UP_OB_Lototskaya

1.Определить ожидаемую годовую прибыль арендатора V после сдачи магазина в суб-

аренду.

2.Определить стоимость бизнеса Aw для собственника W и стоимость бизнеса Av для арендатора V при условии, что известен показатель доходности от сдачи торговых помещений в аренду – 10 % (метод аналогий и капитализации прибыли).

Задача 11. Оценить обоснованную рыночную стоимость закрытого общества, если известно, что:

–рыночная стоимость одной акции предприятия – ближайшего аналога равна 105 руб.;

–общее количество акций компании-аналога, указанное в ее опубликованном финансовом отчете, составляет 220 тыс. акций, из них 50 тыс. выкуплено предприятием и 20 тыс. ранее выпущенных акций приобретено, но еще не оплачено;

–доли заемного капитала оцениваемого предприятия и предприятия-аналога в их балансовой стоимости совокупного капитала одинаковы, а общие абсолютные размеры их задолженности составляют соответственно 5 и 10 млн руб.;

–средние ставки процента по кредитам, которыми пользуются рассматриваемые предприятия, таковы, что средняя кредитная ставка по оцениваемому предприятию в полтора раза выше, чем по компании-аналогу;

–сведений о налоговом статусе (в частности, о налоговых льготах) предприятий не имеется;

–объявленная прибыль компании-аналога до процентов и налогов равна 1,4 млн руб., процентные платежи этого предприятия в отчетном периоде были 200 тыс. руб., налог на прибыль – 20 %;

–прибыль оцениваемого предприятия до процентов и налогов равна 1,1 млн руб., процентные платежи этого предприятия в отчетном периоде были 240 тыс. руб., налог на при-

быль – 20 %.

Задача 12. Оценить ожидаемый коэффициент «Цена/Прибыль» для открытого предприятия на момент до широкой публикации ее финансовых результатов за отчетный год, если известно, что:

–прибыль за отчетный год составила 30 млн руб.;

–прибыль, прогнозируемая на следующий год – 32 млн руб.;

–ставка дисконта – 20 %.

Темп роста прибылей предприятия стабилизирован. Остаточный срок жизни бизнеса предприятия – неопределенно длительный.

61

ГЛАВА 6. ЗАТРАТНЫЙ (ИМУЩЕСТВЕННЫЙ) ПОДХОД К ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА

Вопросы

6.1.Основы затратного подхода.

6.2.Метод чистых активов.

6.3.Метод оценки по ликвидационной стоимости.

6.1. Основы затратного подхода

Затратный подход основывается на принципе замещения: актив стоит не больше, чем составили бы затраты на замещение всех его составных частей. Он применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим аналогичным объектом. При применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний в том случае, если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием.

Затратный подход применяется в следующих случаях:

-оценка предприятия в целом;

-оценка контрольного пакета акций предприятия, обладающего значительными материальными активами;

-оценка новых предприятий;

-оценка предприятий, когда имеются затруднения с обоснованным прогнозированием величины будущих прибылей или денежных потоков;

-отсутствие рыночной информации о предприятиях-аналогах;

-ликвидация предприятия (метод ликвидационной стоимости).

Базовая формула затратного подхода выглядит следующим образом:

Стоимость предприятия = Активы – Обязательства.

(76)

То есть оцениваемое предприятие стоит столько, сколько стоит его имущество (за вычетом задолженности предприятия).

Основные методы затратного подхода:

-чистых активов (предполагает использование скорректированной балансовой стоимости);

-ликвидационной стоимости (основан на оценке тех же чистых активов, но с учетом поправки на их ликвидность.

Затратный подход обладает рядом преимуществ и недостатков (табл. 5).

