- •Гражданское право в 4-х томахТом III. Обязательственное право
- •2. Система обязательственного права
- •3. Основные тенденции развития обязательственного права
- •§ 2. Понятие обязательства
- •1. Обязательство как гражданское правоотношение
- •2. Содержание и определение обязательства
- •3. Основания возникновения обязательств
- •§ 3. Виды обязательств
- •1. Система обязательств
- •2. Отдельные виды обязательств
- •§ 4. Субъекты обязательств
- •1. Обязательства с множественностью лиц
- •2. Обязательства с участием третьих лиц
- •3. Перемена лиц в обязательстве
- •Дополнительная литература
- •Глава 36. Исполнение и прекращение обязательств § 1. Исполнение обязательств
- •1. Понятие исполнения обязательств
- •2. Принципы исполнения обязательств
- •3. Условия исполнения обязательств
- •§ 2. Прекращение обязательств
- •1. Понятие и основания прекращения обязательств
- •2. Прекращение обязательств сделкой
- •3. Прекращение обязательств по иным основаниям
- •Дополнительная литература
- •Глава 37. Обеспечениенадлежащего исполнения обязательств § 1. Понятие, сущность и значениеспособов обеспечения исполнения обязательств
- •1. Понятие обеспечения надлежащего исполнения обязательств
- •2. Акцессорные и неакцессорные способыобеспечения исполнения обязательств
- •3. Иные способы обеспечения исполнения обязательств
- •§ 2. Неустойка
- •1. Понятие и сущность неустойки
- •2. Обеспечительная функция неустойки
- •§ 3. Задаток
- •1. Понятие задатка
- •2. Функции задатка
- •3. Особые виды задатка
- •§ 4. Поручительство
- •1. Понятие поручительства
- •2. Виды поручительства
- •3. Сущность обязательства из договора поручительства
- •4. Содержание и исполнение обязательства из договора поручительства
- •5. Последствия исполнения поручителем обязательстваиз договора поручительства
- •6. Прекращение обязательства из договора поручительства
- •§ 5. Банковская гарантия
- •1. Понятие и сущность банковской гарантии
- •2. Соглашение принципала и гаранта о выдаче банковской гарантии
- •3. Содержание, форма и виды банковской гарантии
- •4. Исполнение и прекращение обязательств
- •§ 6. Залог
- •1. Понятие залога
- •2. Виды залога
- •3. Субъекты залогового правоотношения
- •4. Предмет залога
- •5. Основания возникновения залогового правоотношения
- •6. Оформление залога
- •7. Юридическая природа права залога
- •8. Содержание залогового правоотношения
- •9. Обращение взыскания на заложенное имущество
- •10. Реализация заложенного имущества
- •11. Залог товаров в обороте
- •12. Залог вещей в ломбарде
- •§ 7. Удержание
- •1. Понятие права удержания вещи
- •2. Предмет права удержания
- •3. Права и обязанности ретентора и должника
- •4. Особые случаи применения права удержания
- •Дополнительная литература
- •Глава 38. Гражданско-правовой договор § 1. Понятие и значение гражданско-правового договора
- •1. Сущность и значение договора
- •2. Понятие договора
- •3. Свобода договора
- •§ 2. Виды договоров в гражданском праве
- •1. Общие классификации гражданско-правовых договоров
- •2. Организационные и имущественные договоры
- •3. Публичные договоры и договоры присоединения
- •§ 3. Содержание договора
- •1. Существенные условия договора
- •2. Иные виды условий договора
- •3. Толкование договора
- •Дополнительная литература
- •Глава 39. Заключение, изменение и расторжение договора § 1. Заключение договора
- •1. Понятие заключения договора
- •2. Порядок и стадии заключения договора
- •3. Оферта
- •4. Акцепт
- •5. Заключение договора в обязательном порядке
- •6. Заключение договора на торгах
- •7. Урегулирование разногласий, возникающихпри заключении договора
- •8. Форма договора
- •9. Момент заключения договора
- •§ 2. Изменение и расторжение договора
- •1. Способы изменения и расторжения договора
- •2. Порядок изменения и расторжения договора
- •3. Последствия изменения и расторжения договора
- •4. Изменение и расторжение договора по соглашению сторон
- •5. Изменение и расторжение договора в судебном порядке
- •6. Изменение и расторжение договора вследствиеодностороннего отказа от договора
- •7. Изменение и расторжение договорав связи с существенным изменением обстоятельств
- •Дополнительная литература
- •Раздел IX. Обязательствапо передаче имущества в собственность Глава 40. Обязательства из договора купли-продажи § 1. Понятие договора купли-продажи
- •1. Значение и сфера применения купли-продажи
