3. Производные способы приобретения права собственности

К производным способам приобретения права собственности относитсяпередача - действия, направленные на переход вещи из владения одного лица во владение другого лица (ст. 224 ГК РФ). Для перенесения права собственности посредством передачи необходимо наличие воли как отчуждателя, так и приобретателя. Поэтому основаниями приобретения права собственности являются договоры об отчуждении вещи (договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты и т.д.), а также наследование имущества граждан и случаи правопреемства при реорганизации юридических лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 223 ГК РФ момент возникновения права собственности у приобретателя по договору определяется моментом передачи вещи. Данная норма диспозитивна и может быть изменена законом или договором.

Так, на практике зачастую момент возникновения права собственности на товар по договору купли-продажи связывается с моментом его оплаты. Однако такая возможность допускается только в отношении индивидуально-определенных вещей. Право собственности на вещи, определенные родовыми признаками, может возникнуть только с момента их передачи, так как именно при передаче происходят их обособление, индивидуализация.

Императивно устанавливается момент возникновения права собственности на имущество, отчуждение которого подлежит государственной регистрация, в частности, при переходе прав на недвижимое имущество. Право собственности на такое имущество возникает с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом[9].

Передача осуществляется, как правило, вручением вещи, которая считается состоявшейся с момента фактического поступления вещи во владение приобретателя или указанного им лица. При отчуждении вещи без обязанности ее доставки под передачей признается сдача ее перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю, так как в этом случае транспортная организация или организация связи выступает в роли представителя приобретателя по договору. Договор с условием о доставке товара считается исполненным с момента вручения вещи приобретателю (п. 2 ст.499 ГК РФ).

Если же вещь к моменту заключения договора уже находилась в фактическом владении приобретателя, то она считается переданной с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ), например, при выкупе арендованного имущества.

К передаче вещи приравнивается также передача товарораспорядительных документов на нее (п. 3 ст. 224 ГК РФ). Товарораспорядительными документами являются особые виды ценных бумаг, к которым относятся коносамент (ст.ст. 142—149 Кодекса торгового мореплавания РФ 1999 г.), складские свидетельства (ст.ст. 912—917 ГК), закладная (ст. 13-18 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ).

Передача может осуществляться путем совершения иных действий: символическая передача ключей, конклюдентные действия (например, при продаже товаров с использованием автоматов) и т.п.

Особым производным способом приобретения права собственности является внесение паевого взноса. Возможность приобретения права собственности по данному основанию предоставляется членам потребительского кооператива (жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного и др.), а также другим лицам, имеющим право на паенакопление, в частности, супругу или члену семьи[10].

С внесением данными лицами полностью своего паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное им кооперативом, связывается возникновение у них права собственности на данное имущество. При этом следует иметь в виду, что данное правило не исключает необходимости государственной регистрации недвижимого имущества (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

К производным способам приобретения права собственности относится также выкуп имущества, при котором предыдущий собственник принудительно, помимо своей воли, лишается права собственности на свое имущество с выплатой ему соразмерного возмещения. Так как выкуп является способом приобретения права собственности преимущественно для государства, то и основания приобретения рассматриваются в главе о праве государственной и муниципальной собственности.

65 вопрос К числу данных способов, прежде всего, относится изготовление (создание) новой вещи. Речь при этом идет о создании такой вещи «для себя» (п. 1 ст. 218 ГК РФ), т.к. если она создается по договору для другого лица, данное лицо и становится собственником в силу договорных условий. Речь идет об индивидуально определенных вещах, которые только и могут быть объектом права собственности. Невозможно стать собственником, например, заранее определенного количества квартир или квадратных метров жилья в строящемся доме до их реальной передачи (определения)[4].

Важное значение приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей), т.к. он и становится правопорождающим фактом.

Для движимых вещей этот момент определяется фактом окончания соответствующей деятельности, а для недвижимых - моментом государственной регистрации (ст.ст. 219 и 131 ГК РФ). Следовательно, до момента такой регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует, а представляет собой особый объект права, например незавершенное строительство. Это последнее можно, конечно, тоже считать специальным видом недвижимости, т.к. его тесная связь с землей как основной признак недвижимости очевидна (ст. 130 ГК РФ). Однако оно по общему правилу не подлежит государственной регистрации в качестве недвижимости, а, следовательно, юридически и не является таковой. Регистрация объектов незавершенного строительства в качестве недвижимости допускается, во-первых, в случае их приватизации. Но, во-вторых, она может иметь место при необходимости совершения сделки с таким объектом, т.е. при его включении в имущественный оборот, например, после консервации строительства. В остальных ситуациях речь идет о совокупности стройматериалов и конструкций, остающихся движимым имуществом.

Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений. Речь здесь может идти лишь о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой постройки (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Самовольным считается строительство объекта недвижимости при наличии любого из следующих нарушений: нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения; отсутствие необходимых разрешений на строительство (хотя бы одного из них); существенное нарушение строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Правила о последствиях самовольного строительства прежде широко использовались при нарушении застройщиками не всегда обоснованных ограничений на размер и характер возводимых построек, закреплявшихся ранее действовавшим законодательством. Однако отпадение таких ограничений вовсе не привело к возможности возведения любых объектов по усмотрению их заказчиков или застройщиков. Очевидна необходимость сохранения ограничений, предусматриваемых строительным, природоохранным, земельным и иными отраслями законодательства, устанавливаемых в публичных интересах.

Лишь в порядке исключения возможно признание права собственности на самовольную постройку за застройщиком либо за собственником или иным титульным владельцем земельного участка, на котором осуществлено такое строительство. Застройщик может стать собственником самовольно возведенного строения как объекта недвижимости, если этим не нарушаются законные интересы других лиц (например, соседних землепользователей) и не создается угрозы жизни и здоровью граждан (что подтверждается наличием необходимых разрешений со стороны органов пожарной охраны, санитарного надзора, архитектурного или строительного контроля и т. д.), а лицо, осуществившее такую постройку, должным образом оформило право на соответствующий земельный участок (п. 3 ст. 222 ГК РФ). При наличии перечисленных условий суд может признать право собственности на данную постройку за собственником или иным законным владельцем земельного участка, на котором она осуществлена. В последнем случае новый собственник обязан компенсировать застройщику необходимые расходы на строительство.

Право собственности на новую движимую вещь возникает также в результате переработки соответствующих материалов, из которых она создается (ст. 220 ГК РФ).

66 вопрос Признаки самовольной постройки

Дефиниция признаков любого правового явления имеют большое значение для теоретиков, а также и на практике при разрешении споров. Через их характеристику раскрывается исследуемый предмет в целом, выделяются его особенности и отличия.

Для того чтобы стать объектом отношений, регулируемых ст. 222 ГК РФ, постройка должна быть самовольной. Самовольность имеет место при наличии хотя бы одного из трех признаков:

1. Создание постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

2. Отсутствие необходимых разрешений на постройку.

3. Существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил при создании постройки.

При отсутствии признаков постройку нельзя признать самовольной.

2.3.1 Непредоставление земельного участка в установленном законом порядке

Гражданский кодекс РФ требует, чтобы земельный участок был не отведенным и притом не отведенным именно для целей строительства.

Закон поставил это требование на первое место, учитывая, что в условиях аграрной реформы, происходящей в России, следует принимать специальные меры для предотвращения явлений анархии в сфере застройки земли. Закон требует, чтобы отвод земельного участка для целей строительства был совершен "в порядке, установленном законом и иными правовыми актами", не конкретизируя соответствующие источники права. Это вполне обоснованно, так как они весьма многообразны и будут изменяться в условиях продолжающейся земельной реформы.

На сегодняшний день основным источником в области земельно-правовых отношений является Земельный кодекс РФ. Граждане имеют право на приобретение земельных участков в частную собственность и предоставление их для индивидуального жилищного строительства (ст.ст. 15, 31, 32, 37, 40 ЗК РФ). Земельным кодексом РФ также регулируются порядок приобретения права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (ст.ст. 28-33), порядок отнесения земель к категориям, перевод их из одной категории в другую (ст.ст. 7-8).

Отвод земельного участка подтверждают правоустанавливающие документы (постановление главы местного образования, договор с кадастровым планом участка), а также доказательства выделения участка в натуре (акт приемки-передачи межевых знаков). Различные письменные обещания, заверения о предоставлении участка в будущем, даже исходящие от уполномоченных государственных органов, проекты договоров и постановлений не могут служить доказательством предоставления земельного участка в установленном порядке.

