10.1.4. Індексація грошової оцінки земель
Індексація грошової оцінки земель регламентується постановою Кабінету Міністрів України від 12 травня 2000 р. №783 (783-2000-п) "Про проведення індексації грошової оцінки земель". Постановою передбачено коефіцієнти індексації грошової оцінки земель станом на 01.01.2000 року. Подальша індексація грошової оцінки проводиться на 1 січня відповідного року з урахуванням середньорічного індексу інфляції року, за результатами якого проводиться індексація, за формулою:
де І – середньорічний індекс інфляції року, за результатами якого проводиться індексація. Коефіцієнт індексації на 1 січня 2000 року становить:
-до грошової оцінки сільськогосподарських угідь, проведеної станом на 01.07.1995 року – 2,07,
-до грошової оцінки земель в межах та за межами населених пунктів (крім земель під торфородовищами, наданими підприємствам торфовидобувної промисловості, земель під водою, земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення та лісових земель), проведеної станом на 01.04.1996 року, – 2,04;
-до грошової оцінки земель під торфородовищами, наданими підприємствам торфовидобувної промисловості, земель під водою, земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного, історикокультурного призначення та лісових земель за межами населених пунктів, проведеної станом на
01.01.1997 року, – 1,20.
Коефіцієнти індексації за роками становлять: 1996 р. – 1,703, 1997 р. – 1,059, 1998 р. – 1,006, 1999
р. – 1,127, 2000 р. – 1,182.
Згідно з цією постановою та з урахуванням листа Державного комітету України по земельних ресурсах № 14-22-6/186 від 10.01.2002 р. грошову оцінку земель станом на 01.01.2002 р. необхідно індексувати на коефіцієнт 1.02 за 2001 рік, який розрахований виходячи із середньорічного індексу інфляції за 2001 рік 112,0%, відповідно до "Порядку проведення індексації грошової оцінки земель", затвердженого згаданою постановою Кабінету Міністрів України.
Враховуючи, що "Порядком проведення індексації грошової оцінки земель" встановлено єдиний порядок індексації грошової оцінки земель для забезпечення справляння земельного податку та орендної плати за землю у 2002 році, грошова оцінка земель населених пунктів, яка проведена за вихідними даними станом на 01.01.1996 р., та грошова оцінка сільськогосподарських угідь, що проведена станом на 01.01.1996 p., підлягають індексації станом на 01.01.2002 р. за 1996-2001 роки на коефіцієнт 2,465, який визначається виходячи з добутку коефіцієнтів індексації за 1996 рік – 1,703, за
1997 рік – 1,059, за 1998 рік – 1,006, за 1999 рік – 1,127, за 2000 рік – 1,182 та за 2001 рік – 1,02.
У 2002 році індекс інфляції становив менше 10%, тому індексація не проводиться згідно з листом Держкомзему України № 14-22-6/167 від 14.01.2003р.
10.2. Експертна грошова оцінка земельних ділянок
Відродження інституту земельної власності та формування ринку землі потребує чіткого економічного механізму регулювання земельних відносин, обов'язковим елементом якого є ринок землі. Функціонування його не може бути ефективним без оцінки земельних ділянок. Земля – унікальний об'єкт, стосовно якості якого завжди буде існувати суперечність: між власником землі та місцевими органами влади, коли мова йде про оподаткування; між покупцем та продавцем, коли здійснюються майнові операції; між місцевими органами влади та землевласниками, коли визначається розмір компенсації при вилученні земель для громадських потреб.
Визначення реальної, справедливої вартості має важливе значення як для оподаткування та приватизації земельних ділянок, так і для укладання майнових угод стосовно землі та права її оренди на вторинному ринку. Крім того, оцінка землі є обов'язковою при розробці та реалізації інвестиційних проектів, отриманні кредитів під заставу нерухомого майна.
