Potentsial_i_rozvitok_pidpriyemstva_kniga

ПОТЕНЦІАЛ І РОЗВИТОК ПІДПРИЄМСТВА

3. Методи оцінки вартості земельних ділянок за підходом зіставлення з цінами продажу

Характеристика оцінки вартості земельних ділянок за методичним підходом зіставлення з цінами продажу показана в табл. 8.2.

Для поліпшених земельних ділянок дохід від землі визначається шляхом відокремлення загального доходу від землі.

Таблиця 8.2.

Методи оцінки вартості земельних ділянок за підходом зіставлення з цінами продажу

	Мета оцінки	Метод	Порядок проведення розрахунків
			Визначається різниця між очікуваною
	Зіставлення з		ціною продажу поліпшених земельних
	цінами продажу	Економічний метод	ділянок та витратами на земельні
	подібних		поліпшення з урахуванням прибутку
	земельних ділянок		забудовника
	з урахуванням
	витрат на земельні	Метод	Виконується виділення вартості
	поліпшення		земельних ділянок, як частки в
		співвідношення
			сумарній вартості поліпшених
		(перенесення)
			земельних ділянок

4. Методи оцінки вартості земельних ділянок за підходом капіталізації доходів продажу

Коефіцієнт капіталізації доходів продажу визначає співвідношення між чистим операційним доходом і ціною продажу подібних земельних ділянок, яке характеризує процес отримання доходу на капітал та відшкодування капіталу інвестора-власника. Розрізняють види коефіцієнтів капіталізації: 1) загальний коефіцієнт капіталізації; 2) коефіцієнт капіталізації власного капіталу; 3) коефіцієнт капіталізації позикового капіталу; 4) коефіцієнт капіталізації залежно від об’єкта оцінки

[1, с.110].

Характеристика методів оцінки вартості земельних ділянок за підходом капіталізації доходів продажу представлена в табл. 8.3.

150

САБАДИРЬОВА А.Л., БАБІЙ О.М., КУКЛІНОВА Т.В., САЛАВЕЛІС Д.Є.

Таблиця 8.3.

Методи оцінки вартості земельних ділянок за підходом капіталізації доходів продажу

Мета оцінки	Метод	Порядок проведення розрахунків
		Виконується капіталізація чи
	Інвестиційний	дисконтування чистого операційного
Пряма капіталізація	метод	доходу, отриманого від надання
		земельних ділянок в оренду
чи дисконтування
чистого		Виконується капіталізація чи
операційного доходу	Метод капіталізації	дисконтування доходів від цільового
чи рентного доходу	земельної ренти	використання земельних ділянок,
	(методи вигід)	відмінних від оренди, власником чи
		землекористувачем

5. Методи оцінки вартості земельних ділянок за підходом прямої капіталізації доходів

Характеристика методів оцінки вартості земельних ділянок за підходом прямої капіталізації доходів представлена в табл.8.4.

Таблиця 8.4.

Методи оцінки вартості земельних ділянок за підходом прямої капіталізації доходів

Мета оцінки	Метод	Порядок проведення розрахунків
		Визначається різниця
Пряма капіталізація		між поточною вартістю
	Метод залишку для	капіталізованого чистого
чи дисконтування		операційного доходу чи рентного
чистого операційного	землі	доходу, отриманого з поліпшеної
доходу чи рентного		земельної ділянки і вартістю
доходу з урахуванням		земельних поліпшень
витрат на земельні
поліпшення	Метод розподілу	Капіталізація за ставкою,
	доходу	встановленою для землі

151

ПОТЕНЦІАЛ І РОЗВИТОК ПІДПРИЄМСТВА

6. Методи оцінки вартості земельних ділянок за комбінованим підходом

Оцінка вартості земельних ділянок функціонально-цільового призначення виконується на базі Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженою постановою КМУ №1531 від 11.10.2002 року. Залежно від мети оцінки, наявності інформаційної бази використовується широкий спектр технічних процедур, що відповідають порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок. Характеристика методів оцінки вартості земельної ділянки за комбінованим підходом представлена в табл. 8.5.

Таблиця 8.5.

Методи оцінки вартості земельних ділянок за комбінованим підходом

Мета оцінки	Метод	Порядок проведення розрахунків
Комбіноване	Метод розвитку	Визначається різниця між
використання підходів,	(можливого	дисконтованими доходами
заснованих на	використання)	від найбільш ефективного
зіставленні цін продажу		використання земельних ділянок
подібних ділянок,		та дисконтованими витратами на
капіталізації чистого		досягнення цього використання
операційного доходу
або рентного доходу та
врахуванні витрат на
земельні поліпшення

7. Метод порівняльної одиниці

Метод порівняльної одиниці визначає вартість одиничного показника еталонного об’єкта оцінки і використовуються на базі алгоритму:

1.Виконується діагностика об’єкта і вибір еталонного аналога

оцінки.

