Волков С.Н. Варламов А.А. Лойко П.Ф. Новые земельные отношения в Российской Федерации. М., 2006. 108 с
.pdf
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В ОБЛАСТИ КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
С.Н. Волков, А.А. Варламов, П.Ф. Лойко Новые земельные отношения в Российской Федерации
1
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В ОБЛАСТИ КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Новые земельные отношения в Российской Федерации
С.Н. ВОЛКОВ, ректор Государственного университета по землеустройству, академик РАН А.А. ВАРЛАМОВ, проректор по научной работе Государственного университета по
землеустройству, академик РАН П.Ф. ЛОЙКО, профессор, член корреспондент РАСХН, доктор экономических наук
Согласно Конституции Российской Федерации |
тересов всех без исключения членов общества, от |
|
земля признается основой жизни и деятельности на |
раслей, ведомств и предприятий, которые часто не |
|
родов, проживающих на соответствующих террито |
совпадают со стратегическими общенациональны |
|
риях. Как уникальное природное тело земля высту |
ми потребностями. |
|
пает одновременно в пяти ипостасях: территория |
Управление земельными ресурсами охватывает |
|
страны, главная государствообразующая составля |
полностью спектр общественных отношений — со |
|
ющая (национальная безопасность); всеобщий |
циальных, управленческих, экономических, эколо |
|
пространственный базис, постоянно поддерживае |
гических и других. Поэтому управление земельны |
|
мый за счет определенного соотношения категорий |
ми ресурсами — это систематическое, сознательное, |
|
земель (пространственная безопасность); главное |
целенаправленное воздействие государства и обще |
|
средство производства в сельском и лесном хозяй |
ства на земельные отношения для обеспечения ра |
|
стве (продовольственная безопасность); основной |
ционального использования земли. Последнее пред |
|
компонент природы (экологическая безопасность); |
полагает наиболее эффективные (с точки зрения |
|
кладовая водных, минеральных, лесных и других ре |
обеспечения потребностей государства и общества) |
|
сурсов (экономическая безопасность). |
методы и способы ее использования с учетом конк |
|
Невосполнимость и ограниченность земельных |
ретных природных, экономических, социальных и |
|
ресурсов ставят в большинстве случаев земельные |
политических условий в соответствии с объективно |
|
вопросы во главу угла государственной политики |
существующими принципами взаимодействия при |
|
страны. Наряду с этим в гражданском законодатель |
роды и общества. |
|
стве земельные участки являются также объектом |
Концепция создания такой системы в Российской |
|
гражданских прав. |
Федерации должна базироваться на принципах ор |
|
Земельно ресурсный потенциал России — это |
ганичного сочетания государственной поддержки |
|
1709 млн. га земли (12,5% мировой территории) и |
рационального землепользования и рыночных ме |
|
420 млн. га континентального шельфа. На террито |
ханизмов его саморегулирования, а также на пони |
|
рии России сосредоточено 55% черноземных почв |
мании особенностей развития экономики Российс |
|
мира, 50% запасов пресной воды и 60% запасов дре |
кой Федерации как государства с федеральным |
|
весины хвойных пород; разведанные запасы энерго |
(многорегиональным) устройством. |
|
носителей, которые находятся в земле России, сос |
Управление земельными ресурсами как объектом |
|
тавляют около 30% мировых запасов. Емкость |
уникальным настолько многофункционально и |
|
территориального пространства России по биокли |
структурно сложно, что оно должно осуществляться |
|
матическому потенциалу для нормальной жизни |
децентрализовано, на уровнях федеральном, субъ |
|
составляет 1,0–1,3 млрд. человек. Обеспеченность |
ектов Федерации (региональном) и муниципальном |
|
России земельными ресурсами — важнейший эконо |
(местном) в тесном взаимодействии с хозяйствую |
|
мический и политический фактор развития общест |
щими на земле субъектами. В этой связи важно оп |
|
венного производства. |
ределить роль и положение органов, осуществляю |
|
Выступая как многофункциональная основа об |
щих государственную регистрацию прав на землю, |
|
щественного жизнеобеспечения и как основной |
нотариата, организаций, осуществляющих техни |
|
фактор воспроизводственного процесса, земля на |
ческий учет |
объектов недвижимости имущества, ор |
ходится в фокусе индивидуальных и групповых ин |
ганов, регулирующих градостроительную деятель |
|
2 |
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 |
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В ОБЛАСТИ КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
ность, оценщиков, субъектов риэлтерской деятель ности.
