предусматривает специальных последствий недействительности основного договора.

Развивая мысль о влиянии недействительности предварительного договора на основной, А.В. Васильев указывает на то, что несоблюдение правил о форме предварительного договора может повлечь за собой применение последствий ничтожной сделки по ходатайству сторон, любого иного заинтересованного лица, а также по инициативе суда (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса российской Федерации)⁴⁸. «Те же последствия, видимо, будут применены и в той ситуации, когда основной договор был заключен в обязательном порядке на основе недействительного предварительного (по основанию составления предварительного в ненадлежащей форме)»⁴⁹. По мнению автора последствия ничтожности будут применены к основному договору лишь в случае понуждения к заключению такого договора на основании ничтожного предварительного. То есть в случае добровольного заключения основного договора на основе недействительного предварительного последствия ничтожности последнего не будут распространяться на первый.

По мнению А.В. Васильева «… положения ГК РФ относительно формы предварительного договора, описывающие ее как соответствующую форме «установленной» для основного, не может включать в себя соответствие форме основного договора, установленной («усиленной») соглашением сторон либо «усиленной», например, уставом общества для основного договора. Пункт 2 статьи 429, пункт 1 статьи 434, статья 163 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают, однако, и обратного толкования, и свидетельствуют о возможности согласования условия о форме основного договора в договоре предварительном. В связи с этим, положения пункта 2 статьи 429 ГК РФ требуют уточнения»⁵⁰. Поэтому предлагаем закрепить в пункте 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации правило, в соответствии с которым форма предварительного договора подчиняется установленной исключительно законом форме основного договора.

Что же касается ситуации, когда основной договор подлежит государственной регистрации, - предварительный договор такой регистрации не подлежит, так как, «во-первых, не входит в круг сделок с недвижимостью , подлежащих государственной регистрации <…>, и, во-вторых, порождает только обязательственные правоотношения»⁵¹. «… если основной договор в силу его природы подлежит государственной регистрации в уполномоченном органе, соответствующее требование на предварительный договор не распространяется, поскольку государственная регистрация не относится к формальным признакам договора. Такой вывод содержится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Природа предварительного договора не позволяет ему выступать в качестве правоустанавливающего документа, он является лишь основанием для понуждения заключить в будущем основной договор»⁵².

Ранее были указаны обязательные условия, без наличия которых договор считается незаключенным. Гражданский кодекс Российской Федерации применительно к предварительному договору упоминает такие его условия, как предмет и срок. Предмет является основополагающим, существенным условием договора. В отличие от него, срок в договоре данного типа может отсутствовать, так как абзац 2 пункта 4 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что в случае отсутствия в предварительном договоре условия о сроке, его (срок) следует считать равным одному году. Однако с 1 июня 2015 г. предварительный договор должен содержать в себе условия, позволяющее установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора⁵³.

Интересен тот факт, что закон не называет требований относительно количества документов составляемого предварительного договора. Логично предположить, что здесь так же распространяет силу правило пункта 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым форма предварительного договора должна соответствовать форме основного договора. То есть в случае, например, заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости, он будет следовать форме основного договора, которая императивно закреплена статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу названной нормы договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Так, в постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2014 по делу N А62-7127/2013 указано, что обмен расписками между сторонами, в которых указано на принятие предоплаты за покупку части здания трансформаторной подстанции и обязательство оплатить покупку подстанции, не свидетельствует о заключении предварительного договора и влечет за собой недействительность договора купли продажи недвижимого имущества в связи с несоблюдением письменной формы путем составления одного документа, подписанного сторонами.