.

Выделение и последующее использование земельных участков должно носить строго целевой характер. Если земельный участок был отведен под благоустройство без права возведения на нем каких-либо капитальных строений или для сельскохозяйственного производства, то созданная на нем постройка будет считаться самовольной. Таковой же будет считаться и постройка административного здания на земельном участке, выделенном под строительство другого недвижимого объекта - жилого дома.

Так, обществу с ограниченной ответственностью "Дискус" постановлением главы администрации от 19.04.1993 № 339 был предоставлен земельный участок во временное пользование для эксплуатации овощного магазина, а не для строительства, тем более, позже данное постановление было отменено. По этому основанию объект незавершенного строительства был признан самовольной постройкой, и истцу было отказано в признании права собственности на него.

Интересно и другое дело, в ходе которого суд признал отсутствие признака самовольности. Предпринимателем был построен рынок на земельном участке, выделенном для этого администрацией района. Статус земельного участка не был определен (право собственности, бессрочное пользование, иное право). Ссылку второй стороны, что данный земельный участок подлежит застройке в соответствии с генеральным планом развития города, суд признал не существенной в рассматриваемом споре, считая, что вопрос изъятия земель для государственных нужд может и должен решаться самостоятельно.

Если в установленном порядке участок земли был отведен для соответствующего строительства, данное требование ГК является выполненным. Последующая отмена или изменение выданного решения об отводе земельного участка не превращает жилой дом, другое строение или сооружение в самовольную постройку.

2.3.2 Отсутствие необходимых разрешений на постройку

Постройка является самовольной, если она создана без получения на это "необходимых разрешений". Данное требование ст. 222 ГК сформулировано неконкретно, расплывчато. В ГК РФ не имеется ни каких указаний на уполномоченных лиц, выдающих разрешения, на содержание таких разрешений, на правовые акты, предусматривающие выдачу разрешений. Ответ можно получить из анализа норм в области земельных и строительных правоотношений.

Изначально "необходимость" данных разрешений вытекает из правомочий собственника и защиты его вещного права. Необходимым является разрешение лица, имеющего право собственности на земельный участок. Поскольку в ином случае собственник имеет право истребовать соответствующую часть своего участка из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК). Согласно пункту 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Какие еще разрешения следует считать "необходимыми", ГК РФ не устанавливает. То есть, данный вопрос остается открытым.

.

Если необходимые разрешения были получены, но затем одно из них или все они были отменены или изменены, это не превращает постройку в самовольную.

Подводя итог, можно сказать, что данный признак самовольности в ст. 222 ГК РФ сформулирован достаточно неопределенно. Конкретного перечня разрешений не имеется. Тем более, постоянно изменяется законодательство на федеральном, региональном и местном уровнях власти. А специфика и особенности регулируемых отношений зависят от принимаемых государственными органами субъектов РФ или органами местного самоуправления решений.

2.3.3 Существенное нарушение градостроительных и строительных норм

Постройка будет считаться самовольной, когда существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила.

Градостроительные нормы и правила основываются на положениях Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ. Следует отметить, что в свете происходящей в настоящее время градостроительной реформы, большинство ранее действовавших норм в данной области отменены. Но ими продолжают руководствоваться и государственные органы и застройщики, либо эти нормы действуют формально (уполномоченными государственными органами не отменены) и применяются в части, не противоречащей новому Градостроительному кодексу РФ. Например, Постановление Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 29.10.2002 года № 150 "Об утверждении инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации".

Нарушением градостроительных правил являются несоблюдение планировки застройки населенного пункта, конкретной улицы, осуществление надстроек, ухудшающих внешний вид здания. Сюда можно отнести и нарушения, связанные с несоблюдением или нарушением разрешений, о которых шла речь в предыдущем подразделе настоящей главы, например, грубое отступление от проектной документации (нарушение этажности, отклонения от габаритов постройки).

Данный признак, при его наличии, по сравнению с другими, легче всего ликвидировать. Поэтому, чаще всего объекты признаются самовольными постройками по причине создания их без получения на это необходимых разрешений или создания на земельных участках, не отведенных для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами. Но умалять значение этого признака не стоит, так как именно он охраняет интересы и права других лиц, обеспечивая безопасность их жизни и здоровья.