Учет вышеуказанных особенностей земли требует особого подхода к управлению земельными ресурса ми и развитию его законодательного обеспечения. Необходим целостный подход к проблеме нацио нального землепользования, не ограниченный рам ками конъюнктурных устремлений. Государство как суверен обязано регулировать земельные отношения в стране, осуществлять регулятивные государствен ные функции по управлению земельными ресурсами и создавать среду для эффективного использования земли и ее охраны.
Очевидную и настоятельную потребность в инс титуциональной реорганизации сложившейся в стране системы управления земельными ресурсами определяют:
—отсутствие ведомства с четко установленными задачами и функциями, наделенного полномочиями принятия решений в области земельной политики на федеральном уровне;
—недооценка роли управления земельными ре сурсами в экономике страны;
—смешение функций публичного и гражданского права в землепользовании;
—негибкая нормативно правовая база в области земельных отношений;
—крайне неудовлетворительное использование земельных ресурсов;
—отсутствие системы кредитования под залог земли;
—недостаточно эффективная судебно правовая система в области земельных отношений.
Такая реорганизация связана с тем, что распоряже ние земельным имуществом разобщено и формиру ется не только между большим числом федеральных органов исполнительной власти (Минсельхоз Рос сии, Минюст России, Роснедвижимость, Роскартог рафия, МПР России и др.), но и между различными уровнями государственного и муниципального уп равления. Такое положение вещей приводит в итоге к росту злоупотреблений в сфере недвижимости, недо бору налоговых платежей во все уровни бюджетов, неустойчивости системы гарантии прав на недвижи мое имущество, бюрократизации оборота недвижи мости, следствием чего является снижение как инвес тиционной привлекательности недвижимости, так и эффективности государственного управления зе мельными ресурсами.
Таким образом, имеющаяся в настоящее время многоуровневая и нелогичная система государ ственного управления земельными ресурсами зна
чительно затрудняет как оборот земель, так и их ох рану, поскольку сам процесс оформления своих прав на недвижимость является для собственника затратным и длительным. Это в свою очередь не позволяет осуществить полную инвентаризацию, государственный кадастровый учет и регистрацию прав на землю, и другие объекты недвижимого иму щества, переданные в процессе осуществления ре формы в частную, государственную и муниципаль ную собственность.
Вместе с тем гражданский оборот земли и иного недвижимого имущества требует четкого описания объектов (адреса, размера, границ, назначения, стои мости и т. п.). Поскольку проводимая в России поли тика в сфере реформирования собственности на зем лю и иное недвижимое имущество требовала быстрого разгосударствления, процедуры формиро вания и описания объектов недвижимости были максимально упрощены. В частности, не проводи лась техническая инвентаризация, не составлялись технические паспорта, не идентифицировались ад реса, практически не осуществлялось межевание гра ниц земельных участков. Земельные участки выде лялись на основании деклараций без проведения землеустроительного оформления и учета факторов, влияющих на их дальнейшее эффективное исполь зование.
Последствия такого подхода к этому важному делу начали проявляться с введением в действие Феде рального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ре гистрирующие органы требуют от заявителей доку менты, однозначно определяющие объекты земли и недвижимого имущества, на которые регистрируют ся права. В этой связи постоянно возникают ситуа ции, когда данные из планов приватизации не соот ветствуют данным кадастрового учета. На этом основании регистрирующие органы, как правило, от казывают в регистрации прав на такие объекты. В итоге процесс регистрации прав затягивается на дол гие месяцы и годы. Действенного легитимного меха низма разрешения подобных коллизий до настояще го времени нет.