Таблица 5 – Преимущества и недостатки затратного подхода

Преимущества	Недостатки
Основывается на реально существующих	Часто не учитывает стоимость нематери-
активах	альных активов и гудвилла 17
Применим не для всех предприятий	Не учитывает будущих ожиданий

17 Гудвилл (англ. goodwill) – это активы, капитал предприятия, не поддающийся материальному измерению, например репутация, техническая компетенция, связи, маркетинговые приемы, влияние и др. URL: http://slovari.yandex.ru/гудвилл/Экономический%20словарь/Гудвилл.

62

6.2. Метод чистых активов

Метод чистых активов основан на корректировке баланса предприятия, так как балансовая стоимость активов и обязательств предприятия редко соответствует их рыночной стоимости.

Метод чистых активов является косвенным методом определения стоимости коммерческого предприятия. Этот метод является одним из базовых для выяснения стоимости бизнеса в России.

Действующими нормативными актами установлен порядок расчета стоимости чистых активов только для акционерных обществ (приказ Минфина РФ

№10-н и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 29. 01.2003 г.

№03-6/пз «Об утверждении порядка оценки стоимости чистых активов акционерных обществ»). Общества с ограниченной ответственностью должны руководствоваться тем же порядком расчета, что и акционерные общества (письмо Минфина РФ от 7 декабря 2009 г. № 03-03-06/1/791).

Стоимость чистых активов исчисляется исходя из показателей бухгалтерского баланса организации по состоянию на отчетную дату. Согласно порядку расчета, чистые активы (ЧА) представляют собой разницу между активами и пассивами, принимаемыми к расчету:

ЧА = (Активы – ЗУ) – (Обязательства – ДБП).

(77)

В составе активов, принимаемых к расчету, учитываются:

–внеоборотные активы, которые отражаются в разделе I «Внеоборотные активы» бухгалтерского баланса;

–оборотные активы – в одноименном разделе II бухгалтерского баланса. Из суммы оборотных активов, а точнее дебиторской задолженности, нуж-

но исключить задолженность участников (учредителей) по взносам в уставный капитал (Дт сч. 75 «Расчеты с учредителями») (ЗУ).

Согласно п. 3 порядка расчета, из состава оборотных активов также исключается стоимость (в сумме фактических затрат на выкуп) собственных акций, которые акционерное общество выкупило у акционеров для последующей перепродажи или аннулирования. Однако в актив баланса данный показатель не входит, т. к. отражается в разделе III «Капитал и резервы» (строка «Собственные акции, выкупленные у акционеров») в круглых скобках (при подсчете итога раздела эта сумма вычитается). Следовательно, на сегодняшний день расчет стоимости чистых активов сводится к исключению из актива баланса только задолженности участников (учредителей) по взносам в уставный капитал.

Пассивы, принимаемые к расчету:

–долгосрочные обязательства (итог раздела IV бухгалтерского баланса);

–краткосрочные обязательства (итог раздела V бухгалтерского баланса) за минусом доходов будущих периодов (ДБП).

Показатель чистых активов отражается в разделе 3 «Чистые активы» Отчета об изменениях капитала.

63

6.3. Метод оценки по ликвидационной стоимости

Метод оценки по ликвидационной стоимости применяется в сле-

дующих случаях:

-предприятие находится в состоянии банкротства или есть серьезные сомнения относительно сохранения его как действующего предприятия;

-оцениваемая доля собственности представлена либо контрольным пакетом, либо такой долей, которая способна вызвать продажу активов предприятия;

-рентабельность активов, полученная на основе текущих и прогнозируемых денежных потоков, низкая или отрицательная;

-ликвидационная стоимость предприятия может превышать экономическую стоимость (стоимость продолжения бизнеса).

Метод ликвидационной стоимости основан на определении разности между стоимостью имущества, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной продаже его активов на рынке, и издержками на ликвидацию.

При определении ликвидационной стоимости предприятия необходимо учитывать все расходы, связанные с ликвидацией предприятия: комиссионные

иадминистративные издержки по поддержанию работы предприятия до его ликвидации, расходы на юридические и бухгалтерские услуги.