2.4 Негативные правовые последствия возведения самовольных строений

Самовольная постройка, возведенная с нарушением норм, по своей правовой природе является правонарушением. Соответственно для лица, осуществившего такую незаконную постройку, возникает ряд неблагоприятных последствий.

Но, зачастую, практикующие юристы говорят о них, как о своевременных небольших проблемах, легко ликвидируемых в процессе узаконения самовольных построек. Не уделяется должного внимания данному вопросу и в научной юридической литературе. Большинство публикаций раскрывают самовольную постройку со стороны ее легализации, как способа приобретения права собственности, и возникающих при этом трудностях и проблемах.

На взгляд автора, игнорирование негативных правовых последствий самовольного строительства является недопустимым, так как они возникают в первую очередь. Их появление неизбежно, что нельзя сказать о праве собственности застройщика на возведенное строение.

Пункт 2 статьи 222 ГК РФ устанавливает два последствия для лица, создавшего самовольную постройку.

Во-первых, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Это - частный вывод из общего правила (ст. 218 ГК РФ), требующего, чтобы для приобретения права собственности на новую вещь при ее создании был соблюден закон и иные правовые акты.

Поскольку названное лицо не имеет права собственности на эту постройку, ему не принадлежат и права, составляющие содержание права собственности (п. 2 ст. 209 ГК). Законодатель счел необходимым включить в ст. 222 ГК РФ указание на отсутствие у застройщика прав распорядительного характера - лицо не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Однако, данное положение следует толковать расширительно. Лицо, не будучи собственником, не имеет также права владеть самовольной постройкой и пользоваться ею.

Сделки, совершенные в отношении такого строения будут считаться ничтожными (ст. 168 ГК РФ), как противозаконные со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Если приобретатель самовольной постройки не знал, что она является таковой, то он вправе предъявить иск другой стороне об истребовании всего полученного ею по сделке.

Во-вторых, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, кроме случаев, специально предусмотренных законом (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Из смысла статьи 222 ГК РФ можно сделать вывод: обязанность по сносу самовольной постройки лежит в первую очередь на том лице, которое намеревалось ею владеть, пользоваться или распоряжаться. Иными словами, вряд ли законодатель возлагает обязанность по сносу самовольной постройки на строителей, осуществляющих такую постройку по договору с владельцем земельного участка.

Тем не менее, в ряде случаев ответственной может быть признана и организация, осуществившая постройку, а как следствие, и обязанная ее снести. Например, если на строителей была возложена обязанность получения необходимых разрешений, а они этого не сделали.

Вопросы сноса самовольных построек регулируются также специальным законодательством. Так, в силу п. 3 ст. 25 Закона об архитектурной деятельности, лицо, виновное в строительстве или изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние..

Спорным является вопрос относительно сроков, в которые должен быть осуществлен снос самовольной постройки. В пункте 6 Постановления Совета народных комиссаров РСФСР от 22 мая 1940 г. № 390 "О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках" (оно действует и сейчас) указывается срок: один месяц с получения уведомления о сносе самовольной постройки.

Если лицо, осуществившее самовольную постройку, не исполняет этой своей обязанности, в качестве альтернативы ст. 222 ГК РФ предусматривает возможность полной ликвидации "самостроя" за счет лица, осуществившего постройку.

При этом федеральным законодательством прямо не решен вопрос: в каком порядке (судебном или административном) и кем должен производиться снос самовольной постройки?

Одни авторы считают, что снос самовольной постройки должен осуществляться на основании решения суда, поскольку при сносе самовольной постройки затрагиваются имущественные гражданские права. В любом случае, при поступлении в суд иска о сносе такой постройки он подлежит рассмотрению по существу. Данный иск может быть предъявлен как собственником земельного участка, так и администрацией местного образования. Так, Управлению архитектуры было отказано в удовлетворении иска о сносе самовольно возведенного здания кафе, несмотря на доказанность самовольности постройки. Надлежащим ответчиком в этом случае является лицо, осуществившее самовольную постройку. В противном случае исковые требования удовлетворению не подлежат. Законные владельцы (в том числе и арендаторы) активно используют данное право. Частный собственник земельного участка может осуществить снос постройки в рамках самозащиты своих гражданских прав (ст. 14 ГК РФ).