Более сложная ситуация сложилась с промышлен ными объектами и ее инженерными сооружениями. Для них отсутствуют утвержденные в установлен ном порядке стандарты и формы описания. В систе ме органов власти до сих пор нет организационной структуры, уполномоченной на ведение этой рабо ты. Результатом являются значительный экологи ческий ущерб, торможение инвестиционных про цессов со стороны как отечественных, так и
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 3
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В ОБЛАСТИ КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
зарубежных инвесторов. Например, в г. Санкт Пе |
Совершенствование законодательства является не |
|
тербурге из 18 тыс. объектов промышленной недви |
обходимым, но в то же время недостаточным условием |
|
жимости на сегодня зарегистрированы права по |
решения данной проблемы. Другим не менее важным |
|
2 тыс. объектов. И это наиболее продвинувшийся |
условием является оптимизация структуры органов |
|
вперед по данной проблеме город. В других регио |
государственного управления в сфере земли и недви |
|
нах России ситуация значительно хуже. Не имеют |
жимого имущества (кадастровый учет, контроль, зем |
|
зарегистрированных прав на многие объекты недви |
леустройство, кадастровая оценка, мониторинг, картог |
|
жимости такие гиганты, как ОАО «Газпром», РАО |
рафия). В настоящее время система подготовки и |
|
«ЕЭС России», ОАО «АК Транснефть» и др. |
реализации решений в этой сфере разобщена и не отве |
|
Эта проблема имеет и серьезный политический ас |
чает интересам граждан и государства в целом. |
|
пект. Законодательство не позволяет считать прива |
Поэтому стратегической задачей в настоящее время |
|
тизацию законченной до тех пор, пока каждый закон |
является создание адекватно управляющей инфраструк |
|
ный правоприобретатель не получит свидетельство |
туры в области рационального использования и охраны |
|
на право собственности на земельный участок или |
земельных ресурсов страны и учета недвижимого иму |
|
другое недвижимое имущество. Не имея такого сви |
щества. Представляется, что такая инфраструктура |
|
детельства, он не может продать, сдать в аренду или в |
должна строиться системно на следующей концептуаль |
|
залог свое имущество. Фактически он не может им |
ной основе. Деятельность по выработке и реализации го |
|
распоряжаться. Отказ в регистрации прав равноси |
сударственной политики в сфере земли и недвижимого |
|
лен аресту такого имущества. |
имущества должна быть отделена от деятельности по уп |
|
Требует изменения ситуация в сфере налогообло |
равлению государственным имуществом. Использова |
|
жения земельных участков. Правовое регулирова |
ние свойств земли как имущества, средства получения |
|
ние земельного налога, которое основывается на |
налогов, средства производства или как объекта градост |
|
нормах Закона Российской Федерации «О плате за |
роительной деятельности носит узковедомственный ха |
|
землю», не отвечает современному уровню развития |
рактер и чревато серьезными потерями для экономики |
|
экономики. Необходимо перейти к более справедли |
страны. Выработка политики должна основываться на |
|
вым принципам налогообложения, основывающим |
объективных данных о состоянии использования земли |
|
ся на единстве подходов налогообложения на всей |
и недвижимого имущества как объектов имущественных |
|
территории нашего государства и использовании |
прав, защищаемых государством, и как объектов налого |
|
принятых мировой практикой подходов к массовой |
обложения. Предложенные меры позволят в короткий |
|
оценке. Существующая система характеризуется |
срок создать надежную базу не только для развития эко |
|
ярко выраженным несправедливым распределением |
номики, но и во многом обеспечат реализацию систем |
|
налогового бремени. Налоговое бремя по земельно |
ных управленческих решений данной проблемы в стране |
|
му налогу на земли сельскохозяйственных товароп |
в целом. |
|
роизводителей выше, чем на земли городов, посел |
Принятие в 2000–2003 гг. многих федеральных за |
|
ков и земель промышленности вне населенных |
конов качественно изменило систему управления |
|
пунктов. Налоговое бремя на земли малых городов |
земельными ресурсами России и позволило выпол |
|
и поселков выше, чем на земли крупных городов. |
нять следующие обязательные действия: |
|
Например, в г. Волгограде при площади в 4 раза и |
— изучение, описание, классификацию, привязку, |
|
населении в 3,6 раза больше, чем в г. Волжском, на |
оценку и регистрацию земельных участков; |
|
логовая нагрузка на единицу площади ниже в 2 раза, |
— составление планов использования земельных |
|
а на одного жителя — в 1,6 раза. |
участков; |
|
Взимаемый теперь земельный налог экономичес |
— проектирование и осуществление необходимых |
|
ки не обоснован, поскольку не учитывает ценность |
землеустроительных, защитных, мелиоративных и |
|
земельного участка, подлежащего налогообложе |
других мероприятий; |
|
нию. В таких условиях невозможно говорить ни о |
— организацию охраны земель; |
|
справедливости и эффективном налогообложении |
— установление необходимых ограничений и ус |
|
бизнеса, ни о едином экономическом пространстве |
ловий при использовании земель; |
|
государства. Анализ действующего порядка взима |
— контроль за использованием земель; |
|
ния земельного налога позволяет сделать выводы о |
— участие в разрешении споров, касающихся зем |
|
необходимости его реформирования с тем, чтобы ве |
лепользования. |
|
личина налогового платежа дифференцировалась в |
Таким образом перед земельными органами России |
|
зависимости от ценности земельного участка. |
встает задача создания эффективно действующих |
|
|
|
|
4 |
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 |
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В ОБЛАСТИ КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
инструментов, позволяющих реализовать две группы общественных интересов в отношении земли.
