Potentsial_i_rozvitok_pidpriyemstva_kniga

ПОТЕНЦІАЛ І РОЗВИТОК ПІДПРИЄМСТВА

6)забезпечити цілорічне функціонування центру відпочинку, впровадивши інноваційні енергетичні технології: сонячні батареї, вітряки.

Санаторно-курортна послуга - це особливий товар, з великою кількістю послуг медичного, споживчого та виробничого характеру. Медичну та економічну складову потрібно враховувати на етапі проектування санаторно-курортної послуги, а також на етапі її реалізації.

Для визначення економічної ефективності будування нового центру відпочинку використаємо метод дисконтування грошових потоків.

Метод дисконтування грошового потоку дає змогу оцінити вартість підприємства з огляду на перспективи розвитку. Він базується на постулаті, що потенційний інвестор платить не за набір засобів праці, команду працівників, сукупність прав на інтелектуальну власність, а за кінцевий потік коштів (капіталу). Основні етапи оцінки вартості підприємства методом дисконтування грошових потоків:

Етап 1. Моніторинг сфери підприємства, визначення специфіки та оцінка рівня системного ризику.

Етап 2. Обґрунтування моделі формування грошового потоку підприємства.

Етап 3. Визначення періоду оцінки. Як правило, за період оцінки підприємства береться термін, за який стабілізуються грошові потоки, генеровані ним.

Етап 4. Прогнозування внутрішніх та зовнішніх факторів, що визначають грошовий потік: частки ринку підприємства та темпів її зміни; ринкових цін на емітовані акції підприємства та темпи їх зміни; валового виторгу та динаміки; рівень інфляції та її динаміку.

Етап 5. Розрахунок грошових потоків за кожним видом діяльності за кожен рік періоду оцінки.

Етап 6. Визначення ставок дисконту в розрізі видів діяльності, що дасть змогу адекватно врахувати рівень ризику щодо кожного припливу та відпливу капіталу.

Етап 7. Визначення грошових потоків у постпрогнозний період, що дасть можливість оцінити вартість підприємства до кінця життєвого циклу.

Етап 8. Оцінка вартості підприємства та внесення підсумкових поправок.

220

САБАДИРЬОВА А.Л., БАБІЙ О.М., КУКЛІНОВА Т.В., САЛАВЕЛІС Д.Є.

12.2.Оцінка вартості підприємства ТОВ «Маслопресовий завод»

12.2.1.Оцінка вартості нерухомого майна ТОВ «Маслопресовий завод». Нерухоме майно ТОВ «Маслопресовий завод» представлено спеціалізованою нерухомістю. Згідно Національним стандартам оцінки нерухоме майно підприємства ТОВ «Маслопресовий завод» оцінюється

врамках витратного підходу на базі розрахунку величини залишкової вартості заміщення (ЗВЗ).

Витратний подхід передбачає визначення величини залишкової вартості заміщення об’єкта оцінки з подальшим коригуванням на суму, що характеризує всі встановлені види знецінення даного об’єкта. Основними методами витратного підходу до оцінки вартості нерухомого майна на підприємстві ТОВ «Маслопрессовий завод» є метод заміщення і ме-

тод прямого відтворення об’єкта.

Залишкова вартість заміщення в формалізованому вигляді визначається з використанням формули:

ЗВЗ = Вз × Кпр, де: Вз - вартість заміщення об’єкта оцінки;

Кпр - коефіцієнт придатності об’єкта оцінки, що враховує всі форми знецінення майна.

На дату оцінки підприємство ТОВ «Маслопрессовий завод» не має земельноївласності.Усяземлянаданапідприємствувопераційнуоренду.Тому в даному випадку вартість земельної ділянки може бути охарактеризована тільки вартістю права користування земельною ділянкою, тобто вартістю оренди. Реалізація права оренди забезпечує землекористувачу підприємству ТОВ «Маслопрессовий завод» отримання додаткового доходу, пов’язаного зі специфічною корисністю конкретної земельної ділянки, наприклад, її місцем розташування, рівнем облаштування, характером використання.

