10.2.4. Узгодження та інтерпретація результатів та складання звіту з експертної грошової оцінки

Упроцесі виконання процедур оцінювання різноманітними методами, отримують різноманітні результати (які відрізняються іноді в декілька разів), і завдання оцінювача - визначити на їхній основі розмір (або діапазон) вартості. Цей процес в оцінній практиці ще називають зведенням результатів.

Отримані результати не збігаються за значеннями (теоретично вони повинні збігатися тільки в умовах ідеально розвинутої економіки), але вони позначають діапазон, в якому лежить обумовлене значення вартості.

При виконанні процедур різноманітними методами, оцінювач практично завжди приймає низку припущень (особливо в умовах української економіки й інформаційного поля) і, враховуючи мету оцінювання, вибирає той результат, який, на його погляд, найбільш правильно відображає шукане значення.

Можливі два підходи до розв'язання цієї проблеми:

- отриманих результатів вибирається один, який і приймається як судження про вартість; - між різноманітними варіантами знаходиться середньозважене.

Перший підхід можна вважати доцільним, якщо припущення і неточності, прийняті в одному із методів, несумірно менші, ніж в інших. Другий підхід буде більш правильним тоді, коли в кожному з методів були присутні сумірні величини похибок і припущень. Тоді оцінювач суб'єктивно, на підставі свого досвіду, надає кожному значенню питомої ваги відповідно до можливості настання кожного з випадків і знаходить між значеннями середньозважене.

Іншими словами, якщо є дані про ринкові угоди, що здійснилися з об'єктами, подібними оцінюваному, то метод аналогів продажів дасть максимально точний результат, тому що в ньому виявляються всі ринкові чинники – корисність і співвідношення попиту-пропозиції. При відсутності даних про ринкові угоди, основними методами є метод врахування витрат і метод капіталізації прибутку, тому що вони дають уявлення про корисність об'єкта, а будь-яке майно (майнові права, земля, бізнес), чогось варте лише за умови його корисності. Метод нормативної грошової оцінки, хоча і не є, по суті, ринковим, усе ж дає результат, який можна і потрібно використовувати при узгодженні результатів (хоча б у якості ще одного цінового орієнтира).

Оскільки визначення вартості – це процес моделювання логіки потенційного покупця і виконання на більш високому фаховому рівні оцінних процедур (у даний час оцінні процедури виконуються покупцями на інтуїтивному рівні і лише у виняткових випадках провадяться серйозні розрахунки), то думка більшості інвесторів про вартість об'єкта перебуватиме в діапазоні між значеннями, отриманими двома методами, і більш точне визначення можливе за допомогою середньозваженого між ними при рівних або нерівних (у деяких випадках для одного з методів і нульових) їх питомих значеннях.

Звіт з експертної грошової оцінки повинен містити:

• підставу для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки;

• мету оцінки та дату, на яку проведено оцінку;

• опис земельної ділянки;

• план і характеристику земельної ділянки, включаючи її фізичні та економічні особливості, правовий режим, особливості її місцезнаходження, опис меж, цільове призначення, характер використання та стан забудови;

• аналіз ефективності використання земельної ділянки;

• обґрунтування обраних методичних підходів;

• розрахунок оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами;

• основні передумови проведення оцінки;

• висновок експерта щодо оцінної вартості земельної ділянки;

• сертифікат земельної ділянки.

До звіту додаються ситуаційний план та план земельної ділянки, інші матеріали, використані для оцінки земель, а також копія договору на проведення цієї оцінки та копія кваліфікаційного сертифіката експерта.

Уразі застосування методичного підходу, який ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, чітко зазначаються чинники, за якими проводиться порівняння та обґрунтування

розмірів поправок у ціні продажу земельних ділянок, обраних для порівняння із земельною ділянкою, що оцінюється.

Уразі застосування методичного підходу, який ґрунтується на капіталізації чистого доходу від земельної ділянки, наводяться конкретні розрахунки:

> валового та чистого річного доходу від ефективного використання земельної ділянки з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання;

> ставки капіталізації щодо конкретної земельної ділянки з урахуванням безризикових відсоткових ставок, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.