Первая группа сфокусирована на эффективном освоении и использовании природных свойств ре сурсов, т. е. на параметрах функционально хозяй ственной структуры земельного фонда, масштабах, пропорциях и приоритетах его распределения по степени хозяйственного освоения, распределения его по видам использования, категориям земель, ти пам их целевого использования, интенсивности эксплуатации и продуктивности земель с учетом их экологического состояния. Эта группа интересов имеет явно выраженный технологический аспект и, по существу, не приводит к возникновению антаго нистических, индивидуальных и общественных про тиворечий.
Вторая группа интересов носит выраженный соци ально экономический характер и в значительной сте пени связана с товарно денежными аспектами зе мельной собственности. В этой группе определяющей становится структура земельной собственности по составу, сочетанию и пропорциям ее конкретных форм с точки зрения формирования федеральной зе мельной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальных образова ний, собственности различного типа предпринима тельских структур, разных групп населения, иност ранных землепользователей.
При этом интересы общества ориентированы на оптимальное использование земельных ресурсов для обеспечения устойчивого социально экономи ческого развития страны. Интересы же отдельных собственников, как правило, направлены на сохра нение за ними приобретенных имущественных прав на землю, независимо от эффективности ее эксплуа тации.
Практика наиболее экономически развитых стран мира свидетельствует о том, что государство всегда должно располагать тремя основными группами правовых норм, действие которых распространяется на все земельные участки как базовые единицы зем лепользования, образующие территорию страны:
а) правовые нормы, позволяющие регулировать ис пользование земельных участков в интересах безо пасности, здоровья и благополучия всего общества, в результате зонирования земель, введения ограниче ний на их разрешенное использование, территори ального землеустройства;
б) правовые нормы принудительного отчуждения земельных участков в собственность государства для государственных и общественных нужд, с вып
латой прежним владельцам соответствующих ком пенсаций;
в) правовые нормы установления фиксированных платежей за пользование землей на основе кадаст ровой стоимости конкретных земельных участков, как основной источник доходов для обустройства, постоянного поддержания надлежащего состояния земель и их плодородия на местном, региональном и государственном уровнях.
Современные земельные преобразования в Рос сии, заложившие основы нового земельного строя, потребовали проведения широкого комплекса зем леустроительных работ на всей территории страны. Это вызвано многими причинами. Прежде всего из менениями государственных границ страны и адми нистративно территориального деления; введением многообразия форм собственности на землю; обра зованием 43 млн. новых землепользований граждан, предприятий, учреждений, их объединений; потреб ностью разграничения государственной собствен ности на земли федерального значения и земли субъектов Федерации; выделением земель для му ниципальных образований; введением платности землепользования; установлением статуса земель и различных ограничений, обременений и сервитутов их использования применительно к каждому зе мельному участку. Значимость работ по землеуст ройству в современных условиях трудно переоце нить. Особо важно проведение землеустроительных работ в сельскохозяйственном (продовольствен ном) и городском секторах экономики страны.
В условиях современной переходной экономики основные усилия в области земельных преобразова ний должны быть направлены на создание инфраст руктуры и практической реализации цивилизован ного оборота земель в масштабе страны. По своей значимости это большая социально политическая и экономическая государственная проблема. Если продолжать не видеть того, что текущие экономичес кие реформы создали некую перспективу только для небольшого числа замкнутых элит и оставили за по рогом подавляющую часть населения страны, а иног да и целые регионы, то дальнейшие призывы к эко номической открытости лишаются всякого смысла.