Сторонники второго подхода исходят из того, что самовольная постройка не является объектом гражданских прав, поэтому ее снос непосредственно не затрагивает имущественные права и законные интересы лица, осуществившего строительство. На основании этого можно сделать вывод о допустимости сноса самовольной постройки на основании решения уполномоченного административного органа. Данный вопрос решается на местном уровне и зависит от политики местных властей в отношении "самостроя".

Пункт 2 ст. 222 ГК РФ не затрагивает вопроса о праве собственности на материалы, использованные при возведении самовольной постройки. Он решается общими правилами ГК о праве собственности. Лицо, создавшее самовольную постройку и осуществившее ее снос, сохраняет право собственности на использованные материалы. Если снос осуществлен другим лицом за его счет, он вправе истребовать материалы из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).

На самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, приобретательная давность не распространяется (п. 4 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за I квартал 2003 года). Положение о приобретательной давности - лицо, которое не является собственником недвижимого имущества, но добросовестно и непрерывно владеет им в течение 15 лет, приобретает право собственности на него (ст. 234 ГК РФ) – к данным отношениям не применимо, так как объектом владения и пользования выступает строение, возведенное самостоятельно. Правовая позиция Верховного Суда была подтверждена определением Конституционного Суда от 25 марта 2004 года № 85-О. Судьи подчеркнули, что гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит субъекту на законных основаниях.

Также, необходимо отметить, что возведение самовольной постройки является административным правонарушением, и влечёт административную ответственность.

Кодекс об административных правонарушениях РФ от 30.12.2001 года № 195-ФЗ в ст. 9.5 устанавливает ответственность в виде штрафа за строительство зданий и сооружений производственного и непроизводственного значения, в том числе жилых зданий, а также объектов индивидуального строительства без разрешения - на граждан в размере от 300 до 500 рублей; на должностных лиц - от 500 до 1000 рублей; на юридических лиц - от 5000 до 10000 рублей.

За несоблюдение специальных строительных и правил эксплуатации строительных механизмов (нарушение правил безопасности при ведении строительных работ), если это повлекло по неосторожности причинение тяжкого вреда здоровью человека либо крупного ущерба (500 000 рублей) предусмотрена уголовная ответственность (ст. 216 Уголовного кодека РФ от 13.06.1996 № 63-ФЗ). Виновное лицо может быть наказано как штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей, так и лишением свободы на срок до трех лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех.

Негативное влияние самовольной постройки сказывается и в повседневной жизни – на архитектурном облике городов и поселков. Например, не редкость в нашем государстве, в том числе, и в городе Владивостоке, возведение пристроек в центре города, или использование недвижимости в нарушении ее целевого предназначения, например, переоборудование здания мясокомбината под ночной клуб. Зачастую, незаконные постройки нарушают исторический облик архитектурной охраняемой зоны, например, один из главнейших памятников Вологодского Кремля - Софийский собор закрывает самовольное строение, возведенное коммерческим юридическим лицом.

Помимо этого, самовольная постройка несет большую опасность здоровью и имуществу граждан. Возведенные незаконные строения, архитектурные планы которых не прошли соответствующих согласований в уполномоченных государственных органах, не отвечают требованиям безопасности, в значительной мере подвержены разрушениям и другим неприятным последствиям.

Уполномоченные органы (органы местного самоуправления, прокуратура, федеральная служба по надзору в сфере природопользования, органы градостроительства) ведут активную борьбу с незаконными постройками. Об этом нас постоянно оповещают средства массовой информации, называя даже эту борьбу "бульдозерным правом".

В целом, подводя итог нашему исследованию, можно отметить, что простые теоретические вопросы по поводу самовольной постройки (объект, признаки) сложны, многообразны и весьма дискуссионы. В связи с чем, возникает много вопросов на практике – при определении судьбы самовольной постройки. Суд в первую очередь должен выяснять, является ли спорное имущество объектом самовольной постройки, подпадает ли оно под признаки самовольности, надлежащими ли являются стороны по делу.

Как видно, серьезны и последствия самовольного строительства. Чтобы их избежать, сохранить вложенные в строительство средства и иметь возможность распоряжаться застройщику возведенным объектом, законодатель намеренно предусмотрел возможность признания права собственности на объект самовольного строительства.