Співставлення дохідності різних варіантів забудови земельної ділянки (тис. Грн)

№ п/п	Показники та алго- ритм їх розрахунку	Варіанти забудови:	Житловий проект	Торго- вельний центр	Офісний будинок
1	Потенційний річний валовий дохід		500	1250	750
2	Недовикористання та втрати при зборі платежів		25	125	100
3	Інший дохід		15	50	25
4	Операційні витрати		150	600	250
5	Резерв на заміщення зношених активів		15	50	25
6	Коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд		0,1310	0,1400	0,1300
7	Коефіцієнт капіталізації для землі		0,18	0,18	0,18

Розв’язок:

1. Визначимо дійсний валовий дохід за варіантами:

1.1. 500 – 25 + 15 = 490 тис. грн.

1.2. 1250 – 125 + 50 = 1175 тис. грн.

1.3. 750 – 100 + 25 = 675 тис. грн.

2. Визначимо чистий операційний дохід за варіантами:

2.1. 490 – 150 – 15 = 325 тис. грн.

2.2. 1175 – 600 – 50 = 525 тис. грн.

2.3. 675 – 250 – 25 = 400 тис. грн.

3. Визначимо чистий операційний дохід, який припадає на будівлі та споруди, за варіантами:

3.1. 2250 × 0,1310 = 294,75 тис. грн.

3.2. 3600 × 0,1400 = 504,00 тис. грн.

3.3. 2875 × 0,1300 = 373,75 тис. грн.

4. Визначимо чистий залишковий дохід від землі за варіантами:

4.1. 325 – 294,75 = 30,25 тис. грн.

4.2. 525 – 504,00 = 21,00 тис. грн.

4.3. 400 – 373,75 = 26,25 тис. грн.

5. Визначимо розрахункову остаточну вартість землі за варіантами:

5.1. 30,25 / 0,18 = 168,06 тис. грн.

5.2. 21,00 / 0,18 = 116,67 тис. грн.

5.3. 26,25 / 0,18 = 145,83 тис. грн.

Висновок: найліпший і найефективніший варіант використання земельної ділянки відповідає його забудові житлом.

Назва методу	Загальна характеристика	Технологія розрахунку	Специфіка використання
Метод кумулятивної побудови	Передбачає сумування безризикової ставки з усіма компенсаціями за ризик, яким переобтяжений об’єкт оцінки	де rбаз — базова безризикова ставка дисконту; ki — компен­сація за і-тий ризик; n — кількість урахованих ризиків	Безризикова ставка дорівнює депо- зитній ставці комерційних банків, ураховуючи: 1) депозит є валютним; 2) сума депозитного вкладу співстав­на з розміром чистого операційного потоку капіталу; 3) термін отримання чистого операційного потоку капіталу від використання об’єкта співставний зі строком депозитного вкладу; 4) умови депозиту відповідають угодам з юридичними особами; 5) загальна безризикова дисконтна ставка розраховується як середня між названими вище факторами провідних банків країни
Метод співставного продажу	Ставка дисконту визначається шляхом ділення чистого операційного потоку за об’єктами-анало­гами на їх ринкову вартість (у комерційних угодах)	, де NCFі — чистий операційний потік капіталу за і-тим об’єктом; MVі — ринкова вартість і-того об’єкта-аналога; n — кількість ринкових аналогів, доступних на ринку	Використовується у випадку наявності в аналітика достовірної ін- формації щодо об’єктів аналогів та відповідного розвитку ринків нерухомості, землі, застосовуваного устаткування тощо

Метод капітальних активів	Ставка дисконту визначається через існуючий ринок капіталу	, де rбаз — базова безризикова ставка дисконту;  — коефіцієнт бета (коефіцієнт систем­ного ризику); ррин — середня дохідність ринку	До запропонованої формули, як правило, додаються індивідуальні поправки за конкретним об’єктом оцінки: компенсація за відмінності у масштабах діяльності; компенсація за спеціальні ризики об’єкта тощо
Метод сполучених інвестицій	Виступає у двох різновидах: 1) для власного і позикового капіталу, 2) для складових елементів об’єк­та; передбачає встановлення ставки дисконту за середньозваженою технологією	1) , де q — частка позикових джерел фінансування у загальній сумі капіталу підприємства; рk — середня дохідність позикового капіталу; ра — нормальна дохідність власного капіталу. 2) де qЗЕМ — частка вартості землі в загальній вартості об’єкта; rЗЕМ — ставка дисконту для зем­лі; qНЕР — частка вартості неру­хомості у загальній вартості об’єкта; rНЕР — ставка дисконту для нерухомості; qN — частка вартості n-го елемента в загальній вартості об’єкта; rN — ставка дисконту для n-го елемента	Використовується при позиковому фінансуванні купівлі та функціонуванні об’єкта оцінки, або за наявності точних даних щодо всіх складових (конструкційних) елементів об’єкта

Закінчення табл. 5.1

Назва методу	Загальна характеристика	Технологія розрахунку	Специфіка використання
Метод середньозваженої вартості капіталу	Ставка дисконту встановлюється відповідно до рівня середньозважених витрат на капітал	, де qП — частка кредиту в загальному обсязі фінансування об’єкта; vП — кредитна ставка; qВ — частка власного капіталу в загальному обсязі фінансування об’єкта; vП — вартість використання власного капіталу; qN — частка n-го джерела фінансових ресурсів у загальному обсязі фінансування об’єкта; vN — вартість використання n-го дже­рела фінансування	Використовується для приведення грошових потоків, визначених по моделі сукупного капіталу
Метод внутрішньої норми дохідності	Реалізується у двох формах: простій та модифікованій; передбачає встановлення ставки дискон­ту відповідно рівню внутрішньої норми дохідності капіталу інвестора	, де СF + — притоки капіталу підприємства за і-тий рік (період); CF — відтоки капіталу підприємства за і-тий рік (період); n — кількість прогнозних періодів оцінки; Fmi () —	Використовується при розрахунках мінімальної вартості об’єкта, яка відповідає нульовому бюджетуванню грошових потоків
		дисконтний множник, визначений як відповідна функція грошової одиниці для і-го періоду за попередньо встановленою ставкою  по відношенню до базового періоду. Звідси виводиться значення дисконтної ставки, хоча це й пов’язано з труднощами математичного характеру
Метод ставки LIBOR	Ставка дисконту встановлюється відповідно до вартості грошової одиниці на Лондонській валютній біржі, враховуючи державний ризик	, де LIBOR — вартість продажу грошей на європейських валютних ринках; К — рівень ризику країни	При фінансуванні об’єкта через європейські валютні ринки на стан- дартних умовах залучення

Задача-приклад 6.1

Необхідно оцінити забудовану земельну ділянку, яка використовується для обслуговування магазину роздрібної торгівлі. Загальна площа ділянки становить 460 м². Об’єкт оцінки розташований у населеному пункті з чисельністю жителів 50 тис. осіб, що віддалений від адміністративного центру на 35 км. Відстань до залізничного вокзалу — 6 км, а до автовокзалу — 2 км. Ділянка має типові конфігурацію, забудову та рівень інженерно-технічного оснащення, нормальні геологічні умови. Офіційний курс грн/дол становить 5,33.

Визначити вартість земельної ділянки.

Розв’язок:

1. За функціональною ознакою, ділянка відноситься до земель комер­ційного використання, тобто коефіцієнт функціонального використання становить 1,513 (визначене значення згідно з таблицею).