- •Гражданское право в 4-х томахТом III. Обязательственное право
- •2. Система обязательственного права
- •3. Основные тенденции развития обязательственного права
- •§ 2. Понятие обязательства
- •1. Обязательство как гражданское правоотношение
- •2. Содержание и определение обязательства
- •3. Основания возникновения обязательств
- •§ 3. Виды обязательств
- •1. Система обязательств
- •2. Отдельные виды обязательств
- •§ 4. Субъекты обязательств
- •1. Обязательства с множественностью лиц
- •2. Обязательства с участием третьих лиц
- •3. Перемена лиц в обязательстве
- •Дополнительная литература
- •Глава 36. Исполнение и прекращение обязательств § 1. Исполнение обязательств
- •1. Понятие исполнения обязательств
- •2. Принципы исполнения обязательств
- •3. Условия исполнения обязательств
- •§ 2. Прекращение обязательств
- •1. Понятие и основания прекращения обязательств
- •2. Прекращение обязательств сделкой
- •3. Прекращение обязательств по иным основаниям
- •Дополнительная литература
- •Глава 37. Обеспечениенадлежащего исполнения обязательств § 1. Понятие, сущность и значениеспособов обеспечения исполнения обязательств
- •1. Понятие обеспечения надлежащего исполнения обязательств
- •2. Акцессорные и неакцессорные способыобеспечения исполнения обязательств
- •3. Иные способы обеспечения исполнения обязательств
- •§ 2. Неустойка
- •1. Понятие и сущность неустойки
- •2. Обеспечительная функция неустойки
- •§ 3. Задаток
- •1. Понятие задатка
- •2. Функции задатка
- •3. Особые виды задатка
- •§ 4. Поручительство
- •1. Понятие поручительства
- •2. Виды поручительства
- •3. Сущность обязательства из договора поручительства
- •4. Содержание и исполнение обязательства из договора поручительства
- •5. Последствия исполнения поручителем обязательстваиз договора поручительства
- •6. Прекращение обязательства из договора поручительства
- •§ 5. Банковская гарантия
- •1. Понятие и сущность банковской гарантии
- •2. Соглашение принципала и гаранта о выдаче банковской гарантии
- •3. Содержание, форма и виды банковской гарантии
- •4. Исполнение и прекращение обязательств
- •§ 6. Залог
- •1. Понятие залога
- •2. Виды залога
- •3. Субъекты залогового правоотношения
- •4. Предмет залога
- •5. Основания возникновения залогового правоотношения
- •6. Оформление залога
- •7. Юридическая природа права залога
- •8. Содержание залогового правоотношения
- •9. Обращение взыскания на заложенное имущество
- •10. Реализация заложенного имущества
- •11. Залог товаров в обороте
- •12. Залог вещей в ломбарде
- •§ 7. Удержание
- •1. Понятие права удержания вещи
- •2. Предмет права удержания
- •3. Права и обязанности ретентора и должника
- •4. Особые случаи применения права удержания
- •Дополнительная литература
- •Глава 38. Гражданско-правовой договор § 1. Понятие и значение гражданско-правового договора
- •1. Сущность и значение договора
- •2. Понятие договора
- •3. Свобода договора
- •§ 2. Виды договоров в гражданском праве
- •1. Общие классификации гражданско-правовых договоров
- •2. Организационные и имущественные договоры
- •3. Публичные договоры и договоры присоединения
- •§ 3. Содержание договора
- •1. Существенные условия договора
- •2. Иные виды условий договора
- •3. Толкование договора
- •Дополнительная литература
- •Глава 39. Заключение, изменение и расторжение договора § 1. Заключение договора
- •1. Понятие заключения договора
- •2. Порядок и стадии заключения договора
- •3. Оферта
- •4. Акцепт
- •5. Заключение договора в обязательном порядке
- •6. Заключение договора на торгах
- •7. Урегулирование разногласий, возникающихпри заключении договора
- •8. Форма договора
- •9. Момент заключения договора
- •§ 2. Изменение и расторжение договора
- •1. Способы изменения и расторжения договора
- •2. Порядок изменения и расторжения договора
- •3. Последствия изменения и расторжения договора
- •4. Изменение и расторжение договора по соглашению сторон
- •5. Изменение и расторжение договора в судебном порядке
- •6. Изменение и расторжение договора вследствиеодностороннего отказа от договора
- •7. Изменение и расторжение договорав связи с существенным изменением обстоятельств