Уразі застосування методичного підходу, який ґрунтується на врахуванні витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці, у звіті зазначаються рівні цін продажу забудованих ділянок, які склалися на ринку, та затрати, пов'язані зі спорудженням будівель та споруд.

Матеріали експертної грошової оцінки підлягають погодженню із сільською, селищною, міською радою або уповноваженим нею органом, місцевою державною адміністрацією, Радою Міністрів Автономної Республіки Крим, які прийняли рішення про продаж земельних ділянок, і затверджуються відповідним державним органом земельних ресурсів.

Висновок експерта про оцінну вартість земельної ділянки несільськогосподарського призначення, який є обов'язковою складовою звіту, оформляється окремим документом.

Висновок експерта про оцінну вартість земельної ділянки несільськогосподарського призначення підписується експертом та керівником юридичної особи і скріплюється печаткою юридичної особи, якою проведено експертну оцінку.

На підставі проведеної оцінки земельної ділянки заповнюється сертифікат експертної оцінки земельної ділянки несільськогосподарського призначення.

Сертифікат підписується експертом та керівником юридичної особи, якою проведено оцінку земельної ділянки. Підпис керівника юридичної особи скріплюється печаткою,

Термін чинності звіту становить 6 місяців з дати оцінки.

Питання для роздуму, самоперевірки, повторення

1. Назвіть нормативно-правову базу нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів.

2. Охарактеризуйте інформаційну базу нормативної грошової оцінки. 3. З якою метою здійснюється нормативна грошова оцінка земель?

4. Розкрийте послідовність здійснення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення.

5. Які показники використовуються для розрахунку показників грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення в Україні?

6. Який термін капіталізації рентного доходу застосовується при розрахунку показників грошової оцінки?

7. За якою формулою визначається диференціальний рентний дохід з гектара ріллі?

8. За якою формулою визначається диференціальний дохід з гектара земель під багаторічними насадженнями, сінокосами і пасовищами?

9. За якою формулою визначається грошова оцінка агровиробничої групи ґрунтів? 10. Який порядок визначення грошової оцінки окремої земельної ділянки?

11. За якою формулою визначається грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки в населених пунктах?

12. Як враховується функціональне використання земельної ділянки в населених пунктах при визначенні її грошової оцінки?

13. Які групи рентоутворювальних чинників враховують при визначенні показників нормативної грошової оцінки земель населених пунктів?

14. Як визначають витрати на освоєння та облаштування території населених пунктів?

15. Як диференціюється базова вартість одного квадратного метра земель населених пунктів у межах економіко-планувальних зон?

16. Яка послідовність проведення земельно-оціночної структуризації населеного пункту? 17. Які види робіт включає підготовчий етап проведення грошової оцінки земель населеного

пункту?

18. Який порядок затвердження матеріалів грошової оцінки земель населених пунктів? 19. Які нормативно-правові акти визначають методику та порядок грошової оцінки земель

несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів?

20.Який орган виконавчої влади проводить грошову оцінку земель несільськогосподарського призначення?

21.За якою формулою проводиться визначення грошової оцінки земель промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення?

22.За якою формулою проводиться визначення грошової оцінки земель лісового фонду?

23.За якою формулою проводиться визначення грошової оцінки земель водного фонду?

24.За якою формулою проводиться визначення грошової оцінки земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення?

25.З якою метою проводиться експертна оцінка земель?

26.Які методи використовуються для визначення експертної грошової оцінки земельних

ділянок?

27.Суть методу капіталізації.

28.У чому відмінності між методом прямої та непрямої капіталізації?

29.Які способи визначення ставки капіталізації?

30.Які способи визначення коефіцієнта дисконтування?

31.Як визначається показник експертної грошової оцінки за методом зіставлення цін продажу?

32.Яка процедура застосування затратного методу?

33.Як проводиться інтерпретація результатів, отриманих за різними методичними підходами?

34.Які основні вимоги до звіту з експертної оцінки земельної ділянки?