- •2. Понятие договора купли-продажи
- •3. Стороны договора купли-продажи
- •4. Предмет договора купли-продажи
- •§ 2. Содержание и исполнение договора купли-продажи
- •1. Обязанность продавца по передаче товара в срок
- •2. Передача права собственности на товар
- •3. Количество товаров
- •4. Ассортимент товаров
- •5. Качество товара
- •6. Комплектность товара
- •7. Тара и упаковка
- •8. Извещение продавца о несоответствиях товара
- •9. Обязанность покупателя по принятию товара
- •10. Обязанность покупателя по оплате товара
- •Дополнительная литература
- •Глава 41. Обязательства из договора розничной купли-продажи § 1. Понятие договора розничной купли-продажи
- •1. Определение и специфика договора розничной купли-продажи
- •2. Содержание и исполнение договора розничной купли-продажи
- •3. Последствия продажи покупателю (потребителю)
- •§ 2. Гражданско-правовая защита потребителейв обязательствах розничной купли-продажи
- •1. Понятие потребителя
- •2. Права граждан-потребителей и особенностиих гражданско-правовой защиты
- •3. Право потребителей на информацию
- •§ 3. Виды договоров розничной купли-продажи
- •1. Система отдельных видов договоров
- •2. Продажа товаров с дополнительными условиями
- •3. Продажа товаров с использованием автоматов
- •4. Особенности договора найма-продажи товаров
- •5. Дистанционный способ продажи товаров
- •Дополнительная литература
- •Глава 42. Обязательства из договоров поставки товаров,контрактации и энергоснабжения § 1. Договор поставки товаров
- •1. Значение и сфера применения поставки
- •2. Понятие договора поставки
- •3. Заключение договора поставки
- •4. Исполнение договора поставки
- •5. Изменение и расторжение договора поставки
- •§ 2. Договор поставки товаров для государственных нужд
- •1. Значение и сфера применения договора поставки товаровдля государственных нужд
- •2. Основания поставки товаров для государственных нужд
- •3. Порядок заключения государственных контрактов
- •4. Исполнение обязательств по государственному контракту
- •§ 3. Договор контрактации
- •1. Значение и сфера применения контрактации
- •2. Понятие договора контрактации
- •3. Содержание и исполнение договора контрактации
- •4. Правовое регулирование закупок сельскохозяйственнойпродукции для государственных нужд
- •§ 4. Договор энергоснабжения
- •1. Сфера применения договора энергоснабжения
- •2. Понятие и признаки договора энергоснабжения
- •3. Содержание и исполнение договора энергоснабжения
- •4. Изменение и расторжение договора энергоснабженияи ответственность за его нарушение
- •§ 5. Договор энергоснабженияи иные договоры в сфере электроэнергетики
- •1. Виды договоров,оформляющих снабжение электроэнергией
- •2. Договоры, заключаемые на оптовом рынке электроэнергии
- •3. Договоры, заключаемые на розничных рынках электроэнергии
- •§ 6. Договоры на снабжение газом и водой через присоединенную сеть
- •1. Договор на снабжение газом через присоединенную сеть
- •2. Договоры на снабжение водой и прием сточных водчерез присоединенную сеть
- •Дополнительная литература
- •Глава 43. Обязательства из договоров продажинедвижимости и предприятий § 1. Договор продажи недвижимости
- •1. Понятие и предмет договора продажи недвижимости
- •2. Стороны договора продажи недвижимости
- •3. Форма договора продажи недвижимости
- •4. Содержание договора продажи недвижимости
- •5. Права на земельный участок при продаженаходящейся на нем недвижимости
- •6. Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости
- •§ 2. Особенности продажи отдельных объектов недвижимости
- •1. Особенности продажи земельных участков
- •2. Особенности продажи жилых помещений
- •3. Особенности продажи доли в праве собственности
- •§ 3. Договор продажи предприятия
- •1. Продажа предприятий и иные формы их приобретения
- •2. Понятие, предмет и стороны договора продажи предприятия
- •3. Преддоговорные действия сторони заключение договора продажи предприятия
- •4. Исполнение договора продажи предприятия
- •5. Ответственность сторон по договору продажи предприятия
- •Дополнительная литература
- •Глава 44. Обязательства из договоров мены, дарения и ренты § 1. Договор мены
- •1. Понятие договора мены
- •2. Особенности договора мены
- •3. Внешнеторговый бартер
- •§ 2. Договор дарения
- •1. Понятие договора дарения
- •2. Содержание и исполнение договора дарения