Розмір додаткового доходу, пов’язаного зі специфічною корисністю конкретної земельної ділянки зазвичай оцінюють як різницю між доходом, отриманим орендарем від передачі наявних земель в суборенду і власними орендними платежами, що сплачуються власнику землі. Капіталізуємо отриману таким чином суму додаткового доходу, безпосередньо пов’язаного із землею, можна отримати показник вартості права користування земельною ділянкою.

Модифікацією методу оцінки вартості прав користування (оренди) земельною ділянкою є капіталізація доходу, що генерується безпосередньо земельною ділянкою, який може бути виділений із загального дохо-

221

ПОТЕНЦІАЛ І РОЗВИТОК ПІДПРИЄМСТВА

ду, принесеного об’єктами дохідної нерухомості, наприклад, будівлями, які утримуються власником для отримання доходу від їх оренди.

Нерухоме майно, що належить підприємству ТОВ «Маслопрессовий завод» побудовано протягом 2008-2009 років і оцінка проводиться за

методом прямого відтворення.

Витрати відтворення оцінюваної нерухомості приймалися рівними початкової балансової вартості об’єктів станом на дату введення їх в експлуатацію.

Витрати відтворення станом на дату оцінки визначалися шляхом застосування індексу збільшення ринкових витрат на будівництво на 1 жовтня 2009 р. (без урахування ПДВ) щодо базової вартості в цінах на дату введення об’єкта в експлуатацію. Індекс збільшення ринкових витрат на будівництво приймався відповідно до даних Міністерства регіонального розвитку та будівництва України. Оскільки на дату проведення оцінки інформація щодо зміни вартості СМР на дату оцінки не опублікована, то для розрахунків приймався найближчий відомий індекс збільшення ринкових витрат на будівництво. Таким є індекс станом на 01.07.2009 року. Розрахунок різниці між датами індексу та датою оцінки проводитися коригуванням на індекс інфляції. Проміжні індекси для розрахунків визначалися методом інтерполяції.

Індекси зміни ринкової вартості будівельно-монтажних робіт до їх ринкової вартості за станом на 01.10.2009 року (без урахування ПДВ) наведено в табл. 12.12.

Таблиця 12.12.

Індекси зміни ринкової вартості будівельно-монтажних робіт

Період	Індекс зміни ринкової вартості будівельно-монтажних робіт
01.08.2007	1,5332
01.10.2007	1,4488
01.01.2008	1,4066
01.07.2008	1,1861
01.08.2008	1,1455
01.10.2008	1,0644
01.01.2009	1,0497
01.03.2009	1,0348
01.05.2009	1,0200
01.06.2009	1,0196
01.07.2009	1,0191

222

САБАДИРЬОВА А.Л., БАБІЙ О.М., КУКЛІНОВА Т.В., САЛАВЕЛІС Д.Є.

Накопичений знос нерухомого майна, що належить підприємству ТОВ «Маслопресовий завод» (Знак) визначається з використанням формули:

Знак = 1 - (1 - Зфіз) × (1 - Зфунк) × (1 - Зекон), де: Зфіз - фізичний знос; Зфунк - функціональний знос; Зекон - економічний знос.

Фізичний знос об’єкта оцінки не зменшує його вартість. Нерухоме майно, що належить підприємству ТОВ «Маслопрессовий завод» знаходиться в хорошому технічному стані.

Функціональний знос характеризує зменшення вартості об’єкта оцінки, у зв’язку з його відносною неспроможністю забезпечувати виконання функцій порівнянно з сучасними функціональними аналогами. Об’єкти нерухомості були введені в експлуатацію в 2007-2008 роках. Конструктивні рішення, використані при їх зведенні, відповідають вимогам сучасної практики будівництва, з урахуванням виробничого профілю підприємства ТОВ «Маслопресовий завод», що дає можливість оцінювачу зробити висновок про відсутність функціонального зношення.