- •Дополнительная литература
- •Раздел IX. Обязательствапо передаче имущества в собственность Глава 40. Обязательства из договора купли-продажи § 1. Понятие договора купли-продажи
- •1. Значение и сфера применения купли-продажи
- •2. Понятие договора купли-продажи
- •3. Стороны договора купли-продажи
- •4. Предмет договора купли-продажи
- •§ 2. Содержание и исполнение договора купли-продажи
- •1. Обязанность продавца по передаче товара в срок
- •2. Передача права собственности на товар
- •3. Количество товаров
- •4. Ассортимент товаров
- •5. Качество товара
- •6. Комплектность товара
- •7. Тара и упаковка
- •8. Извещение продавца о несоответствиях товара
- •9. Обязанность покупателя по принятию товара
- •10. Обязанность покупателя по оплате товара
- •Дополнительная литература
- •Глава 41. Обязательства из договора розничной купли-продажи § 1. Понятие договора розничной купли-продажи
- •1. Определение и специфика договора розничной купли-продажи
- •2. Содержание и исполнение договора розничной купли-продажи
- •3. Последствия продажи покупателю (потребителю)
- •§ 2. Гражданско-правовая защита потребителейв обязательствах розничной купли-продажи
- •1. Понятие потребителя
- •2. Права граждан-потребителей и особенностиих гражданско-правовой защиты
- •3. Право потребителей на информацию
- •§ 3. Виды договоров розничной купли-продажи
- •1. Система отдельных видов договоров
- •2. Продажа товаров с дополнительными условиями
- •3. Продажа товаров с использованием автоматов
- •4. Особенности договора найма-продажи товаров
- •5. Дистанционный способ продажи товаров
- •Дополнительная литература
- •Глава 42. Обязательства из договоров поставки товаров,контрактации и энергоснабжения § 1. Договор поставки товаров
- •1. Значение и сфера применения поставки
- •2. Понятие договора поставки
- •3. Заключение договора поставки
- •4. Исполнение договора поставки
- •5. Изменение и расторжение договора поставки
- •§ 2. Договор поставки товаров для государственных нужд
- •1. Значение и сфера применения договора поставки товаровдля государственных нужд
- •2. Основания поставки товаров для государственных нужд
- •3. Порядок заключения государственных контрактов
- •4. Исполнение обязательств по государственному контракту
- •§ 3. Договор контрактации
- •1. Значение и сфера применения контрактации
- •2. Понятие договора контрактации
- •3. Содержание и исполнение договора контрактации
- •4. Правовое регулирование закупок сельскохозяйственнойпродукции для государственных нужд
- •§ 4. Договор энергоснабжения
- •1. Сфера применения договора энергоснабжения
- •2. Понятие и признаки договора энергоснабжения
- •3. Содержание и исполнение договора энергоснабжения
- •4. Изменение и расторжение договора энергоснабженияи ответственность за его нарушение
- •§ 5. Договор энергоснабженияи иные договоры в сфере электроэнергетики
- •1. Виды договоров,оформляющих снабжение электроэнергией
- •2. Договоры, заключаемые на оптовом рынке электроэнергии
- •3. Договоры, заключаемые на розничных рынках электроэнергии
- •§ 6. Договоры на снабжение газом и водой через присоединенную сеть
- •1. Договор на снабжение газом через присоединенную сеть
- •2. Договоры на снабжение водой и прием сточных водчерез присоединенную сеть
- •Дополнительная литература
- •Глава 43. Обязательства из договоров продажинедвижимости и предприятий § 1. Договор продажи недвижимости
- •1. Понятие и предмет договора продажи недвижимости
- •2. Стороны договора продажи недвижимости
- •3. Форма договора продажи недвижимости
- •4. Содержание договора продажи недвижимости
- •5. Права на земельный участок при продаженаходящейся на нем недвижимости
- •6. Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости
- •§ 2. Особенности продажи отдельных объектов недвижимости
- •1. Особенности продажи земельных участков
- •2. Особенности продажи жилых помещений
- •3. Особенности продажи доли в праве собственности
- •§ 3. Договор продажи предприятия
- •1. Продажа предприятий и иные формы их приобретения
- •2. Понятие, предмет и стороны договора продажи предприятия