- •3. Пожертвование
- •§ 3. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением
- •1. Понятие и развитие рентных отношений
- •2. Понятие, стороны и предмет договора ренты
- •3. Юридическая природа договора ренты
- •4. Защита интересов получателя ренты
- •5. Договор постоянной ренты
- •6. Договор пожизненной ренты
- •7. Договор пожизненного содержания с иждивением
- •Дополнительная литература
- •Раздел X. Обязательства по передаче имущества в пользование Глава 45. Обязательства из договоров аренды, лизинга и ссуды § 1. Договор аренды
- •1. Понятие договора аренды
- •2. Существенные условия договора аренды
- •3. Содержание и исполнение договора аренды
- •4. Содержание и осуществление прав арендатора
- •5. Прекращение договора аренды
- •§ 2. Договор проката
- •1. Понятие договора проката
- •2. Содержание договора проката
- •§ 3. Договоры аренды транспортных средств
- •1. Понятие и виды договоров аренды транспортных средств
- •2. Договор аренды транспортного средства с экипажем
- •3. Договор аренды транспортного средства без экипажа
- •§ 4. Договор аренды зданий и сооружений (строений)
- •1. Понятие договора аренды строения
- •2. Права на земельный участок при аренде строения
- •3. Существенные условия договора аренды строения
- •4. Исполнение договора аренды строения
- •§ 5. Договор аренды предприятия
- •1. Понятие договора аренды предприятия
- •2. Содержание договора аренды предприятия
- •3. Заключение и оформление договора аренды предприятия
- •4. Исполнение и прекращение договора аренды предприятия
- •§ 6. Договор финансовой аренды (лизинга)
- •1. Понятие финансовой аренды (лизинга)
- •2. Виды лизинга
- •3. Признаки и содержание договора финансовой аренды (лизинга)
- •4. Исполнение и прекращение договора лизинга
- •§ 7. Договоры аренды земельных участков и участков лесного фонда
- •1. Понятие договора аренды земельного участка
- •2. Содержание, исполнение и прекращение договорааренды земельного участка
- •3. Договор аренды участка лесного фонда
- •§ 8. Договор безвозмездного пользования (ссуды)
- •1. Понятие договора безвозмездного пользования (ссуды)
- •2. Сфера применения договора ссудыи его отграничение от сходных договоров
- •3. Содержание и исполнение договора ссуды
- •4. Изменение, расторжение и прекращение договора ссуды
- •Дополнительная литература
- •Глава 46. Обязательства из договоров найма жилого помещения § 1. Жилищные отношения и их правовое регулирование
- •1. Понятие жилищных отношений
- •2. Право граждан рф на жилище
- •3. Жилищное законодательство
- •4. Жилищные фонды
- •§ 2. Договоры найма жилого помещения как гражданско-правовая
- •1. Гражданско-правовые формы удовлетворения жилищной потребности
- •2. Сущность и виды договоров найма жилого помещения
- •3. Другие договоры по использованию жилых помещений
- •§ 3. Обязательства из договора социального найма жилого помещения
- •1. Публично-правовые предпосылки заключения договора социальногонайма жилого помещения
- •2. Предоставление жилого помещенияпо договору социального найма
- •3. Заключение договора социального найма жилого помещения
- •4. Понятие и содержание договора социального найма жилого помещения
- •5. Правовое положение членов семьи нанимателя
- •6. Договор поднайма жилого помещения
- •7. Договор о вселении временных жильцов
- •8. Договор обмена жилыми помещениями, предоставленными
- •9. Изменение обязательств из договорасоциального найма жилого помещения
- •10. Прекращение обязательствиз договора социального найма жилого помещения
- •11. Случаи выселения нанимателя и членов его семьи
- •§ 4. Обязательства из договора наймаспециализированных жилых помещений
- •1. Публично-правовые предпосылки заключениядоговора найма специализированных жилых помещений
- •2. Понятие и содержание договора наймаспециализированного
- •3. Прекращение обязательств из договоранайма специализированного жилого помещения
- •§ 5. Обязательства из договора коммерческого найма жилых помещений
- •1. Понятие договора коммерческого найма жилого помещения
- •2. Содержание и исполнение договоракоммерческого найма жилого помещения
- •3. Прекращение обязательствиз договора коммерческого найма жилого помещения
- •§ 6. Пользование жилыми помещениямив домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов
- •1. Жилищно-строительные и жилищные кооперативыи удовлетворение жилищных потребностей граждан