Организация цивилизованного, отвечающего ин тересам всех граждан страны, оборота земель потре бует:
—сформировать полноценную правовую базу гражданского оборота земель;
—упростить процедуру оформления сделок с зе мельными участками;
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 5
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В ОБЛАСТИ КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
—создать единую систему («одно окно») учета и регистрации недвижимости;
—упорядочить процесс распределения доходов от земельных платежей между бюджетами различных уровней;
—установить единые принципы формирования арендной платы за землю;
—обеспечить переход к системе платного земле пользования, основанной на рентной стоимости земли;
—сформировать системообразующие структуры земельного оборота страны, включающие земельный нотариат, земельный суд, земельный банк, земель ную биржу, институт операторов рынка, страховые компании и другие элементы инфраструктуры;
—провести организационные экономические ме роприятия, включающие полную инвентаризацию земель, их оценку, зонирование, районирование, соз дание информационной базы данных об операциях с земельными участками и др.
Одновременно должен быть начат процесс преоб разования земельных ресурсов в финансовые акти вы и включения их в финансово кредитную систему государства.
Практическая реализация новых земельных отно шений, основанных на рыночных механизмах, вы зывает необходимость решения большой группы проблем комплексного развития национальной и региональной экономик. Речь идет об эффективном землепользовании, основанном на территориаль ном разделении труда, экономном использовании земельно ресурсной базы, оптимальном простран ственном развитии структуры поселений, выраже нии уровня развития регионов, — во всех сферах на родного хозяйства: промышленности, аграрном производстве, жилищно коммунальной сфере, рек реационном комплексе, инженерной и производ ственной инфраструктуре.
В этой связи можно назвать следующие проблемы:
—несоответствие новым земельным отношениям систем расселения населения;
—высокая землеемкость существующих поселений;
—непроработанность вопросов пространственной организации в связи с нерегулируемой миграцией населения (демографическое опустынивание терри торий);
—не разграничена компетенция государства и конкретных землепользователей в решении вопро сов обустройства территории;
—отсутствие стратегии дальнейшего развития землепользования регионов Сибири, Дальнего Вос тока и Крайнего Севера;
—наличие значительных диспропорций между природно рекреационным потенциалом земель и уровнем их курортно лечебного и туристически рекреационного освоения и использования;
—несоответствие современных малых форм хо зяйствования нуждам сохранения природно хозяй ственной сбалансированности землепользования;
—наличие экологического дисбаланса соотноше ния угодий (пашня, лес, природные кормовые угодья) в региональных системах землепользования;
—рост уровня деградации почвенного покрова;
—малоразвитость дорожной сети, инженерной инфраструктуры и др.
Возможность своей материализации земельные от ношения находят в ходе осуществления процесса землеустройства. Только на основе проектов землеу стройства предоставляются и изымаются земельные участки, устанавливаются их границы и закрепляют ся на местности межевыми знаками, происходит обо рот земель.
Вместе с тем, произошедшие в 1991–2004 гг. изме нения в сфере землеустройства, характеризующиеся реформированием и снижением численности земле устроительной службы с потерей комплекса необхо димых государственных функций по управлению земельными ресурсами, преобразование и измене ние задач проектно изыскательских и научно иссле довательских институтов и предприятий системы «РосНИИземпроект», а также институтов по мони торингу земель, практически полное отсутствие фи нансирования землеустроительных работ со сторо ны государства в противовес мировым тенденциям по условиям государственного финансирования и регулирования землепользования, не могут обеспе чить выполнение поставленных задач по обеспече нию устойчивого повышения уровня жизни населе ния и высоких темпов экономического роста страны не только на ближайшую, но и на отдаленную перс пективу.
Это связано со следующим.