Розділ 11. Державна реєстрація земельних ділянок

Реєстрація земельних ділянок – це правова сторона земельного кадастру. Вона забезпечує дотримання принципів недоторканості земельного фонду країни й охорону прав власників та землекористувачів на надані їм в установленому порядку землі [5].

Держава, проводячи реєструвальні роботи, з одного боку, виступає гарантом права власності на землю, з другого боку, здійснює контроль за використанням свого стратегічного потенціалу. Спираючись на реєстрацію земель, вона завжди використовувала її як правову підставу для стягнення земельного податку, через що земельний кадастр виконує свою найвідомішу з найдавніших часів фіскальну функцію.

Залишаючи право людини на земельну власність і її право на справедливий податок за цю власність, реєстрація земель спрацьовує як механізм правового регулювання і впорядкування земельних відносин, будучи надбанням суспільства і ознакою рівня його цивілізованості [67; 69; 70].

В умовах економічних реформ в Україні значно зросло значення реєстрації прав на земельні ділянки і тісно пов'язані з ними інші об'єкти нерухомого майна. Існуюча практика реєстрації земельних ділянок та нерухомого майна, розміщеного на ній, має численні недоліки і в цілому не відповідає новим, розширеним державним і суспільним потребам, перебуває на стадії становлення й удосконалення. Фактично сучасна цілісна система введення, накопичення, зберігання, пошуку, обробки і видачі даних про земельні ділянки відсутня.

Реєстрація – це внесення в реєстри (списки, описи, переліки, відомості, спеціальні книги) записів про особи, предмети, певні факти тощо з метою обліку, падания їм законної сили.

Державна реєстрація – це процес, необхідний для виникнення, зміни, переходу, обмеження і припинення прав власності або інших прав.

Таким чином, державна реєстрація земельних ділянок – це система юридичних та технічних дій із закріплення прав власників землі та землекористувачів на земельні ділянки та нерухомість відповідно до чинного законодавства, на основі документів, що підтверджують ці права.

Суб'єктами реєстрації земельних ділянок є уповноважені державою реєстраційні органи (установи). Згідно з "Положенням про реєстрацію землеволодінь та землекористувань", затвердженим Державним комітетом по земельних ресурсах за № 144 від 23.08.2001 p., державну реєстрацію покладено на Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України (Центр ДЗК).

Знаряддям реєстрації землі та нерухомості є реєстраційна система, яка включає персонал, інформаційну техніку, технологію тощо. До складу системи входять фахівці, які офіційно здійснюють реєстрацію, права і обов'язки яких регламентуються спеціальним положенням. Методом реєстрації є внесення записів у державний реєстр землі та нерухомості на підставі заяв і відповідних документів, отриманих від власників та користувачів і з інших джерел [6; 58].

Відповідно до ст. 202 Земельного кодексу України державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у складі Державного реєстру земель. Державний реєстр складається з двох частин:

-Книги записів реєстрації державних актів на право власності та на право користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок;

-Поземельної книги, яка містить відомості про кадастровий номер, місцезнаходження, площу, цільове призначення, правовий режим, у тому числі обмеження і обтяження щодо використання землі, вартість земельної ділянки, кадастровий план [9].

Внесення відомостей про земельні ділянки в державний реєстр земель проводиться після: > формування кадастрової справи; > нанесення земельної ділянки на черговий кадастровий план;

> присвоєння земельній ділянці кадастрового номера.

Формування кадастрової справи – процес опису конкретної земельної ділянки і міцно пов'язаного з нею нерухомого майна та складання безпосередньо справи, що містить необхідні документи і матеріали.