- •2. Право на жилые помещения в домах жилищных кооперативов
- •3. Изменение и прекращение права на жилоепомещение в доме жилищного кооператива
- •Дополнительная литература
- •2. Содержание договора подряда
- •3. Исполнение обязательств из договора подряда
- •4. Последствия нарушения обязательств из договора подряда
- •§ 2. Обязательства из договора бытового подряда
- •1. Понятие договора бытового подряда
- •2. Форма, содержание и исполнение договора бытового подряда
- •3. Последствия нарушения обязательств из договора бытового подряда
- •4. Обязательства из договоров на абонементное обслуживание
- •Дополнительная литература
- •Глава 48. Обязательства из договора § 1. Понятие договора строительного подряда
- •1. Определение и предмет договора строительного подряда
- •2. Правовое регулирование отношений строительного подряда
- •3. Публично-правовые предпосылки договора строительного подряда
- •4. Стороны договора строительного подряда
- •5. Риски и их страхование в договоре строительного подряда
- •§ 2. Содержание и исполнение договора строительного подряда
- •1. Права и обязанности сторон договора строительного подряда
- •2. Подготовка, изменение и уточнение проектно-техническойдокументации и сметы
- •3. Обеспечение строительства и осуществление строительных работ
- •4. Контроль и надзор за выполнением строительных работ
- •5. Сотрудничество сторон договора строительного подряда
- •6. Сдача и приемка результата работ
- •7. Оплата выполненных работ
- •8. Ответственность за нарушение договора строительного подряда
- •9. Изменение и расторжение договора строительного подряда
- •§ 3. Договор подряда на выполнение проектныхи изыскательских работ для строительства
- •1. Понятие и признаки договора подряда на выполнениепроектных и изыскательских работ
- •2. Стороны договора подряда на выполнениепроектных и изыскательских работ
- •3. Содержание и исполнение договора подрядана выполнение проектных и изыскательских работ
- •4. Ответственность за нарушение договора подрядана выполнение проектных и изыскательских работ
- •§ 4. Государственный контрактна выполнение подрядных работ для государственных нужд
- •1. Понятие и признаки государственного контрактана выполнение подрядных работ
- •2. Правовое регулирование отношенийпо выполнению подрядных работ для государственных нужд
- •3. Стороны государственного контрактана выполнение подрядных работ
- •4. Заключение, содержание и исполнениегосударственного контракта на выполнение подрядных работ
- •5. Изменение и прекращение государственного контрактана выполнение подрядных работ
- •§ 5. Договор участия в долевом строительстве
- •1. Юридическая природа договоров об участии в строительстве
- •2. Понятие и признаки договора участия
- •3. Стороны договора участия в долевом строительстве
- •4. Заключение договора участия в долевом строительстве
- •5. Содержание и исполнение договора участия в долевом строительстве
- •6. Обеспечение исполнения обязательств застройщика
- •7. Ответственность сторон и иные последствия нарушениядоговора участия в долевом строительстве
- •8. Изменение и расторжение договораучастия в долевом строительстве
- •Дополнительная литература
§ 6. Пользование жилыми помещениямив домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов
1. Жилищно-строительные и жилищные кооперативыи удовлетворение жилищных потребностей граждан
Жилищная кооперация существует в двух разновидностях. Во-первых, это - жилищно-строительные кооперативы, которые создаются для строительства многоквартирных домов и их последующей эксплуатации, а также для приобретения (покупки) жилых домов, подлежащих капитальному ремонту и реконструкции. Второй вид жилищной кооперации - жилищные кооперативы, которые создаются для приобретения (покупки) у различных юридических лиц, муниципальных образований и других собственников принадлежавших им новых или капитально отремонтированных многоквартирных жилых домов и их последующей эксплуатации.
Жилищно-строительные (ЖСК) и жилищные (ЖК) кооперативы в 50-80-х годах прошлого века имели в нашей стране значительное распространение. Они создавались и функционировали как добровольные объединения граждан, созданные ими с целью улучшения своих жилищных условий за счет собственных средств и при менее жестких требованиях государства к определению нуждаемости и норм предоставления жилья.