1. Отсутствие надлежащей организации и государ ственного финансирования землеустройства, что привело к:
—многочисленным земельным спорам и неразре шенным судебным делам в сфере оборота земель, что не позволяет иметь цивилизованный рынок и обеспечить гарантии со стороны государства прав земельной собственности;
—уменьшению налогооблагаемой базы и невоз можности постановки большого числа земельных участков на кадастровый учет вследствие уклонения ряда землевладельцев и землепользователей от ука
6 |
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 |
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В ОБЛАСТИ КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
|
занных работ, неточного определения площадей и |
В данной ситуации государство несет потери из за |
|
|
границ земельных участков; |
снижения общей суммы бюджетных поступлений от |
|
|
— самовольному захвату и незаконному предос |
регистрации сделок с земельными долями и други |
|
|
тавлению и изъятию земель; |
ми земельными участками; от реализации земель |
|
|
— существенному занижению земельных плате |
ных участков на торгах; от уменьшения государ |
|
|
жей за используемые земельные участки и выкуп |
ственной пошлины, взимаемой за юридически |
|
|
ных цен на земельные участки, находящиеся в госу |
значимые действия по сделкам с землей и др. Отло |
|
|
дарственной или муниципальной собственности; |
женный экономический ущерб и упущенную эконо |
|
|
— появлению недопустимых недостатков земле |
мическую выгоду из за отсутствия землеустройства |
|
|
пользования (парцелляризации земель, дальнозе |
на землях сельскохозяйственного назначения госу |
|
|
мелья, чересполосицы, вкрапливаний, вклинива |
дарство несет из за разрушения сельскохозяйствен |
|
|
ний), что наносит существенный ущерб всей |
ного производства и инфраструктуры, установления |
|
|
экономике страны и очень скоро потребует проведе |
организационно территориальных и земельно пра |
|
|
ния комплекса землеустроительных работ, консоли |
вовых барьеров, препятствующих нормальной ин |
|
|
дации земель, что связано с колоссальными эконо |
вестиционной политике, ипотеке и обороту земель |
|
|
мическими затратами; |
сельскохозяйственного назначения. |
|
|
— невозможности надлежащего формирования зе |
Согласно расчетам авторов данной статьи, общую |
|
|
мельных участков при разграничении государствен |
сумму бюджетных поступлений за счет осуществле |
|
|
ной собственности на землю в целях регистрации |
ния юридически значимых действий по сделкам с |
|
|
прав собственности на земельные участки Российс |
землей и гербовых сборов при осуществлении комп |
|
|
кой Федерации, субъектов Российской Федерации, |
лекса землеустроительных работ, можно увеличить |
|
|
муниципальных образований. |
не менее чем в 8–10 раз, что окупит полностью затра |
|
|
По данным исследований авторов статьи, уже сей |
ты государства по землеустройству. Исходя из опыта |
|
|
час по названным выше причинам, консолидирован |
развитых зарубежных стран, затраты государства и |
|
|
ный бюджет Российской Федерации недополучает |
собственников земель, отложенные на приведение в |
|
|
около 50% земельных платежей, примерно 30% зе |
порядок разрушаемой организации территории, кон |
|
|
мельных участков предоставлены и изъяты с нару |
солидацию и комассацию земель, делятся между ни |
|
|
шением земельного законодательства и требований |
ми поровну (примерно по 15–20 условных единиц на |
|
|
землеустройства, из 10 млн. земельных участков, по |
гектар землеустраиваемой территории). |
|
|
падающих под разграничение по формам собствен |
3. За последние десять лет необходимые землеуст |
|
|
ности, на начало 2004 г. описано только 300 тыс., а за |
роительные работы по изучению состояния земель |
|
|
регистрировано лишь 13 тыс., причем только 3 тыс. |
были свернуты полностью. Тем не менее для любого |
|
|
— с проведением землеустроительных работ, гаран |
государства они имеют огромное значение. |
|
|
тирующих правильность разграничения земель. |
Известно, что за последние годы в стране усили |
|
|
2. Из за отсутствия требуемого землеустроительного |
лись процессы деградации земель. Так, водная эрозия |
|
|
обеспечения в настоящее время на землях сельскохозяй |
и дефляция почв имеет место почти на 30% площади |
|
|
ственного назначения не проведена инвентаризация. В |
сельскохозяйственных угодий, переувлажненные и |
|
|
границах территорий бывших сельскохозяйственных |