Економічне зношення виявляється у втраті об’єктом вартості у зв’язку зі зменшенням його корисності під впливом таких факторів як зниження ефективності виробництва на даному підприємстві внаслідок зміниринкових,фінансовихчизаконодавчихумов,наявністюобмежень на використання об’єкта з боку органів влади, технологічним розвитком галузі, наявністю економічних криз. Фактори, що обумовлюють економічне знецінення активів підприємства ТОВ «Маслопресовий завод», оцінювачем ідентифіковані не були.

Алгоритм визначення залишкового терміну корисного використання нерухомого майна ТОВ «Маслопрессовий завод» полягає в наступному:

1. Термін економічного життя (Тек) визначається як період, протя-

гом якого нерухоме майно є придатним для економічного використання. В якості інформації та способів визначення показника оцінювачем використані такі джерела:

а) будівельні нормативи для будівель, споруд та інженерних комунікацій;

б) технічна документація; в) середні нормативні терміни служби основних фондів установ

та організацій, затверджені наказом Держбуду СРСР № 9-17-ІБ від

28.02.72 року;

223

ПОТЕНЦІАЛ І РОЗВИТОК ПІДПРИЄМСТВА

г) єдині норми амортизаційних відрахувань на повне відтворення основних засобів, затверджені наказом Ради Міністрів СРСР від 22.10.1990 р. № 1072;

д) інформація про міжнародний досвід визначення термінів експлуатації в компанії Marshall & Swift і викладених у виданні Useful lives for depreciable assets, Marshall & Swift, 6/2002;

2.Ефективний вік (Теф) нерухомого майна визначався на аналітичної основі, що враховує економічну корисність оцінюваного об’єкта, із залученням технічного персоналу підприємства по діях:

а) Теф об’єкта приймається рівним його фактичному віку (Тф) за умови нормальної технічної експлуатації за нормами і правилами технічного стану;

б) Теф об’єкта оцінки приймається більше його фактичного віку за умови поганої технічної експлуатації та технічному стані;

в) Теф об’єкта оцінки приймається менше його фактичного віку за умови технічної експлуатації та гарного технічного стану.

При визначенні ефективного віку основних засобів враховувалися плани підприємства щодо технічного переоснащення виробництва, які можуть передбачати виведення майна до завершення нормативного терміну експлуатації.

3.Залишковий термін корисного використання визначається як різниця між строком економічного життя і ефективним віком нерухомого майна ТОВ «Маслопресовий завод».

Вартість заміщення нерухомого майна ТОВ «Маслопресовий завод», що розрахована витратним підходом, склала 10295855 грн.

12.2.2.Оцінка вартості рухомого майна. Визначення вартості рухомого майна та нематеріальних активів проводиться в рамках комбінації витратного та порівняльного підходів.

Порівняльний підхід до оцінки машин і устаткування, що заснований на визначенні вартості, адекватно відображає «цінність» об’єкта оцінки

уйого стані на дату оцінки. Основний використовуваний принцип - це принцип зіставлення. Витратний підхід передбачає визначення величини залишкової вартості заміщення об’єкта оцінки з подальшим їх коригуванням на суму, що характеризує всі встановлені види знецінення даного об’єкта.

За порівняльним підходом проводитися зіставлення з повним аналогом, або з близьким функціональним аналогом, представленим на ринку, з подальшим внесенням коригувальних поправок. В якості вихідної

224

САБАДИРЬОВА А.Л., БАБІЙ О.М., КУКЛІНОВА Т.В., САЛАВЕЛІС Д.Є.

інформації про вартість аналогів оцінювачем використовувалися ціни прейскурантів виробників обладнання і дані прайс-листів виробників або дилерів.

При внесенні коригувань оцінювачем виділялися дві групи поправок:

1)поправки на відмінності в умовах продажу;

2)поправки на технічну порівнянність об’єктів.

Здійснення коригувань, віднесених до першої групи, необхідно для приведення цін аналогів до єдиних комерційним умовам здійснення продажів. До них належать поправки на торг, терміни поставки, дату продажу, серійність, умови платежу.

Дата оцінки, певна завданням на оцінку збігається з періодом аналізу ринку рухомого майна, що дозволяє говорити про відсутність коригування на дату продажу. Решта коригування на умови продажу враховані в ціні пропозиції. Для всіх об’єктів рухомого майна поправка на умови продажу складає 0%.