В связи с появлением различных возможностей удовлетворения жилищной потребности путем использования денежных средств граждан для непосредственного приобретения ими жилья в собственность, в том числе с помощью безвозмездных субсидий, ипотечных кредитов и т.п., объемы жилищно-кооперативного строительства и создания новых кооперативов сократились. Кроме того, ï. 4 ñò. 218 ГК (а ранее - нормами законов о собственности) установлено правило о том, что член жилищного или жилищно-строительного кооператива, полностью выплативший паевой взнос за квартиру, становится ее собственником (одновременно приобретая также долю в праве общей собственности на общее имуществом в многоквартирном доме). В результате само существование таких потребительских кооперативов приобрело временный характер. Поэтому ранее действовавшим Законом РФ от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" было предусмотрено преобразование жилищных и жилищно-строительных кооперативов в указанные товарищества, если в кооперативе хотя бы один его член выплатил пай и стал собственником квартиры. В литературе появилось даже мнение о том, что товарищества собственников жилья как "более современное юридическое образование, соответствующее нынешним рыночным отношениям", должны полностью заменить собой жилищные кооперативы*(502).
Однако в действительности все эти новшества не оказали принципиального влияния на существование имеющихся ЖСК. Жилищные кооперативы сохранились в качестве одной из организационно-правовых форм объединения граждан, желающих улучшить свои жилищные условия за счет собственных средств. Неслучайно господствующим в литературе стал более осторожный подход, согласно которому "жилищные отношения в кооперативе сохраняются" еще на очень долгое время*(503). Подтверждением обоснованности этой позиции стало и развернутое регулирование правового положения жилищных кооперативов и их участников (членов) в новом ÆÊ.
Для современных ЖК и ЖСК сохранилось правило о том, что член такого кооператива, полностью выплативший паевой взнос, приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме и становится участником общей собственности в отношении общего имущества такого дома (ñò. 129 ÆÊ, ï. 4 ñò. 218 ГК). Однако создание при этом товарищества собственников жилья или преобразование в эту организационно-правовую форму жилищного кооператива теперь не является обязательным: члены кооператива, ставшие собственниками помещений в многоквартирном доме, по своему выбору могут реорганизовать его в товарищество собственников жилья, но вправе также управлять им как непосредственно, так и путем создания для этих целей потребительского кооператива (в том числе жилищного, из чего прямо следует возможность сохранения прежнего кооператива при соответствующем видоизменении целей его деятельности) или заключения договора с управляющей организацией (ñò. 122, ÷. 2 ñò. 161 ÆÊ).
С точки зрения жилищных отношений здесь в любом случае необходимо иметь в виду важное значение момента полной уплаты паевого взноса членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива: до его наступления член кооператива имеет право владения и пользования (а отчасти - и распоряжения) предоставленным ему жильем, тогда как после этого он становится собственником жилого помещения, а правоотношения пользования кооперативным жильем прекращаются*(504). Следовательно, данные жилищные правоотношения всегда носят временный (срочный) характер.
Кроме того, членами жилищных (жилищно-строительных) кооперативов могут становиться не только граждане, но и юридические лица (÷. 1 ñò. 110, ÷. 1 ñò. 111 ЖК). Но при этом сохраняется установленное законом целевое назначение жилых помещений, которые могут использоваться лишь для проживания граждан. Таким образом, и юридические лица как члены названных потребительских кооперативов (а после выплаты ими паевых взносов - и как собственники жилья) могут использовать полученные ими жилые помещения исключительно для этих целей, т.е. путем последующего предоставления их гражданам по договорам жилищного найма или безвозмездного пользования (в том числе, например, своим работникам по трудовым договорам).
Для членства в жилищном (жилищно-строительном) кооперативе закон не устанавливает более каких-либо административно-правовых предпосылок (в частности, в виде нуждаемости в предоставлении жилья и состояния на жилищном учете либо в форме согласия органа местного самоуправления или какого-либо иного органа публичной власти). Необходимо лишь заявление о приеме в члены кооператива и положительное решение об этом сначала правления кооператива, а затем утверждение этого решения общим собранием, а также уплата вступительного взноса (ñò. 121 ЖК). Но поскольку члены такого кооператива своими средствами участвуют в строительстве (реконструкции) или приобретении многоквартирного жилого дома, а также в его последующем содержании, эта форма удовлетворения жилищных потребностей остается доступной для сравнительно обеспеченных граждан. За некоторыми категориями граждан закон признает преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, созданные при содействии органов публичной власти (÷. 2 ñò. 111 ÆÊ).