26. Купля – продажа земельных участков.

Договор купли-продажи з/у – Г-П договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать з/у в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот з/у и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Существенные условия:

1. Предмет договора (з/у, прошедший процедуру государственного кадастрового учета)

Сведения о з/у:

- кадастровый номер

- местоположение

- площадь

- категория

- вид разрешенного использования

2. Цена:

Если з/у находится в частной собственности, то цена определяется соглашением сторон.

Если в публ.собственности, то должна быть определена его рыночная цена, в отдельных случаях – кадастровая стоимость.

Форма договора: простая письменная, обязательное приложение – акт приема-передачи

Государственная регистрация – 20 календарных дней.

К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются общие положения о купле-продаже гл. 30 ГК РФ с учетом особенностей, установленных ЗК РФ.

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме и считается заключенным с момента его подписания сторонами как единого документа. Государственной регистрации в этом случае подлежит переход права собственности к покупателю.

Особенности купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

При продаже частным собственникам право преимущественной покупки принадлежит ОГВ субъекта или ОМСУ.

Собственник при продаже такого з/у обязан уведомить об этом орган публичной власти с указанием цены договора и цены, за которую з/у продается.

Если орган публичной власти в течение 30 дней не реализует свое право, то собственник вправе его продать в течение 1 года любому лицу по цене, не ниже цены, указанной в уведомлении.

27. Ипотека земельных участков.

По договору о залоге одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение всех своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости з/у другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Существенные условия:

1. Предмет договора:

- з/у, находящиеся в собственности граждан, их объединений, ЮЛ;

- з/у, находящиеся в муниципальной собственности, и з/у, гос.собственность на которые не разграничена, если такие з/у предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения.

Не допускается ипотека:

- з/у, находящихся в муниципальной или гос.собственности

- части з/у, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов или ОМСУ

2. Оценка предмета ипотеки

3. Существо, размер и срок исполнения основного обязательства

Особенности ипотеки з/у:

1. Если предмет ипотеки з/у, то ипотека распространяется на здания и сооружения, находящиеся или строящиеся на з/у (ПРАВИЛО ДИСПОЗИТИВНОЕ)

2. Ипотека здания и сооружения допускается только с одновременной ипотекой з/у (ПРАВИЛО ИМПЕРАТИВНОЕ)

3. Ипотека зданий и сооружений невозможна вместе с з/у, если з/у находится у собственника здания или сооружения на ППБП.

Порядок и основания обращения взыскания на предмет ипотеки:

По общему правилу обращение взыскания производится в судебном порядке.

Внесудебный порядок: если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной, закладной.

Обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, либо закладной, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Если права залогодержателя удостоверены закладной, удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается, если условие об обращении взыскания во внесудебном порядке содержится как в закладной, так и в договоре об ипотеке или договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, на основании которых выдается закладная. Такие договоры должны быть нотариально удостоверены.

Основание обращения взыскания – неисполнение либо ненадлежащее исполнение основного обязательства.