10. Прекращение обязательствиз договора социального найма жилого помещения

Понятие "расторжение договора найма жилого помещения" неразрывно связано с понятием "прекращение правоотношения найма жилого помещения". Прекращение данного обязательственного отношения означает окончание правовой связи, которая существовала между его участниками, либо вследствие ее принудительного разрыва, либо в результате события, не зависящего от воли участников, либо по соглашению между ними или по воле одного из них.

Жилищный кодекс предусматривает для всех обязательств найма жилого помещения особые основания их прекращения. Общие основания прекращения обязательств, предусмотренные ГК (ñò. 407-419), к найму жилых помещений применяются лишь в редких случаях (например, ñò. 418 ГК, посвященная прекращению обязательств смертью гражданина).

К числу оснований прекращения правоотношения найма жилого помещения в первую очередь относится расторжение договора, которое можно определить как разрыв правоотношения найма жилого помещения по одностороннему волеизъявлению нанимателя, а в случаях, предусмотренных законом, - по иску наймодателя. Расторжение договора социального найма возможно и по соглашению сторон (÷. 1 ñò. 83 ÆÊ, ï. 1 ñò. 450 ГК). Последствием расторжения договора найма жилого помещения является обязанность освобождения жилого помещения. Оно может происходить в добровольном порядке, без применения мер принуждения, либо в принудительном порядке.

В последнем случае имеет место выселение. Выселение - принудительное освобождение жилого помещения от занимающих его лиц и от их имущества, т.е. выдворение их из жилого помещения. Выселение в первую очередь применяется в отношении лиц, которые отказались освободить жилое помещение после вступления в законную силу решения суда по иску наймодателя о расторжении договора найма. Подобные иски всегда содержат требование и о расторжении договора, и о выселении. Но выселение иногда не связано с прекращением правоотношения найма, например в случае применения этой меры к лицу, самоуправно занявшему жилое помещение, поскольку здесь правоотношение жилищного найма не возникало.

Прекращение правоотношения социального найма жилья может наступить по основаниям, не связанным с волеизъявлением его участников или решением суда. Так, утрата (разрушение) жилого помещения - предмета найма может наступить вследствие события (пожар, наводнение и т.п.), вследствие противоправных действий посторонних лиц или по другим причинам, например при необходимости сноса ветхого жилого дома. В данном случае происходит прекращение обязательства в силу невозможности исполнения (ñò. 416 ÃÊ).

Прекращение обязательства найма жилого помещения происходит в связи со смертью нанимателя. По данному основанию обязательство прекращается, если наниматель жил один, без семьи (÷. 5 ñò. 83 ЖК). Это вытекает из самого существа данного обязательства, поскольку в нем исполнение предназначено лично для кредитора (ï. 2 ñò. 418 ÃÊ).

В изъятие из правила о недопустимости одностороннего расторжения гражданско-правового договора наниматель по договору социального найма с письменного согласия проживающих с ним членов семьи вправе в любое время расторгнуть договор найма (÷. 2 ñò. 83 ЖК). Такое действие нанимателя является по юридической природе односторонней сделкой. Воля нанимателя может при этом выражаться и в форме фактических действий, без обращения к наймодателю с соответствующим заявлением, поскольку его согласия на это не требуется. Одностороннее расторжение договора нанимателем предполагает добровольное освобождение им жилого помещения, а также полное исполнение своих договорных обязанностей, в том числе по внесению платы за пользование жилым помещением, его текущему ремонту и т.п.

Расторжение договора социального найма по требованию наймодателя, основанному на законе, может происходить путем добровольного выполнения нанимателем требований наймодателя. Например, в случае сноса старого дома многие наниматели соглашаются расторгнуть договор и переехать в предоставляемое благоустроенное жилое помещение, поскольку оно их вполне устраивает. В ряде случаев речь идет о расторжении данного договора в качестве последствия нарушения нанимателем и (или) членами его семьи его условий (÷. 4 ñò. 83 ЖК), в результате которого этим гражданам грозит выселение. При отказе нанимателя от выполнения основанного на законе требования наймодателя об освобождении жилого помещения используются принудительные меры в виде расторжения договора и выселения в судебном порядке.

При этом установлен ряд юридических гарантий соблюдения жилищных прав и интересов нанимателя и членов его семьи, которые можно считать принципами, лежащими в основе регулирования расторжения договора социального найма. Закон отдает предпочтение нанимателю как слабой стороне жилищного обязательства*(492). Это проявляется в предоставлении ему дополнительных прав и в установлении для его контрагента - наймодателя - четких границ осуществления его прав, а также мер контроля за законностью их осуществления (в частности, путем установления судебного порядка выселения).

Первый принцип правового регулирования расторжения договора социального найма по требованию наймодателя может быть назван принципом устойчивости права пользования жилым помещением. Он получил закрепление в ÷. 1 ñò. 40 Конституции РФ, согласно которому никто не может быть произвольно лишен жилища. В соответствии с ÷. 4 ñò. 3 ЖК никто не может быть выселен из жилища иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным федеральным законом. При этом законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых допускается выселение из жилого помещения, который не может быть расширен никакими подзаконными актами.

Вторым основополагающим принципом регламентации отношений, возникающих в связи с расторжением договора социального найма по инициативе наймодателя, состоит в том, что расторжение этого договора при отсутствии согласия нанимателя и принудительное выселение граждан производится только судом (ñò. 84 ЖК). Поэтому наймодатель даже в представляющихся ему очевидными и бесспорными случаях не вправе своим решением расторгнуть договор и выселить нанимателя с членами его семьи из занимаемого ими жилого помещения. Он и в этих ситуациях должен обратиться с иском в суд, который выясняет действительное наличие законных оснований для выселения и соблюдение всех предусмотренных законом условий для расторжения договора социального найма.

Третий принцип, определяющий соблюдение прав и интересов нанимателя при расторжении договора социального найма по инициативе наймодателя, заключается в том, что выселение нанимателя и членов его семьи в данном случае допускается, как правило, при условии предоставления выселяемым другого жилого помещения по договору социального найма. При этом закон определяет, каким требованиям должно отвечать это помещение. Поэтому выселение нанимателя и членов его семьи из жилых помещений фонда социального использования в большинстве случаев означает их переселение в другое помещение.