Виды ликвидации:

1)добровольная ликвидация осуществляется по решению его учредителей (участников) либо уполномоченного органа, а, следовательно, это распродажа активов в течение разумного периода, чтобы можно было получить максимальные суммы от продажи активов;

2)принудительная ликвидация – по решению суда в случае нарушений закона при его создании или в процессе деятельности, а также вследствие признания несостоятельным (банкротом), т. е. это быстрая (одновременная) распродажа активов (ст. 63 Гражданского кодекса РФ (часть первая)).

Этапы оценки по расчету ликвидационной стоимости предприятия:

1)обоснование выбора ликвидационной стоимости;

2)разработка календарного графика продажи активов предприятия (продажа различных видов его активов (недвижимого имущества, машин и оборудования) требует различных временных периодов исходя из степени ликвидности и требуемого уровня экспозиции на рынке);

3)расчет текущей стоимости активов (за вычетом затрат на их ликвидацию):

-прямые затраты на ликвидацию (комиссионные оценочным и юридическим организациям, налоги и сборы, которые платятся при продаже);

-расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации;

64

4)скорректированная стоимость оцениваемых активов с учетом графика их продажи дисконтируется на дату оценки по ставке дисконтирования с учетом риска, связанного с этой продажей;

5)прибавляется (или вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода;

6)рассчитывается величина обязательств предприятия (преимущественные права на выходные пособия и выплаты работникам предприятия, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого предприятия, задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, расчеты с другими кредиторами);

7)определение ликвидационной стоимости предприятия (из скорректированной текущей стоимости активов вычитаются обязательства предприятия).

Таким образом, оценщик должен тщательно анализировать факторы, относящиеся к имуществу и к уровню управления предприятием. В том случае, если банкротство предприятия вызвано низким уровнем управления, то это не должно негативно отразиться на величине ликвидационной стоимости предприятия.

Аесли причиной банкротства является высокая степень износа активов предприятия, особенности местоположения, то эти факторы значительно снизят его ликвидационную стоимость.

Контрольные вопросы

1.В чем заключается сущность затратного подхода к оценке бизнеса?

2.Область применения затратного подхода.

3.Какие методы затратного подхода вы знаете?

4.Перечислите этапы применения затратного подхода.

5.Как исчислить стоимость чистых активов?

6.В каких случаях применяется метод оценки по ликвидационной стоимости?

7.Виды ликвидации.

8.Перечислите этапы оценки по расчету ликвидационной стоимости предприятия.

Практические задачи

Задача 1. Первоначальная стоимость объекта равна 800 тыс. руб., накопленная амортизация – 300 тыс. руб., индекс переоценки – 2. Определить восстановительную стоимость объекта, сумму дооценки первоначальной стоимости до восстановительной, сумму износа по отношению к восстановительной стоимости, сумму дооценки износа.

Задача 2. Одноэтажное офисное здание находится в долгосрочной аренде. Площадь здания 800 кв. м; здание построено 10 лет назад и предполагаемый общий срок его жизни 50 лет. Из сравнения с аналогичными зданиями следует, что: ставка аренды составляет 150 долл./кв. м, показатель доходности арендного бизнеса 20 %, удельные затраты на строительство подобного нового здания 800 долл./кв. м. Для включения в отчетный доклад оценщика надо рассчитать следующие оценки: капитализированную стоимость действующего арендного здания, его остаточную восстановительную стоимость и остаточную стоимость земельного участка, на котором расположено здание.

Задача 3. Определить остаточную восстановительную стоимость офисного здания, имеющего следующие характеристики. Площадь здания составляет 1,5 тыс. кв. м; здание построено 15 лет назад и предполагаемый общий срок его жизни – 60 лет. Из нормативной практики строительных предприятий следует, что удельные затраты на строительство точно такого же нового здания составляют 700 долл./кв. м.