2.Проводиться коригування вартості порівняльної одиниці оцінки залежно від сформованих ринкових умов та фізично-функціональ- них відмінностей між порівнювальними об’єктами.

3.Визначається вартість об’єкта оцінки залежно від вартості порівняльної одиниці на дату оцінки.

152

САБАДИРЬОВА А.Л., БАБІЙ О.М., КУКЛІНОВА Т.В., САЛАВЕЛІС Д.Є.

Вартість земельної ділянки визначається на базі методу порівняльної одиниці за формулою [1, с.135]:

Воб = Под х Q,

де: Воб - вартість земельної ділянки на дату оцінки; Под - вартість порівняльної одиниці;

Q - загальна кількість порівняльних одиниць.

8. Експертні методи оцінки вартості земельних ділянок

Експертні методи визначають результати експертизи експертів-оціню- вачівщодовартостіземельнихділяноківикористовуютьсязабракомринкової інформації та неможливістю формалізації зв’язку вартості об’єкта оцінки з основними параметрами ринку нерухомості чи аналогами.

Експертні методи передбачають, що експерти-оцінювачі володіють повною інформацією про стан ринку нерухомого майна. Вартість земельних ділянок за експертними методами порівняння розраховується на основі обґрунтування залежності між існуючими параметрами і вартістю аналогів.

Звіт про оцінку є результуючим документом, у якому відображаються передумови та підсумки діяльності оцінювача з визначення вартості земельних ділянок. Оцінювач розкриває всі істотні моменти в контексті поставленого завдання, наявні припущення й обмеження, необхідні обґрунтування і розрахунки, свої судження й остаточний висновок щодо вартості земельних ділянок.

Основні позиції завдання на оцінку вартості земельних ділянок наведено в табл. 8.6.

Таблиця 8.6.

Позиції завдання на оцінку вартості земельних ділянок

1	Ідентифікація назви та місця розташування земельної ділянки
2	Характеристика власника або користувача земельної ділянки та інших
	обєктів нерухомості
3	Обгрунтування загальних відомостей про замовника і про оцінювача
4	Розробка підстави для оцінки : договору, нормативно-правового акту,
	стандартів

153

		ПОТЕНЦІАЛ І РОЗВИТОК ПІДПРИЄМСТВА
5	Точний опис оцінки нерухомого майна: кадастрова інформація,
	функціональні, технічні та метричні характеристики
6	Мета оцінки
7	Ідентіфікація виду вартості та його визначення
8	Дата, на яку встановлюється вартість об’єкта оцінки
9	Вихідні дані, джерела їх одержання, відповідальні за їхнє надання
10	Обгрунтування складу виконуваних робіт : зміст і послідовність виконання
	етапів оцінки
11	Перелік особливих умов, пов’язаних із проведенням оцінки
12	Обсяг необхідного технічного й екологічного огляду об’єкта оцінки
13	Форма надання результатів оцінки
14	Допустимий термін дії звіту та висновку про вартість об’єкта оцінки
15	Строки виконання завдання на оцінку

Відомостіпрооцінкуземельнихділянокнадаютьсяузвітітакимчином:

Назва об’єкта оцінки, найменування оцінювача і дата звіту.

Мета, завдання, дата і функція оцінки.

База оцінки, у тому числі вид вартості та її визначення.

Ідентифікація об’єкта оцінки й пов’язаних з ним прав.

Дата, характер і масштаб обстежень.

Припущення й обмежувальні умови.

Інформація щодо використання нормативної бази оцінки майна;

Підпис оцінювача.

Копії кваліфікаційних документі оцінювача і дозвільних документів на проведення оціночної діяльності.

Оцінка вартості земельних ділянок підприємства виконується на базі методичних підходів Національних стандартів оцінки (НСО) та вимог Міжнародних стандартів оцінки (МСО).

8.3.Економічна та грошова оцінка земельних ділянок

Виняткова роль земельних ділянок у виробничо-господарській діяльності підприємства пояснює необхідність виконання економічної та грошової оцінки їх вартості у ринкових умовах.

Характеристика економічної та грошової оцінки земельних ділянок подана на рис. 8.5.