- •3. Преддоговорные действия сторони заключение договора продажи предприятия
- •4. Исполнение договора продажи предприятия
- •5. Ответственность сторон по договору продажи предприятия
- •Дополнительная литература
- •Глава 44. Обязательства из договоров мены, дарения и ренты § 1. Договор мены
- •1. Понятие договора мены
- •2. Особенности договора мены
- •3. Внешнеторговый бартер
- •§ 2. Договор дарения
- •1. Понятие договора дарения
- •2. Содержание и исполнение договора дарения
- •3. Пожертвование
- •§ 3. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением
- •1. Понятие и развитие рентных отношений
- •2. Понятие, стороны и предмет договора ренты
- •3. Юридическая природа договора ренты
- •4. Защита интересов получателя ренты
- •5. Договор постоянной ренты
- •6. Договор пожизненной ренты
- •7. Договор пожизненного содержания с иждивением
- •Дополнительная литература
- •Раздел X. Обязательства по передаче имущества в пользование Глава 45. Обязательства из договоров аренды, лизинга и ссуды § 1. Договор аренды
- •1. Понятие договора аренды
- •2. Существенные условия договора аренды
- •3. Содержание и исполнение договора аренды
- •4. Содержание и осуществление прав арендатора
- •5. Прекращение договора аренды
- •§ 2. Договор проката
- •1. Понятие договора проката
- •2. Содержание договора проката
- •§ 3. Договоры аренды транспортных средств
- •1. Понятие и виды договоров аренды транспортных средств
- •2. Договор аренды транспортного средства с экипажем
- •3. Договор аренды транспортного средства без экипажа
- •§ 4. Договор аренды зданий и сооружений (строений)
- •1. Понятие договора аренды строения
- •2. Права на земельный участок при аренде строения
- •3. Существенные условия договора аренды строения
- •4. Исполнение договора аренды строения
- •§ 5. Договор аренды предприятия
- •1. Понятие договора аренды предприятия
- •2. Содержание договора аренды предприятия
- •3. Заключение и оформление договора аренды предприятия
- •4. Исполнение и прекращение договора аренды предприятия
- •§ 6. Договор финансовой аренды (лизинга)
- •1. Понятие финансовой аренды (лизинга)
- •2. Виды лизинга
- •3. Признаки и содержание договора финансовой аренды (лизинга)
- •4. Исполнение и прекращение договора лизинга
- •§ 7. Договоры аренды земельных участков и участков лесного фонда
- •1. Понятие договора аренды земельного участка
- •2. Содержание, исполнение и прекращение договорааренды земельного участка
- •3. Договор аренды участка лесного фонда
- •§ 8. Договор безвозмездного пользования (ссуды)
- •1. Понятие договора безвозмездного пользования (ссуды)
- •2. Сфера применения договора ссудыи его отграничение от сходных договоров
- •3. Содержание и исполнение договора ссуды
- •4. Изменение, расторжение и прекращение договора ссуды
- •Дополнительная литература
- •Глава 46. Обязательства из договоров найма жилого помещения § 1. Жилищные отношения и их правовое регулирование
- •1. Понятие жилищных отношений
- •2. Право граждан рф на жилище
- •3. Жилищное законодательство
- •4. Жилищные фонды
- •§ 2. Договоры найма жилого помещения как гражданско-правовая
- •1. Гражданско-правовые формы удовлетворения жилищной потребности
- •2. Сущность и виды договоров найма жилого помещения
- •3. Другие договоры по использованию жилых помещений
- •§ 3. Обязательства из договора социального найма жилого помещения
- •1. Публично-правовые предпосылки заключения договора социальногонайма жилого помещения
- •2. Предоставление жилого помещенияпо договору социального найма
- •3. Заключение договора социального найма жилого помещения
- •4. Понятие и содержание договора социального найма жилого помещения
- •5. Правовое положение членов семьи нанимателя
- •6. Договор поднайма жилого помещения
- •7. Договор о вселении временных жильцов
- •8. Договор обмена жилыми помещениями, предоставленными
- •9. Изменение обязательств из договорасоциального найма жилого помещения
- •10. Прекращение обязательствиз договора социального найма жилого помещения
- •11. Случаи выселения нанимателя и членов его семьи
- •§ 4. Обязательства из договора наймаспециализированных жилых помещений