Елементи порівняння на технічну порівнянність включають коригування на типорозмір, потужність, вантажопідйомність, продуктивність і на технічний стан об’єктів рухомого майна.

Коригування на типорозмір, потужність, вантажопідйомність, продуктивність при визначенні вартості об’єктів рухомого майна виконується з використанням формули:

		Ï î	n
	Ö î = Ö à õ(		)
		Ï à

де: Цо, Ца - вартість об’єкта оцінки і об’єкта порівняння відповідно; По, Па - відповідна фізично-функціональна характеристика;

(По / Па) n - величина (коефіцієнт) коригування;

n - показник «гальмування вартості», що представляє собою нелінійну функцію. Для цілей оцінки визначення даного показника можливе на основі даних про ціни і параметри ряду аналогічних пристроїв різ-

них виробників:

	n = lg	Ö à1	: lg	Ï à1
		Ö à2		Ï à2

Коригування на типорозмір застосовувалися в тому випадку, якщо в якості об’єкта співставлення приймалося рухоме майно, у якого техні- ко-функціональні параметри були відмінними від оцінюваного.

225

ПОТЕНЦІАЛ І РОЗВИТОК ПІДПРИЄМСТВА

Коригування на технічний стан рухомого майна виконується залежно від технічного стану об’єктів-аналогів. Якщо аналогом слугує нове обладнання чи устаткування після капітального ремонту, то поправка на технічний стан розраховувалася за формулою:

К = 1 – Ç100ôûç ,

де: Зфіз - фізичний знос оцінюваного обладнання, %; Для об’єктів-аналогів рухомого майна, що були у використанні, по-

правка на технічний стан приймається рівною 1.

Ринкова вартість рухомого майна ТОВ «Маслопресовий завод», що розрахована порівняльним підходом склала 8565498 грн.

Витратний підхід застосовується при оцінці вартості машин та устаткування, які виготовляються на замовлення, виходячи з виробничих, функціональних потреб підприємства ТОВ «Маслопресовий завод», також не мають безпосередніх аналогів на ринку і придбане протягом 2009 року. Для визначення повної вартості заміщення зазначеного майна був використаний метод відтворення. Вартість відтворення рухомого майна визначається із застосуванням методу індексів, суть якого полягає в актуалізації на дату оцінки вартості об’єкта в базовому періоді.

Беручи до уваги відсутність достовірної інформації про величину поточних витрат на відтворення спеціалізованих машин і устаткування, оцінювач визнав можливим використовувати для визначення вартості відтворення в базовому періоді дані про первісну балансову вартість об’єкта оцінки. Зазначена величина може бути визначена на дату оцінки, шляхом проведення індексацій.

Таким чином, вартість відтворення рухомого майна за станом на дату оцінки визначалася за формулою:

Вв = Со х К1 де: Вв - вартість відтворення об’єкта оцінки;

Со - початкова балансова вартість об’єкта на дату його придбання. К 1 - індекс зміни цін по відповідній групі машин і устаткування за період між датою придбання (створення) об’єкта та 01.10.2009 роком. Для спеціалізованого рухомого майна, а також, майна набутого протягом 2009 року індекс К1 визначається на основі індексів зміни ринкової вартості продукції підприємств машинобудування до їх ринкової вартості у відповідних періодах за станом на 01.10.2009 року (без урахування

226

САБАДИРЬОВА А.Л., БАБІЙ О.М., КУКЛІНОВА Т.В., САЛАВЕЛІС Д.Є.

ПДВ). Індекси зміни ринкової вартості продукції підприємств машинобудування до їх ринкової вартості за станом на 01.10.2009 рік наведенів таблиці 12.13. Індекси інфляції первісної балансової вартості у відповідних періодах за станом на 01.10.2009 рік, представлені в таблиці 12.14.

Функціональний та економічний знос у спеціалізованого рухомого майна ТОВ «Маслопрессовий завод» не виявлено.

Ринкова вартість рухомого майна ТОВ «Маслопресовий завод», що розрахована порівняльним підходом склала 8565498 грн.