У країнах з ринковою економікою існують загальновизнані підходи до оцінки землі. Всі вони базуються на принципах кон'юнктури ринку, найкращого і найефективнішого використання, очікуваних змін та додаткової продуктивності землі. При цьому у світовому співтоваристві не існує суттєвих заперечень щодо фундаментальних понять, на яких ґрунтується оцінка землі як наукова дисципліна та практична діяльність. Особливості законодавства в окремих країнах лише накладають певні вимоги до процедури оцінки, але основні методи оцінки фактично нічим не відрізняються.
В Україні, де ринкові відносини в земельній сфері ще не набули розвинутого характеру, співіснують два напрямки оцінки земель: нормативна грошова оцінка та експертна оцінка.
Нормативна грошова оцінка проводиться відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. №213 "Про методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення і населених пунктів" і побудована на базі, відмінній від ринкової. Поза її увагою залишаються такі важливі чинники формування ринкової вартості землі, як конкретні обставини майнової угоди, попит та пропозиція на земельні ділянки певної категорії в тому чи іншому регіоні, умови інвестування, тому результати грошової оцінки не завжди будуть співпадати із сумою грошей, за яку земельна ділянка може бути продана в результаті комерційної угоди між компетентними добровільними сторонами.
На відміну від нормативної грошової оцінки, в рамках експертної оцінки земельні ділянки розглядаються, передусім, як основна складова нерухомості – житлової, виробничої, комерційної, – ринки яких в достатній мірі сформувались в багатьох регіонах України. Це дозволяє при визначенні вартості землі максимально врахувати ринкові чинники. Крім того, оцінка внеску землі в загальну прибутковість об'єкта нерухомості забезпечує визначення поточної вартості реального, а не потенційного рентного доходу, в якому акумулюються індивідуальні властивості земельної ділянки та локалізованої в її межах діяльності і економічна ситуація, що склалася в населеному пункті та в країні загалом на момент оцінки.
Тобто експертна оцінка ґрунтується на зовсім інших засадах, що дозволяють застосовувати гнучкіші підходи до визначення вартості земельної ділянки. Методи експертної оцінки земельних ділянок викладені в постанові Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. №1531 "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок" [42].
Новий Земельний кодекс у ст. 202 закріпив застосування експертної оцінки поряд з нормативною. При цьому нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо, а експертна – при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.
Законодавче закріплення експертної оцінки земельних ділянок, все ширше її застосування в процесі приватизації земельних ділянок відповідно до Указу Президента України від 19 січня 1999 р. № 32/99 "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення" вимагає наявності в системі Держкомзему України підготовлених фахівців, які достатньою мірою оволоділи методичними підходами до експертної оцінки земельних ділянок.
Інформаційною базою для оцінки земельних ділянок є:
>відомості державного земельного кадастру (місце розташування, кількісна і якісна характеристики земельної ділянки, її правовий режим, функціональне використання, дані економічної та грошової оцінки);
>проект відведення земельної ділянки;
>відомості про природні, економічні, історико-культурні, екологічні та містобудівні особливості розташування земельної ділянки;
>містобудівна документація та місцеві правила забудови;
>дані про інженерне облаштування земельної ділянки та про об'єкти нерухомого майна, що на ній розташовані;
>дані про ціни продажу (оренди) подібних земельних ділянок, що склалися на ринку на момент
оцінки;
>дані статистичної звітності.
10.2.1. Загальні положення проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок
Оцінка земельних ділянок здійснюється з метою економічного врегулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод, передбачених законодавством України. Оцінна вартість, визначена в результаті оцінки земельних ділянок, враховується при визначенні:
-ціни продажу земельної ділянки;
-стартової ціни продажу земельної ділянки на конкурентних засадах.
При проведенні експертної оцінки належить використовувати не менше трьох методичних підходів, причому обов'язковим є застосування методичного підходу, що ґрунтується на нормативній грошовій оцінці. Серед інших підходів, які можуть бути застосовані, перевага надається тим, які ґрунтуються на найповніших відомостях про земельну ділянку.
Вартість земельної ділянки визначається виходячи з її характеристик та властивостей, правового режиму, місцезнаходження, а також із врахуванням кон’юнктури ринку. Оцінка виконується згідно зі стандартами. Стандарти оцінки – це нормативно-правове поле, в якому працює оцінювач, методологічна база його діяльності, процедури, якими користується оцінювач, а також форми подання результатів.