- •1. Публично-правовые предпосылки заключениядоговора найма специализированных жилых помещений
- •2. Понятие и содержание договора наймаспециализированного
- •3. Прекращение обязательств из договоранайма специализированного жилого помещения
- •§ 5. Обязательства из договора коммерческого найма жилых помещений
- •1. Понятие договора коммерческого найма жилого помещения
- •2. Содержание и исполнение договоракоммерческого найма жилого помещения
- •3. Прекращение обязательствиз договора коммерческого найма жилого помещения
- •§ 6. Пользование жилыми помещениямив домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов
- •1. Жилищно-строительные и жилищные кооперативыи удовлетворение жилищных потребностей граждан
- •2. Право на жилые помещения в домах жилищных кооперативов
- •3. Изменение и прекращение права на жилоепомещение в доме жилищного кооператива
- •Дополнительная литература
- •2. Содержание договора подряда
- •3. Исполнение обязательств из договора подряда
- •4. Последствия нарушения обязательств из договора подряда
- •§ 2. Обязательства из договора бытового подряда
- •1. Понятие договора бытового подряда
- •2. Форма, содержание и исполнение договора бытового подряда
- •3. Последствия нарушения обязательств из договора бытового подряда
- •4. Обязательства из договоров на абонементное обслуживание
- •Дополнительная литература
- •Глава 48. Обязательства из договора § 1. Понятие договора строительного подряда
- •1. Определение и предмет договора строительного подряда
- •2. Правовое регулирование отношений строительного подряда
- •3. Публично-правовые предпосылки договора строительного подряда
- •4. Стороны договора строительного подряда
- •5. Риски и их страхование в договоре строительного подряда
- •§ 2. Содержание и исполнение договора строительного подряда
- •1. Права и обязанности сторон договора строительного подряда
- •2. Подготовка, изменение и уточнение проектно-техническойдокументации и сметы
- •3. Обеспечение строительства и осуществление строительных работ
- •4. Контроль и надзор за выполнением строительных работ
- •5. Сотрудничество сторон договора строительного подряда
- •6. Сдача и приемка результата работ
- •7. Оплата выполненных работ
- •8. Ответственность за нарушение договора строительного подряда
- •9. Изменение и расторжение договора строительного подряда
- •§ 3. Договор подряда на выполнение проектныхи изыскательских работ для строительства
- •1. Понятие и признаки договора подряда на выполнениепроектных и изыскательских работ
- •2. Стороны договора подряда на выполнениепроектных и изыскательских работ
- •3. Содержание и исполнение договора подрядана выполнение проектных и изыскательских работ
- •4. Ответственность за нарушение договора подрядана выполнение проектных и изыскательских работ
- •§ 4. Государственный контрактна выполнение подрядных работ для государственных нужд
- •1. Понятие и признаки государственного контрактана выполнение подрядных работ
- •2. Правовое регулирование отношенийпо выполнению подрядных работ для государственных нужд
- •3. Стороны государственного контрактана выполнение подрядных работ
- •4. Заключение, содержание и исполнениегосударственного контракта на выполнение подрядных работ
- •5. Изменение и прекращение государственного контрактана выполнение подрядных работ
- •§ 5. Договор участия в долевом строительстве
- •1. Юридическая природа договоров об участии в строительстве
- •2. Понятие и признаки договора участия
- •3. Стороны договора участия в долевом строительстве
- •4. Заключение договора участия в долевом строительстве
- •5. Содержание и исполнение договора участия в долевом строительстве
- •6. Обеспечение исполнения обязательств застройщика
- •7. Ответственность сторон и иные последствия нарушениядоговора участия в долевом строительстве
- •8. Изменение и расторжение договораучастия в долевом строительстве
- •Дополнительная литература
§ 4. Договор аренды зданий и сооружений (строений)
1. Понятие договора аренды строения
По договору аренды здания или сооружения (строения) арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ï. 1 ñò. 650 ÃÊ).