154

САБАДИРЬОВА А.Л., БАБІЙ О.М., КУКЛІНОВА Т.В., САЛАВЕЛІС Д.Є.

Економічна оцінка земель – оцінка землі як при-
родного ресурсу та засобу виробництва у сільському		Виконується в
та лісовому господарствах і як просторого базису в		умовних кадастрових
суспільному виробництві за показниками, що характе-		гектарах або в грошо-
ризують продуктивність земель, ефективність їх вико-		вому вираженні
ристання та дохідність з одиниці площі (ст.200 ЗКУ).

Грошова оцінка

земельних ділянок визначається на ренітній основі 9ст.

201 ЗКУ).

Нормативна грошова оцінка земельних ді-

лянок є капіталізованим рентним доходом, що одержується від земельної ділянки та визначається за встановленими і затвердженими нормативами

Експертна грошова оцінка земельних ділянок є результатом визначення вартості земельної ділянки та пов язаних з нею прав експертом з питань оцінки земельної ділянки із застосуванням підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, прове-

дення розрахунків і оформлення звіту.

Рис. 8.5. Характеристика економічної та грошової оцінки земельних ділянок

Економічна оцінка земельних ділянок, які є природним ресурсом та просторовим базисом виробничо-господарської діяльності підприємства, виконується на основі показників ефективності використання земельних ресурсів та показників доходності земель з одиниці їх площі.

Регулювання грошової оцінки земельних ділянок здійснюється на базі нормативних документів:

1.Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначений та населених пунктів №18/15/21/11.

2.Порядок нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення №19/16/22/11/17/12, що затверджені

27.01.2006р.

Порівняльння нормативної грошової й експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення надані в табл. 8.7.

155

ПОТЕНЦІАЛ І РОЗВИТОК ПІДПРИЄМСТВА

Таблиця 8.7.

Порівняльні характеристики нормативної грошової та експертної грошової оцінки [1,c.128]

	Нормативна грошова оцінка	Експертна грошова оцінка
	Земельна ділянка розглядається	Земельна ділянка розглядається як
	окремо від об єктів нерухомості,
		єдиний земельно-майновий комплекс
	розташованих на ній
	Ураховуються земельні поліпшення,	Ураховуються земельні поліпшення,
		зроблені як за межами земельної
	зроблені за межами земельної ділянки
		ділянки, так і на ній самій
	Орієнтована на типові характеристики	Орієнтована на індивідуальні
	та пересічно-нормативні умови	характеристики та умови експлуатації
	виробництва	земельної ділянки
	Оперує потенційним або нормативним	Оперує реальним орендним доходом
	орендним доходом
	Не враховує кон’юктури ринку та	Ураховує реальну соціально-
		економічну ситуацію, яка складалась
	економічної ситуації в країні
		на дату оцінки
		Вартість розглядається як похідна
	Вартість визначається похідною від	від показників дохідності виду
	площі земельної ділянки величиною	діяльності,що є локалізованим в
		межах ділянки
	Має тільки нормативний характер	Має ринковий характер
	Не стимулює підвищення	Стимулює оптимізацією показників
	ефективності виробництва і	ефективності ведення бізнесу і
	раціонального землекористування	землекористування

Нормативно-грошова оцінка земельних ділянок встановлює ставки земельного податку, орендної плати, стягнення державного збору, розроблення механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Експертна грошова оцінка показує ринкову вартість земельних ділянок і прав на них залежно від цілей оцінки. Регулювання експертної грошової оцінки земельних ділянок здійснюється на засадах Національних стандартів оцінки, Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок та порядку її проведення [6].

156

САБАДИРЬОВА А.Л., БАБІЙ О.М., КУКЛІНОВА Т.В., САЛАВЕЛІС Д.Є.

Об’єктами експертної грошової оцінки є земельні ділянки з конкретним місцем розташування та певними щодо них правами. Земельні ділянки мають розглядатися як вільні від поліпшеня, виходячи із принципу кращого та ефективного їх використання.

Оцінка земельних ділянок виконується з урахуванням цілей, досвіду та інформаційного забезпечення оцінної діяльності та розглядається в базових методиках.

Резюме

Оцінка вартості земельних ділянок, показує особливості підприємства як товару, його корисність, а також витрати, необхідні для підтвердження цієї корисності. Зміна власника підприємства є природним процесом конкурентної економіки в ринкових умовах.

Земельна ділянка є частиною земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування та визначеними щодо неї правами.