Вартість відтворення рухомого майна ТОВ «Маслопресовий завод», що розрахована витратним підходом становить 8597003 грн.

Вартість відтворення спеціалізованих машин і устаткування складає

5899369 грн;

Вартість відтворення набутого рухомого майна складає 2632335 грн; Вартість відтворення малоцінного майна складає 65 299 грн. Оцінка рухомого майна ТОВ «Маслопресовий завод» проводиться

в рамках порівняльного і витратного підходів. У рамках порівняльного підходу визначалася вартість неспеціалізованого рухомого майна. У рамках витратного підходу застосовувався метод відтворення.

Ринкова вартість рухомого майна ТОВ «Маслопрессовий завод» станом на 01.10.2009 рік становить 17162501 грн.

Таблиця 12.13.

Індекси зміни ринкової вартості продукції підприємств машинобудування

Період	Індекс зміни ринкової вартості продукції підприємств
	машинобудування1
Січень 2007	1,5947
Лютий 2007	1,5588
Березень 2007	1,5418
Квітень 2007	1,5175
Травень 2007	1,4863
Червень 2007	1,4529
Липень 2007	1,4371
Серпень 2007	1,4131
Вересень 2007	1,3936
Жовтень 2007	1,3784
Листопад 2007	1,3487

227

				ПОТЕНЦІАЛ І РОЗВИТОК ПІДПРИЄМСТВА
	Період		Індекс зміни ринкової вартості продукції підприємств
				машинобудування1
	Грудень 2007		1,3353
	Січень 2008		1,2939
	Лютий 2008		1,2648
	Березень 2008		1,2280
	Квітень 2008		1,1520
	Травень 2008		1,0807
	Червень 2008		1,0421
	Липень 2008		1,0001
	Серпень 2008		0,9653
	Вересень 2008		0,9482
	Жовтень 2008		0,9656
	Листопад 2008		0,9793
	Грудень 2008		1,0474
	Січень 2009		1,0516
	Лютий 2009		1,0330
	Березень 2009		1,0289
	Квітень 2009		1,0127
	Травень 2009		1,0107
	Червень 2009		1,0148
	Липень 2009		1,0292
	Серпень 2009		1,0292
	Вересень 2009		1,0140
				Таблиця 12.14.
			Індекс інфляції
		Період		Індекс Інфляції
	Січень 2007			1,5560
	Лютий 2007			1,5483
	Березень 2007			1,5391
	Квітень 2007			1,5360
	Травень 2007			1,5360
	Червень 2007			1,5268
	Липень 2007			1,4939

228

САБАДИРЬОВА А.Л., БАБІЙ О.М., КУКЛІНОВА Т.В., САЛАВЕЛІС Д.Є.

Період	Індекс Інфляції
Серпень 2007	1,4733
Вересень 2007	1,4645
Жовтень 2007	1,4330
Листопад 2007	1,3926
Грудень 2007	1,3626
Січень 2008	1,3346
Лютий 2008	1,2970
Березень 2008	1,2629
Квітень 2008	1,2167
Травень 2008	1,1801
Червень 2008	1,1650
Липень 2008	1,1558
Серпень 2008	1,1616
Вересень 2008	1,1628
Жовтень 2008	1,1501
Листопад 2008	1,1309
Грудень 2008	1,1142
Січень 2009	1,0913
Лютий 2009	1,0605
Березень 2009	1,0448
Квітень 2009	1,0304
Травень 2009	1,0212
Червень 2009	1,0161
Липень 2009	1,0050
Серпень 2009	1,0060
Вересень 2009	1,0080

2По інформації Держкомстату України

12.2.3.Оцінка вартості нематеріальних активів. ТОВ «Маслопресовий завод» у виробничо-господарській діяльності користується власними ліцензіями на програмне забезпечення, проектними дослідженнями, а також розробленими технічними умовами виготовлення продукції. Станом на 01.10.2009 рік на балансі підприємства числиться 11 інвентарних одиниць нематеріальних активів. Перелік нематеріальних активів, що підлягають оцінці наведено в таблиці 12.15.

229