заболоченные земли занимают 12,3% площади сельс |
|
|
предприятий не осуществлено разграничение земель, ис |
кохозяйственных угодий. В последние годы получи |
|
|
пользуемых сельскохозяйственными организациями и |
ли свое развитие такие негативные процессы, как |
|
|
гражданами на различном праве, в связи с этим данные |
подтопление подземными водами (около 9 млн. га зе |
|
|
участки не поставлены на кадастровый учет и не зареги |
мель различного хозяйственного назначения, в том |
|
|
стрированы; земельные участки фонда перераспределе |
числе 5,0 млн. га сельскохозяйственных угодий). |
|
|
ния не выделены в натуре; не проведены землеустрои |
Нерациональное хозяйственное использование зе |
|
|
тельные работы по передаче в собственность или |
мель в аридных зонах привело к возникновению и |
|
|
пользование (аренду) сельскохозяйственным организа |
развитию процессов опустынивания земель на тер |
|
|
циям или гражданам несельскохозяйственных угодий, |
ритории 35 субъектов Российской Федерации. |
|
|
расположенных между участками продуктивных земель |
В сельскохозяйственном производстве не исполь |
|
|
в границах земельных участков, предоставленных им в |
зуется более 30 млн. га пашни, продолжается ее зарас |
|
|
собственность, а также земельных участков, занятых |
тание кустарником и мелколесьем, ухудшается сос |
|
|
принадлежащими им на праве собственности |
зданиями, |
тояние мелиорированных земель и кормовых угодий. |
|
строениями и сооружениями и др. |
|
Большие территории захламляются отходами произ |
|
|
|
|
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 7
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В ОБЛАСТИ КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
водства и потребления, загрязняются нефтью и неф |
Таким образом, через систему землеустройства |
тепродуктами, имеет место радиоактивное, химичес |
должны осуществляться основные функции госуда |
кое и биологическое загрязнение территории и др. |
рства по управлению земельными ресурсами: |
Поэтому изучение состояния земель как вид зем |
— информационное обеспечение управления в ре |
леустроительных работ, предусмотренный законом, |
зультате проведения геодезических и картографи |
позволит спланировать систему мероприятий по |
ческих работ, почвенных, геоботанических и других |
улучшению земельного фонда страны. |
обследований и изысканий, оценки качества и ин |
Трудно предположить, что работы по изучению |
вентаризации земель, т. е. работ по изучению состо |
состояния земель и предотвращению их деграда |
яния земель; |
ции будут осуществлены за счет средств только от |
— планирование использования земельных ресур |
дельных землевладельцев и землепользователей. |
сов и их охраны, которое осуществляется в резуль |
Они имеют территориальный, межхозяйственный |
тате создания схем землеустройства и схем исполь |
характер, должны осуществляться на основе комп |
зования и охраны земельных ресурсов, различных |
лексных проектов землеустройства, включающих |
административно территориальных образований; |
сложные инженерные расчеты, проводимые спе |
— организация рационального использования и |
циалистами, а также должны организовываться и |
охраны земель на основе проектов территориально |
финансироваться государством на федеральном и |
го землеустройства, проектов внутрихозяйственно |
региональном уровнях и органами местного само |
го землеустройства и рабочих проектов, связанных с |
управления. |
использованием и охраной земель. |
ИНФОРМАЦИЯ
3–4 октября 2005 г. в Москве |
|
состоялась расширенная коллегия |
|
Федерального агентства кадастра |
|
объектов недвижимости «О теку |
|
щих задачах территориальных ор |
|
ганов и подведомственных органи |
|
заций Роснедвижимости». Перед |
|
участниками заседания выступил |
|
руководитель Федерального агент |
|
ства кадастра объектов недвижи |
|
мости М.В. Мишустин. О путях |
|
взаимодействия с органами Рос |
|
недвижимости говорили в своих |
На фото (слева направо): М.В. Мишустин – руководитель Федераль |
выступлениях руководитель Феде |
ного агентства кадастра объектов недвижимости; В.А. Самолетов, |
ральной службы государственной |
А.В. Мальков, В.С. Кислов – заместители руководителя Агентства; |
статистики В.Л. Соколин и замес |
В.Л. Соколин – руководитель Федеральной службы государствен |
титель директора Федеральной ре |
ной статистики; М.В. Прохоров – заместитель директора Федераль |