65

Задача 4. Определить остаточную стоимость замещения для здания больницы, построенной 20 лет назад, используя следующую информацию:

–известные проектные затраты на сооружение современного аналога такой же больницы составили 5 тыс. тыс. долл.;

–в проект новой больницы, наряду с применением современных нормативов (экологических, строительных, здравоохранения и т. д.), было дополнительно (в сравнении с оцениваемой больницей) включено ее оснащение комплексом средств оптоволоконной связи сметной стоимостью в 300 тыс. долл.;

–экспертами, с учетом произведенных в течение прошедших 20 лет работ по нормативному содержанию объекта, установлена общая длительность жизненного цикла оцениваемой больницы – 60 лет.

Задача 5. Определить максимально допустимые для застройщика затраты на приобретение права аренды земельного участка под строительство жилого здания со следующими параметрами:

–площадь возводимого здания составляет 5 тыс. кв. м;

–удельные затраты на строительство составляют 600 дол. за 1 кв. м.

Аналогичное жилое здание площадью 3 тыс. кв. м было недавно продано на рынке жилых объектов за 1,4 млн дол. Расчеты произвести с использованием метода остатка и метода аналогий.

Задача 6. Стоимость земельного участка, купленного за 300 тыс. руб., ежегодно увеличивается на 12 %. Сколько будет стоить участок через 3 года после его приобретения?

Задача 7. Рыночная стоимость ликвидной облигации на конкурентном рынке равна 80 руб. Ее номинальная стоимость – 95 руб., номинальная ставка годового купонного процента – 12 %. Срок до погашения облигации – 2 года. Какова фактическая ставка дохода по этой облигации?

66

ГЛАВА 7. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОБ ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА

Вопросы

7.1.Определение итоговой величины стоимости бизнеса.

7.2.Отчет об оценке бизнеса.

7.1.Определение итоговой величины стоимости бизнеса

В практике оценочной деятельности Российской Федерации оценщик для определения стоимости оцениваемого объекта должен использовать три альтернативных подхода: доходный, сравнительный и затратный, а, следовательно, это может привести к различным результатам. Поэтому возникает необходимость согласования результатов полученных в ходе оценки. В процессе согласования полученных результатов оценки необходимо учитывать вид стоимости, который указан в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, все его суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. Если оценщик для определения итоговой стоимости использует одну из формул средневзвешенной величины, то он должен обосновать выбор весовых коэффициентов.

Методы взвешивания:

–математическое взвешивание;

–субъективное взвешивание;

–экспертной квалиметрии;

–метод анализа иерархий (МАИ).

Первый метод использует процентное взвешивание результатов, полученных различными способами. Второй базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого подхода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого подхода. Метод экспертной квалиметрии основан на количественной оценке надежности отдельных результатов, полученных доходным, сравнительным и затратным подходами. Метод анализа иерархий (метод разработан американским математиком Томасом Саати) базируется на многокритериальном описании проблемы, каждому критерии присваивается коэффициент важности, в результате определяется взвешенная сумма оценок критериев. Пример процедуры взвешивания представлен в табл. 6.

	Таблица 6 – Результат оценки, полученный разными подходами
			Весовой коэф-
	Подход	Предварительная		Средневзвешенная
		стоимость, тыс. руб.	фициент, %	стоимость, тыс. руб.
	Доходный	10 000	50	5 000
	Сравнительный	7 000	30	2 100
	Затратный	5 500	20	1 100
	Итоговая величина стоимости	–	–	8 200
		67

Если доверие к каждому подходу одинаково, то применяется среднее арифметическое всех подходов.

Следует отметить, что все три подхода не только не являются взаимоисключающими, но и дополняют друг друга. Обычно при оценке бизнеса в зависимость от целей оценки, искомой стоимости, поставленных условий, состояния самого объекта и состояния экономической среды используют сочетание двух-трех методов, наиболее подходящих в данной ситуации.