Вартість земельних ділянок забезпечує базис реалізації підприємницької діяльності й характеризує інтегральні можливості використання земельних ресурсів у складі нерухомого майна підприємства.

Ефективне використання земельних ділянок у ринкових умовах виступає основоположним процесом поліпшення потенціалу підприємства.

Вартість земельної ділянки підприємства в ринкових умовах по-

казує еквівалент цінності земельної ділянки та оцінюється за методами витратного, дохідного та порівняльного методичних підходів.

Економічна та грошова оцінка земельних ділянок підприємства виконується з урахуванням цілей, досвіду та інформаційного забезпечення оцінної діяльності та розглядається в базових методиках.

Тенденції на світових ринках нерухомості характеризуються позитивними змінами і новим рівнем розвитку в конкурентних умовах ринку, що потребує уважного юридичного обґрунтовання титулу і аналізу використання земельних ресурсів.

Питання для поглибленого вивчення теми

1.Сутність поняття нерухомого майна.

2.Сутність поняття земельної ділянки та земельних поліпшень.

3.Сегментація ринку землі.

157

ПОТЕНЦІАЛ І РОЗВИТОК ПІДПРИЄМСТВА

4.Економічна та грошова оцінка земель.

5.Нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

6.Експертна грошова оцінка земельних ділянок.

7.Принципи експертної грошової оцінки земельної ділянки.

8.Сутність доходного подходу до оцінки земельної ділянки.

9.Диференціальна, абсолютна та монопольна рента.

10.Сутність ринкового подходу до оцінки земельної ділянки.

11.Сутність витратного подходу до оцінки земельної ділянки.

12.Поняття «нерухомого майна: будівлі, споруди, приміщення».

13.Оцінка вартості об’єктів нерухомості.

14.Основні позиції завдання на оцінку нерухомого майнаґ.

15.Звіт про оцінку вартості нерухомого майна.

Рекомендована література для вивчення теми

1.Федонін О. С. Потенціал підприємства: формування та оцінка: Навч. посібник. О. С. Федонін, І. М. Репіна, О. І. Олексюк – К.: КНЕУ, 2004. – 316 с.

2.Оцінка активів підприємства: навч. посіб. / Панасовський Ю. В. Семененко

Б. А., Теліженко О. М. За заг. Ред. Ю. В. Панасовського. – Суми: Університетська книга, 2009. – 512с.

3.Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав. Постанова КМУ» №1440 від 10.09.2003р. //Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. – 2003.- №11 (135), с.43-51.

4.Національний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна». Постанова КМУ №1442 від 28.10.2004 // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. – 2004.- №12 (148), с.43-47.

5.Методика оцінки майна: Постанова КМУ № 1891 від 10.12.2003// Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. – 2004.- №2 (138), с.22-44.

6.Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок: Постанова КМУ №1531 від 11.11.2002 р.

158

САБАДИРЬОВА А.Л., БАБІЙ О.М., КУКЛІНОВА Т.В., САЛАВЕЛІС Д.Є.

Розділ 9. Оцінка цілісного майнового комплексу

9.1. Методичні підходи до оцінки цілісного майнового комплексу

Цілісний майновий комплекс створюють такі підприємства чи комплекс виробничих підрозділів, що за своїм певним призначенням беруть участь у виробничо-господарський діяльності з випуску продукції.

Уцілісниймайновийкомплекс включаються структурні підприємства підрозділи, що виділені в самостійні об’єкти з подальшим складанням бухгалтерського балансу і зареєстровані, як суб’єкти господарської діяльності.

Підприємство – це цілісний майновий комплекс, що використовується для виконання підприємницької діяльності. Підприємство володіє майном, що визначається нерухомими, рухомими речами та нематеріальними об’єктами: земельні ділянки, будівлі, споруди, інвентар, сировина, продукція, права вимоги, борги, право на торгову марку та інші права. Підприємство як цілісний майновий комплекс є нерухоміс-

тю [1, с.71].

Нерухоме майно (нерухомість) – це земельні ділянки, а також об’єкти, що розташовані на земельних ділянках. Їх переміщення неможливо без знецінення та зміни призначення.

Рухоме майно - це речі, які можливо повільно переміщувати у про-

сторі [ 1, с.76].

Нематеріальні речі – це об’єкти інтелектуальної, творчої діяльності та інші об’єкти права інтелектуальної власності, що створюють громадянські права і обов’язки, в тому числі особова майнова власність. Важлива роль у складі нематеріальних об’єктів належить інформації та технологіям її використання.

Для оцінки цілісного майнового комплексу виконується державні нормативні документи:

159