гистрационной службы М.В. Про |
ной регистрационной службы; А.Л. Оверчук, К.В. Янков – замести |
хоров и др. |
тели руководителя Агентства |
|
Информация с сайта http://www.kadastr.ru
8 |
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 |
|
|
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ
А.С. Ярмоленко, Н.А. Коробко
Земельно&рентное обоснование социального расслоения в аграрном секторе экономики России
В.М. Янюк
Обоснование параметров рыночной оценки участков сельскохозяйственных угодий, выделяемых из долевой собственности (в порядке обсуждения)
9
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ
Земельно&рентное обоснование социального расслоения в аграрном секторе экономики России
А.С. ЯРМОЛЕНКО, заведующий кафедрой управления земельными ресурсами Новгородского государственного университета им. Ярослава Мудрого, профессор, доктор технических наук Н.А. КОРОБКО, студентка Новгородского государственного университета им. Ярослава Мудрого
Основной вопрос современных производственных |
тагонистические классы: капиталистов собственни |
|
отношений России — это вопрос собственности. |
ков и наемных работников рабочих. |
|
Введение частной собственности в производствен |
В связи с этим в настоящей работе с точки зрения |
|
ные отношения ведет к резкому ослаблению роли |
земельно рентной теории показывается возмож |
|
государства как гарантии интересов большинства |
ность образования таких классов в результате прис |
|
населения России или к укреплению государства |
воения лучших земель одними и худших — другими |
|
как гарантии интересов меньшинства — собственни |
членами общества. При таком распределении |
|
ков производительных сил. |
собственники лучших земель получают возмож |
|
Если в неаграрном секторе экономики произошло |
ность перераспределять капитал в пользу лучших |
|
социальное расслоение общества на собственников и |
земель и резко увеличивать земельную ренту, кото |
|
наемных работников, то в аграрном секторе этот про |
рая естественно остается у них полностью. |
|
цесс начинается в связи с Федеральным законом «Об |
Из за собственной слабости и нежелания государ |
|
обороте земель сельскохозяйственного назначения». |
ство не может изъять эту ренту в пользу общества. |
|
Рождение современных капиталистических отно |
Однако «в руках» государства должна находиться |
|
шений в аграрном секторе аналогично ситуации в |
налоговая политика. Она может быть эффективной |
|
России второй половины XIX в. При этом пол |
тогда, когда сможет позволять изымать всю ренту |
|
ностью реализуется модель развития капитализма, |
или ее часть в пользу общества. Изъятая в виде на |
|
построенная К. Марксом и Ф. Энгельсом [1]. Сле |
лога рента далее может перераспределяться для под |
|
дуя этой модели, собственник заинтересован в полу |
держки тех фермеров и предприятий, которые осу |
|
чении максимальной земельной ренты, общество — |
ществляют производство на худших землях. |
|
в максимальном количестве продукта. Интересы об |
Для обоснования такого налога необходимо пост |
|
щества сводятся к вводу в производство лучших зе |
роение математической модели создания земельной |
|
мель и к вложению именно в них дополнительного |
ренты и ее роста при перераспределении инвести |
|
капитала. Но в этом случае рента не пропорциональ |
ций в земли различных категорий. |
|
на увеличению капитала, ее рост незначительный — |
Построению такой модели, иллюстрирующей |
|
что невыгодно собственнику земли. Разрешением |
быстрый рост ренты и присвоение ее владельцами |
|
такого противоречия является передача права рас |
лучших земель, посвящена настоящая статья. |
|
поряжения землей обществу, тогда рента и продукт |
Ценность модели заключается в том, что на ее ос |
|
будут принадлежать обществу. |
нове можно обосновать эффективную ценовую и на |
|
Однако вопрос земельных отношений в России ре |
логовую политику в целях общества. |
|
шается по другому. По прежнему поощряется курс |
|
|
на создание крупных собственников земли. В ре |
Аналитическая модель рентной теории |
|
зультате происходит социальное расслоение и в аг |
|
Маркса Энгельса |
рарной сфере — на собственников и наемных работ |
|
|
ников. Если такой процесс будет происходить не в |
В основу исследований примем таблицу 1 из [1]. В |
|
интересах общества, то в результате образуются ан |
данной работе |
ей будет присвоен номер 1. |
10 |
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 |