7.2. Отчет об оценке бизнеса

По результатам проведения оценки оценщику необходимо составить отчет об оценке. Правила подготовки отчетов по результатам оценки базируются на договоре между заказчиком и оценщиком. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Основные принципы составления отчета об оценке:

-существенности (в отчете должна быть изложена вся необходимая информация);

-обоснованности (вся приведенная в отчете информация должна быть подтверждена);

-однозначности (отчет об оценке не должен вводить в заблуждение и допускать двусмысленного толкования);

-проверяемости (по приведенной в отчете информации должно быть возможно полностью воспроизвести расчет стоимости и получить аналогичные результаты);

-достаточности (отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки) [33].

Разделы отчета об оценке:

1. Основные факты и выводы (общая информация об объекте оценки, результаты оценки, итоговая величина стоимости объекта оценки).

2. Задание на оценку.

3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Сведения о заказчике:

– юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;

– физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Сведения об оценщике:

-об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о

68

страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

- об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности

4.Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки.

5.Применяемые стандарты оценочной деятельности.

6.Точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки (в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях; информация о текущем использовании объекта оценки).

7.Анализ рынка объекта оценки (информация по всем ценообразующим факторам).

8.Описание применения подходов к оценке с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов к оценке объекта оценки;

9.Согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов (приводится описание процедуры соответствующего согласования). Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

10.Приложения.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Контрольные вопросы

1.Какие методы применяются для определения итоговой величины стоимости бизнеса?

2.В каком федеральном стандарте определены требования к отчету об оценке?

3.Перечислите правила подготовки отчета об оценке бизнеса.

4.Назовите основные принципы составления отчета об оценке.

5.Какие сведения должен содержать отчет об оценке бизнеса?

6.Отчет об оценке бизнеса должен содержать финансовый анализ. Что включает данный раздел?

69

СПИСОК АНГЛИЙСКИХ АББРЕВИАТУР

A (Annuity) – аннуитет.

ARI (Accounting Rate of Interest) – расчетная ставка процента.

ARR (Accounting Rate of Return) – бухгалтерская рентабельность, норма прибыли на капитал (учетная норма рентабельности).

CAPM (Capital Asset Pricing Model) – модельстоимостикапитальных активов. CF (Cash Flow) – денежный поток.

DCF (Discounted Cash Flow) – дисконтированный денежный поток.

DPBP (Discounted Pay-Back Period) – дисконтированный срок окупаемости. FV (Future Value) – будущая стоимость.

FVA (Future Value Annuity) – будущая стоимость аннуитета.

FVIF (Future Value Interest Factor) – множитель наращения процентов (фак-

тор будущей стоимости).

FVIFA (Future Value Interest Factor of an Annuity) – будущее значение обычного аннуитета (фактор будущей стоимости аннуитета).

g (Growth) – темп прироста.

i (Interests) – процентная ставка. i (Inflation) – инфляция.

IRR (Internal Rate of Return) – внутренняя норма рентабельности. n (number) – количество.

NCF (Net Cash Flow) – чистый денежный поток.

NPV (Net Present Value) – чистая приведенная стоимость. PBP (Pay-Back Period) – срок окупаемости.

PI (Profitability Index) – индекс рентабельности.

PV (Present Value) – текущая (приведенная) стоимость. PVA (Present Value Annuity) – текущая стоимость аннуитета.

PVIF (Present Value Interest Factor) – фактор текущей стоимости.

PVIFA (Present Value Interest Factor of an Annuity) – приведенное значение обычного аннуитета (фактор текущей стоимости аннуитета).

r (rate) – норма, ставка.

ROE (Return on Equity) – рентабельность собственного капитала. ROI (Return on Investments) – рентабельность инвестиций.

ROA (Return on Assets) – рентабельность активов. t (time) – период.

V (Value) – цена, стоимость, объем, величина.

WACC (Weight Average Cost of Capital) – средневзвешенная стоимость ка-

питала.

70