Необходимость выделения данного договора аренды обусловлена особенностями правового режима зданий и сооружений. Традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином "строение". При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком. Поэтому строение и земельный участок под ним рассматриваются как некий единый строительно-технический и хозяйственно-эксплуатационный объект. Юридические судьбы строения и земельного участка, на котором оно расположено, всегда взаимосвязаны. Поэтому передача в аренду здания или сооружения невозможна без определения прав арендатора на земельный участок, занятый постройкой и необходимый для ее использования по назначению.
По нашему законодательству недвижимостью признается и строение, расположенное на земельном участке, находящемся в собственности других лиц (строение на чужой земле). Поэтому договор аренды зданий и сооружений регламентирует как аренду строений, собственники которых являются одновременно собственниками земельных участков, где расположены эти строения, так и аренду строений, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности других лиц, отличных от собственников строений (ï. 3 ñò. 652 ÃÊ).
Предметом данного договора аренды может выступать только здание или сооружение в целом. Если в аренду сдается часть здания или сооружения (так называемые нежилые помещения), отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды. При аренде нежилых помещений права арендатора на земельный участок могут определяться только в договоре. При аренде здания или сооружения в целом вид права арендатора на земельный участок, его объем могут определяться не только договором, но и законом (ï. 2 ñò. 652 ÃÊ).
Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только нежилые строения. Наем жилых строений (ñò. 673 ГК) регламентируется нормами о договоре найма жилого помещения.
В соответствии с ï. 1 ñò. 651 ГК договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ï. 2 ñò. 651 ГК). Следовательно, договор аренды здания или сооружения на срок до одного года, будет считаться заключенным и без государственной регистрации при наличии соответствующей письменной формы.
2. Права на земельный участок при аренде строения
Характер взаимосвязи прав арендатора строения с правами на земельный участок выражен в ï. 1 ñò. 652 ГК, согласно которому по договору аренды здания (сооружения) арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Иначе говоря, нанимая строение, арендатор приобретает права на ту часть земельного участка, которая функционально обслуживает его (ï. 1 ñò. 25 ÇÊ).
Юридический характер прав арендатора строения на земельный участок зависит от характера и вида права на земельный участок, которым обладает арендодатель. Когда арендодатель строения обладает правом аренды земельного участка, на котором расположено арендуемое строение, арендатор может получить право субаренды на часть земельного участка, занятую строением и необходимую для его использования. Судьба земельного участка, не принадлежащего арендодателю строения на праве собственности, решается независимо от воли собственника данного участка. В соответствии с правилом ï. 3 ñò. 652 ГК аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка (ï. 2 ñò. 652 ГК). Иное право на соответствующую часть земельного участка может оговариваться сторонами договора аренды строения с учетом требований земельного законодательства. Здесь речь может идти о предоставлении арендатору строения в качестве иного права возможности безвозмездного срочного пользования земельным участком (ñò. 24 ÇÊ).
Возможность предоставления арендатору строения по соглашению с арендодателем - собственником земельного участка иных ограниченных вещных прав на землю исключается действующим земельным законодательством. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением (ï. 2 ñò. 652 ГК). Подобный вид права на земельный участок неизвестен ни ãë. 17 ÃÊ, íè ãë. IV ЗК, однако его надлежит признать легитимным, ибо согласно ï. 1 ñò. 25 ЗК права на земельные участки возникают также по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Право пользования земельным участком сохраняется за арендатором строения при его продаже, т.е. следует за ним. Согласно ñò. 653 ГК в случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.