Документи і матеріали, що описують власне земельну ділянку, можна поділити на три основні

групи:

-документи і матеріали, що складаються зі свідоцтва про місце розташування та просторовоплощинні характеристики (адреса, розміри (площа), опис меж: на місцевості, координати поворотних точок, розміри і планування об'єктів нерухомого майна на території земельної ділянки, матеріали погодження меж: із суміжними землекористувачами і матеріали їх закріплення на місцевості, дані про наявність і межі функціональних зон і зон особливого режиму використання на земельній ділянці та прилеглих ділянок, відомість площ, експлікація будівель і споруд);

-документи і матеріали, що складаються з технічних характеристик об'єктів і нерухомого майна, розміщених на земельних ділянках;

-документи і матеріали, які містять відомості про економічні характеристики земельної ділянки і тісно пов'язаного з нею нерухомого майна (результати оцінки, відомості про податки, платежі, пільги тощо).

Кадастрова справа ідентифікується тим же номером, що й земельна ділянка. Земельну ділянку наносять на черговий кадастровий план із зазначеним кадастровим номером, наданим їй в процесі кадастрових зйомок. Дані про нерухомість, яка тісно пов'язана із земельною ділянкою, одержують інвентарний номер майнового об'єкта, наданий внаслідок підготовки відповідної технічної документації спеціалізованими організаціями або установами із зазначенням номерів правовстановлювальних документів на конкретні об'єкти нерухомості [17].

Підставою для реєстрування будь-якої земельної одиниці, незалежно від її адміністративного підпорядкування, є документи єдиного для держави зразка, серед яких: державний акт на право власності; державний акт на право постійного користування землею та договори оренди землі.

Відповідно до «Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю і право постійного користування землею (в тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі» [15], затвердженої наказом Держкомзему України від 29.02.2000 р.

№27, для того, щоб відбувся факт реєстрації, виконують комплекс забезпечувальних робіт, внаслідок яких бланки документів наповнюються конкретним змістом і перетворюються на повноцінні документи, які реєструються у відповідних Книгах записів реєстрації.

Спираючись на матеріали цієї інструкції, в опрацюванні державних реєструвальних документів доцільно виділити чотири основні етапи:

> підготовчі роботи; > визначення меж земельної ділянки на місцевості;

> заповнення бланків державних актів і договорів; > реєстрація і видача документів.

Виконавши комплекс робіт, здійснюється запис документів у відповідній Книзі записів реєстрації.

Відповідно до вказівки Держкомзему України від 1.08. 2002р. №24 запроваджено форми Книги у

складі:

Книга 1 – Книга записів реєстрації державних актів на право власності на землю громадян; Книга 2 – Книга записів реєстрації державних актів на право власності на землю юридичних осіб; Книга 3 – Книга записів реєстрації державних актів на право постійного користування землею; Книга 4 – Книга записів державної реєстрації договорів оренди землі.

Внесення відомостей до Поземельної книги здійснюється після внесення запису про земельну ділянку до відповідних Книг записів реєстрації державних актів на право приватної власності на землю та право постійного користування нею, договорів оренди землі.

Поземельна книга, відповідно до вказівки Держкомзему України №11 від 20.03.2002 р. "Про запровадження форми Поземельної книги та порядку її ведення", містить всі необхідні правові, територіальні, кількісні та якісні дані і є єдиним джерелом офіційної земельно-кадастрової інформації, що гарантується державою фізичним та юридичним особам.

До складу Поземельної книги входять:

• опис земельної ділянки (об'єкта реєстрації);

• опис будівель і споруд на земельній ділянці;

• кадастровий план земельної ділянки;

•опис правових документів земельної ділянки та об'єктів нерухомості;

•інформація щодо власника (користувача) земельної ділянки;

•опис правового режиму на земельній ділянці та об'єкта нерухомості.

Номер Поземельної книги відповідає кадастровому номеру земельної ділянки.

Питання для роздуму, самоперевірки, повторення

1.Значення державної реєстрації земельних ділянок у сучасних умовах.

2.Дати визначення реєстрації земельних ділянок.

3.Що виступає об'єктом при реєстрації земельних ділянок?

4.Назвати суб'єкт реєстрації земельних ділянок.

5.Охарактеризувати Державний реєстр земель.

6.Розкрити зміст кадастрової справи.

7.Охарактеризувати Книги записів реєстрації державних актів.

8.Призначення Поземельної книги.

9.Розкрити складові частини Поземельної книги.