10.2.2. Принципи експертної оцінки земельних ділянок
Оцінка ринкової вартості землі базується на таких важливих принципах: попит і пропозиція, найкращий і найвигідніший варіант використання, додаткова продуктивність, зміни і очікування.
Попит і пропозиція. Взаємодія цих чинників визначає ринкову вартість, яка у свою чергу, відображається в ринкових цінах. Оскільки пропозиція землі є величиною фіксованою, то ціни на землю в конкретній місцевості визначаються чинниками попиту, наприклад, щільністю населення і темпами економічного росту, рівнями зайнятості і доходу, пропускною здатністю місцевої транспортної системи. Хоча пропозиція землі в цілому фіксована, пропозиція на ринку конкретного варіанта її
використання може зростати і спадати. Принципи попиту і пропозиції пояснюють великі відмінності у вартості землі, яка розташована в межах міста і за його межами. Взагалі, чим менш рухомим є товар, тим більше його ціна залежить від місцезнаходження. Вартість землі, яка абсолютно нерухома, коливається сильніше, ніж вартість всяких інших товарів, хоча зростаюча транспортна система згладжує відмінності, які зумовлені місцезнаходженням.
Принцип найкращого і найвигіднішого варіанта землекористування означає, що ринкова вартість власності залежить від потенційних варіантів використання, а не лише тільки від поточного варіанта землекористування. Цей принцип найбільш наглядний у випадку неосвоєної земельної ділянки, вартість якої буде визначатися потенційними можливостями її використання. Чим більші доходи може принести використання цієї землі, тим вищими будуть попит і ринкова вартість. Тому закономірно, що неосвоєна земля в межах міста завжди має більшу ціну, ніж аналогічна ділянка в сільській місцевості.
Принцип найкращого і найвигіднішого варіанта землекористування стосується й освоєних земельних ділянок.
Принцип додаткової продуктивності полягає в існуванні доходу від земельної власності. Останній встановлюється як залишковий у структурі сукупного доходу після відшкодування затрат на працю, капітал і менеджмент.
Принцип додаткової продуктивності дає пояснення, чому вартість землі має значні відхилення. Якщо дві земельні ділянки використовуються для аналогічної мети і подібні одна на одну з точки зору потреби в праці, капіталі і менеджменті, але одна з ділянок за рахунок свого розміщення приносить більший сукупний дохід, ніж інша, тоді різниця в чистому прибутку буде повністю капіталізована в різниці вартостей земельних ділянок.
Принцип зміни означає те, що ринкова вартість визначається динамікою економічних, політичних і демографічних чинників, наприклад, обмеженням ставок орендної плати, ставкою відсотка, станом транспортної системи і місцевими економічними умовами. Оскільки пропозиція землі фіксована, її вартість сильно залежить від коливань цих ринкових чинників.
Принцип очікування, який лежить в основі методу оцінки за капіталізацією доходу, вказує, що ринкова ціна вартості дорівнює поточній вартості майбутніх доходів. У випадку неосвоєння ділянок, які відведені під комерційне використання, принцип очікування означає, що вартість землі буде відображати капіталізовану величину очікуваного чистого доходу від комерційного освоєння землі. Аналогічно, вартість неосвоєної землі, яка відведена під житлову забудову, буде відображати
капіталізовану величину реальної або уявної орендної плати, яку можна буде одержати від експлуатації даної земельної ділянки.
Експертна оцінка земель населених пунктів виходить з принципу визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки – розумного та можливого її використання, що має давати найвищий сукупний чистий прибуток в конкретний період часу при існуючих юридичних, містобудівних, фізичних, фінансових та інших обмеженнях і загальному характері споживчих переваг.
Аналіз найбільш ефективного використання земельної ділянки виконує дві функції:
>дозволяє оцінити сучасне використання земельної ділянки з точки зору Ті потенційної прибутковості;
>допомагає визначити оцінну вартість земельної ділянки у порівнянні.
Встановлення найефективнішого використання земельної ділянки є необхідним етапом при визначенні її ринкової вартості.